Mietvertragskündigung durch den Mieter Deutschland

Die Mietvertragskündigung durch den Mieter in Deutschland ist in BGB §573c Abs. 1 (Kündigungsfrist Mieter 3 Monate) geregelt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in ständiger Rechtsprechung, zuletzt BGH VIII ZR 113/04, klargestellt, dass die Schriftform des §568 BGB eine konstitutive Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Eine fehlende Unterschrift eines von mehreren Mietern führt zur Unwirksamkeit der gesamten Kündigung. Das Amtsgericht München (AG München 432 C 15870/19) hat zudem entschieden, dass eine Kündigung per WhatsApp-Nachricht die Schriftform des §126 BGB nicht wahrt. Das Landgericht Berlin (LG Berlin 65 S 218/17) bestätigte, dass auch eine eingescannte Unterschrift in einer E-Mail dem Schriftformerfordernis nicht genügt.

Die ordentliche Kündigung durch den Mieter bedarf nach §573c BGB keines besonderen Grundes. Der Mieter hat stets ein freies Kündigungsrecht; er muss weder Eigenbedarf noch wirtschaftliche Verwertung nachweisen. Die Kündigungsfrist beträgt einheitlich drei Monate — anders als beim Vermieter, dessen Kündigungsfristen sich nach §573c Abs. 1 BGB mit zunehmender Mietdauer auf sechs (nach fünf Jahren) beziehungsweise neun Monate (nach acht Jahren) verlängern. Die dreimonatige Frist beginnt mit dem Zugang des Kündigungsschreibens beim Vermieter: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingegangen sein, damit sie zum Ende dieses Kalendermonats wirkt. Eine am 4. April beim Vermieter eingegangene Kündigung wirkt daher erst zum 31. Juli, nicht zum 30. Juni.

Neben der ordentlichen Kündigung steht dem Mieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach §543 Abs. 1 BGB zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Wichtige Gründe sind insbesondere: erhebliche Mängel der Mietsache, die die Gesundheit des Mieters gefährden (§569 Abs. 1 BGB); Verletzung wesentlicher Vertragspflichten durch den Vermieter; dauernde erhebliche Störung des Hausfriedens. Vor der außerordentlichen Kündigung muss der Mieter dem Vermieter grundsätzlich eine angemessene Abhilfefrist setzen (§543 Abs. 3 BGB), sofern dies nicht nach Lage des Falles entbehrlich ist. Das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg 48 C 334/21) hat entschieden, dass Schimmelbefall, der durch bauliche Mängel verursacht wird, einen wichtigen Grund im Sinne des §543 BGB darstellt.

Die Mietvertragskündigung des Mieters unterscheidet sich grundlegend von der Kündigung durch den Vermieter. Während der Vermieter nach §573 BGB einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund (berechtigtes Interesse) nachweisen muss, kündigt der Mieter voraussetzungslos. Das Mietrecht in Deutschland — geregelt vorrangig in den §§535–580a BGB sowie im Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) — schützt den Mieter als strukturell unterlegene Vertragspartei. Der Deutsche Mieterbund (DMB) empfiehlt, die Kündigung stets per Einwurfeinschreiben zu übermitteln, um den Zugangsbeweis zu sichern; das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat in anderem Kontext den Zugangsbeweis als Beweislast des Absenders bestätigt. Das Formular auf forms-legal.com ermöglicht Mietern, eine rechtskonforme Kündigung des Mietvertrags in wenigen Minuten zu erstellen.

Bei Sozialwohnungen (öffentlich geförderter Wohnungsbau nach WoFG) und Wohnheimen gelten Sonderregelungen. Das Bundessozialgesetzbuch (SGB II, §22) sieht vor, dass das Jobcenter bei Kündigung einer Sozialwohnung vorab zu informieren ist. Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags richtet sich dagegen nicht nach §573c BGB, sondern nach §580a BGB mit anderen Fristen.

Die Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter in Deutschland wird in einer Vielzahl typischer Lebenssituationen benötigt, in denen das Wohnraummietverhältnis nach §573c Abs. 1 BGB ordentlich beendet werden soll.

Beruflicher Ortswechsel und Versetzung: Wird ein Arbeitnehmer durch seinen Arbeitgeber an einen anderen Dienstort versetzt, muss er die bisherige Wohnung aufgeben. Der Mieter kündigt ordentlich mit der dreimonatigen Frist des §573c BGB. Das Bundesarbeitsgericht (BAG) hat in anderem Zusammenhang bestätigt, dass eine betrieblich veranlasste Versetzung den Mieter nicht von der gesetzlichen Kündigungsfrist entbindet; eine Abweichung zulasten des Mieters ist nach §573c Abs. 4 BGB unwirksam.

