Untermietvertrag Schweiz (OR Art. 262)

Der Untermietvertrag ist ein in der Schweiz nach Schweizer Obligationenrecht (OR) Art. 262 (SR 220) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Er enthält Miete, Kaution, Laufzeit, Instandhaltungspflichten und Kündigungsfristen zwischen Vermieter und Mieter.

Rechtlich unterscheidet sich der Untermietvertrag Schweiz vom gewöhnlichen Mietvertrag darin, dass der Untervermieter selbst Mieter bleibt und das Untermietverhältnis in direkter Abhängigkeit zum Hauptmietverhältnis steht. Endet das Hauptmietverhältnis, so endet auch das Untermietverhältnis, jedoch frühestens zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin unter Einhaltung der für die Untermiete geltenden Frist. Das Bundesgericht hat in BGE 121 III 253 festgehalten, dass der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags unmittelbaren Schutz aus OR Art. 271 ff. beanspruchen kann, soweit die Kündigung des Hauptmietverhältnisses missbräuchlich oder auf Druck des Hauptvermieters erfolgt ist.

Der Untermietvertrag Schweiz findet in der Praxis vor allem in drei Konstellationen Anwendung: bei vorübergehender Abwesenheit des Hauptmieters (Auslandaufenthalt, Militärdienst, Studienjahr im Ausland), bei gemeinsamer Nutzung der Wohnung durch Mitbewohner (Wohngemeinschaft, WG) sowie bei der befristeten Weitervermietung einer selbstbewohnten Liegenschaft während eines Sabbaticals oder einer Renovationsphase. In der Schweiz ist die WG-Konstellation besonders verbreitet: In Städten wie Zürich, Genf, Basel und Bern leben rund 30 bis 40 Prozent der Mieterhaushalte in Wohngemeinschaften, viele davon auf der Grundlage eines Untermietvertrags.

Das Schweizer Mietrecht kennt bei der Untermiete keine eigene gesetzliche Regelung für Kurzzeitvermietungen (z.B. Airbnb), was kantonal zu unterschiedlicher Auslegung führt. Die Zürcher Schlichtungsbehörde und das Mietgericht Basel-Stadt haben in mehreren Entscheiden festgestellt, dass kurzfristige Touristenvermietungen über Plattformen wie Airbnb in der Regel als Untermiete nach OR Art. 262 gelten und der Zustimmung des Hauptvermieters bedürfen. Einzelne Kantone wie Genf und Luzern haben zudem kommunale Regelungen erlassen, die gewerbliche Kurzzeitvermietungen registrierungspflichtig machen.

Ein weiterer zentraler Aspekt des Untermietvertrags Schweiz betrifft den Mietzins. OR Art. 262 Abs. 2 lit. b verbietet ausdrücklich einen missbräuchlichen Untermietzins. Die Schlichtungsbehörden und Gerichte prüfen, ob der Untermietzins den anteiligen Hauptmietzins zuzüglich Nebenkosten erheblich übersteigt. Als Faustformel gilt, dass ein Aufschlag von mehr als 10 bis 15 Prozent auf den anteiligen Hauptmietzins als missbräuchlich eingestuft werden kann. Der Untermieter hat das Recht, den Untermietzins gemäss OR Art. 270 bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten zu lassen, wenn er diesen Verdacht hegt.

Die Schlichtungsbehörde in Mietsachen (kantonale Instanz gemäss ZPO Art. 200 ff.) ist in allen Kantonen der Schweiz für Streitigkeiten aus Miet- und Untermietverhältnissen zuständig. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist in der Regel kostenlos und nicht anwaltspflichtig. Erst nach erfolglosem Schlichtungsversuch kann Klage vor dem Mietgericht oder dem ordentlichen Zivilgericht erhoben werden. Der Mieterverband (MV) und der Hauseigentümerverband (HEV) bieten kostenlose Erstberatungen für Mieter und Vermieter an. Auf forms-legal.com steht eine vollständig ausfüllbare Mustervorlage für den Untermietvertrag Schweiz kostenlos zur Verfügung.

