Mietzinsherabsetzungsgesuch Schweiz (OR Art. 270/270a/270b)

Das Mietzinsherabsetzungsgesuch Schweiz ist ein in der Schweiz nach OR Art. 270 (SR 220), OR Art. 270a, OR Art. 270b geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Das schweizer Mietrecht ist ein ausgeprägt mieterfreundliches Rechtssystem. Das Gesetz geht davon aus, dass der strukturelle Marktmachtüberschuss beim Vermieter liegt und gewährt dem Mieter deshalb das ausdrückliche Recht, einen überhöhten Mietzins jederzeit anzufechten — und nicht nur bei Abschluss des Mietvertrags. Dies unterscheidet das schweizerische Recht grundlegend von Systemen, bei denen der Mieter den einmal vereinbarten Mietzins grundsätzlich akzeptieren muss.

OR Art. 270a Abs. 1 nennt abschliessend die Gründe, auf die ein laufendes Herabsetzungsbegehren gestützt werden kann: Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes (lit. a), Senkung der Betriebskosten (lit. b), Wegfall von Verbesserungsmassnahmen (lit. c), sowie — bei der ausserordentlichen Herabsetzung nach OR Art. 270 — missbräuchlicher Anfangsmietzins.

Der hypothekarische Referenzzinssatz wird quartalsweise vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO, www.bwo.admin.ch) publiziert. Sinkt er seit der letzten Mietzinsfestsetzung um mindestens 0.25 Prozentpunkte, entsteht ein Herabsetzungsanspruch. Gemäss BGE 137 III 362 berechtigt jede Senkung um 0.25% zu einer Mietzinsreduktion von ca. 2.91% (abgerundet auf 3% in der Praxis). Dieser Anspruch verfällt jedoch nicht automatisch — der Mieter muss aktiv werden und das Herabsetzungsbegehren stellen.

Das Begehren ist an den Vermieter oder die Liegenschaftsverwaltung zu richten. Reagiert der Vermieter nicht innert 30 Tagen oder lehnt er ab, kann der Mieter ein Schlichtungsgesuch bei der kantonalen Schlichtungsbehörde für Mietsachen einreichen (OR Art. 270a Abs. 2). Das Schlichtungsverfahren ist kostenlos. Erst wenn die Schlichtungsbehörde eine Klagebewilligung ausstellt, kann der Mieter beim Mietgericht klagen.

Nicht zu verwechseln ist das Herabsetzungsbegehren mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung (OR Art. 270b): Diese muss innert 30 Tagen nach Empfang des Erhöhungsformulars eingereicht werden, während das Herabsetzungsbegehren keiner Verwirkungsfrist unterliegt — jedoch erst nach Ablauf der nächsten Kündigungsfrist wirksam wird.

Forms-legal.com bietet Ihnen dieses professionelle Herabsetzungsgesuch kostenlos an. Das Formular enthält alle gesetzlich erforderlichen Angaben und erleichtert Ihnen den ersten Schritt in diesem Verfahren.

Statistisch relevant: Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV, www.mieterverband.ch) schätzt, dass in der Schweiz jährlich Tausende von Herabsetzungsbegehren eingereicht werden, davon ein erheblicher Teil erfolgreich. Besonders nach Referenzzinssatzsenkungen durch das BWO (Bundesamt für Wohnungswesen) verzeichnen Schlichtungsbehörden wie jene der Gemeinden Zürich, Bern und Basel stark erhöhte Gesuchszahlen. Das Herabsetzungsgesuch ist damit eines der wichtigsten Instrumente des Schweizer Mieterschutzes in der Praxis.

Ein Mietzinsherabsetzungsgesuch nach OR Art. 270 und 270a wird benötigt in folgenden Situationen:

**Senkung des Referenzzinssatzes:** Das BWO hat den hypothekarischen Referenzzinssatz gesenkt — z. B. von 1.75% auf 1.50% (–0.25%). Wenn dieser Satz bei der letzten Mietzinsfestsetzung massgebend war und der Vermieter die Senkung nicht weitergegeben hat, kann der Mieter eine Herabsetzung verlangen. Dies ist der häufigste Anwendungsfall in der Praxis.

