Maklerprovisionsvertrag Schweiz

Der Maklerprovisionsvertrag ist ein in der Schweiz nach Obligationenrecht (OR) Art. 412-418 (Mäklarvertrag) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Er regelt die Pflichten der Parteien, die Gegenleistung, die Laufzeit und die Rechte bei Pflichtverletzung.

OR Art. 412 Abs. 1 definiert den Mäklarvertrag als das Rechtsverhaltnis, durch das sich der Mäkler verpflichtet, gegen Entgelt Gelegenheit zu einem Vertragsabschluss nachzuweisen (Nachweistätigkeit) oder den Abschluss eines Vertrags zu vermitteln (Vermittlungsmäkler). Die Provision ist nach OR Art. 413 Abs. 1 fällig, wenn der Vertrag — d.h. der notariell beurkundete Kaufvertrag gemäss OR Art. 216 — infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Das Bundesgericht hat in BGE 111 II 74 bestätigt, dass der Kausalnexus zwischen der Nachweis- und Vermittlungsleistung des Mäklers und dem Zustandekommen des Kaufvertrags zwingend vorliegen muss, andernfalls kein Provisionsanspruch entsteht.

In der Schweizer Immobilienpraxis beträgt die ortsüblicherweise Maklerprovision 2 bis 3 % des Verkaufspreises in der Deutschschweiz und bis zu 5 % in der Westschweiz (Kanton Genf, Waadt), jeweils inkl. oder exkl. MWST (8,1 % nach MWSTG, SR 641.20) je nach Vereinbarung. Es gibt keine gesetzliche Provisionsobergrenze — die Parteien sind in der Honorargestaltung frei. Das Bundesgericht hat jedoch in BGE 4C.280/2004 überhöher Provisionssätze (über 10 %) als sittenwidrig qualifiziert und entsprechende Klauseln als ungültig erklärt.

Zwei Hauptauftragsvarianten existieren in der Schweizer Praxis: der Exklusivauftrag (Alleinauftrag), bei dem nur ein Makler beauftragt wird und der Eigentümer keine anderen Makler einschalten darf, und der Mehrfachauftrag (offenes Mandat), bei dem mehrere Makler gleichzeitig mandatiert werden können. Der Exklusivauftrag ist aus Sicht des Maklers vorteilhafter (Planungssicherheit, intensive Vermarktung) und sollte zeitlich begrenzt sein (üblich 3 bis 6 Monate). Beim Mehrfachauftrag erhält Provision nur der Makler, der den Nachweis oder die Vermittlung des Käufers erbracht hat.

Das revidierte Datenschutzgesetz (DSG, SR 235.1, in Kraft seit 01.09.2023) und die Datenschutzverordnung (DSV, SR 235.11) verpflichten Immobilienmakler als Verantwortliche, die personenbezogenen Daten von Interessenten (Name, Adresse, Telefon, Einkommensdaten, Bonitätsinformationen) zweckgebunden und sicher zu bearbeiten und nicht an Dritte weiterzugeben, sofern keine Einwilligung der betroffenen Person vorliegt. Der Eidgenössische Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragte (EDOEB) überwacht die Einhaltung des DSG durch Immobilienmakler in der Schweiz. Verstösse können zu Bussen von bis zu CHF 250 000 führen.

Immobilienmakler in der Schweiz unterliegen zudem dem Geldwäschereigesetz (GwG, SR 955.0): Bei der Vermittlung von Liegenschaften mit Kaufpreisabwicklung müssen Makler die Herkunft der Mittel des Käufers identifizieren und Sorgfaltspflichten nach GwG Art. 3 ff. erfullen, insbesondere bei Barbarzahlungen oder Transaktionen durch Gesellschaften aus Hochrisikostaaten.

Der Maklerprovisionsvertrag in der Schweiz wird immer dann benötigt, wenn ein Eigentümer eine Liegenschaft durch einen professionellen Immobilienmakler verkaufen lassen möchte und die Vergütung des Maklers klar geregelt werden soll. Ein schriftlicher Maklervertrag ist rechtlich nicht zwingend, in der Praxis jedoch unbedingt empfohlen, um Streitigkeiten über Provisionshoethe, Kausalnexus und Karenzzeit zu vermeiden.

