Möblierter Wohnungs-Mietvertrag Schweiz (OR Arts. 253-273c)

Der Möblierter Wohnungs-Mietvertrag ist ein in der Schweiz nach Schweizer Obligationenrecht (OR) Arts. 253-273c (SR 220) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Er enthält Miete, Kaution, Laufzeit, Instandhaltungspflichten und Kündigungsfristen zwischen Vermieter und Mieter.

Das Obligationenrecht (OR) definiert den Mietvertrag in Art. 253 als das Überlassen einer Sache zum Gebrauch gegen Entgelt. Beim möblierten Mietvertrag umfasst der Mietgegenstand sowohl die Räumlichkeiten als auch die darin enthaltenen beweglichen Gegenstände. Diese Doppelstruktur hat praktische Konsequenzen: Bei Mietantritt ist ein detailliertes Inventarprotokoll zu erstellen, bei Mietende werden Vollständigkeit und Zustand der Möbel geprüft. Die Paritätische Lebensdauertabelle (herausgegeben gemeinsam vom Schweizer Mieterverband MV und dem Hauseigentümerverband HEV) gilt als Referenz für die Lebensdauer von Einrichtungsgegenständen, Bodenbelägen und Elektrogeräten.

Der möblierte Wohnungs-Mietvertrag Schweiz findet vor allem in städtischen Agglomerationen grosse Verbreitung: Zürich, Genf, Basel und Lausanne weisen einen ausgeprägten Markt für möblierte Kurz- und Mittelfristvermietungen auf, die sich an Expatriates, Studierende, Geschäftsreisende und Personen in Übergangssituationen richten. Die Mietdauer beträgt häufig 3 bis 24 Monate; längerfristige möblierte Mietverhältnisse sind ebenfalls verbreitet.

Rechtlich ist die Abgrenzung des möblierten Mietvertrags zum Beherbergungsvertrag (Hotelvertrag) und zur Gebrauchsleihe nach OR Art. 305 ff. von Bedeutung. Beim möblierten Mietvertrag trägt der Mieter das Unterhalts- und Wartungsrisiko für die Möbel, während beim Beherbergungsvertrag der Betreiber sämtliche Services erbringt. Das Bundesgericht hat in BGE 125 III 231 festgehalten, dass ein Mietvertrag mit möblierten Zimmern und Mahlzeitenservice unter Umständen als Beherbergungsvertrag zu qualifizieren ist, was die mietrechtlichen Schutzbestimmungen ausschliesst.

Ein möblierter Mietvertrag Schweiz kann befristet (OR Art. 253c) oder unbefristet (OR Art. 266c) abgeschlossen werden. Bei befristeten möblierten Mietverhältnissen endet der Vertrag automatisch ohne Kündigung. Die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach OR Art. 270 ist auch beim möblierten Mietvertrag möglich, sofern der Mietzins missbräuchlich erscheint. Der Referenzzinssatz des Eidgenössischen Departements für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) bildet die Grundlage für Mietzinsanpassungen nach OR Art. 269. Auf forms-legal.com steht ein vollständig ausfüllbares Muster zum kostenlosen Download zur Verfügung.

Die Mehrwertsteuer (MwSt.) spielt beim möblierten Wohnungs-Mietvertrag Schweiz eine besondere Rolle: Die Vermietung von Wohnräumen ist grundsätzlich von der MwSt. ausgenommen (MWSTG Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21). Eine Optierung zur MwSt. ist bei Wohnräumen nicht möglich, anders als bei Geschäftsräumen nach MWSTG Art. 22. Werden jedoch neben dem Wohnraum zusätzliche Dienstleistungen erbracht (z.B. regelmässige Reinigung, Wäscheservice, Frühstück), kann je nach Umfang MwSt. auf diese Zusatzleistungen anfallen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat in mehreren Praxismitteilungen die Abgrenzung zwischen steuerbefreiter Wohnungsmiete und steuerpflichtigen Zusatzleistungen präzisiert.

