Schuldbrief-Erstellung Schweiz (Schuldbriefbestellungsvertrag)

Die Schuldbrief-Erstellung (Schuldbriefbestellungsvertrag) ist ein in der Schweiz nach ZGB Art. 842-865 (Schuldbrief) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Seit der Revision des ZGB mit Inkrafttreten des neuen Schuldbriefrechts am 1. Januar 2012 (AS 2011 4637) unterscheidet das Schweizer Recht zwischen zwei Schuldbriefarten: dem Papier-Schuldbrief (ZGB Art. 842-856) und dem Register-Schuldbrief (ZGB Art. 857-865). Der Papier-Schuldbrief ist ein vollwertiges Wertpapier — ein Namenspapier oder früher auch Inhaberpapier — das als körperliche Urkunde ausgestellt und zur Übertragung des Grundpfandrechts an den neuen Gläubiger übergeben werden muss. Der Register-Schuldbrief hingegen wird seit der ZGB-Revision 2012 ohne physisches Wertpapier direkt im Grundbuch eingetragen. Die Übertragung des Register-Schuldbriefs an einen neuen Gläubiger erfolgt durch schriftliche Abtretungserklärung und Berichtigung des Gläubigereintrags im Grundbuch durch das kantonale Grundbuchamt. Der Register-Schuldbrief hat sich in der Praxis als Standard etabliert, da er kostengünstiger und einfacher in der Handhabung ist.

Das Schuldbrief-Grundpfandrecht entsteht erst mit der Eintragung im kantonalen Grundbuch gemäss ZGB Art. 799. Zuständig ist das Grundbuchamt des Kantons, in dem die verpfändete Liegenschaft liegt. Die Eintragung setzt die vorgängige öffentliche Beurkundung des Schuldbriefbestellungsvertrags durch einen zugelassenen kantonalen Notar voraus, wie sie die Kantone in ihren Beurkundungsgesetzen (BeurkG) und im Zivilstandsrecht vorschreiben. Im Kanton Zürich gilt das Notariatsgesetz (Not G ZH), im Kanton Bern das Notariatsgesetz (NotG BE), in anderen Kantonen entsprechende kantonale Erlasse.

Der Schuldbrief als Sicherungsinstrument lässt sich von der Grundpfandverschreibung (ZGB Art. 824-841) unterscheiden. Bei der Grundpfandverschreibung wird nur eine bestimmte Forderung, z.B. ein konkreter Hypothekarkredit, direkt im Grundbuch eingetragen; das Pfandrecht ist akzessorisch — es besteht nur so lange, wie die gesicherte Forderung existiert. Beim Schuldbrief hingegen handelt es sich um eine nicht-akzessorische abstrakte Schuld, die unabhängig von einer bestimmten Grundforderung existiert. Durch diese Eigenschaft kann der Schuldbrief — insbesondere der Register-Schuldbrief — mehrfach genutzt werden, z.B. als Sicherheit bei verschiedenen Hypothekargebern (Globalschuldbrief / Pool-Schuldbrief) oder nach Rückzahlung der Hypothek als bereitstehende Sicherheit für künftige Kredite.

Haupthypothekargeber in der Schweiz, die Schuldbriefbestellungen bearbeiten, sind: UBS AG, Credit Suisse (jetzt UBS), Zürcher Kantonalbank (ZKB), Raiffeisen-Gruppe, PostFinance, Berner Kantonalbank (BEKB), Basellandschaftliche Kantonalbank (BLKB) und die Versicherungsgesellschaft Swiss Life AG.

Die Erstellung eines Schuldbriefs gemäss ZGB Art. 842 ff. ist in der Schweizer Immobilienfinanzierungspraxis zwingend, sobald ein Grundeigentümer sein Grundstück als Sicherheit für ein Darlehen verwenden will. Konkrete Anwendungsfälle:

**Immobilienerwerb mit Bankfinanzierung:** Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses fordert die kreditgebende Bank in der Regel einen Schuldbrief als dingliche Sicherheit. Ohne eingetragenes Grundpfandrecht – oder ohne Abtretung eines bestehenden Schuldbriefs – gewährt keine Schweizer Bank eine Hypothek.

**Aufstockung einer bestehenden Hypothek:** Steigt der Eigentümer auf einen höheren Kreditbetrag um, muss entweder der bestehende Schuldbrief erhöht oder ein neuer Schuldbrief für den Differenzbetrag errichtet werden.

**Eigenkapitalfreisetzung (Lombardierung):** Grundeigentümer mit schuldenfreiem Grundbesitz können einen Schuldbrief errichten lassen und das Darlehen für Investitionen, Renovationen oder private Zwecke nutzen.

