Stockwerkeigentums-Reglement Schweiz (ZGB Art. 712g)

Das Stockwerkeigentums-Reglement ist ein in der Schweiz nach Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) Art. 712g (Reglement Stockwerkeigentum) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Stockwerkeigentum (Wohnungseigentum oder Eigentumswohnung) nach ZGB Art. 712a-712t ist eine besondere Form des Miteigentums an einem Grundstück mit Gebäude: Jeder Stockwerkeigentümer hat einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück (ausgedrückt in Wertquoten) sowie ein Sonderrecht am Gebrauch und der Ausgestaltung bestimmter Räume oder Teile des Gebäudes (Stockwerkeigentumseinheit oder Sondereigentumseinheit). Gemeinschaftliche Teile nach ZGB Art. 712b — Tragwerk, Dach, Fassade, Treppenhaus, Lift, Heizungsanlage, gemeinschaftliche Versorgungsleitungen bis zur Wohnungsgrenze, Einstellhalle, Gemeinschaftsräume — stehen im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer. Sondereigentum umfasst die Wohninnenräume, nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Deckenverkleidungen, Badezimmer- und Kücheneinrichtung sowie Installationen innerhalb der Einheit.

Das Bundesgericht hat in BGE 131 III 256, BGE 129 III 415 und BGE 137 III 145 grundlegende Entscheide zum Stockwerkeigentum und zu Reglementen gefällt: In BGE 131 III 256 hat das Bundesgericht klargestellt, dass das Reglement die Verwaltungskompetenzen des Verwalters ausweiten, Quoren für Beschlüsse festlegen, die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile regeln und Sondernutzungsrechte (z.B. exklusive Nutzung eines Parkplatzes oder Gartens) zuweisen kann. Das Reglement gilt gegenüber den aktuellen Eigentümern und nach ZGB Art. 712m Abs. 2 auch gegenüber Rechtsnachfolgern (neuen Eigentümern nach Eigentumsübertragung) — sofern es als Anmerkung im Grundbuch eingetragen ist. In BGE 137 III 145 präzisierte das Bundesgericht die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum bei Balkonabschrankungen und Loggienflächen.

Ohne Reglement gilt das dispositive Recht der ZGB Art. 712g-712t und Art. 647-647e sowie die allgemeinen Miteigentumsregeln der ZGB Art. 646-651. Das dispositive Recht ist für das Alltagsleben einer grösseren Gemeinschaft (Ruhestunden, Haustiere, Kostenteilung, Erneuerungsfonds, Untervermietung, Kurzzeitvermietung, Renovationsarbeiten) völlig unzureichend: Ohne Reglement fehlen verbindliche Regelungen für fast alle Alltagsfragen des Zusammenlebens. In der Praxis erlassen nahezu alle Schweizer Stockwerkeigentümergemeinschaften ein Reglement — besonders bei grösseren Liegenschaften (ab 4 Einheiten) ist ein umfassendes Reglement unerlässlich.

Das Reglement ist nach ZGB Art. 712g Abs. 2 mit qualifizierter Doppelmehrheit — Mehrheit aller Eigentümer (Personenmehrheit) UND Mehrheit der Wertquoten (Wertquotenmehrheit) — zu beschliessen und als Anmerkung im Grundbuch einzutragen. Eingetragene Reglemente wirken gegenüber jedermann — neue Eigentümer sind automatisch und ohne weitere Rechtshandlung an das Reglement gebunden. Nicht eingetragene Reglemente binden nur die Eigentümer, die ihnen ausdrücklich zugestimmt haben; neue Käufer sind nicht automatisch daran gebunden.

