Maklervertrag Kauf Deutschland

Der Makleranspruch entsteht nach § 652 Abs. 1 BGB nur, wenn drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: Erstens muss ein wirksamer Maklervertrag vorliegen; zweitens muss der Makler eine Maklertätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) erbracht haben; drittens muss zwischen der Maklertätigkeit und dem zustande gekommenen Hauptvertrag (Kaufvertrag) ein nachgewiesener ursächlicher Zusammenhang (Kausalität) bestehen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in ständiger Rechtsprechung (BGH III ZR 310/03; BGH I ZR 99/13) präzisiert, dass die Kausalität auch dann vorliegen kann, wenn der Makler lediglich den entscheidenden Hinweis auf die Kaufgelegenheit gegeben hat, selbst wenn der Abschluss später ohne seine unmittelbare Mitwirkung erfolgte.

Die Maklerprovision — auch Courtage oder Maklergebühr genannt — beträgt bei Wohnimmobilien üblicherweise zwischen 3,57% und 7,14% des beurkundeten Kaufpreises (inkl. 19% Umsatzsteuer, MwSt). In der Praxis hat sich nach Einführung des Bestellerprinzips (§ 656c BGB) eine hälftige Teilung zwischen Verkäufer und Käufer bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durchgesetzt, in der Regel 3,57% pro Seite. Bei gewerblichen Immobilien gilt das Bestellerprinzip nach § 656a–656d BGB nicht; dort verhandeln die Parteien die Provision frei. Wird der Makler nur von einer Seite beauftragt (einseitiger Maklervertrag nach § 656d BGB), trägt diese Seite die volle Provision; will sie die andere Hälfte auf den Käufer übertragen, muss der Verkäufer mindestens die gleiche Summe selbst tragen.

Die Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB betrifft den Kaufvertrag über Grundstücke, nicht den Maklervertrag selbst. Der Maklervertrag kann daher formfrei — auch mündlich oder durch konkludentes Handeln — geschlossen werden, soweit nicht schriftliche Anforderungen nach § 656a BGB für Verbraucher greifen: Wohnimmobilienmaklerverträge mit Verbrauchern über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen müssen gemäß § 656a Satz 1 BGB in Textform (E-Mail genügt) abgeschlossen werden. Das Amtsgericht (AG) als zuständiges Eingangsgericht und das Landgericht (LG) bei Streitwerten über 5.000 Euro sind für Maklerrechtsstreitigkeiten zuständig.

Neben den zivilrechtlichen Regelungen unterliegen Immobilienmakler in Deutschland der gewerberechtlichen Erlaubnispflicht nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 der Gewerbeordnung (GewO). Die Erlaubnis wird von der zuständigen Behörde — in den meisten Bundesländern das Gewerbeamt der Gemeinde oder das Landratsamt — erteilt und setzt persönliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse voraus. Immobilienmakler sind ferner nach dem Geldwäschegesetz (GwG) als Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG zur Sorgfaltspflicht bei Transaktionen ab 10.000 Euro verpflichtet und müssen eine interne Risikoanalyse nach § 5 GwG vorhalten. Das Deutsche Institut für Normung (DIN) hat zudem die Norm DIN EN 15733 für Immobiliendienstleistungen verabschiedet, die in Deutschland durch den Ring Deutscher Makler (RDM) und den Immobilienverband Deutschland (IVD) als Standesorganisationen der Branche Anwendung findet. Verstöße gegen Berufspflichten können zu einem Widerruf der Erlaubnis nach § 34c Abs. 2 GewO führen. Der Maklervertrag für den Immobilienkauf in Deutschland bindet beide Parteien an die vereinbarten Bedingungen und schützt den Auftraggeber vor vertragswidrigem Handeln des Vermittlers nach § 654 BGB.

Ein Maklervertrag Kauf wird in Deutschland immer dann benötigt, wenn ein Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Immobilie beauftragt wird und der Anspruch auf Provision rechtssicher dokumentiert werden soll.

Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung: Eigentümer, die ihr Wohnhaus oder ihre Wohnung veräußern möchten, ohne den Käufer selbst zu suchen, schließen mit einem Makler einen Alleinauftrag oder einfachen Maklervertrag ab. Nach § 656c BGB teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision bei Wohnimmobilien hälftig. Ohne schriftlichen Maklervertrag (§ 656a BGB Textformerfordernis) entsteht kein durchsetzbarer Provisionsanspruch gegenüber dem Verbraucher. Der Maklervertrag dokumentiert zugleich den Auftrag und schützt den Makler vor Provisionsverlust, wenn der Eigentümer die Immobilie auf eigene Faust verkauft.

Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Investoren, die Eigentumswohnungen zur Vermietung erwerben, beauftragen häufig Makler mit der Suche nach geeigneten Objekten. Ein schriftlicher Maklervertrag legt Suchauftrag, Objektkriterien (Lage, Kaufpreislimit, Mietrendite) und Provisionshöhe verbindlich fest. Ohne dokumentierten Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss besteht nach § 652 Abs. 1 BGB kein Provisionsanspruch.

Veräußerung von Gewerbeimmobilien: Bei Bürogebäuden, Einzelhandelsflächen oder Logistikimmobilien kommt das Bestellerprinzip nach §§ 656a–656d BGB nicht zur Anwendung. Maklerverträge für Gewerbeimmobilien werden daher häufig als Alleinmaklervertrag oder Alleinauftrag mit Schutzklausel abgeschlossen, der dem Makler das exklusive Vertriebsrecht sichert und den Provisionsanspruch auch bei eigenem Zutun des Eigentümers erhält.

Nachlassimmobilien und Erbauseinandersetzungen: Erbengemeinschaften, die eine geerbte Immobilie veräußern möchten, benötigen einen Maklervertrag, der alle Mitglieder der Erbengemeinschaft als Auftraggeber benennt. Da Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden müssen (§ 311b Abs. 1 BGB) und der Notar die Grundbuchübertragung beim Amtsgericht (Grundbuchamt) veranlasst, koordiniert der Makler häufig auch den Ablauf mit dem Notariat.

Versteigerungsobjekte und Zwangsversteigerungen: Bieter, die Immobilien aus Zwangsversteigerungen nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) erwerben möchten, beauftragen Makler bisweilen zur Marktrecherche und Wertermittlung. Ein Maklervertrag schützt den Auftraggeber davor, dass der Makler dem Meistbietenden eine Courtage in Rechnung stellt, ohne zuvor einen schriftlichen Auftrag erhalten zu haben.

Neubauvertrieb durch Bauträger: Bauträger, die Wohnungseigentumsanlagen nach dem Bauträgervertrag (§ 650u BGB) vermarkten, arbeiten häufig mit Vertriebsmaklern zusammen. Hier gilt die MaBV in vollem Umfang; der Makler muss eine Erlaubnis nach § 34c GewO vorhalten und ist nach § 2 GwG zur Identifikation der Käufer verpflichtet.

Ein rechtlich einwandfreier Maklervertrag Kauf in Deutschland muss mehrere wesentliche Bestandteile enthalten, um den Provisionsanspruch des Maklers nach § 652 BGB zu sichern und die Rechte beider Parteien klar zu regeln.

Vertragsparteien und Identifikation: Der Maklervertrag muss Name, Anschrift und — bei Kaufleuten oder juristischen Personen — Handelsregisternummer und vertretungsberechtigte Person des Maklers sowie des Auftraggebers enthalten. Der Makler muss seine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c GewO vorweisen und die Erlaubnisbehörde (Gewerbeamt) benennen. Handelt ein Unternehmen als Makler (z.B. GmbH), sind Gesellschaftssitz, Handelsregisternummer beim Amtsgericht und Geschäftsführer anzugeben.

Objektbeschreibung und Auftragsziel: Das zu vermittelnde Objekt ist so präzise zu beschreiben, dass keine Verwechslung möglich ist: Grundbuchbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstück), postalische Adresse, Wohnfläche, Baujahr und Nutzungsart. Bei Suchaufträgen sind Mindestanforderungen (Wohnfläche, Kaufpreislimit, Lage) festzulegen. Diese Konkretisierung ist entscheidend für den Nachweis der Kausalität nach § 652 BGB.

