Zimmermietvertrag Schweiz (OR Arts. 253-273c)

Der Zimmermietvertrag ist ein in der Schweiz nach Schweizer Obligationenrecht (OR) Arts. 253-273c (SR 220) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Er enthält Miete, Kaution, Laufzeit, Instandhaltungspflichten und Kündigungsfristen zwischen Vermieter und Mieter.

Rechtlich gilt der Zimmermietvertrag Schweiz als Mietvertrag nach OR Art. 253, wobei der Mietgegenstand auf ein einzelnes Zimmer beschränkt ist. Gemeinschaftliche Räume werden mitbenutzt, ohne dass sie exklusiver Mietgegenstand sind. Das Bundesgericht hat in BGE 124 III 62 klargestellt, dass die mietrechtlichen Schutzbestimmungen nach OR Arts. 253-273c vollumfänglich auf Zimmermietverträge anwendbar sind, sofern der Vermieter nicht gleichzeitig Dienstleistungen wie Reinigung, Mahlzeiten oder Wäscheservice erbringt, die den Vertrag zu einem Beherbergungsvertrag qualifizieren würden.

Ein wichtiger Aspekt des Zimmermietvertrags Schweiz betrifft die Kündigungsfristen: Beim möblierten Einzelzimmer kann nach OR Art. 266c die Kündigungsfrist auf 2 Wochen verkürzt werden, was dem Zimmermarkt besondere Flexibilität verleiht. Bei unmöblierten Zimmern gilt hingegen die reguläre Frist von 3 Monaten auf die ortsüblichen Kündigungstermine. Die Schlichtungsbehörden der Kantone prüfen bei Streitigkeiten, ob das Zimmer als möbliert oder unmöbliert einzustufen ist.

Der Zimmermietvertrag Schweiz kann auch als WG-Vertrag abgeschlossen werden, wenn mehrere Mitbewohner je ein Zimmer mieten und eine gemeinsame Haushaltsführung betreiben. In WG-Konstellationen können alle Mitbewohner einen gemeinsamen Mietvertrag mit dem Vermieter abschliessen (solidarische Haftung) oder jeder einen eigenen Zimmermietvertrag. Die separate Variante bietet mehr Flexibilität beim Wechsel von Mitbewohnern.

Der Mietzins für das Zimmer ist nach OR Art. 269 durch das Gebot der Missbräuchlichkeit begrenzt. Der Mieter kann den Anfangsmietzins nach OR Art. 270 innert 30 Tagen bei der zuständigen kantonalen Schlichtungsbehörde anfechten. Mietzinsanpassungen richten sich nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz (WBF) und dem Landesindex der Konsumentenpreise (LIK/BFS). Auf forms-legal.com steht ein vollständiger Zimmermietvertrag Schweiz kostenlos zum Download bereit, der alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt.

Die Frage der Nebenkosten ist beim Zimmermietvertrag Schweiz oft eine Quelle von Streitigkeiten. Bei WG-Zimmern werden Strom, Heizung und Internet häufig als Pauschale im Mietzins eingeschlossen (All-inclusive). Fehlt eine ausdrückliche Regelung, gelten die Nebenkosten als im Mietzins enthalten. Eine separate Akontozahlung mit jährlicher Abrechnung gemäss VMWG Art. 4 ist ebenfalls möglich und schafft Transparenz über die tatsächlichen Verbrauchskosten.

Beim Zimmermietvertrag Schweiz sind die kantonalen Schlichtungsbehörden in Mietsachen für alle Streitigkeiten zuständig. Das Verfahren ist kostenlos und nicht anwaltspflichtig. Der Mieterverband MV und der HEV bieten kostenlose Erstberatungen an.

Die Kaution beim Zimmermietvertrag Schweiz richtet sich nach OR Art. 257e: maximal 3 Monatsnettomieten auf einem Sperrkonto. Bei einfachen WG-Zimmern wird in der Praxis häufig auf die formelle Sperrkonto-Lösung verzichtet und eine einfachere Kautionsvereinbarung getroffen. Rechtlich empfiehlt sich jedoch das Sperrkonto, da im Streitfall nur die gesetzliche Lösung vollstreckbar ist.