In der schweizerischen Praxis unterscheidet man zwischen dem Reglement und der Hausordnung: Das Reglement (in einigen Kantonen auch Heimreglement oder Benutzungsordnung genannt) regelt die wesentlichen organisatorischen, finanziellen und rechtlichen Aspekte der Gemeinschaft; die Hausordnung (als Anhang zum Reglement oder als separates Dokument mit einfacher Mehrheit änderbar) enthält detailliertere praktische Verhaltensregeln (Waschtage, Kellerbenützung, Gartenunterhalt, Ruhestunden, Haustiere, Balkonpflanzen). Beide Dokumente ergänzen sich und sind gemeinsam massgebend. Verbände wie der SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft), der HEV Schweiz (Hauseigentümerverband Schweiz) und kantonale Grundbuchämter haben Musterreglemente entwickelt, die als bewährter Ausgangspunkt dienen. forms-legal.com stellt eine umfassende Vorlage bereit, die auf dem SVIT-Musterreglement und der schweizerischen Gerichtspraxis basiert.

Die Bedeutung des Erneuerungsfonds als Kernbestandteil: Seit den 1990er-Jahren empfehlen SVIT, HEV Schweiz und Hypothekarbanken (UBS, CS, Raiffeisen, Kantonalbanken) den Erneuerungsfonds als unabdingbaren Bestandteil des Reglements. Grosserneuerungen (Dachersatz nach 25-30 Jahren: CHF 80'000-200'000 bei mittlerer Liegenschaft; Fassadendämmung: CHF 100'000-300'000; Heizungserneuerung: CHF 60'000-150'000; Liftrevision: CHF 50'000-120'000) können ohne angesparten Fonds nicht aus dem laufenden Budget finanziert werden. Banken (Kreditinstitute) verlangen bei der Vergabe von Hypotheken auf Stockwerkeigentumseinheiten mittlerweile den Nachweis eines funktionierenden Erneuerungsfonds als Voraussetzung für günstige Hypothekarzinsen.

Das Stockwerkeigentums-Reglement in der Schweiz wird in verschiedenen Phasen des Lebenszyklus einer Stockwerkeigentümergemeinschaft benötigt. Eine Gemeinschaft ohne Reglement — oder mit einem veralteten Reglement — ist für fast alle Alltagskonflikte rechtlich schlecht gerüstet.

Erste und häufigste Situation: Begründung des Stockwerkeigentums (Errichtung). Wenn ein Gebäude erstmals als Stockwerkeigentum begründet wird — durch Begründungsakt nach ZGB Art. 712d, den der Grundeigentümer oder der Bauträger beim Grundbuchamt des Kantons anmeldet — muss gleichzeitig oder unmittelbar danach ein Reglement erlassen werden. Ohne Reglement fehlt der Gemeinschaft das normative Fundament für die interne Organisation; Streitigkeiten unter den ersten Eigentümern entstehen rasch. Bauträger, Immobilienentwickler (Allreal AG, Swiss Life Real Estate Management, Pensimo Management) und Generalunternehmer, die Eigentumswohnungen (Neubauprojekte in Zürich, Bern, Basel, Genf, Zug, Luzern) verkaufen, erlassen im Rahmen des Verkaufsprozesses ein Reglement, das alle Käufer bei Vertragsabschluss anerkennen. Das Reglement ist Teil der Kaufvertragsdokumentation und wird den Käufern vor Abschluss ausgehändigt.

Zweite Situation: Revision eines veralteten Reglements. Ältere Stockwerkeigentümergemeinschaften, deren Reglement aus den 1970er, 1980er oder 1990er Jahren stammt, müssen dieses anpassen — an die aktuelle Rechtslage: Neues Datenschutzgesetz (DSG, SR 235.1 seit 01.09.2023 in Kraft), neue Nutzungsformen (Kurzzeitvermietung über Airbnb, Booking.com, VRBO — mit kantonalen Bewilligungspflichten in Zürich, Bern, Genf, Basel), Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge (EVSE, Wallboxen) nach ZGB Art. 647b (nützliche Verwendung; qualifizierte Mehrheit), energetische Sanierungen (Bundesgesetz über die Reduktion der CO2-Emissionen, CO2-Gesetz, SR 641.71; kantonale Energiegesetze mit Anforderungen an Erneuerungen). SVIT und HEV Schweiz empfehlen, Reglemente mindestens alle 10-15 Jahre zu überprüfen und anzupassen.