Für den Möbelzuschlag gilt: Wird die Möblierung separat vom Mietzins ausgewiesen, kann der Mieter den Möbelzuschlag nach OR Art. 270 separat anfechten, wenn er als missbräuchlich erscheint. Die Schlichtungsbehörde des Kantons Zürich hat in verschiedenen Fällen festgehalten, dass ein Möbelzuschlag von 10 bis 15 Prozent des Nettomietzinses als angemessen gilt. Ein Zuschlag von 40 oder 50 Prozent des Nettomietzinses für einfache Einrichtungsgegenstände kann als missbräuchlich im Sinne von OR Art. 269 qualifiziert werden, da er den orts- und quartiersüblichen Vergleichswert übersteigt. Der Mieterverband (MV) empfiehlt, bei Abschluss eines möblierten Mietvertrags stets eine detaillierte Inventarliste mit Zustandsbeschreibung zu verlangen und diese gemeinsam zu unterzeichnen. Dies schützt den Mieter vor ungerechtfertigten Schadenersatzforderungen bei Vertragsende.

Der möblierte Wohnungs-Mietvertrag Schweiz wird in typischen Situationen genutzt, in denen Mieter eine bereits eingerichtete Wohnung für kurze bis mittlere Zeit benötigen. Das Obligationenrecht (OR) Arts. 253-273c gilt in vollem Umfang, einschliesslich des Mietzinsschutzes nach OR Art. 269 und des Kündigungsschutzes nach OR Art. 271 ff.

Erste Situation: Expatriates und internationale Fachkräfte. Zürich, Genf, Basel und Zug sind internationale Wirtschaftszentren mit einem hohen Anteil an ausländischen Arbeitnehmenden. Viele Expatriates suchen nach der Ankunft in der Schweiz eine möblierte Wohnung für die erste Phase ihres Aufenthalts (6-18 Monate), bevor sie eine dauerhafte unmöblierte Wohnung finden. Der möblierte Mietvertrag Schweiz gibt ihnen sofort nutzungsfähigen Wohnraum ohne eigene Einrichtungskosten.

Zweite Situation: Entsandte Mitarbeitende von Unternehmen. Wenn ein Unternehmen eine Mitarbeiterin für 6 bis 24 Monate an den Standort Schweiz entsendet, stellt das Unternehmen oft eine möblierte Wohnung zur Verfügung und schliesst den möblierten Mietvertrag als Firmenmietvertrag ab. In diesem Fall ist der Arbeitgeber der Vertragspartner des Vermieters, während die entsandte Mitarbeiterin als Nutzerin aufgeführt wird.

Dritte Situation: Studierende und junge Berufstätige. Universitätsstädte wie Zürich, Bern, Lausanne und Luzern haben einen ausgeprägten Markt für möblierte Zimmer und Wohnungen. Studierende, die von ausserhalb der Schweiz kommen oder ein Erasmus-Semester absolvieren, bevorzugen möblierte Mietverträge, weil der Umzugsaufwand gering ist.

Vierte Situation: Übergangsphase nach Trennung oder Scheidung. Wer nach einer Trennung die gemeinsame Wohnung verlässt, benötigt oft kurzfristig eine möblierte Übergangslösung, bis dauerhafter Wohnraum gefunden ist. Der möblierte Mietvertrag Schweiz bietet hier die nötige Flexibilität mit kurzen Laufzeiten nach OR Art. 253c.

Fünfte Situation: Sanierungsprojekte und Baustellen. Wenn die eigene Wohnung oder das eigene Haus umfassend saniert wird und der Eigentümer oder Hauptmieter vorübergehend ausziehen muss, dient ein befristeter möblierter Mietvertrag als praktische Lösung. Befristete Mietverträge nach OR Art. 253c enden automatisch ohne Kündigung, was für alle Parteien Planungssicherheit bietet.