Besonderheiten des Zimmermietvertrags Schweiz gelten auch bei Mängeln: Zeigt das Zimmer oder ein Gemeinschaftsraum nach Mietantritt Mängel (Schimmel, defekte Heizung, Wasserschaden), hat der Mieter nach OR Art. 257g Anspruch auf Mängelbeseitigung. Verweigert der Vermieter die Behebung, kann der Mieter den Mietzins nach OR Art. 259g hinterlegen und die Beseitigung durch Gerichtsentscheid erzwingen. Das Mietgericht Zürich hat in BGE-ähnlichen Entscheiden betont, dass Schimmelschäden in WG-Zimmern regelmässig als erheblicher Mangel eingestuft werden, der eine Mietzinsreduktion nach OR Art. 259d rechtfertigt. Damit ist der volle Mietrechtsschutz gewährleistet.

Der Zimmermietvertrag Schweiz wird benötigt, wenn ein einzelnes Zimmer in einer Wohnung oder einem Haus vermietet wird. Das Obligationenrecht (OR) Arts. 253-273c gilt vollumfänglich und sichert den Zimmermieter rechtlich ab.

Erste Situation: WG-Gründung oder WG-Eintritt. Wenn eine Wohngemeinschaft gegründet wird oder eine neue Person in eine bestehende WG einzieht, schliesst jeder Mitbewohner einen eigenen Zimmermietvertrag Schweiz mit dem Vermieter oder dem Hauptmieter ab. Diese Lösung ist flexibler als ein gemeinsamer Mietvertrag, weil beim Auszug eines Mieters nur dessen Vertrag endet.

Zweite Situation: Studierende in Universitätsstädten. Zürich (ETH, Universität Zürich), Bern (Universität Bern), Lausanne (EPFL, Unil), Basel (Universität Basel) und Luzern haben einen stark nachgefragten Zimmermarkt. Studierende schliessen häufig befristete Zimmermietverträge nach OR Art. 253c für die Dauer des Semesters oder Studienjahrs ab. Diese enden automatisch ohne Kündigung.

Dritte Situation: Saisonarbeit in Hotellerie und Landwirtschaft. Betriebe, die Saisonarbeiter für die Skisaison, Ernte oder Touristensaison einstellen, stellen Zimmer in Personalunterkünften zur Verfügung. Der Zimmermietvertrag Schweiz regelt in diesen Fällen die Nutzungsbedingungen, den Mietzins und die Kündigungsmodalitäten klar.

Vierte Situation: Vermieter mit Zusatzzimmer. Wer in einer grossen Wohnung oder einem Haus ein oder mehrere Zimmer nicht benötigt, kann diese durch einen Zimmermietvertrag vermieten. Das schafft zusätzliche Einnahmen und kompensiert Miet- oder Hypothekarkosten. Bei Hauptmietern gilt die Untermiete-Pflicht der Zustimmung nach OR Art. 262.

Fünfte Situation: Übergangszeit bei Wohnungswechsel. Wer zwischen zwei Mietverhältnissen steht oder kurzfristig in eine neue Stadt zieht, nutzt oft ein Zimmer als Übergangslösung. Befristete Zimmermietverträge nach OR Art. 253c bieten für solche Phasen die nötige Flexibilität ohne langfristige Bindung.

Sechste Situation: Begleitetes und betreutes Wohnen. Für junge Erwachsene mit Unterstützungsbedarf oder ältere Menschen, die in einer WG oder betreuten Wohngemeinschaft leben, bietet der Zimmermietvertrag Schweiz eine klare rechtliche Grundlage. Der Mieterverband MV empfiehlt den schriftlichen Zimmermietvertrag auch in Betreuungskonstellationen. Auf forms-legal.com steht ein kostenloser Zimmermietvertrag Schweiz bereit.