Dritte Situation: Kauf einer Stockwerkeigentumseinheit. Wer eine Eigentumswohnung kauft, tritt automatisch in die bestehende Gemeinschaft ein und ist an das eingetragene Reglement gebunden (ZGB Art. 712m Abs. 2). Käufer müssen das Reglement vor Abschluss des Kaufvertrags prüfen und verstehen — insbesondere Kostenteilung, Erneuerungsfonds, Nutzungsbeschränkungen, Vermietungsregeln und Haustierhaltung. Fehlt ein Reglement oder ist es mangelhaft, empfiehlt sich die Vereinbarung einer baldigen Reglements-Erarbeitung als Auflage im Kaufvertrag. Hypothekarbanken prüfen das Reglement vor der Hypothekarzusage auf Vollständigkeit und Erneuerungsfondsregelung.

Vierte Situation: Einführung oder Anpassung des Erneuerungsfonds. Gemeinschaften ohne Erneuerungsfonds sind für grosse Erneuerungsarbeiten (Dach nach 25-30 Jahren: CHF 80'000-200'000; Heizungsersatz nach 20 Jahren: CHF 60'000-150'000; Liftrevision nach 20-30 Jahren: CHF 50'000-120'000; Fassadensanierung: CHF 100'000-300'000) nicht gerüstet. Die Einführung eines Erneuerungsfonds erfordert eine Reglementsänderung mit qualifizierter Doppelmehrheit (ZGB Art. 712g Abs. 2); die Beitragspflicht aller Eigentümer muss verbindlich im Reglement verankert sein. SVIT empfiehlt als Beitragshöhe 0,5-1,0% der Gebäudeversicherungssumme jährlich.

Fünfte Situation: Streitigkeiten und Gerichtsverfahren. Bei Konflikten zwischen Stockwerkeigentümern über Renovationen, Kostenaufteilung, Lärm, Haustiere, unerlaubte Umbauten oder Nichteinzahlung in den Erneuerungsfonds wird das Reglement als verbindliche Normquelle herangezogen. Zivilgerichte (Bezirksgerichte, kantonale Obergerichte, Bundesgericht) und kantonale Schlichtungsbehörden (Art. 197 ZPO) prüfen, ob ein Verhalten dem Reglement entspricht. Ein klares, vollständiges Reglement reduziert das Streitpotenzial erheblich und erleichtert die Streitbeilegung.

Sechste Situation: Grosse energetische Sanierungsprojekte und Nachhaltigkeit. Bei energetischen Sanierungen (Wärmedämmfassade, Fensterersatz, Wärmepumpe statt Ölheizung, Photovoltaikanlage auf dem Dach) muss die Gemeinschaft Beschlüsse nach ZGB Art. 647b fassen (nützliche Verwendung: qualifizierte Mehrheit). Kantone fördern energetische Sanierungen mit Subventionen nach dem Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen (EnAW, SFOE, Energiefachstellen). Ein aktuelles, klares Reglement mit präzisen Quoren und Abstimmungsregeln erleichtert diese komplexen Entscheidungsprozesse und minimiert das Risiko von Anfechtungsklagen.

Siebte Situation: Eigentumsübertragung und Erbregelung. Beim Tod eines Stockwerkeigentümers gehen Miteigentumsanteil und Sondereigentumsrecht auf die Erben über. Die Erbengemeinschaft wird Mitglied der Stockwerkeigentümergemeinschaft und ist an das Reglement gebunden. Das Reglement sollte klären, wer die Erbengemeinschaft gegenüber der Gemeinschaft vertritt, und ob Kauf- oder Vorkaufsrechte zugunsten der übrigen Stockwerkeigentümer bestehen.

Ein vollständiges und rechtswirksames Stockwerkeigentums-Reglement in der Schweiz nach ZGB Art. 712g muss folgende Kernelemente enthalten. Jede fehlende Regelung schafft ein Vakuum, das zu Streitigkeiten führt.