Erste Situation: Verkauf einer privaten Liegenschaft (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus). Der Eigentümer möchte den Verkauf professionell abwickeln, ohne selbst Inserate zu schalten, Besichtigungen durchzuführen und Preisverhandlungen zu führen. Ein Maklervertrag mit klar definierten Pflichten, Provisionssatz und Exklusivität schützt beide Parteien und schafft Klarheit über den Nachweis-Kausalnexus.

Zweite Situation: Verkauf von Gewerbeliegenschaften oder Mehrfamilienhäusern. Gewerbe- und Anlageimmobilien erfordern spezialisierte Makler mit Netzwerk unter Investoren, Family Offices und institutionellen Anlegern. Der Maklervertrag regelt die Vertraulichkeit, den Umgang mit sensiblen Finanzdaten und die spezifischen Anforderungen der institutionellen Käufer (Detailprüfung, Due Diligence, Angebotsfristen).

Dritte Situation: Suche eines geeigneten Objekts für einen Käufer (Suchauftrag). In der Westschweiz ist der sog. Suchauftrag (mandat de recherche) verbreitet, bei dem ein Käufer den Makler beauftragt, ein Objekt zu finden. Der Maklervertrag legt Provision, Suchkriterien und Käufer-Makler-Beziehung fest. In der Deutschschweiz ist der Suchauftrag seltener, gewinnt aber durch den knappen Immobilienmarkt in Zürich, Zug und Genf an Bedeutung.

Vierte Situation: Verkauf einer Liegenschaft im Nachlassverfahren oder bei Scheidung. Erbschaften und Scheidungsaufloesungen erfordern häufig professionelle Maklerleistungen. Der Maklervertrag regelt, wer den Auftrag erteilt (alle Erben gemeinsam nach ZGB Art. 602, Beistand, Erbenvertreter oder Willensvollstrecker nach ZGB Art. 517).

Fünfte Situation: Verkauf einer Ferienliegenschaft oder eines Renditeobjekts durch eine Gesellschaft. Bei juristischen Personen als Verkäufer muss der Maklervertrag mit dem zeichnungsberechtigten Organ (Verwaltungsratsmitglied bei AG, Geschäftsführer bei GmbH) abgeschlossen werden. Die Lex Koller (BewG, SR 211.412.41) kann relevant sein, wenn ausländische Käufer in Betracht kommen.

Der Maklervertrag sollte vor Beginn der Vermarktungsaktivitaeten schriftlich abgeschlossen werden. Kantonale Besonderheiten: Im Kanton Genf (GE) benötigen Immobilienmakler eine kantonale Gewerbebewilligung nach dem kantonalen Gesetz über die Berufe im Immobilienbereich (LPAI/GE, RS/GE J 5 05). In der Deutschschweiz und im Kanton Tessin gibt es keine entsprechende Bundeslizenz. Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT Schweiz) bietet freiwillige Branchenzertifikate und standardisierte Vertragsformulare an.

Ein rechtsgültiger Maklerprovisionsvertrag in der Schweiz nach OR Art. 412-418 muss folgende Kernelemente enthalten, um Klarheit über Provisionsanspruch, Karenzeit und Datenschutzpflichten zu schaffen.

Vollständige Vertragsparteien: Auftraggeber (Eigentümer/Verkäufer) mit vollständigem Namen, Adresse und, bei Firmen, UID-Nummer. Makler mit vollständiger Firma, UID-Nummer, Adresse und Name des verantwortlichen Maklers. Bei Mehrfachmandaten: alle beteiligten Makler-Firmen gesondert aufzählen.