Siebte Situation: Alters-WGs und Seniorengemeinschaften. Ältere Menschen vermieten manchmal Zimmer an junge Mitbewohner. Organisationen wie WGCH oder Homesharing Switzerland vermitteln solche Arrangements. Rechtlich liegt ein gewöhnlicher Zimmermietvertrag Schweiz nach OR Arts. 253-273c vor. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) und kantonale Wohnförderinstitutionen (z.B. Wohnbaugenossenschaften Zürich) unterstützen Mehrgenerationenwohnen.

Achte Situation: Pensionatsunterkünfte für Auszubildende. Handwerksbetriebe und Berufsschulen stellen Auszubildenden Pensionatsunterkünfte zur Verfügung. Der Zimmermietvertrag Schweiz regelt hier Mietzins, Nebenkosten und Kündigungsmodalitäten. Die kantonale Schlichtungsbehörde Zürich, Bern und Basel-Stadt ist in all diesen Fällen für Streitigkeiten aus dem Zimmermietvertrag Schweiz zuständig. Das Verfahren ist kostenlos.

Ein rechtssicherer Zimmermietvertrag Schweiz nach OR Arts. 253-273c muss folgende Kernelemente enthalten, damit alle Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen und Streitigkeiten vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen vermieden werden.

Vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien: Der Zimmermietvertrag Schweiz nennt Vermieter (oder Untervermieter) und Mieter mit vollständigem Namen, Adresse, Geburtsdatum und Staatsangehörigkeit. Bei mehreren Vermietern (Erbengemeinschaft, Eigentümergemeinschaft nach ZGB Art. 602) sind alle aufzuführen. Bei der WG-Untermiete ist der Hauptmieter als Untervermieter mit dem Verweis auf den bestehenden Hauptmietvertrag einzutragen.

Klare Beschreibung des Zimmers: Das vermietete Zimmer ist eindeutig zu bezeichnen: Zimmer Nr. X, linkes Zimmer, ca. 14 m2, mit oder ohne Möblierung. Gemeinschaftlich genutzte Räume (Küche, Bad, WC, Korridor, Balkon) werden separat aufgelistet und als Mitbenutzung definiert. Bei möblierten Zimmern ist eine Inventarliste beizulegen.

Mietzins und Nebenkosten: Der monatliche Zimmermietzins in Schweizer Franken (CHF) ist anzugeben, vorzugsweise als All-inclusive-Betrag (inkl. Nebenkosten für Heizung, Strom, Internet), was bei Zimmervermietungen üblich ist. Alternativ wird ein Nettomietzins mit Nebenkostenpauschale oder -akonto ausgewiesen. Bei Nebenkostenakonto erfolgt eine jährliche Abrechnung gemäss VMWG Art. 4.

Mietdauer und Kündigungsfristen: Bei befristeten Zimmermietverträgen nach OR Art. 253c sind Mietbeginn und Mietende klar anzugeben. Bei unbefristeten Verhältnissen gilt: 2 Wochen Kündigungsfrist für möblierte Einzelzimmer nach OR Art. 266c; 3 Monate für unmöblierte Zimmer. Die Kündigung erfolgt schriftlich; bei Wohnräumen ist das amtliche Kantonsformular zu verwenden (OR Art. 266l).

Nutzungsregelung für Gemeinschaftsräume: Eine Hausordnung oder WG-Regelung legt Reinigungspläne, Ruhezeiten (typisch 22 Uhr bis 7 Uhr), Gästerechte und Nutzung von Küche, Bad und Waschmaschine fest. Fehlende Regelungen führen zu häufigen WG-Konflikten. Der Mieterverband MV bietet Muster-WG-Ordnungen an. Der HEV empfiehlt, die Hausordnung als Anhang zum Zimmermietvertrag zu führen.

Möblierungszustand und Inventar: Bei möblierten Zimmern (Bett, Schreibtisch, Schrank, Regal) ist eine Inventarliste zu erstellen und von beiden Parteien zu unterzeichnen. Schäden an Möbeln werden bei Vertragsende anhand der Paritätischen Lebensdauertabelle (HEV/MV) beurteilt. Bei unmöblierten Zimmern entfällt die Inventarliste.