**Wechsel der Finanzierungsbank:** Bei einer Refinanzierung kann statt einer Löschung und Neuerstellung die bestehende Schuldbriefforderung an die neue Bank abgetreten werden (Art. 858 ZGB). Dies erspart Notariats- und Grundbuchgebühren.

Die Errichtung ist zwingend notariell zu beurkunden (Art. 799 Abs. 2 ZGB) und erfordert die Eintragung im Grundbuch.

Der Schuldbrief als Wertpapier im Sinne von ZGB Art. 842 ff. enthält folgende rechtlich wesentliche Elemente:

**Schuldbriefart:** Seit der ZGB-Revision 2012 stehen zwei Formen zur Verfügung. Der Register-Schuldbrief (Art. 857-865 ZGB) existiert nur als Grundbucheintrag ohne physische Urkunde; er ist die heute von Banken bevorzugte Form, da er verlust- und diebstahlsicher ist und einfach elektronisch abgetreten werden kann. Der Papier-Schuldbrief (Art. 842-856 ZGB) wird als physische Urkunde ausgestellt; er ist nur mit physischer Übergabe übertragbar und bei Verlust aufwändig zu ersetzen.

**Schuldbriefsumme:** Der Nominalbetrag des Schuldbriefs, ausgedrückt in Schweizer Franken. Banken empfehlen, den Schuldbrief etwas höher als den aktuellen Kreditbetrag auszustellen (z.B. 10-20 % Sicherheitsmarge), um spätere Aufstockungen ohne neue Beurkundungskosten zu ermöglichen.

**Zinssatz:** Ein auf dem Schuldbrief vermerkter Maximalzinssatz (nach ZGB Art. 843) – nicht zu verwechseln mit dem im Hypothekarvertrag vereinbarten Effektivzinssatz. Der Schuldbrief-Zinssatz ist meist höher gesetzt als der effektive Zins (z.B. 10 % auf dem Schuldbrief, obwohl der aktuelle Hypothekarzins 1,8 % beträgt).

**Pfandrang:** Die Rangstelle des Schuldbriefs im Verhältnis zu anderen eingetragenen Grundpfandrechten. Der erste Rang bietet der Bank die beste Sicherheit. Jeder Gläubiger mit einem nachrangigen Schuldbrief erhält bei einer Zwangsverwertung erst Befriedigung, nachdem alle vorrangigen Forderungen gedeckt sind.

**Gläubiger (Faustpfandgläubiger):** Bei einem Register-Schuldbrief ist der Gläubiger im Grundbuch eingetragen. Beim Papier-Schuldbrief ist die Urkunde auf den Gläubiger ausgestellt oder auf «Inhaber» lautend.

**Grundstückidentifikation:** Katasterbezeichnung (Grundbuchgemeinde, Parzellennummer), Grundstücksart und allfällige Belastungen.

**Notarielle Beurkundung:** Der Errichtungsakt muss öffentlich beurkundet werden (Art. 799 Abs. 2 ZGB). Das beurkundende Notariat meldet die Eintragung dem Grundbuchamt; das Grundbuchamt vollzieht die Eintragung und stellt – beim Papier-Schuldbrief – die physische Urkunde aus.

Auf forms-legal.com können Sie das Errichtungsformular für Register- und Papier-Schuldbrief ausfüllen und als Entwurf für das Notariat ausdrucken.

**Schritt 1 – Grundbuchauszug beschaffen** Fordern Sie vor dem Notartermin einen aktuellen Grundbuchauszug bei der zuständigen Grundbuchhaltung an. Dieser belegt die aktuelle Eigentümerschaft, bestehende Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten) und die genaue Parzellennummer.

**Schritt 2 – Art des Schuldbriefs wählen** Besprechen Sie mit der Bank, ob ein Register-Schuldbrief oder Papier-Schuldbrief gewünscht wird. Der Register-Schuldbrief (ZGB Art. 857 ff.) ist heute der Standard; ein Papier-Schuldbrief wird nur noch selten errichtet.

**Schritt 3 – Betrag und Zinssatz festlegen** Die Bank teilt Ihnen den gewünschten Schuldbriefbetrag und den zu vermerkenden Maximalzinssatz mit. Klären Sie, ob ein Sicherheitsaufschlag eingebaut werden soll.

**Schritt 4 – Notariatstermin vereinbaren** Beauftragen Sie ein in Ihrem Kanton zugelassenes Notariat. In der Deutschschweiz ist die Notariatszulassung kantonal geregelt. Reichen Sie Grundbuchauszug, AHV-Ausweis, Bankbestätigung über Schuldbriefbetrag und Zinssatz vor dem Termin ein.

**Schritt 5 – Beurkundungsakt unterzeichnen** Am Notariatstermin unterzeichnen Grundeigentümer und ggf. Gläubiger die öffentliche Urkunde. Das Notariat beglaubigt und leitet die Eintragungsanmeldung an das Grundbuchamt weiter.