Wichtig ist auch die Abgrenzung zwischen dem Untermietvertrag Schweiz und der blossen Gebrauchsleihe nach OR Art. 305 ff.: Bei der Gebrauchsleihe wird das Objekt unentgeltlich überlassen, während beim Untermietverhältnis stets ein Mietzins geschuldet ist. Bei unentgeltlicher Überlassung an Familienmitglieder gilt möglicherweise weder der Untermietvertrag noch die Gebrauchsleihe, sondern ein blosses Wohnrecht als Gegenstand einer Schenkung oder familienrechtlichen Verpflichtung, was unterschiedliche rechtliche Konsequenzen hat.

Der Untermietvertrag Schweiz wird in mehreren typischen Situationen benötigt, in denen der Hauptmieter das Mietobjekt ganz oder teilweise an eine Drittperson weitervermieten möchte. Das Obligationenrecht (OR) regelt in Art. 262 die Voraussetzungen und Grenzen der Untermiete, sodass in all diesen Konstellationen ein schriftlicher Untermietvertrag Schweiz unerlässlich ist.

Erste Situation: Vorübergehende Abwesenheit des Hauptmieters. Wer für sechs Monate bis zu zwei Jahre im Ausland arbeitet, ein Austauschprogramm absolviert oder Militärdienst leistet, möchte die Wohnung nicht leerstehen lassen und unterbewohnen. Durch den Abschluss eines befristeten Untermietvertrags nach OR Art. 253c sichert der Hauptmieter seine Wohnung, erhält die Mietkosten durch den Untermietzins gedeckt und vermeidet eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses. Ein befristeter Untermietvertrag endet automatisch ohne Kündigung zum vereinbarten Datum gemäss OR Art. 266.

Zweite Situation: Wohngemeinschaft (WG). In Studentenstädten wie Zürich, Bern, Lausanne und Basel sind Wohngemeinschaften sehr verbreitet. Wenn nur eine Person den Hauptmietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat und weitere Personen in der Wohnung leben, benötigt jeder Mitbewohner einen Untermietvertrag Schweiz mit dem Hauptmieter. Dieser Untermietvertrag hält den Untermietzins für das jeweilige Zimmer fest, regelt die Aufteilung der Nebenkosten und legt die Kündigungsmodalitäten fest.

Dritte Situation: Befristete Nutzungsüberlassung während Renovationen oder Umbau. Wenn der Hauptmieter kurzzeitig auszieht, weil die Wohnung umgebaut wird und danach zurückgezogen werden soll, kann der Vermieter zwischenzeitlich einen Untermieter einziehen lassen. Auch in diesem Fall regelt der Untermietvertrag Schweiz die Rechte und Pflichten aller Beteiligten und setzt klare Fristen gemäss OR Art. 253c.

Vierte Situation: Trennung oder Scheidung. Bei einer Trennung kann ein Partner aus der Wohnung ausziehen und das Objekt an die frühere Partnerin untervermieten, bis das Hauptmietverhältnis rechtlich aufgelöst oder auf die bleibende Person übertragen wird. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) erlaubt die gerichtliche Zuweisung der Familienwohnung an einen Ehepartner nach Art. 176 ZGB, was die Untermiete obsolet macht, sobald das Gericht entschieden hat.

Fünfte Situation: Airbnb oder kurzfristige Touristenvermietung. Hauptmieter, die ihre Wohnung für kurze Zeiträume an Touristen vermieten möchten, benötigen ebenfalls die Zustimmung des Hauptvermieters nach OR Art. 262. Wer ohne diese Zustimmung untervermietet, riskiert eine ausserordentliche Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter gemäss OR Art. 257f Abs. 3. Der Untermietvertrag Schweiz schützt auch in dieser Konstellation alle Parteien.

