Zeitmietvertrag Deutschland (Befristeter Mietvertrag §575 BGB)

Der Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag) in Deutschland ist ein Wohnraummietvertrag, der für eine im Voraus bestimmte Laufzeit abgeschlossen wird und nach §575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nur unter eng definierten Voraussetzungen zulässig ist. Im Gegensatz zum unbefristeten Mietvertrag, der nur durch Kündigung mit gesetzlichen Fristen nach §573c BGB endet, läuft der Zeitmietvertrag automatisch zum vereinbarten Enddatum aus — ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Allerdings ist die Befristung nach deutschem Mietrecht nur wirksam, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt und dieser im Vertrag ausdrücklich angegeben wird.

§575 Abs. 1 BGB kennt nur drei anerkannte Befristungsgründe: Erstens die geplante Nutzung des Mietraums als Eigenbedarf (§575 Abs. 1 Nr. 1 BGB) — der Vermieter oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen. Zweitens die geplante erhebliche Veränderung der Mietsache (§575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) — der Vermieter plant umfangreiche Umbau-, Modernisierungs- oder Abrissmaßnahmen, die bei fortbestehendem Mietverhältnis erheblich erschwert würden. Drittens die beabsichtigte Überlassung an einen Dienst- oder Werkswohnungsberechtigten (§575 Abs. 1 Nr. 3 BGB) — der Vermieter will die Wohnung einem Arbeitnehmer im Rahmen seines Beschäftigungsverhältnisses überlassen.

Wird die Befristung ohne gültigen Grund vereinbart oder fehlt die ausdrückliche Angabe des Befristungsgrunds im Vertrag, ist die Befristung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam — das Mietverhältnis gilt dann automatisch als unbefristet geschlossen (BGH VIII ZR 388/14; BGH VIII ZR 94/20). Das Amtsgericht München (Mietabteilung) und das Landgericht Berlin haben in zahlreichen Entscheidungen klargestellt, dass die Angabe des Befristungsgrunds bei Vertragsschluss, nicht erst nachträglich, erfolgen muss.

Das Schriftformgebot des §550 BGB gilt uneingeschränkt für alle Zeitmietverträge mit einer Laufzeit über ein Jahr: Wird die Schriftform verletzt — etwa durch mündliche Nachtragsvereinbarungen ohne schriftliche Bestätigung — gilt der Zeitmietvertrag nach §550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann mit der regulären Kündigungsfrist des §573c BGB gekündigt werden. Das Schriftformheilungsgesetz (2013) hat gewisse Erleichterungen für gewerbliche Mietverträge gebracht, gilt aber nicht für Wohnraummietverträge.

Der Mieter hat nach §575a Abs. 1 BGB das Recht, vom Vermieter eine Auskunft darüber zu verlangen, ob die Voraussetzungen des Befristungsgrunds nach wie vor gegeben sind. Ergibt sich, dass der Befristungsgrund weggefallen ist, hat der Mieter nach §575a Abs. 2 BGB das Recht, eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu verlangen. Das Landgericht Berlin und das Amtsgericht Hamburg haben dazu Leitentscheidungen getroffen. Die Mietrechtsabteilungen der Amtsgerichte in Großstädten — insbesondere Berlin (AG Mitte), München (AG München), Hamburg (AG Hamburg-Mitte) und Frankfurt am Main (AG Frankfurt am Main) — bearbeiten jährlich Tausende von Zeitmietvertrag-Streitigkeiten.

Die Auskunftspflicht des Vermieters nach §575a BGB ist ein zentrales Schutzrecht des Mieters: Auf schriftliche Anfrage des Mieters muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist bestätigen, ob der Befristungsgrund nach wie vor vorliegt. Verweigert der Vermieter die Auskunft oder teilt er mit, dass der Befristungsgrund entfallen ist, kann der Mieter nach §575a Abs. 2 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen.

Ein Zeitmietvertrag nach §575 BGB wird in Deutschland in folgenden rechtlich zulässigen Situationen benötigt:

Eigenbedarf: Der Vermieter plant, die Wohnung nach Ende der Mietzeit selbst zu nutzen oder sie an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige zu überlassen. Typische Situation: Der Vermieter kauft eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage und vermietet sie zunächst auf Zeit, weil er in drei Jahren in Rente gehen und selbst einziehen möchte. Ohne Zeitmietvertrag müsste er den aufwendigen und gerichtlich schwierig durchsetzbaren Eigenbedarfsprozess nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB betreiben.

Geplante Modernisierung oder Abriss: Der Vermieter plant erhebliche Umbaumaßnahmen (Kernsanierung, Geschossaufstockung, Abriss und Neubau), die nur bei freier Wohnung durchführbar sind. Der Zeitmietvertrag nach §575 Abs. 1 Nr. 2 BGB ermöglicht die vorübergehende Vermietung bis zum geplanten Baubeginn. Das Amtsgericht prüft streng, ob die Umbaumaßnahmen tatsächlich so erheblich sind, dass das fortbestehende Mietverhältnis sie erheblich erschweren würde.

