Mietzinserhöhungsformular Schweiz (OR Art. 269d)

Das Mietzinserhöhungsformular Schweiz ist ein in der Schweiz nach OR Art. 269d (SR 220), VMWG Art. 19 (SR 221.213.11) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Das Formularobligatorium gemäss OR Art. 269d i. V. m. VMWG Art. 19 (Verordnung über die Miete und den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, SR 221.213.11) verfolgt einen klaren Schutzzweck: Der Mieter soll erkennen können, ob die Erhöhung auf einem zulässigen Grund beruht, und er soll über sein Anfechtungsrecht innert 30 Tagen (OR Art. 270b Abs. 1) vollständig informiert werden. Das Formular muss deshalb zwingend enthalten: den bisherigen und den neuen Mietzins, den sachlichen Grund der Erhöhung, das Datum des Inkrafttretens sowie den Hinweis auf das Anfechtungsrecht bei der kantonalen Schlichtungsbehörde für Mietsachen.

Die kantonalen Formulare sind nicht identisch; jeder Kanton genehmigt sein eigenes Formular B. In der Praxis gibt es Formulare der Kantone Zürich, Bern, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Genf, Waadt, St. Gallen usw. Die Musterformulare können bei den kantonalen Gerichten oder Schlichtungsbehörden für Mietsachen sowie beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz, www.hev-schweiz.ch) bezogen werden.

Das Inkrafttreten der Mietzinserhöhung erfordert die Einhaltung der gesetzlichen Fristen: Die Erhöhung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist mitgeteilt werden (OR Art. 269d Abs. 3). Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist auf Ende März bedeutet dies, dass das Formular spätestens am 20. Dezember des Vorjahres beim Mieter eingetroffen sein muss.

Zulässige Gründe für eine Mietzinserhöhung sind in OR Art. 269a abschliessend aufgezählt: Erhöhung des Referenzzinssatzes (BWO-Publikation, www.bwo.admin.ch), gestiegene Betriebskosten (Heizung, Nebenkosten), Kostensteigerungen durch allgemeine Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise, LIK), wertvermehrende Investitionen sowie vertraglich vereinbarte Staffelmieten (OR Art. 269c).

Ein missbräuchlicher Mietzins — also ein Mietzins, der dem Vermieter eine übermässige Rendite ermöglicht — kann vom Mieter jederzeit angefochten werden (OR Art. 270). Für Mieter, die seit Jahren in derselben Wohnung leben, ohne dass der Mietzins je auf Basis des aktuellen Referenzzinssatzes überprüft wurde, kann dies bedeuten, dass der Mietzins faktisch zu hoch ist, auch wenn er formal nie erhöht wurde.

Forms-legal.com bietet Ihnen dieses Formular als Arbeitshilfe an. Beachten Sie, dass für die rechtlich wirksame Mietzinserhöhung das offizielle Kantonsformular verwendet werden muss. Auch für Mieter ist dieses Formular wichtig: Es ermöglicht ihnen, die Rechtmässigkeit der Erhöhung zu beurteilen und bei Bedarf fristgerecht bei der kantonalen Schlichtungsbehörde für Mietsachen Anfechtung zu erheben.

Das Mietzinserhöhungsformular wird benötigt, wenn ein Vermieter in der Schweiz den monatlichen Mietzins eines Mietverhältnisses heraufsetzen möchte. Konkrete Anlässe:

**Referenzzinssatz-Erhöhung:** Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert quartalsweise den hypothekarischen Referenzzinssatz. Stieg der Referenzzinssatz seit der letzten Mietzinsfestsetzung um mindestens 0.25 Prozentpunkte, hat der Vermieter gemäss OR Art. 269a lit. e das Recht, den Mietzins entsprechend anzupassen. Für je 0.25% Anstieg darf der Mietzins um ca. 3% erhöht werden (BGE 137 III 362).