Sechste Situation: Nachfolge bei Todesfall oder Erbschaft. Wenn eine möblierte Wohnung aus einem Nachlass übernommen wird und die Erben diese vorübergehend vermieten möchten, bis über den Verkauf entschieden ist, kommt der möblierte Mietvertrag Schweiz zum Einsatz. In diesem Fall ist die Erbengemeinschaft (Miterben nach ZGB Art. 602) gemeinsam als Vermieterin aufzuführen. Der Mieterverband MV und der HEV empfehlen, in all diesen Konstellationen einen schriftlichen möblierten Mietvertrag abzuschliessen und eine detaillierte Inventarliste beizulegen. Auf forms-legal.com steht ein kostenloser Mustervertrag für möblierte Wohnungen bereit.

Siebte Situation: Kurzzeitvermietung nach Inkrafttreten von Regulierungen. Einzelne Schweizer Kantone und Gemeinden (z.B. Kanton Genf mit der Loi générale sur le logement) haben spezifische Vorschriften für Kurzzeitvermietungen eingeführt. In solchen Regionen ist der schriftliche möblierte Mietvertrag Schweiz besonders wichtig, um zu dokumentieren, dass die Vermietung den gesetzlichen Vorgaben entspricht, die Wohnungspolitik des betreffenden Kantons nicht verletzt und keine unzulässige Nutzungsänderung von Wohn- in Tourismusnutzung vorliegt. Die kantonalen Wohnungsämter und Baupolizei prüfen diese Abgrenzung anhand der Vertragslaufzeit und des Mieterkreises.

Ein rechtssicherer möblierter Wohnungs-Mietvertrag Schweiz nach OR Arts. 253-273c muss folgende Kernelemente enthalten, die den Besonderheiten der möblierten Vermietung Rechnung tragen.

Vollständige Bezeichnung der Parteien: Vermieter und Mieter sind mit Name, Adresse und bei juristischen Personen mit UID-Nummer (Handelsregistereintrag) vollständig zu nennen. Beim Firmenmietvertrag muss die bevollmächtigte Person namentlich aufgeführt sein, da der Vertragsabschluss einer entsprechenden Vollmacht bedarf.

Genaue Beschreibung des Mietobjekts: Die Wohnung ist mit vollständiger Adresse, Stockwerk, Zimmeranzahl nach Schweizer Konvention (z.B. 3,5 Zimmer) und Nettowohnfläche in m2 zu beschreiben. Bei Einschluss von Nebenräumen (Keller, Estrich, Parkplatz) sind diese separat anzugeben.

Detaillierte Inventarliste: Der möblierte Mietvertrag Schweiz enthält als Kernbestandteil eine vollständige Liste der mitgemieteten Möbel und Geräte mit Zustandsbeschreibung. Die Liste umfasst Schlafzimmereinrichtung (Bett, Matratze, Kleiderschrank), Wohnbereich (Sofa, Couchtisch, TV-Möbel), Küche (Kühlschrank, Backofen, Herd, Kaffeemaschine) und Bad (Badvorleger, Spiegel, Handtücher). Beide Parteien unterzeichnen die Inventarliste bei Übergabe und bei Rückgabe. Die Paritätische Lebensdauertabelle von HEV und Mieterverband MV dient bei Schäden als Berechnungsgrundlage.

Mietzins und Möbelzuschlag: Der Nettomietzins und der allfällige Möbelzuschlag sind separat auszuweisen. Dies erleichtert die Mietzinsanfechtung nach OR Art. 270 und die Prüfung durch die Schlichtungsbehörde. Nebenkosten werden als Akontozahlung gemäss VMWG Art. 4 vereinbart und jährlich abgerechnet. Eine allfällige Mietzinsanpassung nach Referenzzinssatz (WBF) oder Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) ist vertraglich zu regeln.

Mietkaution: Maximal drei Monatsnettomieten auf einem Sperrkonto bei einer Schweizer Bank auf den Namen des Mieters gemäss OR Art. 257e. Die Freigabe nach Vertragsende erfordert die gemeinsame Unterzeichnung beider Parteien oder einen rechtskräftigen Entscheid der Schlichtungsbehörde oder des Mietgerichts.