Kaution und Kautionsregelung: Eine Kaution ist beim Zimmermietvertrag Schweiz nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber in der Praxis oft vereinbart. Die maximale gesetzliche Kaution beträgt 3 Monatsnettomieten (OR Art. 257e). Das Sperrkonto auf den Namen des Mieters bei einer Schweizer Bank (z.B. Zürcher Kantonalbank ZKB, Raiffeisen, UBS) ist die empfohlene Variante.

Untermiete-Hinweis: Wenn der Zimmervermieter selbst Hauptmieter ist, muss er die Zustimmung des Hauptvermieters zur Untermiete nach OR Art. 262 einholen und im Zimmermietvertrag Schweiz auf diesen Umstand hinweisen. Fehlt die Zustimmung, ist die gesamte Untermiete-Vereinbarung gefährdet.

Gerichtsstand und Schlichtung: Streitigkeiten aus dem Zimmermietvertrag Schweiz werden der kantonalen Schlichtungsbehörde in Mietsachen vorgelegt (ZPO Art. 200 ff.). Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos und obligatorisch vor einer Klage. Auf forms-legal.com stehen Mustervorlagen für Zimmermietverträge Schweiz kostenlos zur Verfügung, die alle Pflichtbestandteile abdecken.

Datenschutz: Die Bearbeitung personenbezogener Daten des Zimmermieters unterliegt dem revidierten DSG (SR 235.1). Nur mietrechtlich relevante Daten dürfen erhoben werden. Der Eidgenössische Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragte (EDÖB) ist Aufsichtsbehörde. Haustier- und Rauchregelungen sollten ebenfalls schriftlich festgehalten werden.

Mietzinsanpassungsklauseln: Der Zimmermietzins kann nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz (WBF) oder dem Landesindex der Konsumentenpreise (LIK/BFS) angepasst werden. Jede Mietzinserhöhung muss auf dem amtlichen Kantonsformular mitgeteilt werden (OR Art. 269d) und ist innert 30 Tagen anfechtbar (OR Art. 270). Sinkt der Referenzzinssatz, hat der Zimmermieter Anspruch auf Mietzinssenkung gemäss OR Art. 270a. Die Schlichtungsbehörden Zürich, Bern und Genf haben die Voraussetzungen für Mietzinsanpassungen in Zimmermietverhältnissen in zahlreichen Entscheiden präzisiert.

Mängelrecht nach OR Arts. 259-260a: Bei Mängeln des Zimmers oder der Gemeinschaftsräume (Schimmel, defekte Heizung, Wasserschaden) hat der Zimmermieter Anspruch auf Mängelbeseitigung (OR Art. 259). Verweigert der Vermieter die Behebung, kann der Mieter den Mietzins nach OR Art. 259g hinterlegen und die Beseitigung gerichtlich erzwingen. Bei erheblichen Mängeln ist eine Mietzinsreduktion nach OR Art. 259d möglich. Das Mietgericht Zürich stuft Schimmelschäden in bewohnten Zimmern regelmässig als erhebliche Mängel ein.

Das korrekte Ausfüllen des Zimmermietvertrags Schweiz erfordert mehrere Schritte, die sowohl rechtliche als auch praktische Aspekte des Zusammenlebens berücksichtigen.

Schritt 1 - Parteien vollständig erfassen: Tragen Sie den vollständigen Namen, Geburtsdatum und aktuelle Adresse des Mieters ein. Bei WG-Konstellationen, wo der Hauptmieter untervermietet, ist der Hauptmieter als Untervermieter aufzuführen. Die Zustimmung des Hauptvermieters zur Untermiete muss nach OR Art. 262 vorliegen und kann als Anhang beigefügt werden.

Schritt 2 - Zimmer und Gemeinschaftsräume beschreiben: Bezeichnen Sie das konkrete Zimmer eindeutig (z.B. Zimmer 2, rechts, ca. 12 m2, mit Fenster zur Strasse). Listen Sie alle gemeinschaftlich genutzten Räume auf (Küche, Bad, WC, Korridor, Balkon). Bei möblierten Zimmern erstellen Sie eine Inventarliste mit Zustandsbeschreibung jedes Einrichtungsgegenstands.