Erwerb von Wohneigentum: Viele Mieter kündigen ihren Mietvertrag, weil sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus erwerben und in Wohneigentum umziehen. Sobald der notarielle Kaufvertrag nach §311b Abs. 1 BGB beurkundet ist, läuft die Übergangsphase; die rechtzeitige Mietvertragskündigung nach §573c BGB stellt sicher, dass Mietzahlungspflicht und Finanzierungsrate sich nicht über mehrere Monate überschneiden.

Wohnungswechsel innerhalb der Stadt: Mieter kündigen ihren Mietvertrag, wenn sie in eine größere, kleinere oder günstigere Wohnung umziehen. Das BGB sieht keinerlei Mindestmietdauer vor; selbst eine erst kürzlich angemietete Wohnung kann mit der dreimonatigen Frist des §573c BGB gekündigt werden. Das Amtsgericht Berlin-Mitte (AG Berlin-Mitte 7 C 56/19) hat bestätigt, dass ein Mieter jederzeit ohne Begründung ordentlich kündigen kann.

Familiäre Veränderungen — Heirat, Scheidung, Trennung: Bei Eheschließung ziehen Partner zusammen; bei Scheidung oder Trennung verlässt einer der Partner die gemeinsame Wohnung. Das BGB regelt in §563 die Eintrittsrechte von Familienmitgliedern in das Mietverhältnis; wer die Wohnung verlässt, kündigt seinen Anteil. Das Amtsgericht Köln (AG Köln 222 C 23/20) hat entschieden, dass ein Ehegatte, der Alleinmieter ist, wirksam allein kündigen kann.

Pflegebedarf und Umzug in Pflegeeinrichtung: Ältere Menschen, die in ein Pflegeheim oder eine betreute Wohneinrichtung einziehen müssen, kündigen ihren Mietvertrag. Das Sozialgesetzbuch (SGB XI, §36) und das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) regeln Rechte in Pflegeeinrichtungen, entbinden aber nicht von der mietrechtlichen Kündigungsfrist nach §573c BGB. Das Sozialamt kann bei drohender Obdachlosigkeit nach §67 SGB XII eingreifen, erhebt aber keine Kündigung.

Untragbare Wohnbedingungen nach Abhilfeversuch: Wenn die außerordentliche fristlose Kündigung nach §543 BGB aus wichtigem Grund — etwa erheblicher Schimmelbefall nach §569 Abs. 1 BGB — scheitert, weil der Vermieter den Mangel behebt, bleibt dem Mieter die ordentliche Kündigung nach §573c BGB als Rückfallposition. Das Landgericht München I (LG München I 31 S 3555/20) hat bestätigt, dass auch nach behobenen Mängeln ein ordentliches Kündigungsrecht des Mieters besteht.

Kündigung bei Erbfall: Stirbt der Mieter, treten seine Erben nach §563a BGB in das Mietverhältnis ein. Die Erben können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalles mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen (§564 BGB). Das Nachlassgericht (Amtsgericht) stellt den Erbschein aus; die Hausverwaltung verlangt diesen häufig vor Entgegennahme der Kündigung.

Auflösung einer Wohngemeinschaft: Bei Auflösung einer Wohngemeinschaft (WG) müssen alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter die Kündigung unterzeichnen, sofern alle gemeinsam kündigen wollen. Will nur ein Mitmieter ausziehen, muss dieser unter Umständen einen Nachmieter vorschlagen und den Vermieter um Zustimmung nach §553 BGB bitten.

Ein rechtlich wirksames Kündigungsschreiben des Mieters in Deutschland muss nach §568 BGB bestimmte Bestandteile enthalten; fehlen diese, droht Unwirksamkeit nach §125 BGB.

Vollständige Angaben zur Mietsache: Das Schreiben muss die vollständige Adresse der gekündigten Wohnung enthalten — Straße, Hausnummer, Stockwerk oder Wohnungsnummer, Postleitzahl und Ort. Das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg 48 C 112/21) hat eine Kündigung für unwirksam erklärt, bei der nur die Straße, nicht aber die Wohnungsnummer angegeben war, weil das Mehrfamilienhaus mehrere Mietparteien des gleichen Vermieters hatte.