Liegenschaft und Auftragsdefinition: Präzise Identifikation der zu vermittelnden Liegenschaft: Adresse, Parzellennummer gemäss Grundbuch, Gebäudetyp (EFH, MFH, Eigentumswohnung, Gewerbefläche) und Angebotspreisvorstellung des Auftraggebers. Klar definieren, ob der Makler als Nachweis-Makler (Käufer nachweisen, Nachweistätigkeit gemäss OR Art. 412) oder Vermittlungs-Makler (aktive Kaufverhandlung begleiten, Vermittlungsmäkler gemäss OR Art. 412 Abs. 2) tätig wird — die Unterscheidung beeinflusst die Provisionsfaelligkeit nach OR Art. 413.

Auftragsart: Exklusivauftrag (Alleinauftrag) oder Mehrfachauftrag (offenes Mandat). Beim Exklusivauftrag verpflichtet sich der Eigentümer, keine anderen Makler zu mandatieren. Der Eigentümer muss dem Makler melden, wenn sich Kaufinteressenten direkt beim Eigentümer melden; andernfalls kann Provision trotzdem geschuldet sein, wenn der Makler diesen Interessenten nachgewiesen hat.

Provisionssatz und Berechnungsbasis: Provision in % des Verkaufspreises (tatsächlicher Kaufpreis gemäss notariellem Kaufvertrag, nicht Angebotspreisvorstellung). Angabe ob inkl. oder exkl. MWST (8,1 % nach MWSTG, SR 641.20). Ortsüblicherweise Provision: 2 bis 3 % inkl. MWST in der Deutschschweiz; 3 bis 5 % in der Westschweiz. Berechnungsbasis: tatsächlicher Kaufpreis oder vereinbarter Mindestpreis (falls Mindestpreisklausel besteht).

Provisionsfaelligkeit nach OR Art. 413: Die Provision ist fällig, wenn der Kaufvertrag infolge des Makler-Nachweises oder der Makler-Vermittlung zustande kommt, d.h. bei Unterzeichnung des notariell beurkundeten Kaufvertrags nach OR Art. 216. Ohne notariell beurkundeten Kaufvertrag ist keine Provision fällig. Bei aufschiebend bedingten Kaufverträgen (z.B. mit Baubewilligungsbedingung) ist die Provision erst fällig, wenn die Bedingung eingetreten ist.

Karenzzeit nach OR Art. 414: Wird die Liegenschaft nach Ablauf des Maklervertrags an einen vom Makler nachgewiesenen Interessenten verkauft, bleibt der Provisionsanspruch bestehen. Die gesetzliche Nachwirkungszeit beträgt nach Bundesgerichtspraxis (BGE 4C.131/2005) typischerweise 12 Monate nach Ablauf des Mandats. Vertraglich kann die Karenzzeit auf 6 Monate verkürzt oder auf 24 Monate verlängert werden.

Vertragsdauer und Kündigungsrechte: Zeitliche Begrenzung des Maklervertrags (üblich 3 bis 6 Monate für Exklusivandate). Vorzeitige Kündigung durch den Eigentümer ist möglich, aber bei nachgewiesener Maklerleistung (nachgewiesene Interessenten) könnte ein Provisionsanspruch trotzdem entstehen. Kündigungsrecht bei nachgewiesener mangelhafter Vermarktungsleistung vereinbaren.

Pflichten des Maklers: Vermarktungsleistungen (Inserateschaltung auf Homegate, ImmoScout24, Comparis; Besichtigungsorganisation; professionelle Fotos; Grundrisspublikation; Preisgutachten). Datenschutz nach DSG (SR 235.1): Interessentendaten zweckgebunden bearbeiten und nicht an Dritte weitergeben. Regelmassige Berichterstattung an den Auftraggeber (mindestens monatlich: Anzahl Besichtigungen, Interessenten, Preisfeedback). Vertraulichkeit bei sensiblen Liegenschaftsdaten (Grundbuchauszug, Belastungserklärung, GEAK-Klasse).

Pflichten des Auftraggebers: Korrekte Informationen zur Liegenschaft bereitstellen (Grundbuchauszug, GEAK, Stockwerkeigentümer-Reglement, Pläne, Katasterplan). Dem Makler melden, wenn sich Kaufinteressenten direkt beim Eigentümer melden. Provisionsrisiko bei eigener Vermittlung beachten: Wer einen vom Makler nachgewiesenen Käufer ohne Einbezug des Maklers zu einem Kaufabschluss führt, schuldet trotzdem Provision.

