Untermietvertrag mit Erlaubnis des Hauptvermieters (§§ 540, 553 BGB)

Nach § 540 Abs. 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Hauptvermieter zur außerordentlichen Kündigung des Hauptmietvertrags nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt. Die Kündigung des Hauptmietvertrags würde automatisch auch das Untermietverhältnis beenden.

In Deutschland kann der Hauptmieter nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis haben, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten hat und dieses Interesse nach dem Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Berechtigte Interessen im Sinne des § 553 BGB sind beispielsweise Auslandsaufenthalte aus beruflichen Gründen, das Zusammenziehen mit einem Lebensgefährten oder die Aufnahme einer Pflegeperson. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung VIII ZR 349/13 vom 11. Juni 2014 klargestellt, dass die Erlaubnis zur Untervermietung personenbezogen ist und ausschließlich für die konkret benannte Person gilt — eine pauschale Genehmigung für beliebige Dritte kennt das BGB nicht.

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung nur aus einem wichtigen Grund verweigern. Solche Gründe können mangelnde Bonität des vorgeschlagenen Untermieters, eine erhebliche Überbelegung der Wohnung oder eine grundlegende Zweckentfremdung des Mietobjekts sein. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund, kann der Mieter nach § 540 Abs. 2 BGB das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Das Untermietverhältnis ist vom Hauptmietverhältnis abhängig: Endet das Hauptmietverhältnis durch Kündigung, durch Ablauf der Befristung oder durch andere Beendigungsgründe, endet damit auch das Untermietverhältnis, selbst wenn zwischen Hauptmieter und Untermieter ein längerer Zeitraum vereinbart war. Der Hauptmieter ist daher verpflichtet, den Untermieter über eine bevorstehende Beendigung des Hauptmietverhältnisses unverzüglich zu informieren.

Für die Höhe der Untermiete gilt § 553 Abs. 2 BGB: Die Untermiete darf den auf den Untermieter entfallenden Teil der Hauptmiete zuzüglich eines angemessenen Zuschlags für Möblierung und Mitbenutzung von Gemeinschaftsräumen nicht wesentlich übersteigen. Eine überhöhte Untermiete kann als sittenwidrig nach § 138 BGB eingestuft werden.

Ein Untermietvertrag in Deutschland wird in folgenden Situationen benötigt, stets unter der Voraussetzung, dass die Erlaubnis des Hauptvermieters nach § 540 BGB vorliegt oder nach § 553 BGB rechtsverbindlich beantragt wurde:

Temporäre Abwesenheit des Hauptmieters: Wenn ein Mieter vorübergehend die Wohnung verlässt — etwa für ein Auslandsprojekt, ein Sabbatical, eine längere Weiterbildung oder eine Elternzeit in einer anderen Stadt — und die Wohnung während seiner Abwesenheit nicht leer stehen lassen möchte, schließt er einen Untermietvertrag mit einem Untermieter ab. Der Hauptmietvertrag bleibt dabei aufrechterhalten; der Hauptmieter ist auch während der Untervermietung weiterhin gegenüber dem Hauptvermieter für die Mietzahlung und die Einhaltung der vertraglichen Pflichten verantwortlich.

Wohngemeinschaften und Mitbewohner: In einer bestehenden Wohngemeinschaft schließt der Hauptmieter mit jedem neuen WG-Mitglied einen Untermietvertrag über das einzelne Zimmer ab. Dies ist besonders üblich, wenn der Hauptmietvertrag nur auf den Namen einer Person lautet und weitere Personen nachträglich in die Wohnung aufgenommen werden sollen. Die Erlaubnis des Hauptvermieters ist dabei nach §§ 540, 553 BGB einzuholen.

AirBnB und kurzfristige Untervermietung: Auch die kurzfristige Untervermietung über Plattformen wie Airbnb stellt eine Untervermietung im Sinne des § 540 BGB dar und erfordert die Erlaubnis des Hauptvermieters. Mehrere Verwaltungsgerichte und Zivilgerichte (so das AG Berlin-Mitte sowie das AG München) haben klargestellt, dass gewerbliche Kurzzeitvermietung ohne Erlaubnis zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Teilung der Wohnkosten: Bei hohen Mieten in Ballungsräumen (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart) ist es üblich, dass ein Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermietet, um die Mietbelastung zu teilen. Auch hier ist die Erlaubnis des Hauptvermieters Pflicht.