**Teuerungsausgleich (LIK):** Gemäss OR Art. 269a lit. e darf der Vermieter 40% des Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK, Bundesamt für Statistik, BFS) auf den Mietzins überwälzen, sofern der Mietzins nicht bereits zu hoch ist.

**Gestiegene Betriebskosten:** Steigen die Betriebskosten (Heizung, Warmwasser, Hauswartskosten) dauerhaft an, kann der Vermieter eine Anpassung verlangen — vorausgesetzt, Betriebskosten sind nicht bereits in einer Nebenkostenpauschale abgedeckt.

**Wertvermehrende Investitionen:** Hat der Vermieter bauliche Massnahmen durchgeführt (neue Küche, Fassadenisolation, neue Fenster), darf er den wertvermehrenden Anteil der Kosten über den Mietzins refinanzieren (OR Art. 269a lit. b).

**Staffelmiete nach Vertrag:** Enthält der Mietvertrag eine Staffelmiete (OR Art. 269c), tritt die Erhöhung zu den vertraglich vereinbarten Terminen automatisch in Kraft — das Formular muss trotzdem zugestellt werden.

In allen Fällen gilt: Ohne das amtliche Formular B ist die Erhöhung nichtig.

**Erhöhung bei Erstbezug nach Renovation:** Hat der Vermieter eine umfassende Renovation (Totalsanierung, Einbau neuer Heizung, Dachgeschossausbau) durchgeführt und zieht danach ein neuer Mieter ein, kann der Vermieter einen höheren Anfangsmietzins verlangen, sofern dieser auf dem amtlichen Formular ausgewiesen und begründet wird. OR Art. 269a lit. b erlaubt die Überwälzung wertvermehrender Investitionskosten. Im Unterschied zur laufenden Erhöhung benötigt ein Anfangsmietzins kein Formular — die Anfechtung durch den neuen Mieter ist aber innerhalb von 30 Tagen nach Schlüsselübergabe möglich (OR Art. 270).

**Geschäftsräume und Gewerbemietverträge:** Auch bei der Vermietung von Gewerberäumen (Läden, Büros, Lager) kann der Vermieter nach OR Art. 269d Abs. 1 eine Mietzinserhöhung mit dem amtlichen Formular einleiten. Die Schutzvorschriften gelten gleichermassen — der Gewerbemieter kann innert 30 Tagen anfechten (OR Art. 270b).

Ein rechtsgültiges Mietzinserhöhungsformular nach OR Art. 269d und VMWG Art. 19 muss folgende Pflichtangaben enthalten:

**Vermieter und Mieter:** Vollständige Angaben beider Parteien entsprechend dem Mietvertrag. Gemäss OR Art. 266n muss bei Ehepaaren als Mieter das Formular beiden Ehegatten separat zugestellt werden — auch wenn der Mietvertrag nur auf einen lautet. Das Bundesgericht hat in BGE 131 III 566 bestätigt, dass eine fehlende Zustellung an beide Ehegatten die Nichtigkeit der Erhöhung bewirkt.

**Mietobjekt:** Adresse und genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Wohnungsnummer, Stockwerk).

**Bisheriger und neuer Mietzins:** Deutliche Gegenüberstellung: bisheriger Nettomietzins (CHF/Monat), neuer Nettomietzins (CHF/Monat), Erhöhungsbetrag (CHF/Monat). Falls Nebenkosten separat ausgewiesen werden: auch diese aufführen.

**Datum des Inkrafttretens:** Das Datum, ab dem der neue Mietzins gilt. Dieses muss auf das Ende einer Kündigungsperiode fallen (OR Art. 269d Abs. 3), und die Ankündigungsfrist von mindestens 10 Tagen vor Beginn der Kündigungsfrist muss eingehalten sein.