Sechste Situation: Untervermietung von Geschäftsräumen. Wenn ein Unternehmen Büroflächen oder Werkstatträume ganz oder teilweise nicht mehr benötigt, kann es diese an Dritte untervermieten. Dabei gelten die gleichen Regeln des OR Art. 262, jedoch mit dem Unterschied, dass bei Geschäftsräumen keine zwingenden Kündigungsschutzbestimmungen nach OR Art. 271 ff. bestehen. Der Untermietvertrag Schweiz für Geschäftsräume muss dennoch schriftlich abgeschlossen und die Zustimmung des Hauptvermieters eingeholt werden. Der HEV Schweiz und der Mieterverband empfehlen in all diesen Situationen den Abschluss eines schriftlichen Untermietvertrags, da mündliche Abmachungen kaum nachzuweisen sind. Auf forms-legal.com steht ein kostenloser Mustervertrag für alle diese Szenarien zum Download bereit.

Ein vollständiger und rechtssicherer Untermietvertrag Schweiz nach OR Art. 262 muss verschiedene Pflichtangaben und Regelungen enthalten. Die nachstehenden Schlüsselelemente entsprechen den Anforderungen des Obligationenrechts (OR) und der schweizerischen Gerichtspraxis der Schlichtungsbehörden und Mietgerichte.

Vollständige Bezeichnung aller Vertragsparteien: Der Untermietvertrag Schweiz nennt den Untervermieter (Hauptmieter), den Untermieter und idealerweise auch den Hauptvermieter mit vollständiger Adresse. Beim Untermieter werden Vor- und Nachname, Geburtsdatum, aktuelle Adresse und Staatsangehörigkeit aufgeführt. Bei juristischen Personen als Untervermieter ist die Firma gemäss Handelsregistereintrag mit CHE-Nummer anzugeben.

Genaue Beschreibung des Untermietobjekts: Das Objekt muss eindeutig bestimmt sein durch Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer, Anzahl Zimmer, Wohnfläche in m2 und allfällige Nebenräume (Keller, Estrich, Parkplatz). Bei WG-Konstellationen ist das konkrete Zimmer mit Zimmernummer oder -lage zu bezeichnen, ebenso die gemeinschaftlich genutzten Räume (Küche, Bad, Korridor). Der Möblierungszustand (möbliert, teilmöbliert, unmöbliert) ist ebenfalls anzuführen.

Nachweis der Zustimmung des Hauptvermieters: Gemäss OR Art. 262 Abs. 1 muss der Hauptvermieter der Untermiete schriftlich zugestimmt haben. Der Untermietvertrag Schweiz soll diese Zustimmung dokumentieren oder als Anhang beifügen. Fehlt die Zustimmung, riskiert der Hauptmieter eine ausserordentliche Kündigung nach OR Art. 257f Abs. 3. Die Schlichtungsbehörden des Kantons Zürich und Basel-Stadt haben mehrfach bestätigt, dass eine nachträgliche Zustimmung genügt, falls sie vor Bezug eingeholt wird.

Mietdauer und Mietbeginn: Der Untermietvertrag Schweiz legt fest, ob das Mietverhältnis befristet (mit Endedatum) oder unbefristet ist. Befristete Untermietverhältnisse nach OR Art. 253c enden ohne Kündigung; eine Verlängerung erfordert eine neue schriftliche Vereinbarung. Bei unbefristeter Untermiete gelten die ordentlichen Kündigungsfristen und -termine nach OR Art. 266a ff.

Untermietzins, Nebenkosten und Zahlungsmodalitäten: Der Untermietzins ist in Schweizer Franken (CHF) anzugeben, getrennt nach Nettomietzins und Nebenkostenakonto. OR Art. 262 Abs. 2 lit. b verbietet einen missbräuchlich hohen Untermietzins. Als Referenzgrösse gilt der anteilige Hauptmietzins zuzüglich anteiliger Nebenkosten. Ein Aufschlag von maximal 10 bis 15 Prozent wird in der Praxis toleriert. Zahlungstermin (z.B. bis zum 1. jedes Monats) und Zahlungsart (Banküberweisung, Dauerauftrag) sind festzuhalten.