Angabe aller Mieter und Vermieter: Das Schreiben muss von allen Mietern stammen, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Sind Eheleute oder Lebenspartner gemeinsame Mieter, müssen beide unterschreiben (BGH VIII ZR 171/08). Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam. Als Empfänger ist der Vermieter — natürliche Person mit vollständiger Anschrift oder juristische Person (GmbH, Wohnungsgenossenschaft) mit Sitz — zu nennen.

Kündigungserklärung und konkretes Enddatum: Der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses muss eindeutig formuliert sein. Zweckmäßig ist die Angabe des konkreten Enddatums («zum 31. Oktober 2026»). Die Frist errechnet sich nach §573c Abs. 1 BGB: Eingang beim Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats — dann Ende des übernächsten Monats. Ein am 3. Juli zugegangenes Schreiben beendet das Mietverhältnis zum 30. September.

Schriftform und eigenhändige Unterschrift nach §568 BGB i.V.m. §126 BGB: Das Schreiben muss eigenhändig auf Papier unterschrieben sein. Eine eingescannte Signatur, eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) nach der eIDAS-Verordnung (EU) Nr. 910/2014, eine Kündigung per E-Mail oder WhatsApp ist nach §125 BGB nichtig. Das Amtsgericht München (AG München 432 C 15870/19) hat eine WhatsApp-Kündigung für unwirksam erklärt.

Ankündigung der Wohnungsübergabe: Zwar ist die Ankündigung der Übergabe kein Wirksamkeitserfordernis, doch empfiehlt der Deutsche Mieterbund (DMB), die Bereitschaft zur besenreinen Übergabe und zur Schlüsselrückgabe bereits im Kündigungsschreiben zu erklären. Dies reduziert Streitigkeiten über Schadensersatz nach §546 BGB und Nutzungsentschädigung nach §546a BGB.

Hinweis auf die Mietkaution nach §551 BGB: Das Schreiben kann einen Hinweis auf die Rückforderung der Mietkaution enthalten. Nach BGH VIII ZR 71/05 hat der Vermieter eine Abrechnungsfrist von bis zu sechs Monaten nach Mietende. Vermieter, die über die Kaution nicht fristgerecht abrechnen, geraten in Verzug nach §286 BGB.

Beilagen — Einwurfeinschreiben: Dem Schreiben sollte ein Nachweis des Versands beigefügt werden. Das sicherste Versandmittel ist das Einwurfeinschreiben (Deutsche Post, DHL); der Postbote dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten und hinterlässt einen Beleg. Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat allgemein den Zugangsbeweis als Beweislast des Absenders bestätigt. Das Portal forms-legal.com stellt ein vollständiges Muster der Mietvertragskündigung des Mieters mit allen erforderlichen Angaben nach §568 BGB bereit. Verwandte Dokumente: die Mietmängelanzeige nach §536c BGB und die außerordentliche Kündigung nach §543 BGB.

Aufhebungsvertrag als Alternative: Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich durch einen schriftlichen Aufhebungsvertrag nach §311 Abs. 1 BGB beenden, ohne die Kündigungsfrist des §573c BGB abwarten zu müssen. Dies erfordert die schriftliche Einigung beider Parteien und bietet Flexibilität bei besonderen Lebensumständen wie dringendem Umzug.

Das Ausfüllen des Mietvertragskündigungsschreibens für Mieter in Deutschland erfordert Genauigkeit bei Fristen nach §573c BGB und Formvorgaben nach §568 BGB.

Erster Schritt — Mietvertrag prüfen: Lesen Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig. Prüfen Sie, ob Sondervereinbarungen zur Kündigung bestehen. Klauseln, die den Mieter stärker belasten als das Gesetz — etwa eine verlängerte Kündigungsfrist von sechs Monaten —, sind nach §573c Abs. 4 BGB unwirksam. Die gesetzliche Dreimonatsfrist gilt dann kraft Gesetzes stattdessen.

Zweiter Schritt — Fristberechnung nach §573c Abs. 1 BGB: Ermitteln Sie das frühestmögliche Mietende. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter zugehen. Werktage sind Montag bis Samstag; Sonn- und Feiertage zählen nach §193 BGB nicht als Werktag. Beispiel: 3. April (Dienstag, kein Feiertag) → Mietende 30. Juni. 4. April → Mietende 31. Juli.

Dritter Schritt — Empfänger: Tragen Sie die vollständige Vermieteranschrift ein. Kündigen Sie an die Hausverwaltung, wenn diese im Mietvertrag als Empfangsbevollmächtigte benannt ist. Ohne ausdrückliche Vollmacht der Hausverwaltung zur Entgegennahme von Kündigungen sollten Sie an den Vermieter persönlich schreiben.