**Schritt 6 – Grundbucheintragung abwarten** Das Grundbuchamt vollzieht die Eintragung innert weniger Tage. Danach stellt es dem Notar die Bestätigung – bei Register-Schuldbrief den Eintragungsbeleg, bei Papier-Schuldbrief die physische Urkunde – zu. Die Bank erhält die Sicherheit und überweist den Hypothekarbetrag.

Die Errichtung eines Schuldbriefs in der Schweiz unterliegt einem strengen öffentlich-rechtlichen Rahmen:

**ZGB Art. 799 (Pfandbestellung):** Das Grundpfandrecht entsteht erst mit der Eintragung in das Grundbuch. Die Pfandbestellung bedarf der öffentlichen Beurkundung; ohne diese ist der Vertrag nichtig (Art. 11 Abs. 2 OR). Kein Schuldbrief kann ohne Notar und Grundbuch rechtswirksam begründet werden.

**ZGB Art. 842-865 (Schuldbrief):** Diese Bestimmungen regeln die materiellen Voraussetzungen: Schuldbriefsumme, Zinssatz, Pfandrang, Einredeausschluss und Schuldnerschutz. Art. 843 ZGB legt den Maximalzinssatz auf dem Papier-Schuldbrief fest; Art. 858 regelt die Abtretung des Register-Schuldbriefs durch blosse Grundbuchanmeldung.

**Kantonales BeurkG:** Die Anforderungen an das Notariat (Beurkundungsfähigkeit, Formvorschriften der Urkunde, Gebühren) richten sich nach dem kantonalen Beurkundungsgesetz. In einigen Kantonen (ZH, BE) ist das Notariat staatlich organisiert; in anderen (GE, NE) bestehen freie Notariate.

**GBV (SR 211.432.1):** Die Grundbuchverordnung regelt das Verfahren der Grundbucheintragung, die Vollständigkeit des Eintrags und die Wirkung gegenüber Dritten.

**FINMA-Richtlinie 2019:** Banken sind verpflichtet, den Belehnungswert auf maximal 80 % des Verkehrswerts zu beschränken und die Tragbarkeit bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % zu überprüfen. Mindestens ein Drittel der Finanzierungsmittel muss aus echtem Eigenkapital stammen (nicht aus Pensionskassenmitteln der 2. Säule).

**Stempelabgaben und Grundbuchgebühren:** Obwohl für Schuldbriefe keine eidgenössische Emissionsabgabe anfällt, erheben die Kantone Grundbuchgebühren und Notariatsgebühren, die sich nach dem Schuldbriefbetrag richten (typisch 0,1–0,3 % im Kanton Zürich).

**Fehler 1 – Schuldbriefbetrag zu tief ansetzen** Errichten Sie den Schuldbrief nur auf Höhe des aktuellen Kreditbetrags, müssen Sie bei einer späteren Aufstockung einen weiteren Schuldbrief errichten lassen – mit neuen Beurkundungs- und Grundbuchgebühren. Empfehlung: Schuldbrief 15-20 % über dem geplanten Kreditbetrag errichten.

**Fehler 2 – Papier-Schuldbrief bei Register-Schuldbrief verwechseln** Ein verlorener Papier-Schuldbrief ist aufwändig und teuer zu ersetzen (Aufgebotsverfahren gemäss ZGB Art. 856, Wartefrist bis ein Jahr). Bevorzugen Sie grundsätzlich den Register-Schuldbrief.

**Fehler 3 – Pfandrang nicht prüfen** Besteht bereits ein Schuldbrief auf dem Grundstück, ist der neue Schuldbrief im zweiten Rang oder schlechter. Die Finanzierungskosten steigen mit schlechterem Rang. Klären Sie mit der Bank, ob der neue Schuldbrief im ersten oder zweiten Rang eingetragen werden soll und ob dafür der bestehende gelöscht werden muss.

**Fehler 4 – Grundbucheintragung nicht abwarten** Das Grundpfandrecht entsteht erst mit Eintragung (Art. 799 Abs. 1 ZGB). Eine Bank, die vor der Eintragung auszahlt, trägt das Risiko, im Konkurs des Kreditnehmers keine dingliche Sicherheit zu haben.

**Fehler 5 – Kosten unterschätzen** Neben den Notariatsgebühren fallen Grundbuchgebühren an. Im Kanton Zürich beträgt die Eintragungsgebühr 0,1 % des Schuldbriefbetrags. Bei einem Schuldbrief über CHF 1 Mio. sind das CHF 1'000 Grundbuchgebühr zuzüglich Notariatskosten von ca. CHF 800-1'500. Lassen Sie sich die Gesamtkosten vor Auftragserteilung schriftlich bestätigen.