Kaution: Obwohl OR Art. 257e für den Hauptmietvertrag eine Mietkaution von maximal 3 Monatsnettomieten auf einem Sperrkonto vorschreibt, gilt diese Pflicht nicht automatisch für den Untermietvertrag. In der Praxis vereinbaren viele Hauptmieter mit ihren Untermietern dennoch eine Kaution, typisch 1 bis 3 Monatsmieten, auf einem Sperrkonto oder treuhänderisch gehalten. Diese Praxis empfiehlt sich zur Absicherung bei Schäden.

Pflichten des Untermieters: Der Untermietvertrag Schweiz regelt die Sorgfaltspflicht des Untermieters nach OR Art. 257f, die Pflicht zur Mängelanzeige gemäss OR Art. 257g, das Verbot der weiteren Untervermietung ohne Zustimmung sowie die Rücksichtnahme auf Mitbewohner und Nachbarn. Haustierregelungen, Rauchverbot und Hausordnung können als Anhang integriert werden.

Kündigungsmodalitäten: Bei unbefristeter Untermiete von Wohnräumen gilt nach OR Art. 266a eine Kündigungsfrist von 3 Monaten auf die ortsüblichen Kündigungstermine. Bei möblierten Zimmern und Einzelzimmern kann die Frist gemäss OR Art. 266c auf 2 Wochen oder 1 Monat verkürzt werden. Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen; bei Wohnräumen ist das amtliche Formular des Kantons zu verwenden.

Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag: Ein zwingend aufzunehmender Hinweis ist die Abhängigkeit des Untermietverhältnisses vom Bestand des Hauptmietverhältnisses. Endet der Hauptvertrag, endet auch die Untermiete, jedoch frühestens zum nächstmöglichen ordentlichen Termin. Der Hauptmieter verpflichtet sich, den Untermieter unverzüglich über eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses zu informieren.

Gerichtsstand und Schlichtung: Streitigkeiten aus dem Untermietvertrag Schweiz werden der zuständigen kantonalen Schlichtungsbehörde in Mietsachen vorgelegt gemäss ZPO Art. 200 ff. Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos und für beide Parteien obligatorisch vor einer Klage. Auf forms-legal.com finden Mieter und Vermieter eine kostenlose Vorlage, die alle genannten Pflichtbestandteile enthält.

Mängel und Übergabeprotokoll: Bei Bezug des Untermietobjekts empfiehlt sich die Erstellung eines Übergabeprotokolls, das den Zustand sämtlicher Räume, Böden, Wände, Elektrogeräte und Möbel dokumentiert. Beide Parteien unterschreiben das Protokoll. Dies entspricht der Praxis aus OR Art. 267a (Rückgabe des Mietobjekts) und verhindert spätere Streitigkeiten über Schadensersatzansprüche bei der Rückgabe. Die Mietgerichte und Schlichtungsbehörden der Kantone Bern, Zürich und Genf empfehlen ein detailliertes Übergabeprotokoll ausdrücklich.

Das korrekte Ausfüllen des Untermietvertrags Schweiz erfordert sorgfältige Vorbereitung, damit das Dokument den Anforderungen des OR Art. 262 entspricht und Streitigkeiten vor der Schlichtungsbehörde vermieden werden.

Schritt 1 - Zustimmung des Hauptvermieters einholen: Vor Unterzeichnung des Untermietvertrags Schweiz muss der Hauptmieter den Hauptvermieter schriftlich um Zustimmung ersuchen. Das Schreiben nennt den Namen des vorgesehenen Untermieters, die geplante Dauer der Untermiete und den vereinbarten Untermietzins. Der Hauptvermieter hat nach OR Art. 262 Abs. 3 eine angemessene Frist zur Antwort; eine ungerechtfertigte Verweigerung kann der Hauptmieter bei der Schlichtungsbehörde anfechten.

Schritt 2 - Parteien vollständig erfassen: Tragen Sie den vollständigen Namen des Untervermieters (Hauptmieters) gemäss Mietvertrag sowie Name, Geburtsdatum und aktuelle Adresse des Untermieters ein. Bei mehreren Untermietern (WG) wird jede Person separat aufgeführt. Wichtig: Stimmt der Name im Untermietvertrag Schweiz nicht mit dem Personalausweis überein, kann das bei Behörden zu Problemen führen.

