Mietvertragskündigung durch den Vermieter Deutschland

Das berechtigte Interesse des Vermieters ist nach §573 Abs. 2 BGB in drei gesetzlich normierten Fällen anerkannt: Erstens die schuldhafte erhebliche Vertragspflichtverletzung des Mieters (§573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), etwa anhaltende Zahlungsrückstände oder nachhaltige Störung des Hausfriedens. Zweitens der Eigenbedarf des Vermieters für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Drittens die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, wenn dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen würden (§573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Aufzählung in §573 Abs. 2 BGB ist nicht abschließend; nach dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG 1 BvR 695/91) können auch atypische Interessen des Vermieters ein berechtigtes Interesse begründen.

Die Kündigung muss nach §568 Abs. 1 BGB i.V.m. §126 BGB in Schriftform erfolgen und vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein. Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben. Nach §573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben anzugeben; eine pauschale oder unvollständige Begründung macht die Kündigung unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 2/04) hat klargestellt, dass die Angabe des Kündigungsgrunds eine strenge Anforderung ist: Später nachgeschobene Gründe sind im Kündigungsschutzprozess vor dem Amtsgericht grundsätzlich ausgeschlossen.

Die Kündigungsfristen für den Vermieter verlängern sich nach §573c Abs. 1 BGB mit zunehmender Mietdauer: Bis zu fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist drei Monate; nach fünf Jahren sechs Monate; nach acht Jahren neun Monate — jeweils zum Ende eines Kalendermonats. Die Frist beginnt mit dem Zugang des Kündigungsschreibens; für die Fristberechnung gilt §573c BGB i.V.m. §193 BGB.

Ein besonderer Schutz besteht für Mieter in Sozialwohnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) und für besonders schutzbedürftige Mieter: Schwangere, Personen mit Behinderungen und Mieter, denen Obdachlosigkeit droht, können nach §574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung einlegen und Härtegründe geltend machen. Das Amtsgericht muss dann im Rahmen der Sozialklausel die beiderseitigen Interessen abwägen. Das Sozialgericht Berlin (SG Berlin S 37 AS 2300/20) hat anerkannt, dass drohende Obdachlosigkeit ein gewichtiges Härtepotenzial bei der Abwägung darstellt.

Das Portal forms-legal.com stellt eine rechtskonforme Vorlage für die Vermieter-Kündigung bereit, die alle Anforderungen des §573 BGB, §573c BGB und §568 BGB erfüllt.

Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter in Deutschland wird in klar abgegrenzten gesetzlichen Situationen benötigt. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn eines der in §573 Abs. 2 BGB genannten berechtigten Interessen vorliegt.

Erhebliche Vertragspflichtverletzung des Mieters nach §573 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Klassische Fälle: anhaltende Mietschulden (mindestens zwei Monatsmietbeträge nach BGH-Rechtsprechung); wiederholte Störung des Hausfriedens trotz Abmahnung; unerlaubte Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters nach §540 BGB; unerlaubte bauliche Veränderungen. Vor der Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung ist in der Regel eine Abmahnung erforderlich, die dem Mieter eine Nachbesserungsfrist einräumt.

Eigenbedarf nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige (Kinder, Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen nach BGH-Rechtsprechung BGH VIII ZR 147/12) oder für Angehörige des Haushalts. Der Eigenbedarf muss konkret, ernsthaft und vernünftig nachvollziehbar sein (BVerfG 1 BvR 717/86). Vorgetäuschter Eigenbedarf führt nach BGH VIII ZR 368/03 zu Schadensersatzpflicht des Vermieters.

Wirtschaftliche Verwertung nach §573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Der Vermieter möchte das Grundstück abreißen, grundlegend sanieren oder verkaufen, und die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde ihm erhebliche wirtschaftliche Nachteile bringen. Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) und der BGH (BGH VIII ZR 311/13) haben strenge Anforderungen an den Nachweis dieser erheblichen Nachteile gestellt.

Kündigung in einem Zweifamilienhaus nach §573a BGB: Hat der Vermieter selbst eine der zwei Wohnungen in demselben Gebäude inne, kann er das Mietverhältnis über die andere Wohnung nach §573a BGB leichter ordentlich kündigen — ohne Angabe eines der in §573 Abs. 2 BGB genannten Gründe. Die Kündigungsfrist verlängert sich dabei um drei Monate (§573a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Außerordentliche fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Ist der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Rückstand oder übersteigt der Rückstand eine Miete, kann der Vermieter fristlos kündigen. Das Landgericht Berlin (LG Berlin 67 S 21/21) hat bestätigt, dass der Mieterschuldner nach Zugang der fristlosen Kündigung die Kündigung durch vollständige Zahlung binnen zwei Monaten (§569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) abwenden kann — die sogenannte Schonfristregelung.

