Kaufvertrag Eigentumswohnung Deutschland

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), zuletzt umfassend reformiert durch das WEMoG (WEG-Modernisierungsgesetz) vom 1. Dezember 2020, unterscheidet zwischen Sondereigentum (§3 WEG) — der exklusiv dem Wohnungseigentümer gehörenden Wohnung und den damit verbundenen Kellerräumen, Stellplätzen oder Dachbodenkammern — und Gemeinschaftseigentum (§1 Abs. 5 WEG), das allen Wohnungseigentümern anteilig gehört: Grundstück, Treppenhaus, Dach, tragende Wände, Außenfassade, Aufzüge, Heizungsanlage und Außenanlagen. Der Miteigentumsanteil (MEA) eines jeden Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum wird in der Teilungserklärung nach §8 WEG festgelegt und bestimmt maßgeblich die Stimmrechte in der Wohnungseigentümerversammlung (WEV) sowie die Pflicht zur Zahlung des monatlichen Hausgeldes nach §28 Abs. 1 WEG.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist nach dem WEMoG 2020 eine rechtsfähige Gemeinschaft (§9a WEG), die durch die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig wird und durch den Verwalter (§26 WEG) — einer Hausverwaltung wie VONOVIA, LEG oder einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft — nach außen vertreten wird. Beschlüsse der WEV nach §23 WEG binden alle Wohnungseigentümer, auch den Käufer. Seit dem WEMoG 2020 können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§20 WEG n.F.); der Käufer trägt solche Beschlussumsetzungen anteilig mit.

Vor Abschluss des Kaufvertrags prüft der Notar nach §17 BeurkG den Grundbuchauszug auf aktuelle Eintragungen in Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten, insbesondere Auflassungsvormerkungen anderer Käufer, Nießbrauchrechte, Wohnungsrechte) und Abteilung III (Grundschulden der finanzierenden Bank des Verkäufers). Nach Beurkundung beantragt der Notar sofort die Auflassungsvormerkung nach §883 BGB in Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs, um den Käufer gegen Doppelverkauf und Insolvenz des Verkäufers (§106 InsO) zu schützen.

Die Grunderwerbsteuer nach GrEStG §1 Abs. 1 Nr. 1 wird auf den Kaufpreis der Eigentumswohnung berechnet. Die Steuersätze variieren je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen). Mitverkaufte Einrichtungsgegenstände (Einbauküche, Markise, Einbauschränke) können gesondert ausgewiesen werden, um die GrEStG-Bemessungsgrundlage zu reduzieren — vorausgesetzt, die Preisaufteilung ist wirtschaftlich angemessen und nicht missbräuchlich (BMF-Schreiben vom 5. Oktober 2015 und BFH-Urteil II R 50/13). Notargebühren richten sich nach GNotKG anhand des Kaufpreises; bei 300.000 Euro Kaufpreis sind circa 1,5 % an Notar- und Grundbuchkosten einzuplanen.

Ein Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung in Deutschland — auch Wohnungskaufvertrag oder Kaufvertrag nach WEG genannt — wird benötigt, sobald Sondereigentum nach WEG §3 entgeltlich den Eigentümer wechselt. §311b Abs. 1 BGB lässt keine privatschriftliche Variante zu. Die Beurkundungspflicht gilt für jede entgeltliche Übertragung von Wohnungseigentum, unabhängig vom Kaufpreis und unabhängig davon, ob die Parteien Familienangehörige sind oder nicht. Ein ohne Notar geschlossener Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ist nach §125 BGB absolut nichtig — der Bundesgerichtshof (BGH, V ZR Senat in Karlsruhe) hat keine Ausnahmen zugelassen.

Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger: Beim Erwerb einer noch im Bau befindlichen oder geplanten Wohnung vom Bauträger ist ein Bauträgervertrag nach §650u BGB abzuschließen, der die Elemente eines Werkvertrags und eines Grundstückskaufvertrags kombiniert. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schützt den Käufer: Ratenzahlungen sind nach §3 MaBV nur gegen Sicherheitsleistung (Bankbürgschaft oder Fertigstellungs- und Rückzahlungsbürgschaft) und nach definierten Baufortschritten zulässig.

Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung: Bei Erwerb einer bereits fertiggestellten Eigentumswohnung vom privaten Verkäufer oder einem institutionellen Investor (z.B. offener Immobilienfonds nach KAGB) gelten §311b BGB und WEG. Der Käufer tritt nach §16 Abs. 2 WEG n.F. in alle laufenden Beschlüsse der WEV ein und ist an die Gemeinschaftsordnung gebunden.

Vermietete Eigentumswohnung: Beim Kauf einer vermieteten Wohnung gilt §566 BGB («Kauf bricht nicht Miete»): Der Käufer tritt als neuer Vermieter in das bestehende Mietverhältnis ein, ohne Zustimmung des Mieters. Das Wohnungsmietrecht (§§535 ff. BGB, §573 BGB Kündigungsgründe) gilt weiterhin, insbesondere das Kündigungsschutzrecht. Soll die Wohnung nach Erwerb selbst genutzt werden, ist eine Eigenbedarfskündigung nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB frühestens nach Ablauf der Sperrfrist des §577a BGB möglich, die zwischen drei und zehn Jahren beträgt je nach Bundesland.

Kauf zur Kapitalanlage: Kapitalanleger erwerben Eigentumswohnungen zur Erzielung von Mieteinkünften (§21 EStG) und Wertsteigerung. Zu beachten ist die zehnjährige Spekulationsfrist nach §23 EStG: Wohnungen, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb veräußert werden, unterliegen der Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn — es sei denn, die Wohnung wurde ausschließlich selbst genutzt.

Kauf bei Scheidung oder Erbauseinandersetzung: Wenn eine Miteigentümergemeinschaft an einer Eigentumswohnung aufgelöst wird (z.B. bei Scheidung oder Erbengemeinschaft), kann ein Miteigentümer den anderen auskaufen oder die Wohnung gemeinsam an einen Dritten verkaufen. Auch dieser Vorgang erfordert notarielle Beurkundung nach §311b BGB.

Ein wirksamer Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung in Deutschland nach BGB §311b und WEG §3 muss zwingend folgende Bestandteile enthalten, damit Grundbuchamt, Finanzamt und die Wohnungseigentümergemeinschaft die Transaktion vollziehen können.

Vertragsparteien mit Identifikationsmerkmalen: Name, Geburtsdatum, Anschrift und Ausweisdaten des Verkäufers und aller Käufer. Bei Miteigentümergemeinschaften (z.B. Ehepaar als GbR oder als Bruchteilseigentümer nach §741 BGB) sind alle Personen und ihre jeweiligen Erwerbsanteile zu benennen.

Genaue Bezeichnung des Wohnungseigentums nach Grundbuch: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt der Eigentumswohnung (jede Eigentumswohnung hat ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt nach §7 WEG), Miteigentumsanteil in Tausendstel oder Hunderstel am gemeinschaftlichen Grundstück, Sondereigentum-Nummer aus der Teilungserklärung sowie die Lage der Wohnung (Etage, Wohnungsnummer, Himmelsrichtung). Zugehöriges Sondereigentum (Tiefgaragenstellplatz, Kellerabteil, Loggia, Dachboden) ist gesondert zu bezeichnen.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Der Kaufvertrag nimmt auf die Teilungserklärung nach §8 WEG Bezug, die die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum regelt, und auf die Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander festlegt. Käufer übernehmen alle bestehenden Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (WEV) nach §23 WEG.

Wohngeldrückstände und Wirtschaftsplan: Der Kaufvertrag muss klären, ob der Verkäufer ausstehende Hausgeld-/Wohngeldschulden gegenüber der WEG hat. Die WEG kann nach §10 Abs. 3 WEG n.F. aus der Jahresabrechnung vollstrecken. Der Käufer sollte sich die letzten drei Jahresabrechnungen und den aktuellen Wirtschaftsplan vorlegen lassen.

Kaufpreis mit Aufteilung von Zubehör: Der Kaufpreis ist aufzuführen; separat ausgewiesene Möbel, Einbauküchen oder technische Anlagen reduzieren die GrEStG-Bemessungsgrundlage. Die Aufteilung muss wirtschaftlich angemessen sein; das Finanzamt prüft missbräuchliche Gestaltungen (BFH-Urteil II R 50/13).

