Maklervertrag Immobilien Österreich

Der Maklervertrag Immobilien ist ein nach Maklergesetz (MaklerG, BGBl I Nr. 262/1996) §§1–19 i.V.m. ABGB §1002 geregeltes Rechtsdokument in Österreich.

Das österreichische Maklerrecht unterscheidet zwischen dem Nachweismakler (der nur die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachweist) und dem Vermittlungsmakler (der aktiv auf den Abschluss des Hauptvertrags hinwirkt). Der Provisionsanspruch entsteht nach §6 MaklerG, wenn der Makler die im Vertrag vereinbarte Leistung erbracht hat und der Auftraggeber das Hauptgeschäft in direkter Folge dieser Tätigkeit abgeschlossen hat. Ein Maklervertrag kommt nach §1 MaklerG auch dann zustande, wenn kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wurde — konkludent (durch schlüssiges Handeln), z.B. wenn der Interessent eine Immobilie besichtigt, für die ihm der Makler den Exposénachweis erbracht hat.

Für Immobilienmakler gelten in Österreich besondere Pflichten aus mehreren Gesetzen: Nach §3 MaklerG ist der Makler zur Wahrung der Interessen beider Vertragsparteien verpflichtet (Doppelmakler-Offenlegungspflicht nach §5 MaklerG: Der Makler muss offenlegen, wenn er beide Seiten gleichzeitig vertritt). Nach §30b Konsumentenschutzgesetz (KSchG, BGBl Nr. 140/1979) hat der Verbraucher-Auftraggeber ein vierzehntägiges Rücktrittsrecht, wenn der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder im Fernabsatz abgeschlossen wurde. Nach GewO §117 Abs. 1 Z 3 braucht der Immobilienmakler eine Gewerbeberechtigung, die einen Befähigungsnachweis voraussetzt.

Die Höchstprovision für Immobilienmakler in Österreich wird durch die Maklerverordnung (MaklerVO 1996, BGBl Nr. 262/1996, Anlage 2) und ergänzend durch das Bundesgesetz zur Neuregelung des Bestellerprinzips für Immobilienvermittlung (ImmoBestellerprinzipG, BGBl I Nr. 199/2023, in Kraft seit 1.1.2024) geregelt. Seit 1.1.2024 gilt bei der Vermietung das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler bestellt hat (in der Praxis meist der Vermieter), trägt die Maklerprovision; der Mieter zahlt keine Maklergebühr mehr, wenn er den Makler nicht selbst beauftragt hat. Bei Kaufverträgen beträgt die Höchstprovision für beide Seiten maximal 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt.

Vom deutschen Maklerrecht (§§652–655 BGB i.V.m. Wohnungsvermittlungsgesetz 2015) unterscheidet sich das österreichische System seit 2024 grundlegend durch das konsequente Bestellerprinzip bei Mietvermittlung, das in Österreich deutlich umfassender umgesetzt wurde als in Deutschland (wo das 'Bestellerprinzip' seit 2015 nur für die Wohnraumvermittlung gilt, aber mit erheblichen Ausnahmen). Zudem ist in Österreich der Maklervertrag stärker als Interessenwahrungsmandat konzipiert, da der Makler nach §3 MaklerG die Interessen beider Parteien wahren muss.

Der Maklervertrag ist von der bloßen Beauftragung eines Immobilienberaters (Immobilien-Consultant) zu unterscheiden: Ein Berater erhält ein Pauschalhonorar für seine Beratungsleistung unabhängig vom Erfolg (Erfolgsneutralität); beim Makler ist das Honorar erfolgsabhängig und nur bei Zustandekommen des Hauptgeschäfts fällig. Für die Kaufberatung (Due Diligence, Bewertungsgutachten) werden häufig beide Varianten kombiniert: ein Beraterhonorar für die Vorbereitung plus eine erfolgsbezogene Provision bei Vertragsabschluss.

Seit der WEG-Novelle 2022 (BGBl I Nr. 222/2021) und dem ImmoBestellerprinzipG (BGBl I Nr. 199/2023) unterliegen Maklerverträge für Wohnimmobilienvermietungen besonderen Transparenzpflichten: Der Makler muss dem Mieter schriftlich mitteilen, ob und von wem er eine Provision erhält, bevor der Mieter eine Besichtigung vereinbart.