Präambel und Definition der Gemeinschaft: Name der Stockwerkeigentümergemeinschaft (z.B. Stockwerkeigentümergemeinschaft Residenz Sonnhalde, Musterstrasse 5, 3000 Bern), vollständige Grundstücksbezeichnung (Gemeinde, Kanton, Grundbuchblattnummer, Parzellennummer, Adresse), Anzahl der Stockwerkeigentumseinheiten, Verweis auf den Begründungsakt (Datum des Grundbucheintrags), Verweis auf den Aufteilungsplan mit Sondereigentumsbezeichnungen und Wertquotenplan. Die Wertquoten (ausgedrückt als Bruchteile, z.B. 85/1000 für eine 2.5-Zimmer-Wohnung, 120/1000 für eine 4.5-Zimmer-Wohnung) bestimmen den Miteigentumsanteil jedes Eigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum und den Massstab für Kostenteilung und Stimmrecht.

Organe der Gemeinschaft nach ZGB Art. 712m und Verwalterkompetenzen: Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat zwei gesetzliche Organe — die Gemeinschaftsversammlung (oberstes Organ: entscheidet über alle wesentlichen Angelegenheiten der Gemeinschaft) und den Verwalter (ausführendes Organ: führt laufende Geschäfte, schliesst Verträge im Rahmen seiner Kompetenz, vertritt Gemeinschaft nach aussen). Das Reglement kann weitere Organe vorsehen: Vorstand (Ausschuss aus 3-5 Eigentümern als Bindeglied zwischen Versammlung und Verwalter), Rechnungsprüfer (unabhängige Kontrollinstanz für Jahresabschluss und Erneuerungsfondsabrechnung). ZGB Art. 712p verpflichtet die Gemeinschaft, einen Verwalter zu bestellen; professionelle SVIT-Mitglieder und VSW-Mitglieder (Verband Schweizerischer Wirtschaftsprüfer) sind für die Verwaltung empfohlen. Das Reglement sollte Kompetenzgrenzen des Verwalters definieren: Bis CHF 10'000 Einzelausgaben ohne Zustimmung der Versammlung, darüber mit Vorauszustimmung oder Nachgenehmigung.

Gemeinschaftsversammlung nach ZGB Art. 712n — Modalitäten: Einberufung durch den Verwalter (mindestens einmal jährlich ordentliche Versammlung, ausserordentliche bei Bedarf); Einladungsfrist (mindestens 20 Tage schriftlich mit Traktandenliste und Beilagen; seit der OR-Revision 2021 auch elektronisch möglich); Vollmachtsregelung (schriftliche Vollmacht an andere Eigentümer, Verwalter oder Dritte — aber Beschränkung auf 1-2 Vollmachten pro Bevollmächtigten empfehlenswert); elektronische Teilnahme und Abstimmung (Videokonferenz, Online-Abstimmungstool — mit expliziter Regelung im Reglement). Protokollführung (schriftliches Protokoll, Unterschrift Versammlungsleiter und Protokollführer, Versand an alle Eigentümer innert 30 Tagen).

Beschlussfassungsquoren nach ZGB Art. 712g und Art. 647-647e: Das Reglement muss die Beschlusskategorien klar definieren und den jeweiligen Quoren zuordnen: - Laufende Verwaltung (einfache Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten): Hausordnung, Erneuerungsfondseinzahlung im Rahmen des Budgets, laufende Unterhaltskosten. - Nützliche bauliche Änderungen nach ZGB Art. 647b (qualifizierte Mehrheit: Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertreten): Solaranlage, Ladeinfrastruktur, Fassadendämmung, Liftmodernisierung. - Notwendige bauliche Änderungen für Sicherheit und Substanzerhalt nach ZGB Art. 647a (Mehrheit der Eigentümer): Dachsanierung, Statikertüchtigung, Heizungsersatz. - Luxuriöse oder für die Gemeinschaft unzumutbare Massnahmen nach ZGB Art. 647d (Einstimmigkeit): Schwimmbad, Fitnessraum, Aufzugsanlage in Kleinliegenschaft. Das Reglement kann die zwingenden Quoren des ZGB nicht unterschreiten.

Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum nach ZGB Art. 712b: Klare Definition, was zum Sondereigentum gehört (Innenwände nichttragend, Bodenbeläge und Unterlagsböden, Deckenverkleidungen, Badezimmer- und Kücheneinrichtung, Fenster laut Reglement, nicht-tragende Trennwände, Installationen innerhalb der Einheit ab Übergabepunkt) und was zum gemeinschaftlichen Eigentum (Tragwerk, Dach, Fassade mit Aussenputz, Treppenhaus, Lift, Heizungsanlage, Kellerabteile als gemeinschaftliche Anlage sofern kein Sonderrecht zugewiesen, Einstellhalle und Gemeinschaftsräume). Sondernutzungsrechte können Parkplätze, Gartenbereiche oder Dachterrassen einzelnen Einheiten zuordnen.

Kostenteilung und Beitragsschlüssel nach Wertquoten: Verwaltungskosten, Unterhaltskosten gemeinschaftlicher Teile, Versicherungsprämien (Gebäudeversicherung GVB, Gebäudeversicherung Kanton Zürich GVZ, Solothurner Gebäudeversicherung SGV, Feuer- und Elementarschadenversicherung) und Erneuerungsfondseinlagen: nach Wertquoten (Proportionalitätsprinzip). forms-legal.com stellt diese Vorlage bereit; SVIT und HEV Schweiz empfehlen die Wertquotenverteilung als Standard. Ausnahmen (z.B. Liftkosten nur für Etagen, die den Lift nutzen) können im Reglement abweichend geregelt werden.

Erneuerungsfonds — Pflichtbeiträge und Verwaltung: Jährliche Pflichteinlage (SVIT-Empfehlung 2024: 0,5-1,0% der Gebäudeversicherungssumme, empfohlener Richtwert je nach Alter und Zustand des Gebäudes); Verwaltung auf einem separaten, namentlich bezeichneten Bankkonto der Gemeinschaft (nicht verrechenbar mit Verwaltungsgebühren); Unaufteilbarkeit bei Eigentumsübertragung (der Fonds verbleibt bei der Gemeinschaft); Verwendung nur für Erneuerungsarbeiten nach Beschluss der Gemeinschaft; jährliche Abrechnung und Rechnungsprüfung durch den Rechnungsprüfer.

Nutzungsordnung und Hausordnung als Anhang: Ruhestunden (z.B. 22:00-07:00 Uhr werktags, 23:00-07:00 Uhr Wochenende); Haustiere (erlaubt/verboten/mit Genehmigung der Versammlung); Untervermietung (Anzeigepflicht, Kurzzeitvermietung beschränkt); Renovationsanzeige (schriftliche Ankündigung von Umbauarbeiten, Staubschutz, Lärmbeschränkung); Gemeinschaftseinrichtungen (Waschküche-Belegungsplan, Estriche, Veloräume, Gemeinschaftsgarten); Parkierungsordnung.

Grundbuchanmerkung: Das Reglement ist als Anmerkung nach ZGB Art. 712g Abs. 2 im Grundbuch einzutragen, damit es gegenüber allen zukünftigen Eigentümern wirkt. Die Anmeldung beim Grundbuchamt des Kantons erfolgt durch die Verwaltung oder einen bevollmächtigten Notar.

Das Stockwerkeigentums-Reglement für die Schweiz wird in mehreren sorgfältig zu durchlaufenden Schritten erarbeitet und beschlossen.

Schritt 1 — Ausgangslage klären und Grundbuchauszug einholen: Prüfen Sie, ob die Gemeinschaft bereits ein Reglement hat und ob dieses aktuell und vollständig ist. Holen Sie beim Grundbuchamt des Kantons (Grundbuchamt Zürich, Grundbuchamt Bern-Mittelland, Grundbuchamt Basel-Stadt) einen vollständigen Grundbuchauszug mit allen eingetragenen Anmerkungen (Reglemente, Nutzungsordnungen, Sondernutzungsrechte, Begründungsakt) ein. Überprüfen Sie das bestehende Reglement auf Lücken (fehlende Erneuerungsfondsregelung, fehlende Kurzzeitvermietungsregelung, fehlende Elektrofahrzeug-Ladeinfrastrukturregelung), veraltete Regelungen (Ruhestunden nach altem Standard, fehlende DSG-Konformität) und Widersprüche zum aktuellen Recht (ZGB Art. 712g-712t, OR nach Revision 2021 betreffend digitale Beschlussfassung).