Auflassung nach §925 BGB: Die simultane Erklärung der Einigung über den Eigentumsübergang vor dem Notar ist im selben Termin wie der Kaufvertrag abzugeben. Die Auflassung ist bedingungsfeindlich (§925 Abs. 2 BGB).

Auflassungsvormerkung nach §883 BGB: Der Notar beantragt unverzüglich nach Beurkundung die Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs, um den Käufer gegen Doppelverkauf und Insolvenz des Verkäufers abzusichern (§106 InsO).

Grundschulden und Lastenfreistellung: Bestehende Grundschulden des Verkäufers in Abteilung III sind vor Eigentumsübergang zu löschen. Der Notar koordiniert die Löschungsbewilligung der kreditgewährenden Bank.

Besitz- und Hausgeldübergang: Ab Besitzübergabe (regelmäßig nach vollständiger Kaufpreiszahlung) trägt der Käufer das monatliche Hausgeld (Wohngeld) nach §28 WEG, bestehend aus Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums.

Grundschulden und Lastenfreistellung (Fortsetzung): Der beurkundende Notar holt die Löschungsbewilligung (Freigabeerklärung) der finanzierenden Bank des Verkäufers ein und stellt sicher, dass die Grundschuld aus Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und gleichzeitig mit der Eigentumsumschreibung gelöscht wird. Das Notaranderkonto nach §54a BeurkG bietet hier maximale Sicherheit für beide Seiten.

Erwerbskosten im Überblick: Neben dem Kaufpreis entstehen Nebenkosten von 8-15 %: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notargebühren (ca. 1,5 %), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und ggf. Maklerprovision (max. 3,57 % nach WohnungsvermittlerG).

forms-legal.com stellt dieses Muster des Kaufvertrags für Eigentumswohnungen als strukturierten Ausgangspunkt bereit. Jeder Kaufvertrag muss notariell beurkundet und durch den Notar auf die konkrete WEG-Situation zugeschnitten werden. Verwandte Dokumente: Kaufvertrag Immobilie, Vorvertrag Immobilie, Grundstückskaufvertrag.

Das Ausfüllen des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung erfordert Kenntnisse der WEG-rechtlichen Besonderheiten, da ein Eigentumswohnungskauf komplexer ist als der Erwerb eines Einfamilienhauses.

Erster Schritt — WEG-Unterlagen beschaffen: Beantragen Sie beim Grundbuchamt einen aktuellen Grundbuchauszug der Eigentumswohnung (eigenes Grundbuchblatt nach §7 WEG). Fordern Sie beim Verwalter (Hausverwaltung) folgende Unterlagen an: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, aktuelle Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten drei Wohnungseigentümerversammlungen (WEV), letzte drei Jahresabrechnungen, aktuellen Wirtschaftsplan und Auskunft über Wohngeldrückstände des Verkäufers.

Zweiter Schritt — Sondereigentum und Miteigentumsanteil identifizieren: Tragen Sie aus der Teilungserklärung die exakte Sondereigentumseinheit-Nummer, den Miteigentumsanteil (z.B. 85/1000), die Wohnungsnummer und die Etage ein. Jede mitverkaufte Sondereigentumseinheit (Keller, Tiefgaragenstellplatz, Dachboden) hat eine eigene Nummer.

Dritter Schritt — Personalien und Anteile der Käufer: Bei mehreren Käufern (z.B. nicht verheiratetes Paar) legen Sie den Erwerbsanteil jedes Käufers fest. Mögliche Formen: Miteigentum nach Bruchteilen (§741 BGB, z.B. je 1/2) oder Gesamthandseigentum (GbR). Der Notar berät über die steuerlichen und rechtlichen Folgen jeder Eigentumsform.

Vierter Schritt — Kaufpreis und Zubehör trennen: Wenn Möbel oder eine Einbauküche mitverkauft werden, weisen Sie diese separat aus (z.B. Wohnung 295.000 €, Einbauküche 8.000 €). Das Finanzamt akzeptiert diese Aufteilung, wenn sie wirtschaftlich plausibel ist. Auf die Einbauküche fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Fünfter Schritt — Wohngeldrückstände klären: Lassen Sie sich schriftlich vom Verwalter bestätigen, ob der Verkäufer alle Hausgeldschulden gegenüber der WEG beglichen hat. Ausstehende Schulden mindern den Kaufpreis oder sind aus dem Kaufpreis vorab zu tilgen.