Dienst- und Werkswohnungen: Arbeitgeber, die Wohnungen an Arbeitnehmer im Rahmen des Arbeitsverhältnisses überlassen wollen, nutzen den Zeitmietvertrag nach §575 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Die Wohnung ist für einen anderen Bewerber vorgesehen, der das Dienstverhältnis eingeht oder bereits eingegangen hat. Dies gilt beispielsweise für Hausmeisterwohnungen, Förster­dienstwohnungen oder Werkswohnungen in Industriegebäuden.

Überbrückungsvermietung: Eigentümer, die ihre Wohnung vorübergehend verlassen (Auslandsaufenthalt, Entsendung durch Arbeitgeber, vorübergehende Pflege eines Angehörigen) möchten die Wohnung während ihrer Abwesenheit vermieten. Ein Zeitmietvertrag ist hier möglich, wenn der Eigenbedarf nach Rückkehr glaubhaft dargelegt werden kann und der Befristungsgrund den Kriterien des §575 Abs. 1 Nr. 1 BGB entspricht.

Verlängerung auf Anfrage: Ist die ursprüngliche Befristungszeit verstrichen, ohne dass der Befristungsgrund eingetreten ist, hat der Mieter nach §575a Abs. 2 BGB das Recht, eine Vertragsverlängerung zu verlangen. In diesem Fall kann der Vermieter entweder verlängern oder das Ende des Mietverhältnisses nach §575 BGB bestätigen und umgehend die Eigenbedarfskündigung oder das Umbaubeginnen nachweisen. Der Zeitmietvertrag nach §575 BGB bietet in all diesen Situationen dem Vermieter Planungssicherheit und dem Mieter Transparenz über das Ende des Mietverhältnisses, sofern der Befristungsgrund korrekt formuliert und in der Urkunde vermerkt ist.

Ein rechtswirksamer Zeitmietvertrag nach §575 BGB in Deutschland muss folgende Pflichtbestandteile enthalten:

Ausdrückliche Befristungsangabe mit Grund: Der Vertrag muss die exakte Laufzeit (Beginn- und Enddatum) und den gesetzlichen Befristungsgrund nach §575 Abs. 1 Nr. 1, 2 oder 3 BGB ausdrücklich nennen. Eine pauschale Formulierung wie «Der Vertrag ist befristet» ohne Angabe des Grundes ist nach BGH VIII ZR 388/14 unwirksam. Der Befristungsgrund muss so konkret formuliert sein, dass der Mieter ihn nachvollziehen und überprüfen kann.

Schriftform nach §550 BGB: Bei einer Laufzeit über ein Jahr muss der Vertrag zwingend schriftlich abgeschlossen und von beiden Parteien eigenhändig unterschrieben werden. §126 BGB verlangt eigenhändige Unterschrift; digitale Signaturen (eIDAS qualifizierte elektronische Signatur ist ausreichend, aber selten praktisch angewendet) sind möglich, jedoch nicht branchenüblich. Mündliche Nebenabreden lösen bei Nachweismangel eine unbefristete Laufzeit aus.

Miethöhe und Mietpreisbremse: Die Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung nach §556 BGB sind zu spezifizieren. In Städten mit Mietpreisbremse (§556d BGB — Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart) darf die Miete max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels liegen. Indexmietklauseln nach §557b BGB oder Staffelmietklauseln nach §557a BGB müssen schriftlich und mit dem Ausgangswert (VPI des Statistischen Bundesamts, Destatis) vereinbart werden.

Kaution: Die Kaution darf nach §551 Abs. 1 BGB drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Zahlung in drei Raten nach §551 Abs. 2 BGB ist gesetzliches Recht des Mieters. Kautionskonto muss insolvenzfest sein (BGH VIII ZR 98/10).

Betriebskosten nach BetrKV: Eine ausdrückliche Klausel zur Umlage von Betriebskosten auf den Mieter unter Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346). Ohne schriftliche Umlagevereinbarung trägt der Vermieter alle Betriebskosten.

Informationspflicht über Mietpreisbremse: In Mietpreisbremse-Gebieten muss der Vermieter nach §556g Abs. 1a BGB vor Vertragsschluss die Miete des Vormieters oder den Grund einer zulässigen Überschreitung offenlegen. Unterlässt er dies, kann der Mieter eine Rüge nach §556g Abs. 2 BGB einlegen und Mieten über dem Grenzwert ab Rügedatum zurückfordern.

Betriebskostenabrechnung: Der Vermieter muss jährlich innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungsjahres über tatsächliche Betriebskosten abrechnen (§556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Verspätete Abrechnung berechtigt nicht zur Nachforderung.