Soziale Wohnraumnutzung: Aufnahme einer Pflegeperson, eines Familienangehörigen oder eines Lebensgefährten in die Mietwohnung kann nach §§ 540, 553 BGB als Untervermietung qualifiziert werden, wenn die aufgenommene Person nicht lediglich als Besucher gilt, sondern dauerhaft in der Wohnung lebt und einen Teil der Wohnkosten trägt.

Ein rechtswirksamer Untermietvertrag in Deutschland nach §§ 540, 553 BGB muss folgende wesentliche Bestandteile enthalten:

Erlaubnis des Hauptvermieters: Die schriftliche oder nachweisbar erteilte Erlaubnis des Hauptvermieters zur Untervermietung ist das zwingend erforderliche Kernelement jedes Untermietvertrags. Die Erlaubnis sollte namentlich den Untermieter und den Untervermietungszeitraum benennen, da der BGH in VIII ZR 349/13 klargestellt hat, dass die Erlaubnis personenbezogen gilt. Eine Kopie der Erlaubnis sollte dem Untermietvertrag als Anlage beigefügt werden. Ohne diese Erlaubnis ist das Untermietverhältnis rechtlich angreifbar.

Parteien: Vollständige Namen, Geburtsdaten und Anschriften des Hauptmieters (als Untervermieter) und des Untermieters. Bei mehreren Untermietern — etwa in einer WG-Konstellation — haften alle gesamtschuldnerisch nach § 421 BGB.

Beschreibung des Untermietobjekts: Genaue Bezeichnung der überlassenen Räume — Adresse, Etage, Wohnungsnummer und bei teilweiser Untervermietung: welches Zimmer oder welcher Teil der Wohnung vermietet wird (§ 535 BGB). Mitgenutzte Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Flur) sind ausdrücklich zu benennen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotodokumentation dokumentiert den Zustand bei Einzug und Auszug.

Untermietdauer: Beginn und Ende des Untermietverhältnisses. Das Ende darf das voraussichtliche Ende des Hauptmietvertrags nicht überschreiten. Endet das Hauptmietverhältnis früher als geplant, endet auch das Untermietverhältnis — ein Umstand, über den der Untermieter informiert werden muss.

Untermiethöhe und Nebenkosten: Die monatliche Untermiete und die Nebenkosten (pauschal oder als Vorauszahlung). Nach § 553 Abs. 2 BGB darf die Untermiete den auf den Untermieter entfallenden Anteil der Hauptmiete zuzüglich eines angemessenen Zuschlags nicht wesentlich übersteigen. Die Zahlungsmodalitäten, der Fälligkeitstag (§ 556b Abs. 1 BGB: spätestens 3. Werktag) und die IBAN des Hauptmieters sind anzugeben.

Kaution: Auch im Untermietverhältnis gilt § 551 BGB: Die Kaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Der Hauptmieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahren. Zinsen aus der Kaution gebühren dem Untermieter.

Pflichten des Untermieters: Einhaltung der Hausordnung, Verbot der weiteren Untervermietung ohne ausdrückliche Genehmigung, unverzügliche Mängelanzeige nach § 536c BGB, Rückgabepflicht in ordnungsgemäßem Zustand.

Kündigungsregelungen: Ordentliche Kündigungsfrist (regelmäßig 3 Monate nach § 573c BGB) und außerordentliche Kündigungsgründe nach § 543 BGB. Wichtig: Das Untermietverhältnis endet spätestens mit dem Hauptmietverhältnis.

Das Portal forms-legal.com stellt dieses Muster des Untermietvertrags für Deutschland zur Verfügung. Verwandte Dokumente sind der Wohnraummietvertrag (de-mietvertrag-wohnung), der Zeitmietvertrag (de-zeitmietvertrag) sowie der WG-Mietvertrag (de-mietvertrag-wg).

Das Ausfüllen des Untermietvertrags in Deutschland erfordert folgende Schritte:

Schritt 1 — Erlaubnis des Hauptvermieters beschaffen: Vor Abschluss des Untermietvertrags muss der Hauptmieter beim Hauptvermieter schriftlich die Erlaubnis zur Untervermietung beantragen. Den Namen des vorgeschlagenen Untermieters, den Zeitraum und den Grund der Untervermietung angeben. Die schriftliche Antwort des Hauptvermieters aufbewahren und dem Untermietvertrag als Anlage beifügen.