Sechster Schritt — Grundschuld des Verkäufers klären: Wenn die Wohnung mit einer Grundschuld belastet ist (Abteilung III), muss der Notar die Löschungsbewilligung der Bank einholen. Die Kaufpreiszahlung erfolgt nur Zug um Zug gegen Bestätigung der Lastenfreistellung.

Siebter Schritt — Energieausweis des Gebäudes: Für Eigentumswohnungen in Bestandsgebäuden gilt der Energieausweis des Gesamtgebäudes (nicht der einzelnen Wohnung). Der Verkäufer muss diesen nach §16 GEG vor Vertragsschluss vorlegen. Bei Energieklasse G oder H (Primärenergiebedarf > 200 kWh/m²a) ist mit Sanierungsmaßnahmen im Rahmen des GEG 2024 zu rechnen, die über Sonderumlagen der WEV finanziert werden.

Achter Schritt — Notartermin vorbereiten: Der Notar benötigt von Käufer und Verkäufer mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin folgende Unterlagen: aktuelle Grundbuchauszüge, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Energieausweis, Wohngeldbescheinigung der Verwaltung sowie Finanzierungsbestätigung der Bank. Der Notar liest den gesamten Vertrag inklusive Teilungserklärungsverweis vor, belehrt über WEG-Besonderheiten und klärt Fragen zur Instandhaltungsrücklage und zu laufenden WEV-Beschlüssen. Beim Beurkundungstermin erklärt der Notar auch die Auflassung nach §925 BGB und beantragt unmittelbar danach die Auflassungsvormerkung beim Wohnungsgrundbuchamt.

Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung in Deutschland unterliegt sowohl dem allgemeinen Immobiliarkaufrecht (BGB §§433, 311b, 873, 925) als auch dem speziellen WEG-Recht (WEG §§1, 3, 7, 8, 10, 16, 19, 23, 26, 28) in der seit dem WEMoG 2020 geltenden Fassung.

Notarielle Beurkundungspflicht (§311b BGB, §925 BGB): Jeder Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden. Die Auflassung nach §925 BGB erfordert die gleichzeitige Anwesenheit beider Parteien vor dem Notar; eine Auflassung per Vollmacht ist zulässig, wenn die Vollmacht notariell beglaubigt oder beurkundet ist. Ein privatschriftlicher Vertrag ist nach §125 BGB absolut nichtig — auch wenn Käufer und Verkäufer den Vertrag bereits vollzogen haben (z.B. Kaufpreis gezahlt, Schlüssel übergeben). Heilung nach §311b Abs. 1 Satz 2 BGB ist nur durch nachträgliche Beurkundung des gesamten Vertrags möglich.

Wohnungsgrundbuch und Eintragungsgrundsatz (§7 WEG, §873 BGB): Eigentumswohnungen werden in einem eigenen Wohnungsgrundbuchblatt beim zuständigen Amtsgericht geführt. Der Eigentumsübergang tritt erst mit Eintragung im Grundbuch ein (§873 Abs. 1 BGB) — und zwar erst nach Vorlage der GrEStG-Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§22 GrEStG) und nach vollständiger Lastenfreistellung der Grundschulden in Abteilung III.

WEG-Pflichten des Käufers (§§10, 16, 28 WEG): Der Käufer übernimmt kraft Gesetzes alle rechtskräftigen WEV-Beschlüsse, die Gemeinschaftsordnung und die laufende Jahresabrechnung. Er ist ab Besitzübergang zur Zahlung des monatlichen Hausgelds (Wohngelds) nach §28 Abs. 1 WEG verpflichtet — bestehend aus Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und laufenden Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums. Die Instandhaltungsrücklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) bleibt als Gemeinschaftsmittel im WEG-Vermögen und wird nicht separat an den Käufer übergeben.

MaBV bei Neubauwohnungen (§3 MaBV): Beim Erwerb einer Neubauwohnung vom Bauträger gelten die Zahlungsstaffelungen nach §3 Abs. 2 MaBV — Ratenzahlungen sind nur nach definierten Baufortschritten und gegen MaBV-konforme Sicherheitsleistung (Fertigstellungsbürgschaft einer Bank oder Sparkasse) zulässig. Der Bauträgervertrag nach §650u BGB muss eine Fertigstellungsfrist und eine Baubeschreibung (§650k BGB) enthalten.