Ein Immobilienmaklervertrag in Österreich wird in folgenden Situationen abgeschlossen, in denen die professionelle Vermittlungsleistung eines lizenzierten Maklers in Anspruch genommen wird.

Bei Verkauf einer Liegenschaft: Verkäufer, die ihre Immobilie über einen Makler verkaufen wollen, schließen einen Maklervertrag ab, in dem die zu vermittelnde Liegenschaft, der Angebotspreis, die Laufzeit des Auftrags und die vereinbarte Provision (maximal 3 % + 20 % USt des Kaufpreises) festgelegt werden. Der Maklervertrag für Kaufvermittlungen kann als Alleinauftrag (der Verkäufer verpflichtet sich, den Makler für einen bestimmten Zeitraum nicht zu wechseln) oder als einfacher Auftrag (parallel mehrere Makler erlaubt) abgeschlossen werden.

Bei Vermietung von Wohn- oder Gewerberäumen: Vermieter beauftragen einen Makler mit der Mietersuche. Seit dem Bestellerprinzip (ImmoBestellerprinzipG, ab 1.1.2024) zahlt grundsätzlich derjenige die Provision, der den Makler beauftragt — bei vom Vermieter beauftragtem Makler also der Vermieter. Der Maklervertrag regelt die Vermittlungsprovision (maximal zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich USt bei unbefristeten Mietverträgen) und die Pflichten des Maklers bei der Mieterauswahl.

Bei Suche nach einer Immobilie durch den Käufer oder Mieter: Wenn ein Käufer oder Mieter einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt (Suchauftrag), wird ein gesonderter Maklervertrag abgeschlossen. Der Suchauftrag verpflichtet den Makler zur aktiven Suche nach passenden Objekten; die Provision zahlt in diesem Fall der Auftraggeber (Käufer oder Mieter), da er den Makler bestellt hat.

Bei gewerblichen Immobilientransaktionen: Für Vermittlung von Büroflächen, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen oder Betriebsliegenschaften (B2B-Maklervertrag) gelten die allgemeinen MaklerG-Vorschriften, jedoch nicht die KSchG-Sondervorschriften (kein 14-tägiges Rücktrittsrecht für Unternehmer). Gewerbliche Maklerverträge sind in der Regel individuell ausgehandelt und können Klauseln zur Exklusivität, Verkaufspreisobergrenzen und Erfolgsbonivereinbarungen enthalten.

Bei Verpachtung von Gewerbebetrieben: Wenn ein Unternehmenspachtvertrag über einen Makler abgewickelt wird (z.B. Suche nach einem Pächter für ein Restaurant oder eine Tankstelle), gelten die MaklerG-Bestimmungen, da auch die Vermittlung von Pachtverträgen unter §1 MaklerG fällt. Die Provision ist frei vereinbar (maximal drei Monatspachtzinse sind marktüblich) und wird nur bei Zustandekommen des Pachtvertrags fällig.

Ein rechtswirksamer Immobilienmaklervertrag in Österreich muss bestimmte Pflichtangaben enthalten und sollte zahlreiche praxisrelevante Klauseln umfassen. Der forms-legal.com Maklervertrag Immobilien Österreich deckt alle Anforderungen des MaklerG §§1–19 und des KSchG ab.

Parteien und Gewerbeberechtigung des Maklers: Der Makler ist mit vollständiger Firmenbeschreibung (Firmenbuchnummer, GewO-Berechtigung nach §117 GewO, UID-Nummer) anzuführen. Der Auftraggeber ist mit Name (natürliche Person) oder Firma und Firmenbuchnummer (juristische Person) zu bezeichnen. Die Gewerbeberechtigung ist dem Auftraggeber bei Vertragsabschluss vorzulegen.

Beschreibung des Vermittlungsgegenstands: Die zu vermittelnde Immobilie ist mit Adresse, Grundbuchsdaten (EZ, KG) und wesentlichen Eigenschaften (Wohnfläche, Nutzungsart, Baujahr, besondere Merkmale) zu beschreiben. Bei Kaufvermittlung: der Angebotspreis. Bei Mietvermittlung: der Richtwert- oder freie Mietzins.