**Senkung der Betriebskosten:** Die Nebenkosten sind dauerhaft gesunken (z. B. wegen günstigerer Energie, Hauswartkosten), aber der Mietzins wurde nicht angepasst. Voraussetzung: Der Mietzins enthält eine Betriebskostenpauschale, die diese Kostenentwicklung abbildet.

**Missbräuchlicher Anfangsmietzins (OR Art. 270):** Der Mieter hat bei Einzug — wegen Wohnungsnot oder persönlicher Dringlichkeit — einen überhöhten Anfangsmietzins akzeptiert. Er kann diesen innert 30 Tagen nach Übergabe der Mietsache anfechten. Voraussetzung: Der Vermieter hat die wirtschaftliche Zwangslage des Mieters ausgenützt. Das Bundesgericht hat in mehreren Urteilen (z. B. BGE 116 II 184) enge Massstäbe angelegt.

**Anfechtung einer Mietzinserhöhung (OR Art. 270b):** Der Vermieter hat eine Mietzinserhöhung per amtlichem Formular angekündigt. Der Mieter hält die Erhöhung für unzulässig oder übermässig. Er muss die Anfechtung innert 30 Tagen nach Empfang einreichen — nicht erst nach Ablauf der Kündigungsfrist.

**Wegfall von Verbesserungsmassnahmen:** Der Vermieter hat seinerzeit wertvermehrende Investitionen auf den Mietzins geschlagen, diese Investitionen sind aber abgeschrieben oder der Mieter wurde herausgekündigt und ein neuer Mieter eingezogen. Der ursprüngliche Mieter kann vor dem Auszug noch eine Herabsetzung verlangen.

In allen Fällen gilt: Das Begehren richtet sich zuerst an den Vermieter, erst danach an die Schlichtungsbehörde.

**Nebenkosten-Abrechnung unrichtig:** Hat der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung zu hohe Beträge verrechnet und weigert er sich, die Differenz zurückzuzahlen, kann der Mieter diesen Punkt im Rahmen eines Herabsetzungsbegehrens ansprechen. OR Art. 257b verpflichtet den Vermieter, Nebenkosten jährlich abzurechnen und Belege auf Verlangen vorzulegen. Ungerechtfertigte Nebenkostenbeiträge sind zurückzuerstattende Überzahlungen — kein sachlicher Grund für einen dauerhaft erhöhten Mietzins.

Ein rechtswirksames Mietzinsherabsetzungsgesuch nach OR Art. 270a muss folgende Elemente enthalten:

**Parteien und Mietobjekt:** Vollständige Angaben zum Mieter (Gesuchsteller) und zum Vermieter (Adressat): Namen, Adressen, genaue Adresse des Mietobjekts (Strasse, Stockwerk, Wohnungsnummer). Bei Ehepaaren als Mieter sollten beide namentlich aufgeführt werden.

**Aktueller Mietzins:** Klar ausgewiesener aktueller Nettomietzins in CHF pro Monat, wie er im letzten Mietvertrag oder der letzten gültigen Mietzinsänderungsanzeige steht.

**Referenzzinssatz-Angaben (bei Referenzzinssatzbegehren):** Referenzzinssatz bei der letzten Mietzinsfestsetzung (z. B. 1.75%) und aktueller Referenzzinssatz gemäss BWO-Publikation (z. B. 1.50%). Ohne diese Angaben kann der Vermieter die Berechtigung des Begehrens nicht prüfen.

**Begründung und Berechnung:** Sachliche Darlegung, weshalb eine Senkung verlangt wird, und transparente Berechnung. Beispiel für Referenzzinssatz: «Referenzzinssatz gesunken von 1.75% auf 1.50% (–0.25%). Gemäss BGE 137 III 362 berechtigt dies zu einer Senkung von ca. 3%. Aktueller Nettomietzins CHF 2'100 × 3% = CHF 63. Verlangter neuer Nettomietzins: CHF 2'037 pro Monat.»