**Begründung der Erhöhung (OR Art. 269d Abs. 1):** Der Grund muss sachlich und spezifisch sein. Zulässige Gründe (OR Art. 269a): Referenzzinssatz (bisheriger Satz → neuer Satz, z. B. 1.50% → 1.75%), Teuerung (LIK-Veränderung, 40%-Anteil), Betriebskostensteigerungen (Belege), wertvermehrende Investitionen (Kostennachweise). Eine pauschale Begründung («allgemeine Kostensteigerungen») reicht nicht.

**Berechnung:** Transparente Aufstellung, wie sich der Erhöhungsbetrag zusammensetzt. Beispiel: «Referenzzinssatz gestiegen von 1.50% auf 1.75% (+0.25%): gemäss BGE 137 III 362 berechtigt zu +3% Mietzinserhöhung. CHF 1'800 × 3% = CHF 54. Teuerung LIK: Anstieg 5%, 40%-Anteil: CHF 1'800 × 2% = CHF 36. Nettomietzinserhöhung: CHF 90.»

**Hinweis auf Anfechtungsrecht (VMWG Art. 19 Abs. 1 lit. e):** Das Formular muss ausdrücklich auf das Recht des Mieters hinweisen, die Erhöhung innert 30 Tagen nach Empfang bei der zuständigen Schlichtungsbehörde für Mietsachen anzufechten (OR Art. 270b Abs. 1). Fehlt dieser Hinweis, beginnt die 30-Tages-Frist nicht zu laufen — der Mieter kann auch später noch anfechten.

**Zustellung:** Per Einschreiben oder persönliche Übergabe gegen Quittung. E-Mail genügt rechtlich nicht als Zustellung, ausser im Vertrag ist e-Signatur vereinbart.

Forms-legal.com stellt Ihnen dieses Arbeitsdokument zur Verfügung. Verwenden Sie für die offizielle Zustellung das vom Kanton genehmigte Formular B — erhältlich beim HEV Schweiz, beim SMV (Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband) oder direkt beim kantonalen Gericht.

**Nebenkosten und Betriebskosten:** Falls der Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale (akonto) vorsieht, muss das Formular auch allfällige Änderungen der Akonto-Beträge ausweisen. Bei einer reinen Nettomietzinserhöhung ohne Änderung der Betriebskosten-Akonto ist nur der Nettomietzins anzugeben.

**Amtliches Formular vs. Arbeitshilfe:** Das vorliegende Dokument von forms-legal.com ist eine strukturierte Arbeitshilfe zur Vorbereitung — es ersetzt NICHT das amtlich zugelassene Kantonsformular B. Für die rechtlich wirksame Mietzinserhöhung müssen Sie zwingend das vom jeweiligen Kanton genehmigte Formular verwenden (HEV Schweiz stellt kantonsweise Formulare unter www.hev-schweiz.ch bereit). Zustellung per Einschreiben mit Rückschein gibt Ihnen den notwendigen Nachweis über den Erhalt. Bewahren Sie den Einschreibebeleg mindestens bis zum Ablauf der 30-tägigen Anfechtungsfrist sicher auf — er ist Ihr wichtigstes Beweismittel bei einem Streit über die Rechtzeitigkeit der Zustellung.

So füllen Sie das Mietzinserhöhungsformular auf forms-legal.com korrekt aus:

**Schritt 1 — Vermieter und Mieter:** Tragen Sie die Angaben exakt so ein wie im Mietvertrag. Bei Erbengemeinschaften als Vermieter: alle Miteigentümer oder ein bevollmächtigter Vertreter. Bei Ehepaaren als Mieter: Das Formular muss beiden Ehegatten zugestellt werden (OR Art. 266n) — erstellen Sie zwei identische Formulare.

**Schritt 2 — Aktueller und neuer Mietzins:** Tragen Sie den aktuellen Nettomietzins (ohne Nebenkosten) und den neuen Mietzins ein. Der Erhöhungsbetrag errechnet sich als Differenz. Prüfen Sie: Ergibt der neue Mietzins eine angemessene Nettorendite (maximal 0.5% über dem Referenzzinssatz gemäss BGE 147 III 26)? Übersteigt der Mietzins die Missbräuchlichkeitsgrenze (OR Art. 269), riskieren Sie eine erfolgreiche Anfechtung.

