WG-Mietvertrag / Wohngemeinschaft Deutschland (§§ 535, 540, 553 BGB; BGH VIII ZR 17/05)

In Deutschland gibt es für Wohngemeinschaften zwei grundlegende Vertragsmodelle: das Hauptmieter-Modell und das Gesamtschuldner-Modell. Beim Hauptmieter-Modell schließt eine Person den Hauptmietvertrag mit dem Vermieter ab und tritt selbst als alleiniger Hauptmieter auf. Die weiteren WG-Mitglieder werden als Untermieter behandelt und schließen jeweils einen separaten Untermietvertrag mit dem Hauptmieter ab. Der Hauptmieter trägt dem Vermieter gegenüber die alleinige Verantwortung für die Gesamtmiete und die Einhaltung aller Mietvertragspflichten. Dieser Ansatz wurde durch BGH VIII ZR 17/05 (19. Oktober 2005) bestätigt: Der BGH entschied, dass beim Ausscheiden eines WG-Hauptmieters kein gesetzlicher Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag besteht; die Parteien müssen eine einvernehmliche Lösung finden.

Beim Gesamtschuldner-Modell treten alle WG-Mitglieder als gleichberechtigte Hauptmieter auf und unterschreiben gemeinsam den Mietvertrag mit dem Vermieter. Alle Mitmieter haften nach § 421 BGB gesamtschuldnerisch für die Gesamtmiete — jeder einzelne kann vom Vermieter auf die volle Miete in Anspruch genommen werden, wenn die anderen nicht zahlen. Der Vermieter muss die Miete nur einmal erhalten; im Innenverhältnis können die WG-Mitglieder nach § 426 BGB Ausgleich verlangen.

Die Aufnahme neuer WG-Mitglieder ist nach §§ 540, 553 BGB zu regeln: Möchte ein WG-Mitglied eine neue Person aufnehmen, benötigt es die Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB. Bei berechtigtem Interesse — z.B. nach dem Auszug eines bisherigen Mitbewohners oder aus wirtschaftlichen Gründen — hat der Hauptmieter nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme eines Dritten. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa bei nachgewiesener mangelnder Bonität des neuen Mitbewohners oder bei erheblicher Überbelegung.

Die Mietzahlung in einer WG folgt beim Gesamtschuldner-Modell der Gesamtschuld nach § 421 BGB: Zahlt ein Mitmieter seinen Anteil nicht, kann der Vermieter jeden einzelnen Mitmieter auf die gesamte Miete in Anspruch nehmen. Im Innenverhältnis regeln die WG-Mitglieder meist selbst, wer welchen Anteil zahlt — durch formlose Absprache oder durch eine WG-interne Vereinbarung.

Bei einer Wohngemeinschaft sind die Betriebskosten nach BetrKV § 2 in der Regel für die gesamte Wohnung abzurechnen. Die interne Verteilung der Nebenkosten unter den WG-Mitgliedern richtet sich nach der vereinbarten internen Regelung (gleichmäßig, nach Zimmerflächengröße oder individuell).

Ein WG-Mietvertrag in Deutschland wird in folgenden Situationen benötigt:

Studierende WG in Universitätsstädten: In Städten mit großen Hochschulen wie Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Heidelberg, Freiburg, Münster oder Göttingen sind Wohngemeinschaften die übliche Wohnform für Studierende. Ein WG-Mietvertrag — entweder als Hauptmietvertrag mit anschließenden Untermietverträgen oder als Gesamtschuldner-Vertrag — ist die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben in einer gemieteten Wohnung.

Berufstätige WG und Flatsharing: Auch junge Berufstätige, Auszubildende (Ausbildungsvertrag nach BBiG) und Berufseinsteiger wählen häufig die Wohngemeinschaft als günstige Alternative zum teuren Einzel-Apartment in Großstädten. Ein klar formulierter WG-Mietvertrag schützt alle Beteiligten bei Meinungsverschiedenheiten über Miete, Nebenkosten und Kündigung.