Das Portal forms-legal.com stellt dieses Zeitmietvertrag-Muster nach §575 BGB als strukturierte Vorlage bereit. Verwandte Dokumente: Wohnungsmietvertrag-Standard für unbefristete Mietverhältnisse und Studentenwohnung-Mietvertrag für §549-Sonderfall.

Übergabeprotokoll und Rückgabepflichten: Bei Einzug und Auszug ist ein detailliertes Übergabeprotokoll zu erstellen, das den Zustand der Wohnung dokumentiert — Böden, Wände, Decken, Küche, Bad, Fenster, Türen. Fotos als Anlage ergänzen das Protokoll. Ohne Übergabeprotokoll kann der Vermieter bei Auszug keine über normale Abnutzung nach §538 BGB hinausgehenden Schäden geltend machen. Das Amtsgericht weist entsprechende Schadensersatzklagen ab.

Wohnungsgeberbestätigung nach §19 BMG: Der Vermieter ist verpflichtet, dem einziehenden Mieter eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen, damit dieser sich beim Einwohnermeldeamt (Bürgeramt) der Gemeinde innerhalb von 14 Tagen anmelden kann (§17 BMG). Die Ausstellung hat unverzüglich nach Einzug zu erfolgen; Verweigerung ist eine Ordnungswidrigkeit nach §54 BMG (Bußgeld bis 1.000 Euro). Für Studierende ist die Anmeldung Voraussetzung für BAföG-Anträge und Stipendienanträge.

Das Ausfüllen des Zeitmietvertrags nach §575 BGB in Deutschland erfordert besondere Sorgfalt bei der Befristungsangabe:

Schritt 1 — Befristungsgrund konkret formulieren: Wählen Sie einen der drei gesetzlich zulässigen Befristungsgründe und formulieren Sie ihn konkret. Beispiel für Eigenbedarf: «Der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit am [Datum] selbst zu bewohnen, da er aus beruflichen Gründen bis [Datum] in [Ort] tätig ist und danach in diese Wohnung zurückzukehren plant.» Eine allgemeine Formulierung («Eigenbedarf vorbehalten») genügt nicht.

Schritt 2 — Vertragsparteien vollständig benennen: Name, Anschrift, Geburtsdatum und Kontaktdaten von Vermieter und Mieter. Bei mehreren Mietern (WG-Gründung) sind alle Mitmieter namentlich aufzuführen; sie haften gesamtschuldnerisch nach §421 BGB.

Schritt 3 — Laufzeit mit Start- und Enddatum: Geben Sie das Beginndatum und das genaue Enddatum an. Beispiel: «Mietbeginn: 01.03.2026, Mietende: 28.02.2028». Ist die Laufzeit abhängig von einem Ereignis (Rückkehr aus dem Ausland), formulieren Sie dies klar und bennen Sie einen spätestmöglichen Endtermin.

Schritt 4 — Miete und Nebenkosten: Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung separat in Euro angeben. Bei Indexmiete: Ausgangs-VPI-Wert des Statistischen Bundesamts für den Monat des Vertragsbeginns eintragen.

Schritt 5 — Übergabeprotokoll: Erstellen Sie bei Übergabe der Wohnung ein Übergabeprotokoll, das den Zustand aller Räume, Böden, Wände, Fenster, Türen und mitgemieten Einrichtungen dokumentiert. Das Amtsgericht gibt Schadensersatzklagen nur bei nachgewiesenem Übergabezustand statt.

Schritt 6 — Schriftform einhalten: Beide Parteien unterschreiben zwei Originalausfertigungen eigenhändig. Nachträgliche Änderungen (Mieterhöhung, Verlängerung) müssen schriftlich erfolgen, sonst droht nach §550 BGB der Verlust der Befristungswirkung.

Schritt 7 — Mietpreisbremse prüfen: Prüfen Sie, ob die Wohnung in einem Mietpreisbremse-Gebiet liegt. Falls ja, berechnen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels (z.B. Berliner Mietspiegel 2023, Münchner Mietspiegel 2023/24) und stellen Sie sicher, dass die vereinbarte Miete nicht mehr als 10% darüber liegt.

Schritt 8 — Wohnungsgeberbestätigung: Vereinbaren Sie mit dem Mieter, dass die Wohnungsgeberbestätigung nach §19 BMG am Einzugstag oder unverzüglich danach ausgestellt wird. Diese ist Pflicht für die Einwohnermeldeamts-Anmeldung des Mieters innerhalb von 14 Tagen.