Schritt 3 - Mietzins und Nebenkosten festlegen: Bestimmen Sie den monatlichen Zimmermietzins. Bei All-inclusive-Miete (Heizung, Strom, Internet inbegriffen) geben Sie den Gesamtbetrag in CHF an. Andernfalls trennen Sie Nettomietzins und Nebenkostenpauschale. Der Zahlungstermin (z.B. bis zum 1. jeden Monats) und die Zahlungsart (Banküberweisung per QR-Rechnung oder Dauerauftrag) sind festzuhalten.

Schritt 4 - Mietdauer bestimmen: Wählen Sie befristet (mit Enddatum) oder unbefristet. Befristete Zimmermietverträge nach OR Art. 253c enden automatisch zum vereinbarten Datum. Bei unbefristeten Verträgen gilt die vereinbarte Kündigungsfrist. Die ortsüblichen Kündigungstermine variieren nach Kanton: In Zürich typisch 31. März, 30. Juni und 30. September; in Bern 31. März, 30. Juni und 30. September; in Genf Ende jedes Monats.

Schritt 5 - Hausordnung und WG-Regelungen aufsetzen: Erstellen Sie gemeinsam eine Reinigungsplan-Regelung, Ruhezeiten-Regelung (22-7 Uhr) und Regelungen für Gäste, Haustiere und Rauchen. Diese WG-Hausordnung wird als Anhang zum Zimmermietvertrag Schweiz beigefügt und von allen Bewohnern unterzeichnet. Der Mieterverband MV stellt kostenlose Muster-WG-Ordnungen zur Verfügung.

Schritt 6 - Unterzeichnung und Übergabeprotokoll: Der Zimmermietvertrag wird in zweifacher Ausfertigung unterzeichnet. Bei Übergabe des Zimmers wird gemeinsam ein Übergabeprotokoll erstellt (Zustand der Wände, Böden, Möbel, Schlüsselanzahl). Beide Parteien unterschreiben. Fotos des Ausgangszustands empfehlen sich als Beweismittel.

Schritt 7 - Kaution vereinbaren und abwickeln: Falls eine Kaution vereinbart wird, überweist der Mieter den Betrag auf ein Sperrkonto. Nach Vertragsende und mängelfreier Rückgabe des Zimmers wird die Kaution innert angemessener Frist (Richtwert: 30 Tage) zurückerstattet. Streitigkeiten über die Kautionsrückgabe können bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen vorgelegt werden.

Schritt 8 - Steuerliche Aspekte für den Vermieter: Einnahmen aus der Zimmervermietung sind als Einkommen zu deklarieren. Die kantonalen Steuerverwaltungen (Kantonales Steueramt Zürich, Steuerverwaltung Kanton Bern, Administration fiscale cantonale Genf) besteuern Zimmermietzinse als Einkommensbestandteil. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) gibt Auskunft zu bundessteuerlichen Aspekten.

Schritt 9 - Mietrechtsberatung bei Unklarheiten: Bei Unklarheiten bieten der Mieterverband (MV) und der Hauseigentümerverband (HEV) Schweiz Erstberatungen an. Rechtsberatungsstellen der Kantone sowie die Schlichtungsbehörden in Mietsachen informieren über Rechte und Pflichten beim Zimmermietvertrag Schweiz. Auf forms-legal.com stehen ergänzende Informationen zu OR Arts. 253-273c zur Verfügung. Die Beratungshotlines des Mieterverbands MV sind werktags erreichbar. Die Beratung ist auf Deutsch, Französisch und Italienisch verfügbar in allen Schweizer Kantonen.

Der Zimmermietvertrag Schweiz unterliegt denselben zwingenden Bestimmungen des Obligationenrechts (OR Arts. 253-273c, SR 220) wie Wohnungsmietverträge. Einige Besonderheiten sind beim Zimmermietvertrag zu beachten.