Schritt 2 — Inhalt des Reglements und Regelungsgegenstände festlegen: Erarbeiten Sie die Regelungsgegenstände: Organe und Beschlussfassung (Kompetenzstufen, Quoren, Einberufungsmodalitäten), Kostenteilung und Beitragsschlüssel (nach Wertquoten als Standard), Erneuerungsfonds (Beitragshöhe als % der GVB-Versicherungssumme, Fondsführung, Verwendungszweck), Nutzungsordnung (Ruhestunden, Haustiere, Untervermietung einschl. Kurzzeitvermietung, Renovationsarbeiten, Balkonbepflanzung), Verwalterkompetenzen und -honorar (Jahreshonorar, Genehmigungsfreigrenzen), Erneuerungsfondsverwendung (Beschlussquorum für Fondseinsatz). Orientieren Sie sich am SVIT-Musterreglement (erhältlich beim SVIT Schweiz, Münchensteinerstrasse 60, 4002 Basel) oder am HEV-Musterreglement (HEV Schweiz, Seefeldstrasse 60, 8032 Zürich).

Schritt 3 — Vorentwurf erarbeiten und bei Eigentümern zirkulieren: Der Verwalter, ein beauftragter Rechtsanwalt (Anwaltskammer des Kantons) oder ein SVIT-Fachmann erarbeitet einen Vorentwurf. Dieser wird den Stockwerkeigentümern zur schriftlichen Stellungnahme zugestellt — mit ausreichend Zeit (mindestens 30 Tage) für Rückmeldungen und Änderungsvorschläge. Allenfalls werden Vorverhandlungen mit einzelnen Eigentümern geführt, um Widerstände abzubauen und eine breite Zustimmungsbasis zu schaffen.

Schritt 4 — Ausserordentliche Versammlung einberufen (bei Neugründung oder Totalrevision): Die ausserordentliche (oder ordentliche) Gemeinschaftsversammlung wird einberufen mit dem Haupttraktandum Verabschiedung des neuen Reglements. Die Einladung mit vollständigem Reglementsentwurf als Beilage wird fristgerecht (mindestens 20 Tage vor der Versammlung) an alle Eigentümer versandt. Die Einladung klärt Abstimmungsmodalitäten (persönlich, per Vollmacht, allenfalls elektronisch nach OR Art. 689abis).

Schritt 5 — Beschlussfassung mit qualifizierter Doppelmehrheit: Das Reglement wird an der Gemeinschaftsversammlung nach ZGB Art. 712g Abs. 2 mit der qualifizierten Doppelmehrheit beschlossen: Mehr als die Hälfte aller Eigentümer (Personenmehrheit) UND mehr als die Hälfte der Wertquoten (Wertquotenmehrheit) müssen zustimmen. Stimmenthaltungen und Abwesenheiten zählen als Nein-Stimmen. Das Protokoll hält die Abstimmungsergebnisse detailliert fest (Name jedes Eigentümers, Abstimmungsergebnis, Wertquoten der Zustimmenden). Das Protokoll wird von Versammlungsleiter und Protokollführer unterzeichnet.

Schritt 6 — Grundbuchanmerkung beantragen und Bestätigung erhalten: Das verabschiedete Reglement wird vom Verwalter oder einem bevollmächtigten Notar beim Grundbuchamt des Kantons als Anmerkung nach ZGB Art. 712g Abs. 2 zum Stockwerkeigentum angemeldet. Das Grundbuchamt des Kantons (z.B. Grundbuchamt Zürich, Grundbuchamt Bern-Mittelland, Grundbuchamt Luzern) prüft die Anmeldung auf formelle Anforderungen (Doppelmehrheit im Protokoll nachgewiesen, vollständiges Reglement im Original). Nach der Eintragung erhalten alle Eigentümer einen aktualisierten Grundbuchauszug. Das Reglement erhält dingliche Wirkung gegenüber allen zukünftigen Eigentümern ab dem Datum der Eintragung.

Das Stockwerkeigentums-Reglement in der Schweiz unterliegt klaren gesetzlichen Vorgaben aus ZGB Art. 712g und den allgemeinen Miteigentumsregeln.