Mietdauer und Kündigungsmodalitäten: Befristete möblierte Mietverhältnisse nach OR Art. 253c enden automatisch. Bei unbefristeten möblierten Mietverhältnissen gilt für Wohnräume nach OR Art. 266c eine Mindestfrist von 3 Monaten, die vertraglich verlängert werden kann. Bei möblierten Zimmern (Einzelzimmervermietung) kann die Frist auf 2 Wochen verkürzt werden. Die Kündigung durch den Vermieter muss auf dem amtlichen Kantonsformular erfolgen (OR Art. 266l).

Übergabeprotokoll und Wohnungsabnahme: Bei Mietbeginn und Mietende werden Wohnung und Inventar gemeinsam besichtigt und ein Protokoll erstellt. Beide Parteien unterzeichnen. Nicht gerügte Mängel oder fehlende Inventargegenstände bei Rückgabe gelten als akzeptiert nach OR Art. 267a. Der Vermieter hat allfällige Mängel unverzüglich, spätestens innert der ortsüblichen Frist, zu rügen.

Sorgfaltspflicht des Mieters: OR Art. 257f verpflichtet den Mieter zur sorgfältigen Behandlung der Wohnung und der mitgemieteten Einrichtungsgegenstände. Schäden, die über den normalen Gebrauchsverschleiss hinausgehen, hat der Mieter zu ersetzen. Die Lebensdauer von Bodenbelägen, Malerarbeiten und Möbeln richtet sich nach der Paritätischen Lebensdauertabelle.

Schlichtung und Gerichtsstand: Streitigkeiten aus dem möblierten Mietvertrag Schweiz werden zunächst der zuständigen kantonalen Schlichtungsbehörde in Mietsachen vorgelegt (ZPO Art. 200 ff.). Mustervorlagen wie diejenige auf forms-legal.com helfen, alle Pflichtbestandteile vollständig zu erfassen und Streitigkeiten zu vermeiden.

Mietzinsanpassungsklauseln: Beim möblierten Mietvertrag Schweiz können die Parteien die Mietzinsanpassung an den hypothekarischen Referenzzinssatz (WBF), den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK/BFS) oder eine fixe Jahresanpassung knüpfen. Jede Mietzinsanpassung zulasten des Mieters ist auf dem amtlichen Kantonsformular mitzuteilen und innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechtbar (OR Art. 270). Der Möbelzuschlag kann ebenfalls angepasst werden, wenn sich der Wiederbeschaffungswert der Möbel erheblich verändert, was durch ein unabhängiges Inventargutachten nachzuweisen ist.

Versicherung: Der Vermieter empfiehlt dem Mieter den Abschluss einer Haftpflichtversicherung, die Schäden an möblierten Mietobjekten abdeckt. Viele Schweizer Hausrat- und Haftpflichtversicherer (z.B. AXA, Zurich, Helvetia, Mobiliar) bieten Policen an, die explizit möblierte Mietwohnungen einschliessen. Die Haftung des Mieters gegenüber dem Vermieter für Schäden am Inventar ist nach OR Art. 257f zwingend, unabhängig davon, ob eine Versicherung besteht. Dies gilt auch bei vollem Versicherungsschutz.

Hausordnung und Sonderregelungen: Haustierverbote, Rauchverbote und weitere Nutzungseinschränkungen für möblierte Wohnungen werden im Vertrag oder als Anhang festgehalten. Der Mieterverband MV empfiehlt, sämtliche mündlichen Abmachungen schriftlich zu verankern, da mündliche Abreden vor Gericht kaum durchsetzbar sind.

Das Ausfüllen des möblierten Wohnungs-Mietvertrags Schweiz erfordert mehrere vorbereitende Schritte, damit das Dokument rechtssicher ist und alle Pflichtangaben nach OR Arts. 253-273c enthält.

Schritt 1 - Inventarliste erstellen: Vor Vertragsabschluss erstellt der Vermieter eine vollständige Inventarliste mit allen mitgemieteten Möbeln und Geräten sowie deren aktuellem Zustand (neu, gut, gebraucht, mit Mängeln). Die Liste dient bei Mietbeginn als Übergabeprotokoll. Für jeden Gegenstand ist der Anschaffungswert oder Wiederbeschaffungswert festzuhalten, um bei Schäden die Haftung korrekt berechnen zu können. Die Paritätische Lebensdauertabelle (HEV/MV) legt die durchschnittliche Nutzungsdauer fest.