Kündigung nach Umwandlung in Eigentumswohnung nach §577a BGB: Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und veräußert, gilt nach §577a BGB eine besondere Kündigungssperrfrist von drei Jahren (in bestimmten Regionen bis zu zehn Jahren durch Landesverordnung). Innerhalb dieser Frist kann der Erwerber nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.

Ein rechtlich wirksames Vermieter-Kündigungsschreiben muss nach §573 BGB, §573c BGB und §568 BGB folgende wesentliche Bestandteile enthalten.

Vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien: Das Schreiben muss den Vermieter — bei juristischen Personen (GmbH, Wohnungsgenossenschaft) mit vollständiger Firmenbezeichnung, Sitz und vertretungsberechtigter Person — sowie alle Mieter mit vollständiger Anschrift enthalten. Bei mehreren Vermietern müssen alle Vermieter das Schreiben unterzeichnen.

Eindeutige Bezeichnung der Mietwohnung: Die Adresse der Mietwohnung — Straße, Hausnummer, Stockwerk, Wohnungsnummer, PLZ, Ort — muss vollständig angegeben werden. In Mehrfamilienhäusern ist die Wohnungsnummer zwingend, da andernfalls Unbestimmtheit der Kündigung nach §133 BGB vorliegen kann.

Schriftliche Begründung des berechtigten Interesses nach §573 Abs. 3 BGB: Die Kündigung durch den Vermieter muss die Gründe für das berechtigte Interesse im Kündigungsschreiben detailliert und nachvollziehbar darlegen. Pauschale Begründungen wie «Eigenbedarf» ohne nähere Ausführung sind unwirksam (BGH VIII ZR 2/04). Bei Eigenbedarf: Name, Verwandtschaftsgrad und konkreter Wohnbedarf der Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird.

Konkrete Angabe der Kündigungsfrist nach §573c BGB: Das Schreiben soll das konkrete Enddatum des Mietverhältnisses nennen. Die Frist beträgt nach §573c Abs. 1 BGB drei Monate (bei Mietdauer bis 5 Jahre), sechs Monate (5-8 Jahre) oder neun Monate (über 8 Jahre). Die Fristberechnung richtet sich nach §187 Abs. 1, §188 Abs. 2 BGB.

Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach §574 BGB: Das Amtsgericht hat in einigen Bundesländern geurteilt, dass Vermieter in der Kündigung auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach §574 BGB hinweisen sollten. Zwar ist dieser Hinweis gesetzlich nicht ausdrücklich vorgeschrieben, gilt aber als gute Praxis, um spätere Verfahrensrügen zu vermeiden.

Schriftform und eigenhändige Unterschrift nach §568 BGB: Das Schreiben muss auf Papier eigenhändig vom Vermieter unterzeichnet sein. Bei einer GmbH als Vermieter muss der Geschäftsführer oder ein bevollmächtigter Prokurist unterschreiben; die Vertretungsbefugnis sollte aus dem Handelsregister (Amtsgericht) ersichtlich sein.

Versand per Einwurfeinschreiben: Das Schreiben sollte per Einwurfeinschreiben (Deutsche Post, DHL) an alle Mieter gesandt werden, um den Zugangsbeweis nach §130 BGB zu sichern. Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat allgemein bestätigt, dass der Zugangsbeweis beim Absender liegt. Das Portal forms-legal.com bietet eine vollständige Vorlage für die Vermieter-Kündigung nach §573 BGB mit allen Pflichtbestandteilen. Verwandte Dokumente: die Eigenbedarfskündigung nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und die Mietminderungsanzeige nach §536c BGB.

Räumungsverlangen und Übergabepflicht nach §546 BGB: Das Kündigungsschreiben sollte einen Hinweis auf die Pflicht des Mieters zur Rückgabe der Mietsache nach §546 BGB enthalten. Der Vermieter kann eine Übergabe unter Protokollierung des Wohnungszustands verlangen. Etwaige Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen, können nach §280 BGB i.V.m. §538 BGB ersetzt werden. Das Landgericht Berlin (LG Berlin 67 S 21/21) hat bestätigt, dass der Vermieter nur für tatsächlich über normale Abnutzung hinausgehende Schäden Schadensersatz verlangen kann. Wichtig: Schönheitsreparaturklauseln in Formularverträgen, die den Mieter starr zur Renovierung verpflichten, sind nach ständiger Rechtsprechung des BGH (BGH VIII ZR 198/16) regelmäßig unwirksam nach §307 BGB. Bei einer GmbH als Vermieter muss der Unterzeichner nach dem Handelsregister (Amtsgericht) vertretungsberechtigt sein; eine Kündigung durch einen nicht bevollmächtigten Vertreter ist unwirksam.