Art des Maklerauftrags: Der Vertrag muss klarstellen, ob ein Alleinauftrag (exclusive mandate: der Auftraggeber verpflichtet sich für die Vertragslaufzeit zur Exklusivität) oder ein einfacher Auftrag (non-exclusive: mehrere Makler erlaubt) vorliegt. Bei Alleinauftrag gebührt dem Makler nach §14 MaklerG die volle Provision auch dann, wenn das Geschäft ohne seine Mitwirkung zustande kommt (ausgenommen: der Auftraggeber findet selbst einen Käufer oder Mieter ohne Maklermitwirkung — sog. Selbstverkäuferklausel).

Provision und Bestellerprinzip: Der Vertrag muss die Höhe der Provision klar angeben: Bei Kaufvermittlung maximal 3 % + 20 % USt für jede Seite; bei Mietvermittlung (Wohnung): seit 1.1.2024 zahlt der Auftraggeber (typischerweise der Vermieter) maximal zwei Brutto-Monatsmieten zuzüglich 20 % USt. Das Bestellerprinzip nach ImmoBestellerprinzipG muss im Vertrag berücksichtigt werden: Es ist klarzustellen, wer den Makler bestellt hat.

Doppelmakler-Offenlegung (§5 MaklerG): Wenn der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig ist (Doppelmakler), muss er beide Parteien darüber schriftlich informieren. Die Offenlegung ist im Maklervertrag zu dokumentieren. Ein nicht offengelegtes Doppelmandat berechtigt den benachteiligten Auftraggeber zur Rückforderung der Provision nach §6 Abs. 4 MaklerG.

Vertragsdauer und Kündigung: Der Maklervertrag wird üblicherweise für eine bestimmte Laufzeit (3–6 Monate bei Kaufvermittlung) abgeschlossen. Nach Ablauf der Laufzeit ohne Ergebnis kann der Auftraggeber kündigen oder verlängern. Der Makler kann keinen Anspruch auf Verlängerung erzwingen. Der Auftraggeber kann den Maklervertrag aus wichtigem Grund (z.B. grobe Pflichtverletzung des Maklers) vorzeitig kündigen; die ordentliche Kündigung vor Ablauf der Vertragslaufzeit löst nach §4 MaklerG grundsätzlich keinen Provisionsanspruch aus, wenn das Hauptgeschäft noch nicht abgeschlossen ist.

Rücktrittsrecht des Verbrauchers (§30b KSchG): Wenn ein Verbraucher (natürliche Person außerhalb ihrer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit) den Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (z.B. bei einer Besichtigung, telefonisch oder online) abschließt, hat er nach §30b Abs. 2 KSchG ein vierzehntägiges Rücktrittsrecht, ohne Angabe von Gründen. Der Makler muss den Verbraucher schriftlich über dieses Recht belehren (§30b Abs. 4 KSchG); bei unterlassener Belehrung verlängert sich die Rücktrittsfrist auf zwölf Monate.

Informationspflichten und Exposé: Der Makler ist nach §30b Abs. 1 KSchG und §3 MaklerG verpflichtet, dem Auftraggeber vor Vertragsabschluss alle ihm bekannten wesentlichen Eigenschaften und Mängel der Immobilie mitzuteilen. Er haftet nach §1297 ABGB für unrichtige oder unvollständige Informationen. Das Exposé (Immobilienangebot) ist kein verbindliches Angebot, sondern eine invitatio ad offerendum.

Den Immobilienmaklervertrag in Österreich befüllen Sie in sieben Schritten. Nach Unterzeichnung ist der Vertrag für beide Parteien bindend; der Auftraggeber-Verbraucher hat ein 14-tägiges Rücktrittsrecht nach §30b KSchG.

Schritt 1: Makler und Auftraggeber eintragen. Tragen Sie die vollständigen Daten des Immobilienmaklers ein: Firmenname, Firmenbuchnummer (firmenbuch.at), Sitz, Gewerbeberechtigung-Nr. (GewO §117), UID-Nummer (FinanzOnline), Steuernummer. Für den Auftraggeber: bei natürlicher Person Vor- und Familienname, Geburtsdatum, Wohnsitz; bei juristischer Person Firma, Firmenbuchnummer, Sitz, Vertretungsorgan.

