Kündigung Mietverhältnis — Ordentliche Kündigung Mieter (§§ 568, 573c BGB)

Nach § 568 Abs. 1 BGB bedarf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses der Schriftform — eine mündliche oder per E-Mail übermittelte Kündigung ist unwirksam. Das Schreiben muss eigenhändig unterzeichnet sein; eine eingescannte Unterschrift genügt nicht (BGH VIII ZR 221/11). Bei mehreren Mietern im Haushalt — etwa bei Ehepaaren oder Wohngemeinschaften — müssen sämtliche im Mietvertrag eingetragenen Mieter das Kündigungsschreiben unterzeichnen, da andernfalls die formelle Unwirksamkeit droht (BGH VIII ZR 246/06).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem grundlegenden Urteil VIII ZR 246/06 klargestellt, dass die Kündigung durch einen von mehreren Mietern allein die anderen Mieter nicht bindet und nicht zur Auflösung des Gesamtmietverhältnisses führt. Diese Entscheidung ist von praktischer Bedeutung für Wohngemeinschaften und Ehe- oder Lebenspartner, bei denen häufig nur einer der Mieter aktiv am Mietende beteiligt ist.

Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt nach § 573c Abs. 1 BGB stets drei Monate, unabhängig von der Mietdauer. Dies unterscheidet sich grundlegend von der Rechtslage für Vermieter, die je nach Mietdauer verlängerte Fristen von sechs oder neun Monaten einhalten müssen. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats (also nach drei Monaten) endet.

Das Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte und das Landgericht (LG) Berlin haben in zahlreichen Entscheidungen betont, dass der Zugangsnachweis der Kündigung beim Vermieter entscheidend ist. Empfohlen wird daher stets der Versand per Einschreiben mit Rückschein. Der Deutsche Mieterbund (DMB) weist darauf hin, dass eine alternative Zustellung durch persönliche Übergabe mit Zeugen ebenfalls beweissicher ist.

Bei befristeten Mietverträgen (Zeitmietverträgen nach § 575 BGB) ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen — das Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Frist. Liegt ein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor (z.B. schwerwiegende Mängel nach § 543 BGB oder Gefährdung der Gesundheit), kann der Mieter auch Zeitmietverträge vorzeitig beenden.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses in Deutschland wird benötigt, wenn der Mieter ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis planmäßig zum Ende einer Kündigungsfrist beenden möchte. Folgende Situationen erfordern typischerweise dieses Dokument:

Beruflicher Umzug in eine andere Stadt: Wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt oder Region zieht, muss er das bestehende Mietverhältnis ordentlich kündigen. Da Mieter nach § 568 BGB keine Begründung angeben müssen, genügt die form- und fristgerechte Kündigung — eine Sonderregelung wie bei Arbeitnehmerüberlassung existiert im Wohnraummietrecht nicht.

Erwerb eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung: Kauft der Mieter eine eigene Immobilie, muss er gleichzeitig das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin kündigen. Die Dreimonatsfrist gibt ausreichend Zeit, um Umzug, Übergabe und Finanzierungsschritte zu koordinieren. Das LG Hamburg hat mehrfach bestätigt, dass die ordnungsgemäße Kündigung mit Vorlauf Planungssicherheit für beide Parteien schafft.

Wechsel in eine andere Mietwohnung: Zieht der Mieter innerhalb derselben Stadt oder desselben Stadtteils in eine neue, größere oder günstigere Wohnung um, muss er die bisherige Wohnung form- und fristgerecht kündigen. Viele Mieter unterschätzen die Dreimonatsfrist und stehen mit doppelten Mietbelastungen da, wenn sie die neue Wohnung früher beziehen.

Lebensveränderungen — Zusammenzug mit Partner oder Trennung: Beim Zusammenzug zweier Mietparteien muss oft eines der bisherigen Mietverhältnisse gekündigt werden. Bei Trennung von Paaren, die gemeinsam gemietet haben, ist die einvernehmliche Kündigung durch alle Mieter erforderlich — einseitige Kündigung durch einen Partner ist nach BGH VIII ZR 246/06 unwirksam.

Auswanderung oder längerer Auslandsaufenthalt: Bei dauerhaftem oder langfristigem Verlassen Deutschlands muss das Wohnraummietverhältnis ordentlich gekündigt werden. Die Frist von drei Monaten gibt dem Mieter ausreichend Zeit, den Hausrat zu räumen und die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben.

Kündigungstermine und Fristen im Überblick: Die häufigsten Kündigungstermine sind der 31. März, 30. Juni, 30. September und 31. Dezember — jeweils zum Quartalsende. Damit die Kündigung rechtzeitig wirkt, muss sie spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Vormonats beim Vermieter eingegangen sein. Samstage zählen als Werktage im deutschen Recht, nicht jedoch Sonn- und Feiertage.

Eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses in Deutschland muss folgende wesentliche Elemente enthalten, um formell gültig und inhaltlich klar zu sein:

Schriftformerfordernis nach § 568 BGB: Die Kündigung muss als eigenhändig unterschriebenes Schriftstück vorliegen. Fax, E-Mail, SMS oder mündliche Mitteilung genügen nicht. Das Schreiben muss physisch unterzeichnet werden — eine elektronische Unterschrift ist im Wohnraummietrecht nicht ausreichend (BGH VIII ZR 221/11).

Vollständige Parteiangaben: Name und Anschrift sämtlicher Mieter sowie des Vermieters oder der bevollmächtigten Hausverwaltung. Fehlt eine Parteiangabe oder ist der Empfänger nicht eindeutig identifizierbar, kann die Kündigung unwirksam sein. Den Vermieter aus dem Mietvertrag übernehmen — nicht aus dem Briefkopf von Zahlungsaufforderungen.

Identifizierung des Mietgegenstands: Die Kündigung muss eindeutig angeben, welche Wohnung gekündigt wird — Adresse, Stockwerk, Lage (links/rechts/Mitte). Bei Häusern mit mehreren Mietverhältnissen ist eine präzise Beschreibung besonders wichtig.

Kündigungstermin: Angabe des gewünschten Mietendes. Der Termin ergibt sich aus der Zustellung am Monatsanfang plus drei Monate. Das Mietverhältnis endet stets zum letzten Kalendertag des Monats — nie zum Monatsbeginn.

Unterschriften aller Vertragsmieter: Bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben. Das Amtsgericht Köln hat in AZ 210 C 124/18 eine Kündigung für unwirksam erklärt, die nur von einem Mieter einer Wohngemeinschaft unterzeichnet worden war.

Kautionsrückforderung: Die Kündigung sollte einen ausdrücklichen Hinweis auf die Rückforderung der Mietkaution nach Mietende enthalten. Der Vermieter hat nach BGH VIII ZR 234/13 eine Abrechnungsfrist von bis zu sechs Monaten, darf die Kaution jedoch nicht länger als nötig einbehalten. Das Portal forms-legal.com stellt das Muster der Kündigung Mietverhältnis Deutschland kostenlos zum Download bereit. Verwandte Dokumente sind das Übergabeprotokoll Wohnung (de-übergabeprotokoll-wohnung) und das Rückgabeprotokoll Wohnung (de-rueckgabeprotokoll-wohnung).

Zugangsnachweis: Die Kündigung sollte per Einschreiben mit Rückschein oder durch persönliche Übergabe mit Zeugen zugestellt werden. Das Datum des Zugangs beim Vermieter — nicht das Absendedatum — ist für die Kündigungsfrist maßgeblich.

Das Ausfüllen der Kündigung des Mietverhältnisses in Deutschland erfordert diese Schritte:

Schritt 1 — Mietvertrag und Mietbeginn prüfen: Lesen Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig und notieren Sie: Datum des Vertragsabschlusses, Datum des Mietbeginns (Einzugsdatum), Name aller eingetragenen Mieter, Name und Anschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung. Überprüfen Sie, ob der Mietvertrag unbefristet oder befristet (§ 575 BGB) ist — bei befristeten Verträgen ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen.

Schritt 2 — Kündigungstermin berechnen: Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt nach § 573c Abs. 1 BGB stets drei Monate. Kündigen Sie bis zum 3. Werktag des Monats X, endet das Mietverhältnis zum 31. des Monats X+3. Beispiel: Kündigung per Einschreiben am 3. Januar (Zugang beim Vermieter), Ende des Mietverhältnisses: 30. April. Beachten Sie Wochenenden und Feiertage beim Zustelldatum.

Schritt 3 — Alle Mieter ermitteln: Überprüfen Sie, wer im Mietvertrag als Mieter eingetragen ist. Alle eingetragenen Personen müssen das Kündigungsschreiben unterzeichnen.

Schritt 4 — Formular ausfüllen: Tragen Sie alle Daten vollständig ein: Namen und Adressen beider Parteien, Datum des Mietvertrags, Mietbeginn, Datum dieses Schreibens, Mietende, Kaution. Das Formular berechnet den Kündigungstermin und formuliert das Schreiben vollständig.

Schritt 5 — Kautionsbetrag angeben: Tragen Sie den geleisteten Kautionsbetrag ein, damit die Rückforderung direkt im Kündigungsschreiben geltend gemacht wird.

Schritt 6 — Ausdrucken und unterzeichnen: Das fertige Kündigungsschreiben ausdrucken. Alle im Mietvertrag eingetragenen Mieter müssen mit Vor- und Zunamen unterzeichnen.

Schritt 7 — Versand per Einschreiben: Das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter senden. Den gelben Rückschein und den Einlieferungsbeleg aufbewahren — diese Dokumente belegen im Streitfall den rechtzeitigen Zugang der Kündigung beim Vermieter.

Schritt 8 — Übergabe planen: Mit dem Vermieter einen Termin für das Abnahmeprotokoll und die Schlüsselrückgabe vereinbaren. Das Übergabeprotokoll schützt Sie vor späteren ungerechtfertigten Schadensersatzforderungen.