Art des Maklerauftrags: Der Vertrag muss angeben, ob ein einfacher Maklerauftrag (Parallelbeauftragung anderer Makler erlaubt) oder ein qualifizierter Alleinauftrag erteilt wird. Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, keine anderen Makler zu beauftragen und Kaufinteressenten ausschließlich an den Makler zu verweisen. Das Bundesgericht (BGH I ZR 234/14) hat entschieden, dass ein Alleinauftrag nicht zur Untätigkeit verleiten darf und der Makler aktive Vermarktungsmaßnahmen schuldet.

Provisionsregelung nach §§ 652, 656b–656d BGB: Höhe und Fälligkeit der Provision müssen klar geregelt sein. Bei Wohnimmobilien ist die Teilungspflicht nach § 656c BGB zu beachten: Verkäufer und Käufer tragen maximal je die Hälfte. Bei gewerblichen Immobilien ist die Provision frei verhandelbar; üblich sind 3–6% des Kaufpreises zzgl. 19% MwSt. Die Provision wird fällig mit wirksamen Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags.

Laufzeit und Kündigung: Der Vertrag sollte eine Laufzeit festlegen. Läuft der Maklervertrag unbefristet, kann er jederzeit mit angemessener Frist gekündigt werden. Bei Alleinaufträgen empfehlen sich Laufzeiten von drei bis sechs Monaten mit automatischer Verlängerung, wenn keine fristgerechte Kündigung erfolgt. Nach Beendigung des Auftrags gilt eine Nachweisschutzklausel: Käufer, die der Makler nachgewiesen hat und die nach Vertragsende kaufen, schulden dennoch die Provision.

Widerrufsrecht nach § 312g BGB bei Fernabsatz: Wird der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz abgeschlossen (z.B. per E-Mail), hat der Verbraucher nach § 312g Abs. 1 BGB ein vierzehntägiges Widerrufsrecht. Der Makler muss über das Widerrufsrecht ordnungsgemäß belehren und kann erst nach Zustimmung des Verbrauchers zur vorzeitigen Ausführung einen anteiligen Provisionsanspruch erhalten.

Dokumentationspflichten nach § 2 MaBV und GwG: Der Makler muss die Identität von Käufer und Verkäufer nach § 11 GwG feststellen und dokumentieren. Bei Kaufpreisen ab 10.000 Euro bar ist eine Geldwäscheverdachtsanzeige nach § 43 GwG bei der Financial Intelligence Unit (FIU) des Zollkriminalamts zu prüfen. Auf forms-legal.com steht dieser Maklervertrag als strukturierte, anpassbare Vorlage bereit. Verwandte Dokumente: Kaufvertrag Immobilien Deutschland (notarielle Beurkundung) und Vollmacht für Immobiliengeschäfte.

Energeausweis und Informationspflichten: Nach § 16 Abs. 1 der Energieeinsparverordnung (EnEV), nunmehr ersetzt durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 80 Abs. 1, muss der Makler bei Immobilienbegehungen und in Immobilienanzeigen Angaben aus dem Energieausweis machen. Fehlt der Energieausweis, drohen Bußgelder nach § 108 GEG. Der Makler haftet nach § 280 BGB auf Schadensersatz, wenn er falsche Angaben zur Energieeffizienz macht und der Käufer im Vertrauen darauf den Kaufvertrag abschließt.

Das Ausfüllen des Maklervertrags Kauf in Deutschland erfordert Sorgfalt, um den Provisionsanspruch nach § 652 BGB rechtsicher zu dokumentieren und Streitigkeiten zu vermeiden.

Schritt 1: Makleridentifikation. Tragen Sie Name und vollständige Geschäftsadresse des Maklers ein. Bei einem Einzelmakler genügt der bürgerliche Name; bei einer GmbH oder einer anderen juristischen Person sind Firma, Sitz und Handelsregisternummer (z.B. HRB 54321, AG Frankfurt) sowie der Geschäftsführer anzugeben. Notieren Sie die Erlaubnisbehörde (Gewerbeamt) und das Erlaubnisdatum nach § 34c GewO.

Schritt 2: Auftraggeberdaten. Name(n) und Anschrift des Verkäufers oder des Suchenden sind vollständig einzutragen. Bei mehreren Eigentümern (z.B. Eheleute nach § 1416 BGB in Gütergemeinschaft) müssen alle Eigentümer unterschreiben; andernfalls ist der Vertrag nur schuldrechtlich, nicht aber gegenüber allen Eigentümern wirksam. IBAN für eine etwaige Provisionsrückzahlung angeben.