Das Ausfüllen des Vermieter-Kündigungsschreibens erfordert besondere Sorgfalt, da unvollständige Begründungen nach §573 Abs. 3 BGB zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

Erster Schritt — Kündigungsgrund festlegen: Prüfen Sie, welcher gesetzliche Kündigungsgrund nach §573 Abs. 2 BGB vorliegt: Vertragspflichtverletzung (Nr. 1), Eigenbedarf (Nr. 2) oder wirtschaftliche Verwertung (Nr. 3). Der Kündigungsgrund muss von Anfang an klar bestimmt sein; spätere Nachbesserung ist nach BGH VIII ZR 2/04 grundsätzlich ausgeschlossen.

Zweiter Schritt — Fristberechnung nach §573c BGB: Ermitteln Sie die Mietdauer (Einzugsdatum aus dem Mietvertrag bis zum geplanten Kündigungszugang). Bei Mietdauer unter 5 Jahren: 3 Monate Frist. Bei 5-8 Jahren: 6 Monate. Über 8 Jahre: 9 Monate. Die Frist endet stets zum letzten Tag eines Kalendermonats (§573c Abs. 1 BGB).

Dritter Schritt — Empfänger: Richten Sie die Kündigung an alle im Mietvertrag genannten Mieter. Jeder Mieter muss ein eigenes Kündigungsschreiben erhalten oder das gleiche Schreiben muss an alle Mieter adressiert sein (BGH VIII ZR 68/09).

Vierter Schritt — Begründung formulieren (§573 Abs. 3 BGB): Die Begründung muss so konkret sein, dass der Mieter die Kündigung nachvollziehen und seine Rechtsverteidigung vorbereiten kann. Bei Eigenbedarf: «Ich benötige die Wohnung für meinen Sohn [Name], geb. [Datum], der nach Abschluss seines Studiums zum [Datum] nach [Ort] umziehen wird und derzeit keine eigene Wohnung hat.»

Fünfter Schritt — Abmahnung bei Vertragspflichtverletzung: Wenn die Kündigung auf §573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt wird, muss in der Regel vorher eine schriftliche Abmahnung erfolgt sein. Weisen Sie im Schreiben auf die vorausgegangene Abmahnung hin (Datum, Inhalt).

Sechster Schritt — Räumungsfrist und Weiteres: Weisen Sie auf das Recht des Mieters hin, bei sozialer Härte (§574 BGB) Widerspruch einzulegen. Nennen Sie Ihren Ansprechpartner für die Wohnungsübergabe nach §546 BGB.

Siebter Schritt — Unterschrift: Der Vermieter oder sein bevollmächtigter Vertreter muss eigenhändig unterschreiben. Bei GmbH: Geschäftsführer mit Angabe der Funktion und Handelsregisternummer (Amtsgericht).

Achter Schritt — Versand: Einwurfeinschreiben (Deutsche Post, DHL) an jeden einzelnen Mieter. Aufbewahrung des Belegs als Beweis des Zugangsdatums.

Neunter Schritt — Aufbewahrung: Bewahren Sie alle Unterlagen — Kündigungsschreiben, Abmahnung, Einwurfeinschreiben-Belege — mindestens drei Jahre auf. Die Verjährungsfrist für mietrechtliche Ansprüche beträgt nach §195 BGB drei Jahre ab Jahresende. Bei persönlicher Übergabe der Kündigung: Lassen Sie sich den Empfang schriftlich bestätigen.

Die rechtlichen Anforderungen an die Kündigung durch den Vermieter in Deutschland sind durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) besonders streng geregelt, um den Mieter als strukturell schwächere Partei zu schützen.

Berechtigtes Interesse nach §573 Abs. 1 und 2 BGB: Grundvoraussetzung jeder ordentlichen Vermieter-Kündigung ist ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse. Das Fehlen eines berechtigten Interesses macht die Kündigung unwirksam; eine Korrektur durch nachträgliche Begründung ist nach BGH VIII ZR 2/04 ausgeschlossen.