Datenschutz und GwG-Pflichten: Makler müssen Interessenten über die Bearbeitung ihrer Daten informieren (DSG Art. 19). Bei Transaktionen über CHF 15 000 in bar sind GwG-Sorgfaltspflichten einzuhalten (GwG Art. 3: Identifizierung des Käufers, Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person). forms-legal.com stellt diesen Maklerprovisionsvertrag Schweiz als praxisgerechtes Muster bereit.

Das Ausfüllen des Maklerprovisionsvertrags Schweiz erfordert klare Absprachen zwischen Eigentümer und Makler vor Auftragserteilung. Die folgenden Schritte führen systematisch zum vollständigen und rechtssicheren Maklervertrag.

Schritt 1 — Vertragsparteien vollständig angeben: Eigentümer mit vollständigem Namen und Adresse; Makler mit Firma, UID-Nummer und Name des verantwortlichen Maklers. Stellen Sie sicher, dass der Makler zeichnungsberechtigt ist (bei Firmen: Handelsregister-Zeichnungsrecht prüfen auf uid.admin.ch).

Schritt 2 — Liegenschaft und Auftrag definieren: Geben Sie die vollständige Adresse der Liegenschaft, Parzellennummer und Objektart an. Legen Sie die Angebotspreisvorstellung des Eigentümers fest — der Makler ist nicht an diesen Preis gebunden, er gilt als Ausgangspunkt für Verhandlungen. Formulieren Sie den Auftrag prazise: Nachweis-Makler oder Vermittlungs-Makler.

Schritt 3 — Auftragsart wählen: Exklusivauftrag (nur ein Makler, intensive Vermarktung, klare Provisionspflicht bei jedem Verkauf an einen nachgewiesenen Interessenten) oder Mehrfachauftrag (mehrere Makler parallel, Provision nur für erfolgreichen Nachweis). Zeitlich begrenzte Exklusivandate (3 bis 6 Monate) sind empfehlenswert; bei längerer Laufzeit sollte ein Kündigungsrecht bei mangelhafter Performance vereinbart werden.

Schritt 4 — Provisionssatz und Basis festlegen: Vereinbaren Sie den Provisionssatz (z.B. 2,5 % inkl. MWST) und die Berechnungsbasis (tatsächlicher Kaufpreis gemäss notariellem Kaufvertrag). Halten Sie fest, wer die MWST trägt — üblich: inkl. MWST im Provisionssatz enthalten, d.h. der Eigentümer zahlt den Gesamtbetrag inkl. MWST.

Schritt 5 — Karenzzeit regeln: Legen Sie die Karenzzeit nach OR Art. 414 fest (gesetzliche Nachwirkungszeit 12 Monate; kürzer vereinbar, z.B. 6 Monate). Während der Karenzzeit bleibt Provision geschuldet, wenn der Eigentümer an einen vom Makler nachgewiesenen Interessenten verkauft.

Schritt 6 — Vermarktungsmassnahmen definieren: Vereinbaren Sie, welche Massnahmen der Makler ergreift (Online-Inserate auf Homegate/ImmoScout24, professionelle Fotografie, 3D-Grundrisse, Anzahl Besichtigungen, Verkaufsunterlagen). Klaren Sie, wer die Vermarktungskosten trägt (üblich: Makler, inkl. in Provision; manchmal separate Kostenbeteiligung vereinbart).

Schritt 7 — Datenschutz und Vertraulichkeit: Stellen Sie sicher, dass der Makler eine DSG-konforme Datenschutzerklärung verwendet und Interessentendaten verschlüsselt und sicher bearbeitet. Vertraulichkeit bezüglich Mindestpreisvorstellung und Verkaufsgrunden des Eigentümers vereinbaren.