Mehrgenerationenwohnen: In Mehrgenerationenprojekten oder gemeinschaftlichen Wohnprojekten (Wohnbaugenossenschaften, Baugemeinschaften) kann ein WG-Mietvertrag mit Gesamtschuldner-Modell genutzt werden, wenn mehrere gleichberechtigte Personen eine Wohnung gemeinsam mieten und die Kosten teilen.

Neuaufnahme eines Mitbewohners nach Auszug: Zieht ein WG-Mitglied aus, muss geklärt werden, wie es aus dem Mietvertrag entlassen wird und wie ein Nachmieter aufgenommen wird. Beim Hauptmieter-Modell wird einfach ein neuer Untermietvertrag abgeschlossen; beim Gesamtschuldner-Modell muss der Vermieter einer Entlassung aus dem Mietvertrag und der Aufnahme des neuen Mieters zustimmen.

Paare und Lebensgemeinschaften: Zieht ein Partner zu einem Mieter ein, kann dies als Untervermietung (§ 540 BGB) oder als Aufnahme in die WG im Rahmen von § 553 BGB qualifiziert werden, je nach Gestaltung der Beziehung und des Mietvertrags. Ein WG-Mietvertrag schafft klare Verhältnisse für beide Personen.

Projekt-WG und befristete Zusammenschlüsse: Projektmitarbeiter, die für 6–18 Monate an einem Standort tätig sind — z.B. bei einem Ingenieurprojekt, einer Unternehmensberatungsengagement oder einem akademischen Forschungsprojekt — schließen sich häufig zu temporären Wohngemeinschaften zusammen, um die Kosten für möblierte Apartments in teuren Städten wie München, Stuttgart oder Frankfurt am Main zu teilen. In diesen Fällen empfiehlt sich ein klar befristeter WG-Mietvertrag mit einheitlichem Enddatum.

Studentenwohnheime und private Wohnprojekte als Alternative: Städte wie Berlin, Hamburg, Köln und München verzeichnen regelmäßig einen Mangel an günstigen Einzelzimmern. Private WG-Mietverträge zwischen Hauptmietern und studentischen Untermietern sind in diesen Städten die gängigste Wohnlösung außerhalb staatlich geförderter Wohnheime (Studentenwerke). Ein rechtssicherer WG-Mietvertrag schützt dabei alle Parteien — Hauptmieter, Untermieter und Vermieter — und verhindert kostspielige Streitigkeiten über Kündigungsfristen und Kostenaufteilung.

Ein rechtswirksamer WG-Mietvertrag in Deutschland nach §§ 535, 540, 553 BGB und BGH VIII ZR 17/05 muss folgende Kernelemente enthalten:

Wahl des WG-Modells: Die bewusste Entscheidung zwischen Hauptmieter-Modell und Gesamtschuldner-Modell sollte ausdrücklich im Vertrag dokumentiert werden. Das Hauptmieter-Modell bietet dem Vermieter einfachere Übersicht (ein Ansprechpartner), während das Gesamtschuldner-Modell dem Vermieter eine stärkere Sicherung gegen Mietausfall bietet (alle haften gemeinsam nach § 421 BGB).

Vollständige Benennung aller WG-Mitglieder: Im Vertrag sind alle in der WG wohnenden Personen mit vollständigem Namen und Geburtsdatum zu benennen. Beim Gesamtschuldner-Modell: alle als Hauptmieter mit Unterschrift. Beim Hauptmieter-Modell: Hauptmieter als Vertragspartei; die Untermieter in separaten Untermietverträgen.

Gesamtmiete und interne Kostenverteilung: Die Gesamtmiete (Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung nach BetrKV § 2) ist gegenüber dem Vermieter klar zu benennen. Intern kann die Kostenverteilung nach Zimmergröße, Kopfzahl oder individuell vereinbarter Quote erfolgen. Diese interne Kostenverteilung sollte schriftlich fixiert werden — eine formlose WG-interne Vereinbarung genügt, sollte aber unterschrieben sein.