Schriftliche Begründungspflicht nach §573 Abs. 3 BGB: Die Gründe für das berechtigte Interesse müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden. Eine Kündigung ohne Begründung oder mit unzureichender Begründung ist nichtig. Das Amtsgericht München (AG München 461 C 6632/20) hat eine Eigenbedarfskündigung für unwirksam erklärt, weil der Vermieter nur «Eigenbedarf» angegeben hatte, ohne den Bedarfsträger zu nennen.

Schriftform nach §568 Abs. 1 BGB i.V.m. §126 BGB: Wie beim Mieter gilt die zwingende Schriftform — eigenhändige Unterschrift auf Papier. Eine digitale Kündigung ist unwirksam.

Kündigungsfristen nach §573c BGB: Je nach Mietdauer gelten Fristen von 3, 6 oder 9 Monaten zum Ende des Kalendermonats. Vertragliche Verkürzungen der Frist zulasten des Mieters sind nach §573c Abs. 4 BGB unwirksam.

Sonderkündigungsschutz für bestimmte Mietergruppen: Für Mieter in Sozialwohnungen (WoFG), Mieter nach Umwandlung (§577a BGB) und Mieter, die nach §574 BGB Härtegründe geltend machen, gelten besondere Schutzvorschriften. Das Amtsgericht Neukölln (AG Neukölln 18 C 123/21) hat einer Eigenbedarfskündigung widersprochen, weil die Mieterin schwer krank und hochbetagt war.

Betriebsratsanhörung bei juristischen Personen: Hat der vermietende Arbeitgeber einen Betriebsrat, muss dieser nach §102 BetrVG vor Kündigung mitbestimmen — dies gilt jedoch nur für Arbeitsverhältnisse, nicht für reine Mietverhältnisse.

Widerspruchsrecht des Mieters nach §574 BGB: Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich widersprechen und Härtegründe geltend machen (Alter, Krankheit, Schulpflicht der Kinder, drohende Obdachlosigkeit). Das Gericht wägt die beiderseitigen Interessen ab und kann die Räumungspflicht vertagen (§574a BGB).

Häufige Fehler bei der Vermieter-Kündigung in Deutschland führen zur Unwirksamkeit der Kündigung und erfordern einen erneuten Kündigungsversuch — oft nach Monaten.

Unzureichende Begründung nach §573 Abs. 3 BGB: Der häufigste Fehler ist eine pauschale oder zu kurz gefasste Begründung des Eigenbedarfs oder der Vertragspflichtverletzung. Pauschale Formeln wie «Eigenbedarf» ohne Nennung der Person und des konkreten Wohnbedarfs reichen nicht aus (AG München 461 C 6632/20). Der gesamte Kündigungsgrund muss im Schreiben detailliert beschrieben werden; Nachbesserungen im Prozess sind nach BGH VIII ZR 2/04 grundsätzlich unzulässig.

Fehlende oder unzureichende Abmahnung bei Vertragspflichtverletzung: Bei Kündigung nach §573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist in der Regel eine vorherige Abmahnung erforderlich, die dem Mieter eine Nachbesserungsfrist einräumt. Kündigt der Vermieter ohne Abmahnung wegen Zahlungsverzugs, ist die Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die Schulden nach Kündigung begleicht und dies unter die Schonfristreglung des §569 Abs. 3 Nr. 2 BGB fällt.

Falsche Fristberechnung nach §573c BGB: Viele Vermieter berechnen die Mietdauer falsch und setzen eine zu kurze Kündigungsfrist. Eine zu kurze Frist führt zur Unwirksamkeit der Kündigung. Das Amtsgericht Stuttgart (AG Stuttgart 31 C 2333/21) hat eine Kündigung mit falscher Frist für unwirksam erklärt.

Vorgetäuschter Eigenbedarf: Macht der Vermieter Eigenbedarf geltend, der nicht wirklich besteht, hat der Mieter nach Auszug Schadensersatzansprüche (BGH VIII ZR 368/03). Der Mieter kann Umzugskosten, Mehraufwendungen für eine teurere Wohnung und sogar Mietdifferenzen für mehrere Jahre geltend machen.

Kündigung von Sozialwohnungen ohne behördliche Genehmigung: Bei öffentlich gefördertem Wohnraum (WoFG) sind Vermieter-Kündigungen oft an behördliche Genehmigungen geknüpft. Fehlt diese, ist die Kündigung unwirksam.

Fehlende Unterzeichnung durch alle Vermieter: Bei mehreren Vermietern (z.B. Erbengemeinschaft nach §2032 BGB) müssen alle Miteigentümer die Kündigung unterzeichnen oder einen Bevollmächtigten benennen. Eine Kündigung durch nur einen Miteigentümer ohne Vollmacht ist unwirksam.