Schritt 8 — Unterzeichnung in Doppel: Beide Parteien unterzeichnen in zwei Exemplaren; je ein Exemplar für Eigentümer und Makler. Ab Unterzeichnung läuft die Vertragsdauer. Digitale Unterzeichnung nach ZertES (SR 943.03) ist rechtsgültig.

Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Validierungsprüfung: Nach Erstellung des Dokuments empfiehlt sich eine Endkontrolle durch eine zweite Person — bei Unternehmen idealerweise durch die Personalabteilung, die Treuhandstelle oder den HR-Verantwortlichen, bei Privatpersonen durch einen Notar des Kantons oder einen Rechtsbeistand. Die zentralen Schritte umfassen: Identifikation der Vertragsparteien mit vollständigen Adressen und gegebenenfalls Handelsregisternummer (Zefix-Nummer abrufbar unter www.zefix.ch), präzise Beschreibung der Leistung mit messbaren Kriterien, klare Regelung von Vergütung in Schweizer Franken (CHF) mit Mehrwertsteuer (MWST 8.1% gemäss MWSTG seit 1.1.2024), Vereinbarung von Fristen nach DD.MM.YYYY-Format, sowie Kündigungs- und Streitbeilegungsmechanismen. Vor der Unterschrift sollten beide Parteien den finalen Wortlaut sorgfältig durchlesen und gegebenenfalls Anpassungen vornehmen. Die elektronische Signatur nach ZertES (SR 943.03) ist der handschriftlichen Unterschrift gleichgestellt, sofern sie qualifizierte elektronische Signatur (QES) ist.

Der Maklerprovisionsvertrag in der Schweiz unterliegt dem Mäklarvertragsrecht nach OR Art. 412-418 und weiteren Gesetzen. Folgende gesetzliche Rahmenbedingungen sind für Eigentümer und Makler massgeblich.

Mäklarvertragsrecht nach OR Art. 412-418: OR Art. 412 definiert den Mäklarvertrag (Nachweis- oder Vermittlungsmäkler). OR Art. 413 regelt die Provisionsfaelligkeit (nur bei erfolgreichem Vertragsabschluss infolge Nachweis oder Vermittlung). OR Art. 414 legt die Karenzzeitregelung fest (Nachwirkungszeit nach Vertragsende). OR Art. 415 und Art. 416 schützen die Unabhängigkeit des Maklers: Doppelmaklertum (Provision von beiden Seiten) ist nur mit ausdrücklicher Erlaubnis beider Auftraggeber zulässig. OR Art. 418 schliesst den Mäklarvertrag von den Vorschriften über den Agenturvertrag aus. Formfreiheit: Der Mäklarvertrag ist nach OR Art. 412 grundsätzlich formfrei; schriftliche Form ist dringend empfohlen.

Datenschutzgesetz (DSG, SR 235.1, rev. 01.09.2023): Immobilienmakler sind Verantwortliche im Sinne des DSG; sie müssen Interessentendaten nach den Grundsätzen der Verhältnismässigkeit (DSG Art. 6 Abs. 2), Zweckbindung (DSG Art. 6 Abs. 3) und Datensicherheit (DSG Art. 8) bearbeiten. Interessenten haben ein Auskunftsrecht über ihre gespeicherten Daten (DSG Art. 25). Der Eidgenössische Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragte (EDOEB) kann Empfehlungen aussprechen und Bussen bis CHF 250 000 veranlassen (DSG Art. 60 ff.).

Geldwäschereigesetz (GwG, SR 955.0): Immobilienmakler sind Finanzintermediare im Sinne des GwG bei der Mitwirkung an der Kauf-/Verkaufstransaktion. Sie müssen die Identität des Käufers und der wirtschaftlich berechtigten Person feststellen (GwG Art. 3-4). Bei Verdacht auf Geldwäscherei besteht Meldepflicht an die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS, Art. 9 GwG).

MWSTG (SR 641.20): Maklerprovision ist MWST-pflichtig; Steuersatz 8,1 %; der Makler schuldet die MWST der ESTV und weist sie auf der Provisionsrechnung gesondert aus. Ohne gültige MWST-Rechnung kann der Auftraggeber (Eigentümer) keine Vorsteuer abziehen.