Schritt 2 — Personalien vollständig eintragen: Vollständige Namen, Geburtsdaten und aktuelle Anschriften beider Parteien (Hauptmieter als Untervermieter und Untermieter) eintragen. Bei mehreren Untermietern alle Personen namentlich benennen — gesamtschuldnerische Haftung nach § 421 BGB.

Schritt 3 — Mietobjekt präzise beschreiben: Vollständige Adresse der Wohnung, Etage, Wohnungsnummer. Bei Zimmervermietung: genaue Zimmerbezeichnung (z.B. Zimmer 2 links, ca. 18 m²) und eine Liste der mitgenutzten Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Flur, Keller) angeben.

Schritt 4 — Mietdauer festlegen: Beginn- und Enddatum eintragen. Das Enddatum darf das voraussichtliche Ende des Hauptmietvertrags nicht übersteigen. Bei unbefristeter Untervermietung: Kündigungsfrist nach § 573c BGB (3 Monate zum Monatsende) gilt. Sicherstellen, dass der Untermieter über das eventuelle vorzeitige Ende durch Beendigung des Hauptmietverhältnisses informiert ist.

Schritt 5 — Untermiete und Nebenkosten eintragen: Monatliche Untermiete (darf die anteiligen Hauptmietkosten nicht wesentlich übersteigen), Nebenkostenart (Pauschale oder Vorauszahlung) und Betrag, IBAN des Hauptmieters. Fälligkeit: 3. Werktag des laufenden Monats nach § 556b Abs. 1 BGB.

Schritt 6 — Kaution vereinbaren: Betrag festlegen (max. 3 Nettokaltmieten nach § 551 Abs. 1 BGB), Zahlungsmodalitäten (Einmalbetrag oder 3 Raten nach § 551 Abs. 2 BGB) und Verwahrbedingungen (insolvenzfestes Kautionskonto) eintragen.

Schritt 7 — Übergabeprotokoll erstellen: Bei Einzug gemeinsam den Zustand der Räume protokollieren, Zählerstände notieren und fotografisch dokumentieren. Beide Parteien unterzeichnen das Protokoll.

Schritt 8 — Beide Parteien unterzeichnen: Den Vertrag in zwei Exemplaren ausdrucken; jede Partei erhält ein unterzeichnetes Original.

Für Untermietverträge in Deutschland gelten folgende rechtliche Anforderungen:

§ 540 BGB — Erlaubnispflicht: Die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters berechtigt den Hauptvermieter zur außerordentlichen Kündigung des Hauptmietvertrags nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn der Hauptmieter die Untervermietung trotz Abmahnung (§ 541 BGB) fortsetzt. Die Erlaubnis ist personenbezogen und gilt nur für die konkret benannte Person (BGH VIII ZR 349/13). Bei einem Untermieter-Wechsel muss daher stets eine neue Erlaubnis eingeholt werden — eine pauschale Blankoerlaubnis für beliebige Personen kennt das BGB nicht.

§ 553 BGB — Anspruch auf Erlaubnis: Bei berechtigtem Interesse des Hauptmieters hat dieser einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern oder von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis grundlos, berechtigt dies den Hauptmieter zur außerordentlichen Kündigung des Hauptmietvertrags nach § 540 Abs. 2 BGB.

§ 551 BGB — Kaution: Die Kaution im Untermietverhältnis darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Der Hauptmieter als Untervermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto verwahren (entsprechend der BGH-Grundsätze aus BGH VIII ZR 98/10 zur Kautionsverwaltung). Zinsen aus der Kaution gebühren dem Untermieter; eine gegenteilige Vereinbarung ist nach § 551 Abs. 4 BGB nichtig.

§ 556b Abs. 1 BGB — Fälligkeit der Miete: Die Untermiete ist spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats fällig. Der Hauptmieter darf den Untermieter nicht zur Zahlung früher als am 1. des Monats verpflichten — früherer Fälligkeitstermine sind für den Mieter nach § 556b Abs. 2 BGB unwirksam.