Regelungen zur Aufnahme neuer WG-Mitglieder (§§ 540, 553 BGB): Klare Regelung, unter welchen Voraussetzungen neue Personen aufgenommen werden können. Beim Hauptmieter-Modell: neuer Untermietvertrag nach § 540 BGB. Beim Gesamtschuldner-Modell: Zustimmung des Vermieters und Ergänzung des Hauptmietvertrags erforderlich. Berechtigtes Interesse für Aufnahme nach § 553 BGB benennen.

Kündigungsregelungen beim Ausscheiden einzelner WG-Mitglieder (BGH VIII ZR 17/05): Der BGH hat in VIII ZR 17/05 klargestellt, dass beim Ausscheiden eines von mehreren Hauptmietern kein gesetzlicher Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag besteht. Die praktische Lösung: Der ausscheidende Mieter wird durch eine dreiseitige Vereinbarung (ausscheidender Mieter, verbleibende Mieter, Vermieter) aus dem Mietvertrag entlassen und durch einen neuen Mieter ersetzt.

Kautionsregelungen: Gesamtkaution (max. 3 Nettokaltmieten nach § 551 BGB) und interne Aufteilung unter den WG-Mitgliedern klar festlegen. Bei Auszug eines einzelnen WG-Mitglieds: Klärung, wie der Kautionsanteil zurückgezahlt wird.

Hausordnung und Gemeinschaftsregeln: Nutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Flur), Ruhezeiten, Besucherregelungen, Haustiere, Reinigungsdienst. Diese Punkte können in einer separaten WG-internen Hausordnung geregelt werden.

Das Portal forms-legal.com stellt diesen WG-Mietvertrag für Deutschland zur Verfügung. Verwandte Dokumente sind der Untermietvertrag (de-untervermietung-vertrag), der Wohnungsmietvertrag (de-mietvertrag-wohnung) und die Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter (de-kündigung-mietvertrag-mieter).

Das Ausfüllen des WG-Mietvertrags in Deutschland erfordert folgende Schritte:

Schritt 1 — WG-Modell wählen: Entscheiden Sie sich zwischen Hauptmieter-Modell (ein Hauptmieter, Rest als Untermieter) und Gesamtschuldner-Modell (alle als gleichberechtigte Hauptmieter). Das Gesamtschuldner-Modell gibt allen WG-Mitgliedern gleiche Rechte, erfordert aber die Mitwirkung des Vermieters bei jedem Mieterwechsel. Das Hauptmieter-Modell ist flexibler beim Mieterwechsel.

Schritt 2 — Alle WG-Mitglieder vollständig benennen: Namen, Geburtsdaten und Anschriften aller WG-Mitglieder eintragen. Beim Gesamtschuldner-Modell müssen alle unterzeichnen. Beim Hauptmieter-Modell unterzeichnen Vermieter und Hauptmieter; Untermieter schließen separate Verträge mit dem Hauptmieter.

Schritt 3 — Mietobjekt vollständig beschreiben: Vollständige Adresse, Etage, Gesamtwohnfläche nach WoFlV und Anzahl der Zimmer eintragen.

Schritt 4 — Gesamtmiete und interne Kostenverteilung festlegen: Gesamte Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung (nach BetrKV § 2) eintragen. Interne Kostenverteilung unter WG-Mitgliedern (gleichmäßig, nach Fläche, individuell) vereinbaren und schriftlich festhalten.

Schritt 5 — Kautionsregelungen treffen: Gesamtkaution berechnen (max. 3 Nettokaltmieten nach § 551 Abs. 1 BGB) und interne Aufteilung unter WG-Mitgliedern festlegen. Klärung, wie die Kaution bei Auszug eines einzelnen Mitglieds gehandhabt wird.