**Verlangter neuer Mietzins und Datum:** Der konkret verlangte neue Nettomietzins sowie das Datum, ab dem die Senkung gelten soll. Gemäss OR Art. 270a Abs. 1 kann die Herabsetzung frühestens auf den nächsten Kündigungstermin nach Einreichung des Begehrens verlangt werden.

**Frist für die Antwort des Vermieters:** Formulieren Sie eine klare Frist — in der Regel 30 Tage — innerhalb derer der Vermieter antworten soll. Reagiert er nicht, ist das nächste Schritte die Schlichtungsbehörde.

**Hinweis auf Schlichtungsverfahren:** Informieren Sie den Vermieter, dass Sie bei ausbleibender oder negativer Antwort ein Schlichtungsgesuch bei der zuständigen Schlichtungsbehörde für Mietsachen einreichen werden (OR Art. 270a Abs. 2, ZPO Art. 197 ff.).

**Unterschrift und Datum:** Das Gesuch wird vom Mieter (Gesuchsteller) datiert und unterzeichnet. Empfehlung: per Einschreiben versenden, um den Empfang belegen zu können.

Forms-legal.com stellt dieses Gesuchsformular für Schweizer Mieter bereit. Für die Einreichung bei der Schlichtungsbehörde sind keine besonderen Formvorschriften vorgeschrieben — ein formloses Schreiben genügt rechtlich, aber ein strukturiertes Dokument wie dieses erleichtert das Verfahren erheblich.

**Verzugszinsanspruch bei rückwirkender Zahlung:** Stellt die Schlichtungsbehörde oder das Mietgericht fest, dass der Vermieter zu Unrecht eine zu hohe Miete erhoben hat und die Rückerstattung aus einer nichtigen Erhöhung (z.B. ohne amtliches Formular) geschuldet ist, kann der Mieter zusätzlich Verzugszins auf den zu viel bezahlten Beträgen verlangen (OR Art. 104). Der Verzugszins beträgt 5% pro Jahr, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

**Nachweise und Belege:** Legen Sie dem Gesuch alle relevanten Dokumente bei: Kopie des Mietvertrags, letztes gültiges Mietanpassungsformular (aus dem der massgebende Referenzzinssatz hervorgeht), aktueller BWO-Publikationsauszug zum Referenzzinssatz (abrufbar unter www.bwo.admin.ch), allenfalls Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre (bei Betriebskosten-Begehren). Vollständige Belege beschleunigen das Schlichtungsverfahren erheblich und stärken Ihre Position vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen.

**Sperrkonto als Druckmittel:** Wenn der Vermieter das Herabsetzungsgesuch ignoriert und der Mieter das Verfahren bei der Schlichtungsbehörde eingeleitet hat, empfiehlt der SMV (Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband), den strittigen Betrag auf ein Sperrkonto einzuzahlen, statt ihn direkt einzubehalten. Dies vermeidet das Risiko einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach OR Art. 257d, sichert aber gleichzeitig den Rückforderungsanspruch.

So füllen Sie das Mietzinsherabsetzungsgesuch auf forms-legal.com korrekt aus:

**Schritt 1 — Gesuchsteller (Mieter):** Tragen Sie Ihren vollständigen Namen (bei Ehepaaren: beide Namen) und die genaue Adresse des Mietobjekts ein. Die Adresse des Mietobjekts ist gleichzeitig Ihre Korrespondenzadresse — ausser Sie haben eine abweichende Postadresse, die Sie gesondert angeben sollten.

**Schritt 2 — Vermieter:** Name und Adresse des Vermieters oder der Liegenschaftsverwaltung, wie im Mietvertrag angegeben. Falls Ihnen nur die Verwaltungsadresse bekannt ist, reicht diese.

**Schritt 3 — Mietverhältnis:** Datum des Mietbeginns (aus dem Mietvertrag) und aktueller Nettomietzins (Mietzins ohne Nebenkosten, wie im Mietvertrag oder im letzten gültigen Erhöhungsformular angegeben).