Die rechtlichen Anforderungen an den Zeitmietvertrag nach §575 BGB in Deutschland sind streng:

Befristungsgrund obligatorisch (§575 Abs. 1 BGB): Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam befristet, wenn einer der drei gesetzlichen Gründe — Eigenbedarf (Nr. 1), erhebliche Umbaumaßnahmen (Nr. 2) oder Dienst-/Werkswohnung (Nr. 3) — vorliegt und im Vertrag ausdrücklich angegeben ist. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet (BGH VIII ZR 388/14).

Schriftformgebot §550 BGB: Zeitmietverträge über mehr als ein Jahr müssen in Schriftform abgeschlossen werden. Verstöße führen nicht zur Nichtigkeit des Vertrags, sondern zu einer Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis, das mit der Grundkündigungsfrist nach §573c BGB gekündigt werden kann.

Auskunftspflicht §575a BGB: Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen mitteilen, ob die Voraussetzungen des Befristungsgrunds nach wie vor vorliegen. Entfällt der Befristungsgrund nachträglich, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen (§575a Abs. 2 BGB).

Mietpreisbremse §556d BGB: In designierten angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete des qualifizierten Mietspiegels nicht übersteigen. Verstöße: Mieter können mit Rüge nach §556g Abs. 2 BGB rückwirkend Überzahlungen zurückfordern.

Nachmieter­angebot bei frühem Auszug: Will der Mieter vor Ablauf der Befristungszeit ausziehen, kann er dem Vermieter einen geeigneten Nachmieter präsentieren. Der Vermieter ist nach BGH-Rechtsprechung nicht verpflichtet, den Nachmieter anzunehmen, es sei denn, das Festhalten am Vertrag wäre ihm unzumutbar.

Heizkostenverordnung (HeizKV): Ist die Heizung über Betriebskosten abgerechnet, gilt die HeizKV zwingend. Verbrauchsabhängige Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben (§7 HeizKV); Pauschalheizkosten sind nur bei Fernwärme oder bei Wohnungen unter 220 kWh Jahresverbrauch möglich. Zudem gilt das Gebot fairer Kündigung nach §242 BGB (Treu und Glauben) auch im Rahmen des Zeitmietvertrags — das Amtsgericht und das Landgericht prüfen im Streitfall, ob die Geltendmachung des Zeitmietvertragsendes treuwidrig ist.

Häufige Fehler bei Zeitmietverträgen nach §575 BGB in Deutschland:

Fehlender oder pauschaler Befristungsgrund: Der häufigste Fehler ist das Fehlen eines konkreten Befristungsgrunds oder eine zu pauschale Formulierung («möchte die Wohnung irgendwann selbst nutzen»). Folge: Befristung unwirksam, Vertrag gilt als unbefristet (BGH VIII ZR 388/14). Korrekt: konkretes Datum der geplanten Eigennutzung oder konkreter Baubeginn mit Nachweis.

Nachträgliche mündliche Verlängerung: Wenn Vermieter und Mieter die Laufzeit mündlich verlängern, ohne eine schriftliche Verlängerungsvereinbarung zu unterzeichnen, verliert der Zeitmietvertrag seine Befristungswirkung nach §550 BGB. Das Amtsgericht München hat dies mehrfach bestätigt (AG München 411 C 8532/19).

Kein Übergabeprotokoll: Ohne schriftliches Übergabeprotokoll beim Einzug kann der Vermieter bei Auszug keine Schäden geltend machen, die über normale Abnutzung hinausgehen. Das Beweismittel fehlt im Gerichtsverfahren.

Befristungsgrund fällt nachträglich weg: Veräußert der Vermieter die Wohnung nach Abschluss des Zeitmietvertrags an einen Dritten, muss dieser nach §566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) in den Zeitmietvertrag eintreten. Hat der neue Eigentümer keinen Eigenbedarf, fehlt der Befristungsgrund — der Mieter kann dann eine Verlängerung verlangen.

Überschreitung Mietpreisbremse ohne Offenlegung: In Mietpreisbremse-Städten muss der Vermieter die Vormiete oder den Neubaunachweis vor Vertragsschluss offenlegen (§556g Abs. 1a BGB). Unterlässt er dies, riskiert er eine rückwirkende Rückforderung überzahlter Miete ab Rügedatum durch den Mieter.

Kein schriftlicher Aufhebungsvertrag: Wenn Vermieter und Mieter vereinbaren, das Mietverhältnis vor dem vereinbarten Enddatum zu beenden, muss diese Aufhebung nach §311 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen. Eine mündliche Einigung über den vorzeitigen Auszug ist nicht bindend und führt bei Streitigkeiten zu Beweisproblemen vor dem Amtsgericht.

Verlängerung ohne erneuten Befristungsgrund: Viele Vermieter verlängern den Zeitmietvertrag mündlich oder per E-Mail ohne neue schriftliche Befristungsvereinbarung mit ausdrücklichem Grund. Das Landgericht Berlin (LG Berlin 63 S 152/19) hat bestätigt, dass eine solche Verlängerung den Vertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umwandelt.