ZGB Art. 712g — Erlass, Inhalt und Änderung des Reglements: Die Stockwerkeigentümer können durch Beschluss der Gemeinschaft oder durch Vereinbarung aller Eigentümer ein Reglement erlassen. Das Reglement muss mit Mehrheit aller Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten vertreten (qualifizierte Doppelmehrheit), beschlossen werden. Dasselbe Quorum gilt für jede Reglementsänderung. Das Reglement muss als Anmerkung im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber neuen Eigentümern und deren Rechtsnachfolgern zu wirken. ZGB Art. 712g Abs. 3 erlaubt dem Reglement, weitergehende als die im ZGB vorgesehenen Beschränkungen aufzuerlegen — sofern sie nicht in Grundrechte der Eigentümer eingreifen.

ZGB Art. 712m — Organe und Mindestbefugnisse: Die Gemeinschaft muss die Organe Gemeinschaftsversammlung und Verwalter haben. Das Reglement kann die Zuständigkeiten dieser Organe regeln und erweitern, aber nicht die Mindestbefugnisse der Eigentümer nach ZGB Art. 712m einschränken: Das Recht des einzelnen Eigentümers, die Gemeinschaftsversammlung zu verlangen, die Abberufung des Verwalters zu fordern und gegen Beschlüsse vorzugehen (ZGB Art. 712m Abs. 2: Anfechtungsklage innert eines Monats beim Gericht), ist zwingend und kann durch das Reglement nicht ausgehöhlt werden.

ZGB Art. 712n — Gemeinschaftsversammlung und gesetzliche Mindeststandards: Das Reglement kann Einberufungsmodalitäten (Form, Frist, Traktandierung) präzisieren und ergänzen, aber nicht unter die gesetzlichen Mindeststandards fallen. Der Verwalter muss die Versammlung mindestens einmal jährlich einberufen (ZGB Art. 712n Abs. 1). Jeder Eigentümer kann jederzeit die Einberufung einer ausserordentlichen Versammlung verlangen, wenn wichtige Gründe vorliegen (ZGB Art. 712n Abs. 2). Seit der OR-Revision 2021 (in Kraft 01.01.2023) sind auch Videokonferenzen und schriftliche Zirkularbeschlüsse gesetzlich explizit anerkannt, sofern das Reglement dies vorsieht.

ZGB Art. 647-647e — zwingende Beschlussstufen: Das Reglement kann Quoren für verschiedene Beschlusskategorien festlegen, muss aber die zwingende Stufenleiter des ZGB einhalten: - Art. 647a Abs. 1: Dringende Massnahmen des Notfallunterhalts — Einzelentscheid ohne Beschluss möglich. - Art. 647b Abs. 1: Nützliche Massnahmen (z.B. Solaranlage, Ladeinfrastruktur, Fassadendämmung) — qualifizierte Mehrheit (Mehrheit der Eigentümer, mehr als die Hälfte der Wertquoten). - Art. 647c: Wesentliche bauliche Änderungen — Mehrheit aller Eigentümer (Kopfmehrheit), die mehr als die Hälfte der Wertquoten halten. - Art. 647d Abs. 1: Luxuriöse oder für die Gemeinschaft unverhältnismässig teure Massnahmen — qualifiziertes Mehr (4/5 aller Eigentümer, 3/4 der Wertquoten). - Art. 647e: Massnahmen, die einen Eigentümer gegen seinen Willen in seinem Sondereigentum beeinträchtigen — Einstimmigkeit. Das Reglement kann diese zwingenden Quoren nicht unterschreiten; erhöhte Quoren sind zulässig.

Grundbuchanmerkung — dingliche Wirkung: Nach Grundbucheintrag wirkt das Reglement als Anmerkung (ZGB Art. 961 Abs. 1 Ziff. 1) gegenüber allen zukünftigen Eigentümern ohne weiteres Zutun. Nicht eingetragene Reglemente binden nur die Eigentümer, die dem Reglement ausdrücklich zugestimmt haben; neue Eigentümer sind daran nicht automatisch gebunden und können sämtliche Reglementsbestimmungen, die nicht gesetzlich zwingend sind, ablehnen.