Schritt 2 - Mietzins und Möbelzuschlag festlegen: Bestimmen Sie den Nettomietzins (nur Räumlichkeiten) und den Möbelzuschlag (für das Inventar). Beide Beträge separat ausweisen, da dies bei einer allfälligen Mietzinsanfechtung vor der Schlichtungsbehörde nach OR Art. 270 wichtig ist. Als Richtwert gilt, dass der Möbelzuschlag in einem angemessenen Verhältnis zum Zeitwert des Inventars stehen muss.

Schritt 3 - Vertragsparteien erfassen: Tragen Sie alle Parteien vollständig ein: Name, Geburtsdatum, Adresse des Mieters; Name, UID-Nummer und Adresse des Vermieters. Bei mehreren Mietern (z.B. WG) sind alle Personen aufzuführen; alle unterzeichnen den Vertrag und haften solidarisch.

Schritt 4 - Mietdauer wählen: Entscheiden Sie, ob der möblierte Mietvertrag befristet (OR Art. 253c, endet automatisch) oder unbefristet (mit Kündigungsfrist nach OR Art. 266c) sein soll. Bei Befristung trägen Sie Mietbeginn und Mietende ein. Einige Vermieter kombinieren Befristung mit einer Verlängerungsklausel, die automatisch greift, wenn keine Partei 30 Tage vor Ablauf kündigt.

Schritt 5 - Kaution vereinbaren und Sperrkonto eröffnen: Die Kaution darf maximal drei Monatsnettomieten betragen (OR Art. 257e). Der Mieter überweist die Kaution auf ein Sperrkonto bei einer Schweizer Bank (z.B. Zürcher Kantonalbank ZKB, UBS, Raiffeisen) auf seinen eigenen Namen. Quelle und Verwendungszweck sind zu dokumentieren.

Schritt 6 - Unterzeichnung und Aushändigung: Der Vertrag und die Inventarliste werden in zweifacher Ausfertigung unterzeichnet. Je ein Exemplar geht an Vermieter und Mieter. Alle Beilagen (Inventarliste, Hausordnung, Grundrissplan) sind als Anhang zu bezeichnen und ebenfalls zu unterzeichnen.

Schritt 7 - Wohnungsübergabe protokollieren: Bei Schlüsselübergabe gehen Vermieter und Mieter die Wohnung gemeinsam ab. Zustand der Räume, der Möbel und der Geräte wird im Übergabeprotokoll festgehalten. Beide unterschreiben. Fotos der wichtigsten Zustände werden als Beweismittel empfohlen. Nach OR Art. 267a gilt: Nicht gerügte Mängel bei Rückgabe sind akzeptiert. Der Mieterverband MV bietet Muster-Übergabeprotokolle kostenlos an.

Schritt 8 - Versicherungen prüfen: Empfehlen Sie dem Mieter als Vermieter den Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung, die Schäden an der möblierten Wohnung abdeckt. Viele Schweizer Anbieter (AXA, Zurich, Helvetia, Mobiliar, Generali) bieten kombinierte Hausrat- und Haftpflichtpolicen an. Als Vermieter behalten Sie Ihre Gebäudeversicherung bei der kantonalen Gebäudeversicherung (z.B. GVB in Bern, GVZ in Zürich) und eine separate Hausratversicherung für das mitgemietete Mobiliar.

Schritt 9 - Steuerliche Aspekte beachten: Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen sind als Einkommen zu versteuern. Bei Schweizer Eigentümern erfolgt die Deklaration im kantonalen Steuerwesen. Bei ausländischen Eigentümern ist die Quellensteuer auf Mieteinnahmen nach kantonalem Recht relevant. Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) und die kantonalen Steuerverwaltungen (z.B. Kantonales Steueramt Zürich, Finanzverwaltung Kanton Bern) geben auf Anfrage Auskunft über die korrekte steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen aus möblierten Wohnungen. Abschreibungen auf dem Inventar können steuerlich geltend gemacht werden.