Schritt 3: Objektbeschreibung. Tragen Sie die vollständige Grundbuchbezeichnung ein: Gemarkung, Flur, Flurstück sowie Lagebezeichnung. Zusätzlich: Wohnfläche in Quadratmetern (nach der Wohnflächenverordnung — WoFlV), Anzahl der Zimmer, Baujahr, Grundstücksgröße und Nutzungsart (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus). Bei Suchaufträgen geben Sie Mindestanforderungen und ein Preislimit an.

Schritt 4: Art des Auftrags und Laufzeit. Markieren Sie klar, ob es sich um einen einfachen Maklerauftrag oder einen qualifizierten Alleinauftrag handelt. Tragen Sie Beginn und Ende des Auftrags ein. Empfehlenswert: Laufzeit von drei bis sechs Monaten mit Verlängerungsklausel. Geben Sie an, ob eine Nachweisschutzklausel gilt (Frist nach Vertragsende, innerhalb der der Makler noch Provision beanspruchen kann).

Schritt 5: Provisionsregelung. Geben Sie die Provisionshöhe in Prozent des Kaufpreises an — sowohl Nettoprovision als auch Bruttoprovision (zzgl. 19% MwSt nach § 12 UStG). Tragen Sie ein, welche Partei die Provision trägt. Bei Wohnimmobilien: hälftige Teilung nach § 656c BGB, z.B. 3,57% vom Käufer und 3,57% vom Verkäufer. Regeln Sie die Fälligkeit: Provision wird fällig mit notarieller Beurkundung des Kaufvertrags.

Schritt 6: Fernabsatz und Widerrufsbelehrung. Wird der Vertrag per E-Mail oder außerhalb der Geschäftsräume unterzeichnet, fügen Sie die Widerrufsbelehrung nach § 312g BGB i.V.m. Art. 246a EGBGB bei. Lassen Sie den Auftraggeber bestätigen, dass er auf das Widerrufsrecht verzichtet, damit der Makler sofort tätig werden darf.

Schritt 7: Unterschrift und Archivierung. Beide Parteien unterzeichnen den Vertrag in Textform (§ 656a BGB). Jede Partei erhält ein vollständiges Exemplar. Der Makler archiviert das unterzeichnete Original nach § 14b UStG mindestens zehn Jahre für umsatzsteuerliche Nachweise und gemäß § 8 GwG für Geldwäsche-Compliance.

Die rechtlichen Anforderungen an den Maklervertrag Kauf in Deutschland sind durch ein dichtes Netz aus BGB-Vorschriften, Gewerberecht, Geldwäscherecht und Steuerrecht geprägt.

Textformerfordernis nach § 656a BGB: Maklerverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit Verbrauchern müssen seit dem 23. Dezember 2020 in Textform abgeschlossen werden (§ 656a Satz 1 BGB). Textform nach § 126b BGB erfordert eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger — eine E-Mail genügt; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Mündliche Maklerverträge sind bei Wohnimmobilien mit Verbrauchern daher nicht mehr durchsetzbar.

Bestellerprinzip nach §§ 656b–656d BGB: Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Verträge über Einfamilienhäuser und Wohnungseigentum mit mindestens einem Verbraucher (§ 656b BGB). Bei Doppelmaklertätigkeit (Makler für beide Seiten) darf keine Partei mehr als die Hälfte der Gesamtprovision tragen (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei einseitiger Tätigkeit kann die beauftragende Seite höchstens so viel Provision auf die andere Seite abwälzen, wie sie selbst trägt (§ 656d BGB). Ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip macht die überschießende Provisionsvereinbarung nach § 656d Abs. 2 BGB i.V.m. § 134 BGB nichtig.

Gewerberechtliche Erlaubnispflicht nach § 34c GewO: Immobilienmakler benötigen eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO. Voraussetzungen: persönliche Zuverlässigkeit, keine Insolvenz, keine einschlägigen Vorstrafen. Makler ohne Erlaubnis handeln ordnungswidrig nach § 144 GewO und können mit Bußgeldern bis zu 5.000 Euro belegt werden. Zudem sind alle erworbenen Provisionen zurückzuerstatten (§ 134 BGB).