Anwendbarkeit des OR-Mietrechts: OR Arts. 253-273c gelten vollumfänglich auf Zimmermietverträge, sofern es sich um ein entgeltliches Mietverhältnis über Wohnräume handelt. Das Bundesgericht hat in BGE 124 III 62 bestätigt, dass Zimmermieter denselben mietrechtlichen Schutz geniessen wie Wohnungsmieter. Dieser Schutz ist einseitig zwingend zugunsten des Mieters nach OR Art. 362 und kann vertraglich nicht wegbedungen werden.

Mietzinsschutz nach OR Arts. 269-270e: Der Zimmermietzins darf nicht missbräuchlich hoch sein (OR Art. 269). Der Zimmermieter kann den Anfangsmietzins nach OR Art. 270 innert 30 Tagen nach Vertragsabschluss bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Mietzinsanpassungen richten sich nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz (WBF) und dem LIK (BFS). Jede Erhöhung ist auf dem amtlichen Kantonsformular mitzuteilen (OR Art. 269d). Sinkt der Referenzzinssatz, hat der Mieter Anspruch auf Mietzinssenkung.

Kündigungsschutz nach OR Arts. 271-273c: Der Zimmermieter geniesst vollen Kündigungsschutz. Missbräuchliche Kündigungen können bei der kantonalen Schlichtungsbehörde angefochten werden. Die Schlichtungsbehörde kann eine Erstreckung von bis zu 4 Jahren gewähren (OR Art. 272 Abs. 2). Beim möblierten Zimmer ist die kürzere Kündigungsfrist nach OR Art. 266c zulässig; beim unmöblierten Zimmer gilt die reguläre Frist von 3 Monaten.

Untermiete nach OR Art. 262: Wenn der Zimmermieter sein Zimmer weitervermietet, benötigt er die Zustimmung des Vermieters (OR Art. 262). Ohne Zustimmung riskiert der Hauptmieter die ausserordentliche Kündigung (OR Art. 257f Abs. 3). Die Schlichtungsbehörde Zürich hat in mehreren Entscheiden bestätigt, dass die Untermiete ohne Zustimmung einen schwerwiegenden Vertragsbruch darstellt.

Mängelrecht und Sorgfaltspflicht: Der Zimmermieter ist zur sorgfältigen Nutzung des Zimmers und der Gemeinschaftsräume verpflichtet (OR Art. 257f). Mängel sind dem Vermieter unverzüglich schriftlich zu melden (OR Art. 257g). Der Vermieter hat Mängel innert angemessener Frist zu beheben (OR Art. 259). Bei Schimmel oder anderen Gesundheitsgefahren kann der Mieter den Mietzins hinterlegen.

Schlichtungspflicht: Streitigkeiten müssen zwingend vor der kantonalen Schlichtungsbehörde versucht werden (ZPO Art. 197 und 200). Das Verfahren ist kostenlos und dauert typisch 30 bis 60 Tage. Der Mieterverband MV und der HEV bieten kostenlose Erstberatungen und begleiten Parteien vor der Schlichtungsbehörde.

Datenschutz: Die Bearbeitung personenbezogener Daten des Zimmermieters unterliegt dem revidierten DSG (SR 235.1) seit 1. September 2023. Der EDÖB ist Aufsichtsbehörde. Nur mietrechtlich relevante Daten dürfen erhoben und weitergegeben werden.

Kautions-Regelung nach OR Art. 257e: Der HEV Schweiz und der Mieterverband MV empfehlen die Kaution auf einem Sperrkonto bei einer Schweizer Bank (z.B. Kantonalbank, Raiffeisen) auf den Namen des Mieters zu hinterlegen. Die maximale Kaution beträgt 3 Monatsnettomieten analog zu OR Art. 257e. Eine höhere Kaution ist nichtig und der überschiessende Betrag jederzeit rückforderbar. Nach Beendigung des Zimmer-Mietverhältnisses können Ansprüche gegen die Kaution innert 12 Monaten geltend gemacht werden. Die kantonale Schlichtungsbehörde in Mietsachen entscheidet bei Streitigkeiten über die Kautionsfreigabe. Das Verfahren ist für Zimmermieter in der Regel kostenlos.