Schritt 2: Zu vermittelnde Immobilie beschreiben. Geben Sie die vollständige Adresse, die Grundbuchsdaten (EZ, KG), die wesentlichen Eigenschaften (Nutzfläche/Wohnfläche in m², Baujahr, Lage, Anzahl Zimmer, Stockwerk, Lift vorhanden) und den Angebotspreis (bei Kauf) oder den Richtwertmietzins/freien Mietzins (bei Miete) an.

Schritt 3: Art des Auftrags festlegen. Entscheiden Sie sich für: Alleinvermittlungsauftrag (exklusiv für den Makler für eine bestimmte Laufzeit) oder einfachen Vermittlungsauftrag (nicht exklusiv). Bei Alleinauftrag: legen Sie die Vertragslaufzeit (z.B. 3 Monate) und die Bedingungen für die Provision bei Selbstverkauf ohne Maklermitwirkung fest.

Schritt 4: Provision vereinbaren. Tragen Sie die Provision in Prozent des Kaufpreises oder in Monatsmieten ein. Für Kaufvermittlung: maximal 3 % + 20 % USt pro Seite. Für Mietvermittlung: bei Bestellung durch Vermieter maximal 2 Brutto-Monatsmieten + 20 % USt; bei Bestellung durch Mieter maximal 2 Netto-Monatsmieten + 20 % USt. Halten Sie fest, wer den Makler bestellt (Bestellerprinzip nach ImmoBestellerprinzipG ab 1.1.2024).

Schritt 5: Doppelmakler-Hinweis eintragen. Wenn der Makler für beide Parteien tätig ist: Fügen Sie die Doppelmakler-Offenlegungsklausel nach §5 MaklerG ein. Beide Parteien müssen über das Doppelmandat informiert sein und zustimmen.

Schritt 6: Rücktrittsrecht des Verbrauchers. Wenn der Auftraggeber eine Privatperson (Verbraucher nach KSchG) ist: Fügen Sie die Rücktrittsbelehrung nach §30b Abs. 4 KSchG ein. Der Verbraucher hat 14 Tage Rücktrittsrecht ab Vertragsabschluss. Belehren Sie schriftlich und in hervorgehobener Form.

Schritt 7: Datenschutz, Unterschrift, Ausfertigung. Fügen Sie eine DSGVO-Klausel bei (Art. 13 DSGVO — Informationspflicht des Maklers über die Verarbeitung personenbezogener Daten). Beide Parteien unterzeichnen den Maklervertrag handschriftlich; der Auftraggeber erhält eine Vertragskopie (§30b Abs. 4 KSchG — Pflicht zur Aushändigung einer Vertragskopie).

Der Immobilienmaklervertrag in Österreich unterliegt den Vorschriften des MaklerG, des KSchG, der GewO und seit 2024 dem ImmoBestellerprinzipG.

Gewerbeberechtigung und WKO-Pflichtmitgliedschaft: Immobilienmakler benötigen nach §117 Abs. 1 Z 3 GewO 1994 eine Gewerbeberechtigung für das reglementierte Gewerbe 'Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger'. Diese setzt einen Befähigungsnachweis voraus (Abschlussprüfung der WKO oder anerkannte Ausbildung). Die Gewerbeberechtigung ist im GISA (Gewerbeinformationssystem Austria) öffentlich zugänglich. Makler ohne Berechtigung machen sich nach §366 GewO strafbar; ihre Provisionsansprüche bleiben zwar bestehen (BGH-Analogie nach OGH 6 Ob 2/20i), können jedoch sittenwidrig sein.

Maklerverordnung und Provisionshöchstgrenzen: Die Maklerverordnung (MaklerVO, BGBl Nr. 262/1996, Anlage 2) legt Höchstprovisionen fest: Bei Kauf/Verkauf: maximal 3 % des Kaufpreises + 20 % USt für jede Seite. Bei Pacht/Miete von Wohnräumen: maximal 2 Bruttomonatsmieten (ab 1.1.2024 gilt das Bestellerprinzip nach ImmoBestellerprinzipG, BGBl I Nr. 199/2023: Provision zahlt der Auftraggeber, nicht mehr der Mieter, wenn dieser den Makler nicht bestellt hat). Bei Geschäftsräumlichkeiten: 3 Bruttomonatsmieten maximal. Höhere Provisionen als die Höchstgrenzen sind nichtig (§30a KSchG).