Der möblierte Wohnungs-Mietvertrag Schweiz unterliegt denselben zwingenden Bestimmungen des Obligationenrechts (OR Arts. 253-273c, SR 220) wie unmöblierte Wohnungsmietverträge. Folgende rechtliche Anforderungen sind besonders relevant.

Formfreiheit mit Schriftform-Empfehlung: OR Art. 253 setzt für den Mietvertrag keine bestimmte Form voraus. In der Praxis empfehlen sowohl der Mieterverband MV als auch der Hauseigentümerverband HEV stets die schriftliche Form mit unterzeichneter Inventarliste. Fehlt die Schriftform, gilt bei Streitigkeiten über den Möbelzustand der mündlich vereinbarte Vertragsinhalt, der schwer nachweisbar ist.

Mietzinsschutz nach OR Arts. 269-270e: Auch beim möblierten Mietvertrag Schweiz gilt der Mietzinsschutz vollumfänglich. Der Mieter kann den Anfangsmietzins nach OR Art. 270 innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn er vermutet, dass der Vermieter aus einem früheren Mietverhältnis einen erheblich höheren Ertrag erzielt, der Wohnungsmangel ausgenutzt wird oder der Mietzins im Vergleich zum Referenzzinssatz nach WBF missbräuchlich ist. Diese Schutzbestimmung ist nach OR Art. 362 zwingend und kann nicht wegbedungen werden.

Kündigungsschutz nach OR Arts. 271-273c: Der Mieter kann eine missbräuchliche Kündigung des möblierten Mietvertrags innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (OR Art. 271a). Die Schlichtungsbehörde kann dem Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses von bis zu 4 Jahren gewähren (OR Art. 272 Abs. 2). Dieser Kündigungsschutz gilt auch bei möblierten Wohnungen und ist einseitig zwingend zugunsten des Mieters nach OR Art. 361 und 362.

Kautions-Sperrkonto nach OR Art. 257e: Die Mietkaution muss zwingend auf einem Sperrkonto bei einer Schweizer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegt werden. Eine Übergabe der Kaution als Bargeld oder Einzahlung auf das Privatkonto des Vermieters ist unzulässig. Die maximale Kautionshöhe beträgt 3 Monatsnettomieten. Allfällig vereinbarte höhere Kautionen sind unwirksam; der Mieter kann die Rückerstattung des überschiessenden Betrags verlangen.

Mängelrecht und Garantie nach OR Arts. 259-260a: Der Vermieter haftet für Mängel der Wohnung und des Inventars, die bei Mietantritt bestehen. Treten Mängel während der Mietzeit auf, die der Mieter nicht verschuldet hat, muss der Vermieter diese innert angemessener Frist beheben (OR Art. 259). Der Mieter kann den Mietzins hinterlegen (OR Art. 259g ff.), die Behebung des Mangels auf Kosten des Vermieters verlangen oder bei erheblichen Mängeln eine Mietzinsreduktion durchsetzen.

Datenschutz bei der Bonitätsprüfung: Vermieter prüfen bei möblierten Wohnungen oft die Bonität des Mieters. Die Bearbeitung von Personendaten (Betreibungsregisterauszug, Referenzen, Arbeitsvertrag) unterliegt dem revidierten DSG (SR 235.1) seit 1. September 2023. Nur mietrechtlich relevante Daten dürfen erhoben werden. Der Eidgenössische Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragte (EDÖB) ist für Beschwerden zuständig.

Kantonale Formvorschriften bei Kündigung: Die Kündigung durch den Vermieter bei einem möblierten Wohnungs-Mietvertrag Schweiz muss auf dem amtlichen Formular des jeweiligen Kantons erfolgen (OR Art. 266l). Zürich, Bern, Genf, Basel-Stadt und weitere Kantone stellen diese Formulare kostenlos zur Verfügung. Bei Ehegatten oder eingetragenen Partnern ist die Kündigung nach OR Art. 266n separat und gleichzeitig jedem Partner zuzustellen. Eine ohne Formular oder ohne Zustellung an alle Mieter ausgesprochene Kündigung ist nichtig.