MaBV-Pflichten: Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verpflichtet Makler nach § 2 MaBV zu besonderer Sorgfalt, zur Offenlegung von Interessenkonflikten und zur sachlichen Informationsweitergabe. § 4 MaBV regelt die Buchführungspflichten des Maklers; § 10 MaBV die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises.

Geldwäscheprävention nach GwG: Als Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG müssen Makler die Identität von Käufer und Verkäufer feststellen (§§ 10–17 GwG), wirtschaftlich Berechtigte identifizieren (§ 3 GwG) und eine Risikoanalyse nach § 5 GwG unterhalten. Bei Barzahlungen ab 10.000 Euro oder Verdacht auf Geldwäsche ist eine Verdachtsmeldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) beim Zollkriminalamt nach § 43 GwG zu erstatten. Verstöße gegen GwG-Pflichten können mit Bußgeldern bis zu einer Million Euro geahndet werden (§ 56 GwG).

Umsatzsteuerpflicht (§ 4 Nr. 9a UStG aufgehoben): Maklerprovisionen unterliegen seit dem Wegfall der Steuerbefreiung vollumfänglich der Umsatzsteuer nach § 1 Abs. 1 UStG (Regelsteuersatz 19%). Der Makler muss eine ordnungsgemäße Rechnung nach § 14 UStG ausstellen und die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Beim Abschluss eines Maklervertrags Kauf in Deutschland passieren typische Fehler, die den Provisionsanspruch gefährden oder zur Nichtigkeit des Vertrags führen können.

Fehlende Textform bei Wohnimmobilien: Der häufigste Fehler ist der Abschluss eines mündlichen Maklervertrags über Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen mit Verbrauchern. Seit § 656a BGB gilt zwingendes Textformerfordernis; mündliche Vereinbarungen sind gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig und begründen keinen Provisionsanspruch. Makler sichern sich ab, indem sie die Auftragsbestätigung stets per E-Mail oder unterschriebenes Formular dokumentieren.

Fehlender Kausalzusammenhang: Makler verlieren ihren Provisionsanspruch, wenn sie den Nachweis der Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss nicht führen können (§ 652 Abs. 1 BGB). Der BGH (III ZR 354/16) hat betont, dass der Makler detailliert dokumentieren muss, welchen Hinweis er gegeben hat und wann. Ohne Besichtigungsprotokoll, Exposé-Nachweis oder E-Mail-Korrespondenz scheitern Provisionsklagen regelmäßig.

Verstoß gegen das Bestellerprinzip: Makler, die beim Doppelauftrag die Provision ungleich aufteilen (z.B. 4% vom Käufer, 2% vom Verkäufer), verstoßen gegen § 656c Abs. 1 BGB. Die überschießende Provision ist nach § 656d Abs. 2 i.V.m. § 134 BGB nichtig und muss zurückgezahlt werden. Bei wiederholten Verstößen drohen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen nach § 3 UWG durch Mitbewerber oder Verbraucherverbände.

Fehlende Widerrufsbelehrung bei Fernabsatz: Wird der Maklervertrag per E-Mail oder Telefon geschlossen, muss der Makler über das vierzehntägige Widerrufsrecht nach § 312g BGB belehren. Fehlt die Belehrung, verlängert sich die Widerrufsfrist auf zwölf Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB). Widerruft der Auftraggeber, muss der Makler alle erhaltenen Zahlungen zurückgewähren.

Fehlende GwG-Compliance: Makler, die keine Identitätsprüfung nach §§ 10–11 GwG durchführen oder die FIU-Verdachtsmeldung bei verdächtigen Barzahlungen unterlassen, riskieren Bußgelder bis zu einer Million Euro nach § 56 GwG. Zudem können Strafverfolgungsbehörden den Erlös aus nicht-konformen Transaktionen einziehen.

Unklare Nachweisschutzklausel: Verzichten Makler auf eine ausdrückliche Nachweisschutzklausel, können Verkäufer nach Ablauf des Auftrags denselben Käufer direkt ansprechen und die Provision umgehen. Der BGH (I ZR 212/12) anerkennt Nachweisschutzklauseln für einen angemessenen Zeitraum (in der Regel sechs bis zwölf Monate) als wirksam.