Bestellerprinzip (ImmoBestellerprinzipG ab 1.1.2024): Seit 1. Jänner 2024 gilt bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen das strenge Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, zahlt die Provision. Bestellt der Vermieter den Makler, trägt er die Provision; der Mieter zahlt nichts. Bestellt der Mieter den Makler, zahlt er die Provision. Dieses Gesetz hat die bisherige Praxis (Provision hälftig geteilt oder vom Mieter getragen) grundlegend verändert.

Rücktrittsrecht des Verbrauchers (§30b KSchG): Verbraucher (natürliche Personen außerhalb ihrer gewerblichen Tätigkeit) haben ein vierzehntägiges Rücktrittsrecht nach §30b Abs. 2 KSchG, wenn der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen wurde. Bei Online-Abschluss oder Abschluss bei einer Besichtigung ist das Rücktrittsrecht immer zu beachten. Der Makler muss über das Rücktrittsrecht belehren; fehlt die Belehrung, verlängert sich die Frist auf 12 Monate.

DSGVO-Pflichten: Makler verarbeiten personenbezogene Daten von Verkäufern, Käufern, Vermietern und Mietern und müssen nach Art. 13/14 DSGVO über die Datenverarbeitung informieren. Eine Datenschutzerklärung ist zwingend; bei Verletzung drohen Bußgelder der Datenschutzbehörde (DSB).

Bei Immobilienmaklerverträgen in Österreich werden häufig Fehler gemacht, die zum Verlust des Provisionsanspruchs oder zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen.

Versäumtes Bestellerprinzip seit 1.1.2024: Seit dem ImmoBestellerprinzipG (BGBl I Nr. 199/2023) zahlt grundsätzlich derjenige, der den Makler beauftragt hat, die Provision. Makler, die weiterhin die Provision auf den Mieter überwälzen (Mietvertragsbedingung 'Mieter trägt Provision'), handeln rechtswidrig und können die Provision nicht durchsetzen. Der OGH wird diese Fälle ab 2025 zu entscheiden haben.

Fehlende Doppelmakler-Offenlegung: Wenn ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig ist, ohne beide Parteien schriftlich darüber zu informieren (§5 MaklerG), verliert er nach §6 Abs. 4 MaklerG den Provisionsanspruch gegenüber der benachteiligten Seite. In der Praxis ist dies häufig, weil Makler dem Käufer 'kostenlose Beratung' anbieten, ohne offenzulegen, dass sie vom Verkäufer beauftragt sind.

Kein Rücktrittsrecht belehrt: Wenn der Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen wird (bei einer Besichtigung, telefonisch oder via Online-Plattform), ist die schriftliche Rücktrittsbelehrung nach §30b Abs. 4 KSchG Pflicht. Fehlt sie, verlängert sich das Rücktrittsrecht auf zwölf Monate — der Verbraucher kann nach erfolgreichem Vertragsabschluss die Provision zurückfordern.

Nicht kausale Provisionsansprüche geltend machen: Viele Makler stellen Provisionsrechnungen, auch wenn das Hauptgeschäft ohne ihren kausalen Beitrag zustande gekommen ist (z.B. weil der Käufer die Wohnung bereits ohne Maklernachweis kannte). Nach §6 MaklerG setzt der Provisionsanspruch Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss voraus; der Auftraggeber kann die Provision verweigern und notfalls das Bezirksgericht anrufen.

Provision über Höchstgrenzen vereinbart: Provisionen über 3 % des Kaufpreises (bei Kauf/Verkauf) oder über zwei Bruttomonatsmieten (bei Wohnraumvermietung) sind nach §30a KSchG und MaklerVO nichtig — der darüber hinausgehende Teil ist zurückzufordern. Verbraucher haben nach §30a KSchG das Recht, überhöhte Provisionen vollständig zurückzufordern, wenn die Klausel als Gesamtheit nichtig ist.