Schritt 6 — Regelungen zur Aufnahme neuer WG-Mitglieder aufnehmen: Prozess für die Aufnahme neuer Mitbewohner regeln. Beim Hauptmieter-Modell: neuer Untermietvertrag nach § 540 BGB; Hauptvermieter-Erlaubnis nach § 553 BGB einholen. Beim Gesamtschuldner-Modell: dreiseitige Vereinbarung erforderlich.

Schritt 7 — Alle Parteien unterzeichnen: Vertrag in ausreichend Exemplaren für jede Vertragspartei und den Vermieter ausdrucken und unterzeichnen.

Schritt 8 — WG-interne Hausordnung als Anlage beifügen: Regeln zur Reinigung, Ruhezeitenregel, Besucherregelung und Umgang mit Gemeinschaftseigentum schriftlich festhalten. Als Anlage zum WG-Mietvertrag oder als separate WG-interne Vereinbarung unterzeichnen lassen.

Schritt 9 — Übergabeprotokoll erstellen: Gemeinsam mit allen WG-Mitgliedern und dem Vermieter den Zustand aller Räume bei Einzug protokollieren. Zählerstände notieren. Fotos anfertigen. Alle Parteien unterschreiben. Bei Auszug eines einzelnen WG-Mitglieds empfiehlt sich ein Teilprotokoll für das jeweilige Zimmer, um spätere Streitigkeiten über Beschädigungen zu vermeiden.

Für WG-Mietverträge in Deutschland gelten folgende rechtliche Anforderungen:

§ 421 BGB — Gesamtschuld beim Gesamtschuldner-Modell: Alle als Hauptmieter eingetragenen WG-Mitglieder haften gesamtschuldnerisch für die Gesamtmiete. Der Vermieter kann jeden einzelnen auf den gesamten Mietbetrag in Anspruch nehmen, bis die Miete vollständig bezahlt ist.

BGH VIII ZR 17/05 — Kein Anspruch auf Vertragsauflösung beim Ausscheiden: Der Bundesgerichtshof hat in VIII ZR 17/05 (19. Oktober 2005) klargestellt, dass beim Ausscheiden eines von mehreren Hauptmietern kein gesetzlicher Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag besteht. Praktische Lösung: dreiseitige Vereinbarung zwischen ausscheidendem Mieter, verbleibenden Mietern und Vermieter.

§§ 540, 553 BGB — Aufnahme neuer WG-Mitglieder: Für die Aufnahme neuer Personen in die WG als Untermieter ist die Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB erforderlich. Bei berechtigtem Interesse nach § 553 BGB besteht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis; Verweigerung ohne wichtigen Grund berechtigt zur außerordentlichen Kündigung nach § 540 Abs. 2 BGB.

§ 551 BGB — Kautionsobergrenze: Die Kaution darf auch bei mehreren Mietern insgesamt nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen. Die interne Aufteilung der Kaution unter den WG-Mitgliedern ist dem Vermieter grundsätzlich egal — er verwaltet die Gesamtkaution.

§ 556b Abs. 1 BGB — Mietzahlungspflicht: Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats fällig. Bei Gesamtschuld: Zahlt ein WG-Mitglied nicht, sind die anderen in der Pflicht — der Vermieter muss seine Ansprüche nicht aufteilen.

§ 573c BGB — Gestaffelte Kündigungsfristen beim Hauptmietvertrag: Beim Gesamtschuldner-Modell können alle Hauptmieter den Mietvertrag nur gemeinsam kündigen. Die Kündigungsfristen nach § 573c BGB richten sich nach der Dauer des gesamten Mietverhältnisses: bis 5 Jahre Mietdauer gilt eine Frist von 3 Monaten; nach 5 Jahren verlängert sich die Vermieter-Kündigungsfrist auf 6 Monate, nach 8 Jahren auf 9 Monate. Beim Hauptmieter-Modell kündigt jeder Untermieter gegenüber dem Hauptmieter nach § 573c BGB mit 3 Monaten Frist; der Hauptmieter kann den Untermietern gegenüber im Rahmen des § 573 BGB nur bei berechtigtem Interesse kündigen.