Schritt 3 - Objekt präzise beschreiben: Geben Sie die vollständige Adresse inklusive Stockwerk und Wohnungsnummer an. Bei WG-Konstellationen nennen Sie das konkrete Zimmer (z.B. Zimmer 2, linkes Zimmer, ca. 14 m2) und listen Sie die gemeinschaftlich genutzten Räume auf (Küche, Bad, Korridor, Balkon). Möblierungsstand und mitgemietete Einrichtungsgegenstände (z.B. Bett, Schreibtisch, Sofa) sind aufzulisten.

Schritt 4 - Mietzins korrekt berechnen: Ermitteln Sie den anteiligen Hauptmietzins des Untermietobjekts (proportional zur Fläche oder nach Zimmeranzahl) und addieren Sie die anteiligen Nebenkosten. Der Untermietzins darf diese Summe laut OR Art. 262 Abs. 2 lit. b nicht erheblich übersteigen. Als Rechenbeispiel: Bei einem Hauptmietzins von Fr. 2'400.- brutto für eine 4-Zimmer-Wohnung betrüge der anteilige Untermietzins für ein Zimmer ca. Fr. 600.- zuzüglich eines moderaten Aufschlags für Möblierung.

Schritt 5 - Mietdauer und Kündigungsregelung festlegen: Entscheiden Sie, ob das Untermietverhältnis befristet oder unbefristet ist. Bei Befristung tragen Sie Start- und Enddatum ein. Bei unbefristeter Untermiete halten Sie die Kündigungsfrist und die ortsüblichen Kündigungstermine fest. Diese variieren nach Kanton und Gemeinde - in Zürich sind typisch 31. März, 30. Juni und 30. September die ortsüblichen Termine.

Schritt 6 - Unterzeichnung und Aufbewahrung: Der Untermietvertrag Schweiz wird von beiden Parteien handschriftlich unterschrieben. Je ein Exemplar geht an den Untervermieter und den Untermieter. Legen Sie eine Kopie der Zustimmung des Hauptvermieters sowie das Übergabeprotokoll bei. Bei Streitigkeiten vor der Schlichtungsbehörde sind diese Unterlagen entscheidend.

Schritt 7 - Kaution vereinbaren und abwickeln: Sofern eine Kaution vereinbart wird, legt der Untermietvertrag Schweiz Betrag und Zahlungsmodalität fest. Idealerweise wird die Kaution auf einem separaten Sperrkonto hinterlegt, analog zur Praxis bei Hauptmietverträgen nach OR Art. 257e. Der Untervermieter darf die Kaution nur nach Einwilligung des Untermieters oder nach rechtskräftigem Entscheid der Schlichtungsbehörde oder des Mietgerichts freigeben. Mögliche Kaution: ein bis zwei Monatsmieten, typisch bei möblierten Untermietverhältnissen. Die Schlichtungsbehörde Zürich und das Mietgericht Basel-Stadt haben in Entscheiden bestätigt, dass die Kaution nach Beendigung des Untermietverhältnisses innert 30 Tagen abzurechnen ist.

Schritt 8 - Hausordnung und Sonderregelungen anhängen: Bestehende Hausordnungen des Hauptgebäudes sind dem Untermieter auszuhändigen und als Anhang zum Untermietvertrag Schweiz zu bezeichnen. Spezifische Regelungen zum Rauchen, Haustieren, Musizieren oder Gästebewirtung werden direkt im Vertrag oder im Anhang festgehalten. Der Mieterverband (MV) empfiehlt, sämtliche mündlichen Absprachen schriftlich im Vertrag zu verankern, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Bei WG-Hausordnungen empfiehlt sich ein gesondertes WG-Reglement, das alle Bewohner unterzeichnen.