**Schritt 4 — Referenzzinssätze:** Tragen Sie den Referenzzinssatz bei der letzten Mietzinsfestsetzung ein — diesen finden Sie auf dem damaligen Mietanpassungsformular oder können ihn beim BWO erfragen. Den aktuellen Referenzzinssatz finden Sie stets unter www.bwo.admin.ch → Themen → Wohnungsmarkt → Referenzzinssatz.

**Schritt 5 — Grund der Herabsetzung:** Wählen Sie im Dropdown den zutreffenden gesetzlichen Grund aus (OR Art. 270, 270a oder 270b). Der häufigste Fall: Senkung des Referenzzinssatzes.

**Schritt 6 — Berechnung:** Führen Sie die Berechnung transparent durch. Bei Referenzzinssenkung: Differenz in Prozentpunkten × Umrechnungsfaktor (gemäss BGE 137 III 362: –0.25% = –ca. 3% Mietzins) × aktueller Nettomietzins = Senkungsbetrag in CHF. Tragen Sie den verlangten neuen Nettomietzins und das gewünschte Datum des Inkrafttretens (frühestens nächster Kündigungstermin) ein.

**Schritt 7 — Schlichtungsbehörde:** Nennen Sie die zuständige Schlichtungsbehörde für Mietsachen Ihres Kantons, damit der Vermieter weiss, wohin Sie das Gesuch im Streitfall einreichen werden. Ihre Behörde finden Sie auf der Website des zuständigen kantonalen Gerichts oder unter www.mieterverband.ch.

**Schritt 8 — Versand:** Drucken Sie das Gesuch aus, unterzeichnen Sie es und versenden Sie es per Einschreiben mit Rückschein. Bewahren Sie den Einschreibebeleg und eine Kopie des Gesuchs auf — diese sind wichtige Beweismittel, falls Sie die Schlichtungsbehörde anrufen müssen.

**Schritt 9 — Folgekommunikation dokumentieren:** Notieren Sie jede Reaktion des Vermieters (Datum, Inhalt, Übermittlungsweg). Reagiert der Vermieter positiv und stimmt der Senkung zu, bestätigen Sie die neue Vereinbarung schriftlich. Reagiert er negativ oder gar nicht nach Ablauf der gesetzten Frist, reichen Sie umgehend das Schlichtungsgesuch bei der kantonalen Schlichtungsbehörde für Mietsachen ein — kostenlos und formlos (ZPO Art. 197 ff.).

Das Recht auf Mietzinsherabsetzung in der Schweiz gründet auf folgenden Rechtsgrundlagen:

**OR Art. 270 (SR 220) — Anfechtung des Anfangsmietzinses:** Der Mieter kann den vereinbarten Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übergabe der Mietsache bei der Schlichtungsbehörde anfechten, wenn er ihn unter Wohnungsnot oder persönlicher Zwangslage akzeptiert hat. Das Begehren muss zwingend innert dieser Frist eingereicht werden — danach verwirkt es.

**OR Art. 270a — Herabsetzungsbegehren im laufenden Mietverhältnis:** Der Mieter kann jederzeit verlangen, dass der Vermieter den Mietzins auf einen zulässigen Betrag herabsetzt, wenn die Voraussetzungen vorliegen (Referenzzinssatzsenkung, Betriebskostensenkung etc.). Die Herabsetzung gilt frühestens ab dem nächsten Kündigungstermin nach Einreichung des Begehrens. Verwirkt das Begehren nicht — es kann auch Jahre nach einer Referenzzinssatzsenkung gestellt werden, sofern der Vermieter die Senkung nie weitergegeben hat.

**OR Art. 270b — Anfechtung einer Mietzinserhöhung:** Der Mieter muss die Erhöhung innert 30 Tagen nach Empfang des amtlichen Formulars anfechten. Diese Frist ist eine Verwirkungsfrist — wird sie verpasst, gilt die Erhöhung als akzeptiert (BGE 123 III 70).