Beim möblierten Wohnungs-Mietvertrag Schweiz treten in der Praxis regelmässig Fehler auf, die zu Streitigkeiten vor der Schlichtungsbehörde oder dem Mietgericht führen.

Fehler 1 - Keine oder unvollständige Inventarliste: Ohne detaillierte und unterzeichnete Inventarliste kann weder der Vermieter Schäden am Inventar geltend machen noch der Mieter vorbestehende Mängel beweisen. Die Schlichtungsbehörden Zürich und Basel-Stadt lehnen Schadensersatzansprüche des Vermieters regelmässig ab, wenn keine unterzeichnete Inventarliste vorliegt.

Fehler 2 - Zu hoher Möbelzuschlag: Ein Möbelzuschlag, der nicht im Verhältnis zum Zeitwert des Inventars steht, kann als missbräuchlich im Sinne von OR Art. 269 qualifiziert werden. Ein Aufschlag von 40 oder 50 Prozent des Nettomietzinses für einfache IKEA-Möbel wurde vom Mietgericht Zürich in mehreren Fällen herabgesetzt. Der Mieter kann den Möbelzuschlag separat nach OR Art. 270 anfechten.

Fehler 3 - Keine Angabe der Mietdauer: Fehlt eine klare Vereinbarung zur Mietdauer (befristet oder unbefristet), gilt das Mietverhältnis nach OR Art. 253c als unbefristet. Das bedeutet, der Vermieter kann nicht kurzfristig kündigen und muss die gesetzlichen Kündigungsfristen nach OR Art. 266c einhalten.

Fehler 4 - Kautionshöhe über dem gesetzlichen Maximum: OR Art. 257e begrenzt die Mietkaution auf 3 Monatsnettomieten. Eine Vereinbarung von 4 oder 5 Monatsnettomieten ist unzulässig. Der Mieter kann den überschiessenden Betrag jederzeit zurückfordern; der Vermieter hat kein Recht auf diese überhöhte Kaution.

Fehler 5 - Inventarschäden ohne Berücksichtigung der Lebensdauer: Wer bei Vertragsende einem Mieter den vollen Wiederbeschaffungspreis eines 8 Jahre alten Sofas in Rechnung stellt, verletzt das Prinzip der Lebensdauertabelle (HEV/MV). Abzüge für Alter und normalen Verschleiss sind zwingend zu berücksichtigen. Das Mietgericht Bern hat dies in mehreren Entscheiden bestätigt.

Fehler 6 - Kündigung ohne amtliches Formular: Auch beim möblierten Mietvertrag Schweiz muss der Vermieter auf dem amtlichen Kantonsformular kündigen (OR Art. 266l). Formlose Kündigungen per E-Mail oder mündlich sind nichtig. Der Mieter muss eine nichtige Kündigung nicht beachten und kann ohne Zeitdruck eine Verlängerung oder eine neue Unterkunft suchen.

Fehler 7 - Unklare Regelung der Endreinigung: Ohne explizite Regelung ist unklar, ob der Mieter zur professionellen Endreinigung verpflichtet ist. Dies führt häufig zu Streitigkeiten bei der Wohnungsabnahme. Eine klare Klausel im möblierten Mietvertrag Schweiz (z.B. professionelle Reinigung durch Mietreinigungsunternehmen auf Kosten des Mieters) verhindert diese Konflikte.

Fehler 8 - Versäumnis der sofortigen Mängelrüge bei Rückgabe: Gemäss OR Art. 267a muss der Vermieter Mängel bei der Wohnungsrückgabe unverzüglich rügen. Wer die Abnahme ohne schriftliche Rüge durchführt und erst Wochen später Schadensersatz verlangt, verliert in der Regel seinen Anspruch. Mietgerichte in Zürich, Bern und Genf haben in zahlreichen Fällen festgestellt, dass eine verspätete Rüge den Anspruch des Vermieters verwirkt.