Der Untermietvertrag Schweiz unterliegt den zwingenden Bestimmungen des Obligationenrechts (OR, SR 220) sowie kantonalen Verfahrensvorschriften der ZPO und der kantonalen Schlichtungsbehörden in Mietsachen. Die folgenden rechtlichen Anforderungen sind beim Untermietvertrag Schweiz stets zu beachten.

Zustimmungspflicht des Hauptvermieters gemäss OR Art. 262: Die Untermiete erfordert zwingend die vorgängige Zustimmung des Hauptvermieters. Diese muss nicht in einer bestimmten Form erteilt werden, jedoch empfiehlt sich die Schriftform zum Nachweis. Der Hauptvermieter darf die Zustimmung nur aus den abschliessend aufgezählten Gründen in OR Art. 262 Abs. 2 verweigern: (1) mangelnde Offenlegung der Untermiete-Bedingungen, (2) wesentliche Nachteile für den Hauptvermieter, (3) missbräuchlicher Untermietzins. Verweigert der Hauptvermieter die Zustimmung zu Unrecht, kann der Hauptmieter die Schlichtungsbehörde anrufen. Das Bundesgericht hat in BGE 121 III 397 die restriktive Auslegung der Verweigerungsgründe bestätigt.

Missbräuchlichkeit des Untermietzinses: OR Art. 262 Abs. 2 lit. b verbietet ausdrücklich einen missbräuchlich hohen Untermietzins. Die Schlichtungsbehörden und Mietgerichte der Kantone Zürich, Bern und Genf legen als Massstab den anteiligen Hauptmietzins zuzüglich anteiliger Nebenkosten und einem angemessenen Aufschlag für Möblierung und Verwaltungsaufwand an. Ein Aufschlag von mehr als 15 bis 20 Prozent über dem anteiligen Hauptmietzins gilt in der Praxis als potenziell missbräuchlich. Der Untermieter kann den Untermietzins nach OR Art. 270 bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten.

Kündigungsschutz und Schlichtungspflicht: Der Untermieter geniesst den gleichen Kündigungsschutz nach OR Art. 271 ff. wie ein gewöhnlicher Mieter. Missbräuchliche Kündigungen können bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Vor jeder Klage in Mietsachen ist das Schlichtungsverfahren zwingend durchzuführen gemäss ZPO Art. 197 und ZPO Art. 200. Die zuständige Schlichtungsbehörde richtet sich nach dem Standort des Mietobjekts. Das Verfahren ist kostenlos und dauert typisch 30 bis 60 Tage.

Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag: Das Untermietverhältnis endet spätestens mit dem Hauptmietverhältnis, jedoch frühestens zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin unter Einhaltung der für die Untermiete geltenden Kündigungsfrist. Endet der Hauptmietvertrag vorzeitig durch ausserordentliche Kündigung seitens des Hauptvermieters, z.B. wegen Zahlungsverzugs des Hauptmieters nach OR Art. 257d, trägt der Untermieter das Risiko des vorzeitigen Verlusts des Untermietobjekts. Das Bundesgericht hat diesen Grundsatz in BGE 138 III 379 bestätigt.

Kantonale Formvorschriften bei Kündigung: Bei Untermietverhältnissen über Wohnräume muss die Kündigung durch den Untervermieter auf dem amtlichen Formular des jeweiligen Kantons erfolgen, analog zu OR Art. 266l. Kantone wie Zürich, Bern, Genf und Basel stellen diese Formulare kostenlos zur Verfügung. Eine Kündigung ohne amtliches Formular ist nichtig.

Datenschutz und Persönlichkeitsschutz: Der Untervermieter darf nur jene Personendaten des Untermieters erheben und bearbeiten, die für den Abschluss und die Abwicklung des Untermietvertrags erforderlich sind, gemäss OR Art. 328b und dem revidierten DSG (SR 235.1) seit 1. September 2023. Die AHV-Nummer darf nur mit ausdrücklicher gesetzlicher Grundlage oder Einwilligung des Untermieters im Vertrag aufgeführt werden. Der Eidgenössische Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragte (EDÖB) ist zuständig für Beschwerden. Der Mieterverband MV bietet eine kostenlose Erstberatung zu Datenschutzfragen bei Mietverhältnissen an.