Verwalterbestellung nach ZGB Art. 712p — Pflichtbestellung: Die Gemeinschaft ist gesetzlich verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen, wenn die Mehrheit der Eigentümer oder Eigentümer mit mehr als der Hälfte der Wertquoten dies verlangen. Ohne Verwalter kann kein Eigentümer ein Gericht anrufen; dieser bestellt dann einen Verwalter (ZGB Art. 712q: gerichtliche Verwalterbestellung). Das Reglement sollte Kompetenzen, Honorar (CHF oder % der Mieteinnahmen), Amtsdauer, Abberufungsmodalitäten (einfache Mehrheit bei Vertrauensabstimmung), Rechenschaftspflicht (jährlicher Jahresbericht mit Abrechnung) des Verwalters klar regeln.

Anfechtung von Beschlüssen (ZGB Art. 712m Abs. 2): Jeder Stockwerkeigentümer kann Beschlüsse der Gemeinschaft, die gegen Gesetz oder Reglement verstossen, innert eines Monats ab Kenntnis beim zuständigen Zivilgericht anfechten (Anfechtungsklage, Klagefrist: 1 Monat ab Beschlusskenntnis). Beschlüsse, die unter Unterschreitung der gesetzlich zwingenden Quoren gefasst wurden, sind von Anfang an nichtig und können jederzeit gerichtlich festgestellt werden (actio declaratoria).

Typische Fehler beim Stockwerkeigentums-Reglement in der Schweiz.

Fehler 1 — Kein Grundbucheintrag als Anmerkung: Das häufigste Problem. Ein Reglement, das nicht im Grundbuch eingetragen ist, bindet neue Eigentümer nicht automatisch. Käufer einer Wohnung sind dann nicht an das bestehende Reglement gebunden; der neue Eigentümer muss dem Reglement ausdrücklich zustimmen. Die fehlende Eintragung schafft rechtliche Unsicherheit und kann bei Streitigkeiten zu Problemen führen.

Fehler 2 — Veraltetes Reglement ohne Anpassung: Reglemente aus den 1980er oder 1990er Jahren regeln weder Kurzzeitvermietung (Airbnb), noch Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge (Wallboxen), noch das neue DSG (SR 235.1) seit September 2023. Veraltete Reglemente führen zu Lücken und Streitigkeiten, da neuere Nutzungsformen nicht geregelt sind.

Fehler 3 — Unklare Kostenteilung: Ohne klaren Beitragsschlüssel für gemeinschaftliche Kosten (nach Wertquoten, Kopfteilen oder Nutzen) entstehen Streitigkeiten über die Aufteilung von Reparaturkosten oder ausserordentlichen Aufwendungen. Besonders bei Kosten, die einzelne Einheiten mehr betreffen als andere (z.B. Liftreparatur im Hochhaus), ist eine differenzierte Regelung wichtig.

Fehler 4 — Fehlender Erneuerungsfonds: Gemeinschaften ohne Erneuerungsfonds sind nicht in der Lage, grosse Erneuerungen aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Wenn das Dach ersetzt werden muss und kein Fonds besteht, müssen die Eigentümer Sonderbeiträge leisten — was zu Zahlungsschwierigkeiten und Konflikten führen kann. Ohne Reglement gibt es keine Pflicht zur Einzahlung; ein Eigentümer kann sich weigern.

Fehler 5 — Zu tiefe Quoren für wichtige Beschlüsse: Wenn das Reglement für bauliche Änderungen nur eine einfache Mehrheit vorsieht (statt der zwingenden Mehrheit nach ZGB Art. 647b), sind die Beschlüsse angreifbar. Beschlüsse, die unterhalb der gesetzlich zwingenden Quoren gefasst wurden, sind rechtswidrig und können angefochten werden.

Fehler 6 — Unklare Abgrenzung Sondereigentum/Gemeinschaftseigentum: Wenn das Reglement nicht klar definiert, was zum Sondereigentum und was zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört (Fenster, Balkone, Kellerabteile, Böden, Leitungen innerhalb der Einheit), entstehen Streitigkeiten darüber, wer Reparaturen zu tragen hat.