§ 536c BGB — Mängelanzeige: Der Untermieter muss dem Hauptmieter (Untervermieter) Mängel unverzüglich anzeigen. Unterlässt er dies, kann er für Folgeschäden haften und verliert seinen Mietminderungsanspruch für den Zeitraum der unterlassenen Anzeige. Der Hauptmieter ist verpflichtet, Mängel unverzüglich an den Hauptvermieter weiterzumelden und auf Beseitigung hinzuwirken.

§ 573c BGB — Kündigungsfristen: Für unbefristete Untermietverhältnisse gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Dem Untermieter steht zudem der volle Schutz des sozialen Wohnraummietrechts zu — der Hauptmieter muss als Untervermieter bei der Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB nachweisen.

Ende des Untermietverhältnisses: Das Untermietverhältnis endet automatisch mit dem Ende des Hauptmietverhältnisses, unabhängig von einer vereinbarten Laufzeit. Der Hauptmieter hat den Untermieter über eine bevorstehende Kündigung oder Beendigung des Hauptmietvertrags unverzüglich zu informieren. Verletzt der Hauptmieter diese Informationspflicht, kann er dem Untermieter gegenüber schadensersatzpflichtig werden.

Häufige Fehler bei Untermietverträgen in Deutschland und ihre Folgen:

Untervermietung ohne Erlaubnis: Der gravierendste Fehler. Viele Hauptmieter vermieten ohne Erlaubnis des Hauptvermieters unter — aus Bequemlichkeit oder weil sie glauben, der Vermieter werde es nicht merken. Der Hauptvermieter kann nach einer Abmahnung (§ 541 BGB) das Hauptmietverhältnis außerordentlich kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kündigung beendet gleichzeitig das Untermietverhältnis, der Untermieter muss unverzüglich ausziehen — ein erheblicher Schaden für alle Beteiligten.

Personenangaben in der Erlaubnis unvollständig: Der BGH hat in VIII ZR 349/13 klargestellt, dass die Erlaubnis zur Untervermietung personenbezogen ist. Eine Erlaubnis, die nur pauschal die Untervermietung gestattet, ohne den Untermieter namentlich zu benennen, ist nach dieser Entscheidung nicht ausreichend. Wechselt der Untermieter, ist eine neue Erlaubnis einzuholen.

Überhöhte Untermiete: Manche Hauptmieter versuchen, durch eine deutlich überhöhte Untermiete zu profitieren. Eine Untermiete, die die anteiligen Hauptmietkosten erheblich übersteigt, kann als sittenwidriger Wuchervertrag nach § 138 BGB eingestuft werden — mit der Folge der Nichtigkeit der entsprechenden Mietpreisklausel.

Kaution nicht korrekt verwaltet: Viele Hauptmieter legen die Kaution des Untermieters einfach auf das eigene Girokonto. Gerät der Hauptmieter in finanzielle Schwierigkeiten, ist die Kaution gefährdet. Die Kaution muss auf einem insolvenzfesten Konto getrennt vom Eigenvermögen verwahrt werden.

Fehlende Übergabeprotokolle: Ohne Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug ist der Beweis für Schäden kaum zu führen. Hauptmieter und Untermieter sollten stets gemeinsam ein detailliertes Protokoll erstellen und unterschreiben.

Unklare Regelung zum Ende des Untermietverhältnisses: Viele Untermieter wissen nicht, dass ihr Mietverhältnis automatisch endet, wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wird. Eine vertragliche Regelung und proaktive Information des Untermieters sind zwingend notwendig.

Versäumnis bei Mängelanzeige: Stellt der Untermieter einen Mangel in der Wohnung fest — Feuchtigkeitsschäden, Heizungsausfall, Schimmelbefall — und zeigt ihn dem Hauptmieter nicht unverzüglich an (§ 536c BGB), verliert er das Recht auf Mietminderung für die Dauer der unterlassenen Anzeige. Zudem kann er für Folgeschäden haftbar gemacht werden, die durch die verspätete Mängelanzeige entstanden sind. Auch der Hauptmieter als Untervermieter trägt eine Weiterleitungspflicht: Mängel müssen unverzüglich an den Hauptvermieter gemeldet werden, damit dieser sie beseitigen kann. Darüber hinaus sollte der Untervermieter proaktiv sicherstellen, dass seine eigene Haftpflichtversicherung auch Schäden durch Untermieter abdeckt — im Streitfall ist sonst ein erheblicher Eigenanteil zu tragen.