Häufige Fehler beim Untermietvertrag Schweiz führen zu Streitigkeiten vor der Schlichtungsbehörde, zum Verlust des Mietobjekts oder zur Nichtigkeit einzelner Klauseln. Die folgenden Fehler treten in der schweizerischen Praxis am häufigsten auf.

Fehler 1 - Untermiete ohne Zustimmung des Hauptvermieters: Der schwerwiegendste Fehler ist die Aufnahme eines Untermieters ohne vorgängige schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters. OR Art. 257f Abs. 3 erlaubt in diesem Fall die ausserordentliche Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Hauptvermieter. Das Bundesgericht hat in BGE 121 III 253 betont, dass der Hauptvermieter in diesem Fall nicht einmal eine Abmahnung aussprechen muss, wenn die Untermiete ohne Zustimmung erfolgt und er davon erfährt.

Fehler 2 - Zu hoher Untermietzins: OR Art. 262 Abs. 2 lit. b untersagt den missbräuchlich hohen Untermietzins. Wer das Doppelte des anteiligen Hauptmietzinses verlangt, riskiert die Anfechtung durch den Untermieter bei der Schlichtungsbehörde und eine Herabsetzung des Untermietzinses. Zusätzlich kann das Verhalten des Hauptmieters als Pflichtverletzung gegenüber dem Hauptvermieter gewertet werden.

Fehler 3 - Fehlende Schriftlichkeit des Untermietvertrags: Obwohl OR Art. 262 die Schriftlichkeit nicht zwingend vorschreibt, ist ein mündlicher Untermietvertrag Schweiz in der Praxis schwer durchsetzbar. Ohne schriftlichen Untermietvertrag Schweiz können weder Mietzins, Mietzinspflicht noch Kündigungstermine zweifelsfrei bewiesen werden. Die Schlichtungsbehörden empfehlen ausnahmslos den schriftlichen Vertragsabschluss.

Fehler 4 - Weitervermietung durch den Untermieter: Ohne ausdrückliche Erlaubnis des Untervermieters darf der Untermieter das Untermietobjekt nicht weiter untervermieten. Eine unerlaubte Sub-Untermiete verletzt OR Art. 257f und berechtigt den Untervermieter zur ausserordentlichen Kündigung.

Fehler 5 - Vergessen der Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag: Wer im Untermietvertrag Schweiz nicht festhält, dass das Untermietverhältnis mit dem Hauptmietverhältnis verbunden ist, schafft falsche Erwartungen beim Untermieter. Endet der Hauptmietvertrag unerwartet, ist der Untermieter nicht ausreichend geschützt und kann innerhalb der gesetzlichen Frist zur Räumung verpflichtet werden.

Fehler 6 - Keine Übergabe eines Wohnungsübergabeprotokolls: Ohne Protokoll ist der Zustand des Untermietobjekts bei Einzug nicht dokumentiert. Bei Auszug des Untermieters kann der Untervermieter dann keinen Schadensersatz für vorbestehende Schäden geltend machen, da der Untermieter behaupten kann, diese Schäden seien bereits vor seinem Einzug vorhanden gewesen. Die Paritätische Lebensdauertabelle (HEV/MV) dient als Referenz für die Lebensdauer von Einrichtungsgegenständen und Bodenbelägen bei der Schadensabrechnung.

Fehler 7 - Falsche Kündigungsfrist vereinbart: Wer im Untermietvertrag Schweiz eine Kündigungsfrist unter dem gesetzlichen Minimum nach OR Art. 266a vereinbart, setzt sich dem Risiko aus, dass die Klausel nichtig ist und die gesetzliche Frist von 3 Monaten gilt. Das gilt auch bei möblierten Wohnungen, soweit kein konkretes Zimmer, sondern eine ganze Wohnung vermietet wird. Die Mietgerichte der Kantone Zürich und Bern haben dies in mehreren Entscheiden klargestellt.