Für die Kündigung des Mietverhältnisses in Deutschland gelten folgende rechtliche Anforderungen:

§ 568 Abs. 1 BGB — Schriftformerfordernis: Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform und muss von sämtlichen Mietern unterzeichnet sein. Eine mündliche, telefonische oder per E-Mail übermittelte Kündigung ist nach § 125 BGB nichtig. Der BGH hat in VIII ZR 221/11 ausdrücklich bestätigt, dass die eigenhändige Unterschrift unabdingbar ist.

§ 573c Abs. 1 BGB — Kündigungsfristen: Mieter können jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen. Der Vermieter hingegen hat verlängerte Fristen: 3 Monate bei Mietdauer bis 5 Jahre, 6 Monate bei 5 bis 8 Jahren, 9 Monate bei über 8 Jahren Mietdauer. Für Mieter gilt stets die einheitliche Dreimonatsfrist — unabhängig von der Mietdauer.

§ 542 BGB — Allgemeines Kündigungsrecht: Unbefristete Mietverhältnisse können von beiden Parteien ordentlich nach den allgemeinen Vorschriften gekündigt werden. Eine Ausschlussklausel im Mietvertrag, die dem Mieter das ordentliche Kündigungsrecht entzieht, ist nach § 572 Abs. 1 BGB unwirksam.

BGH VIII ZR 246/06 — Kündigung bei mehreren Mietern: Der BGH hat klargestellt, dass bei einem gemeinsamen Mietverhältnis mehrerer Personen die Kündigung von allen Mietern erklärt werden muss. Eine Kündigung nur durch einen von mehreren Mietern ist unwirksam und beendet das Mietverhältnis nicht.

§ 551 BGB — Mietkaution: Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten (Kaltmiete) betragen. Der Vermieter muss die Kaution insolvenzfest anlegen und nach Mietende binnen angemessener Frist (bis zu 6 Monate laut BGH VIII ZR 234/13) abrechnen und zurückzahlen.

§ 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete: Bei Eigentümerwechsel der Mietwohnung tritt der neue Eigentümer in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Das Mietverhältnis besteht unverändert fort — der Erwerber kann nur unter den gleichen Voraussetzungen kündigen wie der bisherige Vermieter.

Häufige Fehler bei der Kündigung des Mietverhältnisses in Deutschland und ihre Konsequenzen:

Nur ein Mieter unterschreibt bei gemeinsamem Mietvertrag: Dies ist der häufigste Formfehler. Bei Ehepaaren, Wohngemeinschaften oder eingetragenen Lebenspartnerschaften müssen alle im Mietvertrag eingetragenen Mieter das Kündigungsschreiben unterzeichnen (BGH VIII ZR 246/06). Eine fehlende Unterschrift macht die Kündigung unwirksam — das Mietverhältnis läuft trotzdem weiter und die Mietzahlungspflicht besteht fort.

Kündigung per E-Mail oder Fax: Eine Kündigung per E-Mail oder Fax ist formunwirksam. § 568 Abs. 1 BGB verlangt Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift. Das LG Berlin (63 S 127/17) hat mehrfach betont, dass elektronische Kommunikation die Schriftform im Wohnraummietrecht nicht ersetzt.

Falsche Fristberechnung: Viele Mieter verwechseln das Absendedatum mit dem Zugangsdatum. Maßgeblich ist der Zugang beim Vermieter, nicht der Poststempel. Wer das Schreiben am 3. eines Monats aufgibt, riskiert, dass es erst am 4. oder 5. ankommt — dann gilt die Kündigung erst zum übernächsten Monatsende, also vier Monate später statt drei.

Kündigung an falsche Adresse oder falschen Empfänger: Bei Hausverwaltungen ist oft unklar, wer der eigentliche Vermieter ist. Die Kündigung muss an den im Mietvertrag genannten Vermieter adressiert sein. Eine Kündigung an die Hausverwaltung ist nur wirksam, wenn diese ausdrücklich zur Entgegennahme von Kündigungserklärungen bevollmächtigt ist (AG München, 461 C 9843/18).

Befristeten Mietvertrag ordentlich kündigen wollen: Läuft ein Zeitmietvertrag nach § 575 BGB, ist eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ausgeschlossen. Mieter, die eine solche Kündigung aussprechen, beenden das Mietverhältnis dadurch nicht. Sie müssen entweder die Vertragslaufzeit abwarten oder — bei schwerwiegenden Mängeln — eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB prüfen.

Keine Kopie des Einschreibebelegs aufbewahren: Ohne Nachweis des Zugangs beim Vermieter kann dieser bestreiten, die Kündigung erhalten zu haben. Das AG Hamburg hat in einem Fall entschieden, dass der Mieter bei fehlendem Zugangsbeweis weiterhin Miete zahlen musste, obwohl er das Schreiben abgeschickt hatte. Einschreibebeleg und Rückschein stets kopieren und aufbewahren.