**Schritt 3 — Datum des Inkrafttretens:** Beachten Sie die Kündigungsfristen im Mietvertrag (i. d. R. 3 Monate auf Ende jedes Monats oder auf bestimmte Kündigungstermine). Das Erhöhungsdatum muss auf das Ende einer Kündigungsperiode fallen. Die Ankündigung muss mindestens 10 Tage vor Beginn dieser Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen (OR Art. 269d Abs. 3). Empfehlung: Senden Sie das Formular 6 Wochen vor Beginn der Kündigungsfrist per Einschreiben.

**Schritt 4 — Begründung:** Wählen Sie den passenden Erhöhungsgrund aus dem Dropdown-Menü. Fügen Sie eine konkrete Berechnung hinzu: Bei Referenzzinssatz: bisheriger Satz, neuer Satz, Differenz in Prozent, daraus resultierende Mietzinsanpassung in CHF. Bei Teuerung: LIK-Indexstand bei letzter Festsetzung, aktueller LIK-Stand, prozentuale Veränderung, 40%-Anteil in CHF. Halten Sie die Berechnung einfach und nachvollziehbar.

**Schritt 5 — Amtliches Formular:** Nach dem Ausfüllen dieses Arbeitsdokuments übertragen Sie die Angaben auf das amtliche Kantonsformular B. Dieses erhalten Sie beim HEV Schweiz, beim kantonalen Gericht oder online (z. B. Kanton Zürich unter www.zh.ch → Themen → Recht → Mietrecht).

**Schritt 6 — Zustellung:** Schicken Sie das Formular per Einschreiben mit Rückschein oder übergeben Sie es persönlich gegen Empfangsbestätigung. Bewahren Sie den Einschreibebeleg auf — er ist Beweis für die fristgerechte Zustellung.

**Schritt 7 — Kantonsformular ausfüllen:** Übertragen Sie alle Angaben auf das amtliche Kantonsformular B, das beim HEV Schweiz, beim kantonalen Gericht oder der Schlichtungsbehörde für Mietsachen erhältlich ist. Kontrollieren Sie alle Berechnungen nochmals sorgfältig, da Fehler im amtlichen Formular die Erhöhung nichtig machen können. Bewahren Sie die Kopie des ausgefüllten Formulars zusammen mit dem Einschreibebeleg auf.

Mietzinserhöhungen in der Schweiz sind strengen gesetzlichen Anforderungen unterworfen:

**OR Art. 269d — Formularobligatorium:** Jede Mietzinserhöhung muss auf dem amtlich genehmigten Formular mitgeteilt werden. Eine Erhöhung ohne Formular oder auf einem nicht genehmigten Formular ist absolut nichtig (BGE 121 III 56). Die Nichtigkeit wird nicht durch Zahlung des höheren Mietzinses geheilt — der Mieter kann auch nach Monaten zurückfordern.

**VMWG Art. 19 (SR 221.213.11) — Mindestinhalt:** Das Formular muss enthalten: bisheriger und neuer Mietzins, Begründung, Inkrafttretensdatum, Hinweis auf das Anfechtungsrecht bei der Schlichtungsbehörde. Fehlt ein Pflichtelement, beginnt die Anfechtungsfrist nicht zu laufen.

**OR Art. 269a — Abschliessende Erhöhungsgründe:** Nur Erhöhungen, die auf einem der dort genannten Gründe beruhen, sind zulässig. Wichtigste Gründe: Referenzzinssatz (lit. e), Betriebskosten (lit. b), Teuerung (lit. e), wertvermehrende Investitionen (lit. b), Staffelmiete (OR Art. 269c). Nicht zulässig: allgemeine Gewinnsteigerungsabsichten des Vermieters.