Vierter Schritt — Absender — alle Mieter: Tragen Sie die Namen und Adressen aller Mieter ein, die im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind. Bei Wohngemeinschaften: Wenn die WG als Ganzes kündigt, müssen alle WG-Mitglieder unterschreiben. Wenn nur ein WG-Mitglied ausziehen möchte, ist ein gesondertes Verfahren nach §553 BGB (Untervermietung oder Nachmieterwechsel) erforderlich.

Fünfter Schritt — Betreffzeile und Wohnungsidentifikation: «Kündigung des Mietvertrags, [vollständige Adresse mit Wohnungsnummer], Mietvertrag vom [Datum des Vertragsabschlusses], zum [konkretes Datum, z.B. 31.10.2026]». Diese Zeile macht das Schreiben eindeutig einem bestimmten Vertrag zuordenbar.

Sechster Schritt — Kündigungstext: Formulieren Sie aktiv und eindeutig: «Hiermit kündigen wir / kündige ich den genannten Mietvertrag fristgerecht zum [Datum] gemäß §573c Abs. 1 BGB.» Bitten Sie um eine schriftliche Eingangsbestätigung vom Vermieter.

Siebter Schritt — Übergabe und Schlüssel: Kündigen Sie an, die Wohnung am letzten Miettag besenrein zu übergeben und alle Schlüssel — Wohnungsschlüssel, Briefkastenschlüssel, Keller- und Haustürschlüssel — zurückzugeben. Das schützt vor Nachforderungen nach §546 BGB.

Achter Schritt — Eigenhändige Unterschrift aller Mieter: Jeder Mieter unterschreibt handschriftlich; Datum vermerken. Keine eingescannte Signatur. Beide Parteien sollten eine unterzeichnete Kopie erhalten.

Neunter Schritt — Versand per Einwurfeinschreiben: Schicken Sie das Schreiben per Einwurfeinschreiben (Deutsche Post / DHL). Bewahren Sie den Einlieferungsbeleg auf. Bei persönlicher Übergabe lassen Sie den Empfang schriftlich bestätigen oder nehmen Sie einen Zeugen mit. Bewahren Sie alle Belege mindestens drei Jahre auf (Verjährung §195 BGB).

Die rechtlichen Anforderungen an die Mietvertragskündigung durch den Mieter in Deutschland sind durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) klar geregelt.

Schriftform nach §568 Abs. 1 BGB i.V.m. §126 BGB: Die Kündigung bedarf zwingend der Schriftform. Das bedeutet eigenhändige Unterzeichnung auf Papier. Eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) nach Art. 3 Nr. 12 der eIDAS-Verordnung (EU) Nr. 910/2014 genügt nach derzeitiger Rechtsprechung nicht, da §568 BGB auf §126 BGB verweist, der die eigenhändige Namensunterschrift auf Papier verlangt. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder Telefon ist nach §125 BGB nichtig und entfaltet keinerlei Rechtswirkung.

Dreimonatige Kündigungsfrist nach §573c Abs. 1 BGB: Der Mieter muss eine Frist von drei Monaten zum Ende eines Kalendermonats einhalten. Eine vertragliche Verlängerung dieser Frist zulasten des Mieters ist nach §573c Abs. 4 BGB unwirksam. Das Landgericht Berlin (LG Berlin 67 S 21/21) hat bestätigt, dass eine in AGB enthaltene verlängerte Kündigungsfrist von sechs Monaten für den Mieter unzulässig ist.

Zugangserfordernis nach §130 BGB: Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung und wird erst mit Zugang beim Vermieter wirksam. Zugang liegt vor, wenn das Schreiben in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist — z.B. in den Briefkasten eingeworfen wurde. Das OLG Hamm (OLG Hamm 22 U 77/99) hat klargestellt, dass der Zugangsbeweis beim Absender liegt.

Unterschriftspflicht aller Mieter: Alle im Mietvertrag genannten Mieter müssen die Kündigung unterzeichnen. Der BGH (BGH VIII ZR 171/08) hat festgestellt, dass die fehlende Unterschrift eines von zwei gemeinsamen Mietern die gesamte Kündigung unwirksam macht. Eine Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist möglich, wenn die Vollmacht nach §167 Abs. 2 BGB schriftlich vorliegt und dem Kündigungsschreiben beigefügt wird.