Kantonales Maklerrecht: Im Kanton Genf (GE) ist eine Berufsbewilligung nach der Loi genevoise sur les professions d'agent immobilier (LPAI/GE, RS/GE J 5 05) erforderlich. Makler ohne kantonale Bewilligung handeln in Genf rechtswidrig. In anderen Kantonen gibt es keine entsprechende gesetzliche Lizenzpflicht; SVIT-Mitgliedschaft signalisiert Professionalität.

Häufige Fehler beim Maklerprovisionsvertrag in der Schweiz führen zu Provisionsstreitigkeiten, ungeregelten Rechtssituationen und Datenschutzverletzungen. Die folgende Aufstellung zeigt die verbreitetsten Fehler.

Fehler 1 — Fehlender Kausalnexus-Nachweis: Ohne schriftlichen Nachweis, dass der Makler den Käufer tatstaechlich nachgewiesen oder den Kaufvertrag vermittelt hat, besteht kein Provisionsanspruch (OR Art. 413 Abs. 1). Korrekte Vorgehensweise: Interessentennachweis schriftlich dokumentieren — Besichtigungsprotokoll mit Datum und Name des Interessenten, E-Mail-Weitergabe an Eigentümer, Kaufangebotsdokumentation. Der Makler sollte eine lückenlose Interessentenliste führen.

Fehler 2 — Unklare Exklusivität: Fehlt eine ausdrückliche Exklusivklausel, kann der Eigentümer weitere Makler mandatieren oder selbst verkaufen, ohne Provision zu schulden. Korrekte Vorgehensweise: Exklusivauftrag oder Mehrfachauftrag ausdrücklich definieren, Konsequenzen bei Verstoss regeln.

Fehler 3 — Keine Karenzzeit-Klausel oder unrealistische Karenzzeit: Ohne Karenzzeit-Klausel könnte der Eigentümer nach Ablauf des Mandats an einen vom Makler nachgewiesenen Käufer verkaufen und die Provision vermeiden. Korrekte Vorgehensweise: Karenzzeit nach OR Art. 414 ausdrücklich vereinbaren (Standard 12 Monate; auf 6 Monate verkuerzbar); Nachwirkungslist im Vertrag verankern.

Fehler 4 — MWST-Behandlung unklar: Provision ohne klare Angabe ob inkl. oder exkl. MWST führt zu Abrechnungsdifferenzen. Korrekte Vorgehensweise: Stets angeben, ob Provision inkl. oder exkl. MWST (8,1 %) vereinbart ist, und den MWST-Betrag in CHF separat ausweisen.

Fehler 5 — Kein Datenschutzkonzept: Makler ohne DSG-konforme Datenschutzerklärung riskieren Bussen durch den EDOEB. Korrekte Vorgehensweise: DSG-konforme Datenschutzerklärung verwenden; Interessentendaten nur zweckgebunden bearbeiten; keine Weitergabe an Dritte ohne Einwilligung; Löschkonzept für nicht mehr benoeetigte Daten implementieren.

Fehler 6 — Zu langer Exklusivvertrag ohne Kündigungsrecht: Ein 12-monatiger Exklusivvertrag ohne Kündigungsrecht bei schlechter Maklerperformance bindet den Eigentümer unnötig lang. Korrekte Vorgehensweise: Kündigungsrecht bei nachgewiesener mangelhafter Vermarktungsleistung vereinbaren (z.B. nach 3 Monaten ohne Interessenten oder ohne monatliche Berichterstattung).

Fehler 7 — Doppelmaklertum ohne Zustimmung beider Parteien: Ein Makler, der für Verkäufer und Käufer gleichzeitig tätig ist und von beiden Provision beansprucht, ohne deren ausdrückliche Einwilligung, verliert den Provisionsanspruch von beiden Seiten (OR Art. 415). Korrekte Vorgehensweise: Doppelmaklertum stets offenlegen und schriftliche Zustimmung beider Parteien einholen.