**OR Art. 269 — Missbräuchlichkeitskontrolle:** Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn er dem Vermieter eine übermässige Rendite aus dem Mietobjekt ermöglicht. Das Bundesgericht (BGE 147 III 26) hat die zulässige Nettorendite auf den Referenzzinssatz plus 0.5% begrenzt. Übersteigt der Mietzins diese Grenze, kann der Mieter jederzeit anfechten (OR Art. 270 Abs. 1).

**Fristen (OR Art. 269d Abs. 3):** Ankündigung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Anfechtung durch Mieter innert 30 Tagen nach Empfang (OR Art. 270b Abs. 1). Schlichtungsgesuch bei der kantonalen Schlichtungsbehörde für Mietsachen (ZPO Art. 197 ff.).

**OR Art. 266n — Zustellung an beide Ehegatten:** Bei Ehe- und eingetragenen Partnerschaften muss das Formular beiden Personen zugestellt werden, auch wenn der Vertrag nur auf eine Person lautet. Fehlende Zustellung = Nichtigkeit der Erhöhung (BGE 131 III 566).

**Kantonale Besonderheiten:** Einige Kantone (z. B. Genf, Waadt) kennen zusätzliche Mieterschutzvorschriften, die über OR Art. 269d hinausgehen. Im Kanton Genf gilt das LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations), das bei Mieterhöhungen nach Renovationen besondere Einschränkungen vorsieht. Holen Sie bei Unsicherheit einen Rat beim HEV Schweiz oder SMV/ASLOCA ein.

Bei der Mietzinserhöhung führen folgende Fehler zu Nichtigkeit oder erfolgreicher Anfechtung:

**Fehler 1 — Kein amtliches Formular:** Der Vermieter verschickt eine einfache Briefmitteilung oder ein selbst erstelltes Formular. Die Erhöhung ist absolut nichtig (BGE 121 III 56). Lösung: Immer das vom Kanton genehmigte Formular B verwenden.

**Fehler 2 — Fehlende oder vage Begründung:** Das Formular enthält nur «allgemeine Kostensteigerungen» ohne Zahlen. Das Bundesgericht verlangt eine konkrete Darstellung der Berechnungsgrundlagen (BGE 136 III 82). Lösung: Referenzzinssatz, LIK-Index und CHF-Beträge exakt aufführen.

**Fehler 3 — Falsche Frist:** Die Ankündigung kommt weniger als 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist an — die Erhöhung gilt dann erst auf den nächstmöglichen Termin (OR Art. 269d Abs. 3). Lösung: Sechs Wochen Vorlauf einplanen.

**Fehler 4 — Zustellung nur an einen Ehegatten:** Bei Ehepartnern muss beiden je ein Formular zugestellt werden (OR Art. 266n, BGE 131 III 566). Lösung: Immer zwei Einschreiben versenden.

**Fehler 5 — Kein Anfechtungshinweis:** Fehlt der Hinweis auf die 30-Tages-Frist und die Schlichtungsbehörde, beginnt die Anfechtungsfrist gemäss OR Art. 270b nicht zu laufen. Der Mieter kann zeitlich unbegrenzt anfechten. Lösung: VMWG Art. 19 Abs. 1 lit. e immer einhalten.

**Fehler 6 — Überhöhter neuer Mietzins:** Der neue Mietzins überschreitet die nach BGE 147 III 26 zulässige Nettorendite. Der Mieter ficht an und erhält vor der Schlichtungsbehörde Recht — der Vermieter muss zurückzahlen und trägt die Verfahrenskosten. Lösung: Renditeberechnung vor Versand durchführen. Checkliste: Vor dem Versand prüfen Sie nochmals: amtliches Formular vorhanden? Begründung spezifisch genug? Anfechtungshinweis enthalten? Kündigungsfrist-Datum korrekt berechnet? Diese sechs Fehler zu kennen und zu vermeiden ist das Fundament einer rechtssicheren Mietzinserhöhung in der Schweiz.