Sozialrecht und BAföG-Relevanz: Für Studierende, die BAföG beziehen, kann die Art des Mietvertrags (Hauptmieter vs. Untermieter) Auswirkungen auf die Anrechnung von Mietzuschüssen haben. Das Amt für Ausbildungsförderung (Studentenwerk) berücksichtigt nachgewiesene Mietkosten bei der BAföG-Berechnung nach § 13 BAföG.

Datenschutz beim Mieterwechsel: Im Rahmen eines WG-Mieterwechsels werden personenbezogene Daten des Neumieters (Name, Geburtsdatum, ggf. Bonitätsnachweis) an den Vermieter übermittelt. Nach der DSGVO Art. 6 Abs. 1 lit. b ist diese Datenübermittlung zur Vertragserfüllung (Mietvertragsvorbereitung) gerechtfertigt. Der Neumietinteressent sollte darüber informiert werden.

Häufige Fehler bei WG-Mietverträgen in Deutschland:

Kein klares WG-Modell vereinbart: Viele WG-Mietverträge sind unklar, ob das Hauptmieter- oder das Gesamtschuldner-Modell gilt. Diese Unklarheit führt im Streitfall zu erheblichen Rechtsunsicherheiten — insbesondere beim Mieterwechsel. Das WG-Modell sollte ausdrücklich im Vertrag benannt werden.

Keine Regelung für das Ausscheiden eines WG-Mitglieds: BGH VIII ZR 17/05 macht klar: Ein WG-Mitglied kann nicht einfach durch Kündigung des Mietverhältnisses aus dem Gesamtschuldner-Vertrag ausscheiden — alle Mieter sind gebunden. Ohne eine vertragliche Regelung für das Ausscheiden und die Neuaufnahme eines Mieters entstehen kostspielige Streitigkeiten.

Interne Kostenverteilung nicht schriftlich geregelt: Viele WGs verlassen sich auf mündliche Absprachen über die interne Mietteilung. Ändert sich die WG-Zusammensetzung oder entstehen Meinungsverschiedenheiten, ist ohne schriftliche Regelung kein Beweis möglich. Eine schriftliche WG-interne Vereinbarung über Miete, Nebenkosten und Kautionsanteil schützt alle.

Aufnahme neuer WG-Mitglieder ohne Vermieter-Erlaubnis: Beim Hauptmieter-Modell wird oft vergessen, dass auch für die Aufnahme eines neuen WG-Untermieters die Erlaubnis des Hauptvermieters nach §§ 540, 553 BGB erforderlich ist. Eine Aufnahme ohne Erlaubnis kann den Hauptmieter dem Risiko einer Abmahnung oder Kündigung aussetzen.

Kaution nicht korrekt gehandhabt beim Mieterwechsel: Zieht ein WG-Mitglied aus, entsteht oft Streit darüber, ob und wie viel Kaution zurückgezahlt wird. Eine klare vertragliche Regelung — wer welchen Kautionsanteil geleistet hat und wie er bei Auszug zurückgezahlt wird — verhindert diese Streitigkeiten.

Fehlende Hausordnung und Konfliktlösung: WGs scheitern häufig nicht an rechtlichen, sondern an praktischen Fragen: Reinigungsplan, Ruhezeitregelungen, Besuchsregelungen und der Umgang mit Gemeinschaftseigentum. Eine schriftliche WG-interne Hausordnung — auch wenn sie rechtlich keine Bindung gegenüber dem Vermieter hat — schafft klare Erwartungen und erleichtert die Konfliktlösung. Sie kann als Anhang zum WG-Mietvertrag beigefügt werden. Für WG-Projekte in teuren Städten lohnt zudem eine gegenseitige Haftungsfreistellung im Innenverhältnis, die verhindert, dass einzelne Mitglieder für Schäden anderer in vollem Umfang aufkommen müssen.