Beim Zimmermietvertrag Schweiz entstehen häufige Fehler, die zu Streitigkeiten vor der Schlichtungsbehörde führen.

Fehler 1 - Fehlende Zustimmung des Hauptvermieters bei WG-Untermiete: Wenn ein Mieter (Hauptmieter) ein Zimmer an einen Dritten vermietet, benötigt er die Zustimmung des Hauptvermieters nach OR Art. 262. Fehlt diese, riskiert der Hauptmieter die ausserordentliche Kündigung nach OR Art. 257f Abs. 3. Das Bundesgericht hat in BGE 121 III 253 klargestellt, dass die Untermiete ohne Zustimmung einen schwerwiegenden Vertragsbruch darstellt.

Fehler 2 - Unklare Bezeichnung des Zimmers: Ohne eindeutige Beschreibung entstehen Streitigkeiten darüber, welches Zimmer vermietet wurde. Das Mietgericht Zürich hat in mehreren Entscheiden betont, dass ein klar bezeichnetes Zimmer Grundvoraussetzung eines wirksamen Zimmermietvertrags ist.

Fehler 3 - Fehlende WG-Hausordnung: Ohne gemeinsame Hausordnung entstehen in WGs häufig Konflikte über Reinigung, Lärm und Küchennutzung. Der Mieterverband MV empfiehlt eine unterzeichnete Hausordnung als Anhang zum Zimmermietvertrag Schweiz.

Fehler 4 - Falsche Kündigungsfrist für möbliertes Zimmer: Bei möblierten Einzelzimmern kann die Frist nach OR Art. 266c auf 2 Wochen verkürzt werden. Bei unmöblierten Zimmern ist die Mindestfrist 3 Monate. Wer diese Unterscheidung verkennt, setzt sich dem Risiko einer nichtigen Kündigungsfrist aus.

Fehler 5 - Kündigung ohne amtliches Formular: Kündigt der Vermieter das Zimmermietverhältnis ohne das amtliche Kantonsformular nach OR Art. 266l, ist die Kündigung nichtig. Der Mieter muss eine nichtige Kündigung nicht beachten.

Fehler 6 - Unklare Nebenkostenregelung: Wenn unklar ist, ob Nebenkosten im Mietzins enthalten sind, gelten sie nach Massgabe der Vereinbarung oder subsidiär als enthalten. Die Schlichtungsbehörde wendet OR Art. 257b an und prüft die tatsächliche Vereinbarung.

Fehler 7 - Kaution ohne Sperrkonto: Wer die Kaution auf sein Privatkonto überweisen lässt, verstösst gegen OR Art. 257e. Der Mieter kann die Rückerstattung auf ein ordentliches Sperrkonto verlangen.

Fehler 8 - Keine Übergabe eines Zimmerschlüsselprotokolls: Ohne Nachweis der übergebenen Schlüsselanzahl entstehen bei Vertragsende häufig Streitigkeiten. Ein Schlüsselprotokoll als Teil des Übergabeprotokolls verhindert dies. Der HEV Schweiz empfiehlt, Schlüsselnummern und -anzahl schriftlich zu dokumentieren.

Fehler 9 - Zu hoher Mietzins bei erneuter Vermietung: Wenn ein Zimmer nach kurzer Leerstandsphase wieder vermietet wird und der neue Mietzins erheblich über dem vorherigen liegt, kann der neue Mieter den Anfangsmietzins nach OR Art. 270 anfechten und eine Reduktion verlangen. Die Schlichtungsbehörde prüft, ob die Erhöhung durch gestiegene Kosten oder Referenzzinssatz gerechtfertigt ist. Der Mieterverband MV hilft Zimmermietern dabei, eine ungerechtfertigte Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Das Verfahren ist kostenlos. Das gilt auch bei möblierten Zimmern.