**OR Art. 274a — Zuständigkeit Schlichtungsbehörde:** Die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort des Mietobjekts ist ausschliesslich zuständig. Ein Direktklage beim Gericht ohne vorgängige Schlichtung ist unzulässig (ZPO Art. 199 Abs. 1).

**BGE 137 III 362 — Referenzzinssatz-Formel:** Das Bundesgericht hat in diesem Leitentscheid die Berechnungsformel verbindlich festgelegt: Pro 0.25 Prozentpunkte Senkung des Referenzzinssatzes darf der Mieter eine Senkung von 2.91% (gerundet auf 3%) verlangen. Dieser Entscheid ist die massgebliche Grundlage für alle Herabsetzungsbegehren aufgrund des Referenzzinssatzes.

**BGE 147 III 26 — Nettorendite-Grenze:** Missbräuchlich ist ein Mietzins, der dem Vermieter eine Nettorendite von mehr als dem Referenzzinssatz plus 0.5% erlaubt. Dieser Massstab gilt insbesondere bei der Überprüfung des Anfangsmietzinses.

**BGE 116 II 184 — Anfangsmietzins und Wohnungsnot:** Das Bundesgericht hat klargestellt, dass eine objektive Wohnungsnot (Leerstandsquote unter 1.5% im relevanten Wohnungsmarkt) als Voraussetzung für die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach OR Art. 270 Abs. 1 lit. a gilt. Mieter in strukturell angespannten Märkten wie Genf oder Zug haben bei der Anfechtung bessere Chancen.

Folgende Fehler schwächen ein Mietzinsherabsetzungsgesuch oder machen es wirkungslos:

**Fehler 1 — Keine Berechnung:** Das Gesuch verlangt eine Senkung, ohne zu begründen, wie sich der verlangte neue Mietzins errechnet. Der Vermieter lehnt ab, die Schlichtungsbehörde hat keine Grundlage für eine Beurteilung. Lösung: Immer transparente Berechnung mit Referenzzinssätzen und CHF-Beträgen beifügen.

**Fehler 2 — Falsches Datum:** Der Mieter verlangt die Senkung ab dem laufenden Monat, obwohl OR Art. 270a vorschreibt, dass die Senkung frühestens auf den nächsten Kündigungstermin nach Einreichung wirksam werden kann. Lösung: Datum korrekt berechnen (nächster Kündigungstermin: i. d. R. Ende Monat + Kündigungsfrist).

**Fehler 3 — Verwirkungsfrist verpasst (OR Art. 270b):** Bei der Anfechtung einer Mietzinserhöhung wartet der Mieter länger als 30 Tage. Die Frist ist eine Verwirkungsfrist — ist sie abgelaufen, ist die Anfechtung ausgeschlossen (BGE 123 III 70). Lösung: Eingangsbestätigung des Formulars aufbewahren, Frist sofort im Kalender markieren.

**Fehler 4 — Kein Einschreiben:** Das Gesuch wird per einfachem Brief oder E-Mail versendet. Verweigert der Vermieter den Empfang, fehlt dem Mieter der Beweis. Lösung: Immer per Einschreiben mit Rückschein versenden.

**Fehler 5 — Falscher Referenzzinssatz:** Der Mieter gibt den falschen massgebenden Referenzzinssatz an — z. B. denjenigen bei Vertragsabschluss statt denjenigen bei der letzten Mietzinsanpassung. Die Berechnung wird dadurch unrichtig. Lösung: Massgebend ist der Referenzzinssatz bei der letzten Mietzinsfestsetzung (letztes Mietanpassungsformular).

**Fehler 6 — Schlichtungsfrist nicht eingehalten:** Lehnt der Vermieter ab, meldet sich der Mieter nicht innert eines Jahres bei der Schlichtungsbehörde. In der Praxis empfiehlt der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV, www.mieterverband.ch), das Schlichtungsgesuch unmittelbar nach Ablauf der 30-Tages-Frist einzureichen, um keine Zeit zu verlieren.