Spekulationsfrist nach §23 EStG: Wohnungen, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb mit Gewinn verkauft werden, unterliegen der Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn — es sei denn, die Wohnung wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorausgegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Energieausweis-Pflicht (§16 GEG): Der Energieausweis des Gesamtgebäudes ist Käufern spätestens bei der ersten Besichtigung vorzulegen; bei Kaufvertragsabschluss ist er auszuhändigen (§16 Abs. 2 GEG). Ab dem 1. September 2024 gilt für Gebäude der Klassen F, G und H eine schrittweise Sanierungspflicht nach GEG, die über Sonderumlagen der WEV auf alle Eigentümer umgelegt werden kann.

Maklerrecht (Gesetz über die Provision 2020): Die Maklercourtage ist bei Wohnungserwerb durch Privatpersonen zwischen Käufer und Verkäufer hälftig zu teilen (§656d BGB). Eine Vereinbarung, die den Käufer mit mehr als 50 % der Gesamtcourtage belastet, ist unwirksam. Üblich sind 3,57 % Käufercourtage (inkl. 19 % MwSt.) auf Basis einer Gesamtcourtage von 7,14 %.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in Deutschland treten typische Fehler auf, die zu finanziellen Nachteilen, Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung oder rechtlichen Auseinandersetzungen führen.

Teilungserklärung nicht gelesen: Viele Käufer prüfen die Teilungserklärung (§8 WEG) und die Gemeinschaftsordnung nicht ausreichend. Dort können geregelt sein: Haustierverbote, Vermietungsbeschränkungen, Nutzungsbeschränkungen für Gewerbe sowie besondere Stimmrechtsregelungen. Nach Erwerb binden diese Regelungen den Käufer vollumfänglich.

Instandhaltungsrücklage überschätzt: Käufer nehmen irrtümlich an, die Instandhaltungsrücklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) werde beim Kauf auf sie übertragen. Die Rücklage ist Gemeinschaftsvermögen der WEG und verbleibt dort — sie ist im Kaufpreis enthalten, fließt aber dem Käufer nicht separat zu. Eine niedrige Rücklage bedeutet bei zukünftigen Sanierungsmaßnahmen hohe Sonderumlagen.

Wohngeldrückstände des Verkäufers ignoriert: Ausstehende Hausgeldschulden des Verkäufers belasten die WEG, nicht den Käufer persönlich — jedoch kann die WEG die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums einleiten (§19 Abs. 2 Nr. 5 WEG), was den Käufer faktisch belastet. Klären Sie vor Kauf, ob der Verkäufer alle Hausgeldabrechnungen bezahlt hat.

Kaufpreis auf Grundschuld des Verkäufers nicht abgesichert: Zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer, bevor die Grundschuld des Verkäufers gelöscht ist, läuft er Gefahr, die Wohnung belastet zu erhalten. Der Notar muss die Kaufpreiszahlung zwingend an die vorherige Löschungsbewilligung knüpfen.

Falsche Wohnflächenangabe: WEG-Verwalter nutzen häufig die Nutzfläche nach DIN 277, die größer ist als die Wohnfläche nach WoFlV. Wenn die vertraglich zugesicherte Fläche nach WoFlV mehr als 10 % von der tatsächlichen Fläche abweicht, liegt nach BGH-Rechtsprechung (BGH VIII ZR 283/10) ein erheblicher Sachmangel vor.

Beschlüsse der WEV nicht geprüft: Laufende oder bevorstehende Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (z.B. Sanierungsbeschlüsse nach §20 WEG, die zu hohen Sonderumlagen führen) binden den Käufer nach §10 Abs. 2 WEG. Die Protokolle der letzten drei WEV-Sitzungen sind vor dem Kauf zu lesen.

Neubauwohnung ohne MaBV-konforme Sicherheit: Beim Erwerb einer Neubauwohnung vom Bauträger ohne MaBV-konforme Fertigstellungsbürgschaft riskiert der Käufer den Verlust seiner Ratenzahlungen bei Insolvenz des Bauträgers. Die MaBV §3 schreibt Sicherheitsleistungen in Form von Bankbürgschaften als Mindestschutz vor.