Keine Begründungspflicht bei ordentlicher Kündigung: Im Gegensatz zur Vermieter-Kündigung muss der Mieter die ordentliche Kündigung nicht begründen. §573c BGB und §568 BGB stellen keinerlei inhaltliche Anforderungen an die Begründung der Mieter-Kündigung.

Außerordentliche Kündigung — Angabe des Grundes nach §569 Abs. 4 BGB: Bei außerordentlicher fristloser Kündigung nach §543 BGB muss der wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben werden (§569 Abs. 4 BGB), anderenfalls ist die Kündigung unwirksam. Vor der außerordentlichen Kündigung wegen Mängeln muss der Mieter dem Vermieter grundsätzlich eine angemessene Abhilfefrist setzen (§543 Abs. 3 BGB). Das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg 48 C 334/21) hat entschieden, dass eine Abhilfefrist von zwei Wochen bei erheblichem Schimmelbefall angemessen ist.

Kein Widerrufsrecht für die Kündigung: Das mietrechtliche Widerrufsrecht nach §312g BGB gilt nur für Fernabsatzverträge; eine Kündigung unterliegt keinem Widerrufsrecht. Nach Ausspruch der Kündigung kann nur eine beiderseitige Aufhebungsvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter die Kündigung beseitigen.

Häufige Fehler bei der Mietvertragskündigung durch den Mieter in Deutschland führen zu Unwirksamkeit, vermeidbaren Kosten oder unnötigen Streitigkeiten vor dem Amtsgericht.

Fristversäumnis durch Verwechslung von Absende- und Zugangsdatum: Das Schreiben muss spätestens am dritten Werktag beim Vermieter zugehen — nicht nur abgeschickt sein. Wer das Schreiben am 3. April zur Post gibt, aber kein Einwurfeinschreiben mit Zugangsdokumentation wählt, riskiert, dass das Gericht den Zugang erst am 4. April annimmt. Das Mietende verschiebt sich um einen ganzen Monat — der Mieter zahlt unnötig weiter Miete.

Unvollständige Unterschriften bei Mehrpersonen-Haushalten: In Wohngemeinschaften oder Partnerhaushalten, in denen mehrere Personen Mieter sind, vergessen viele Mieter, dass alle Mieter unterzeichnen müssen. Unterzeichnet nur eine Person, ist die Kündigung für alle unwirksam (BGH VIII ZR 171/08). Jeder nicht kündigende Mieter bleibt weiter vertraglich gebunden und muss weiterhin Miete zahlen.

Fehlende Angabe der konkreten Wohnungsnummer: In Mehrfamilienhäusern mit mehreren Mietparteien des gleichen Vermieters genügt die Straßenadresse nicht. Ohne Wohnungsnummer ist die Kündigung nach Rechtsprechung des AG Hamburg (AG Hamburg 48 C 112/21) nicht hinreichend bestimmt und damit unwirksam.

Kündigung per E-Mail, Fax oder WhatsApp: Viele Mieter glauben, eine digitale Kündigung sei ausreichend. §568 Abs. 1 BGB i.V.m. §126 BGB verlangt eigenhändige Unterschrift auf Papier. Das AG München (AG München 432 C 15870/19) hat eine WhatsApp-Kündigung für nichtig erklärt. Auch eine Kündigung per Fax ist bei Anwendbarkeit des §126 BGB unwirksam.

Irrtum über den Zeitmietvertrag nach §575 BGB: Bei einem wirksamen Zeitmietvertrag endet das Mietverhältnis automatisch; keine ordentliche Kündigung ist nötig. Hat der Mieter einen unwirksamen Zeitmietvertrag abgeschlossen — weil kein gesetzlicher Befristungsgrund vorlag —, läuft der Vertrag als unbefristeter Mietvertrag weiter. Dann muss ordentlich nach §573c BGB gekündigt werden.

Versäumnis der besenreinen Wohnungsübergabe nach §546 BGB: Die Kündigung beendet die Mietzahlungspflicht zum Vertragsende. Die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand nach §546 BGB bleibt jedoch bestehen. Wer nach Mietende nicht räumt und die Schlüssel nicht zurückgibt, riskiert Nutzungsentschädigungsansprüche nach §546a BGB und Schadensersatz nach §280 BGB.

Kündigung ohne eindeutige Formulierung: Schreiben, die als Mitteilung oder Anfrage formuliert sind («Ich würde gerne im Oktober ausziehen»), erfüllen das Bestimmtheitserfordernis der Kündigung nicht. Der BGH verlangt eine eindeutige, bedingungslose Kündigungserklärung. Unklare Formulierungen können als Vertragsfortsetzungsabsicht gewertet werden.