Construction Company Liability Agreement Colombia

El Acuerdo de Responsabilidad Civil de Constructora Colombia es un acuerdo de voluntades regido por Código Civil colombiano Art. 2060 y NSR-10 Decreto 926 de 2010 Título J mediante el cual las partes regulan derechos y obligaciones exigibles ante la jurisdicción colombiana.

En Colombia, la responsabilidad civil del constructor está regulada principalmente por el Artículo 2060 del Código Civil, que establece la responsabilidad decenal del constructor: si el edificio perece o amenaza ruina dentro de los diez años siguientes a la entrega por causa de vicios del suelo o de la construcción, el constructor es responsable de todos los perjuicios que de ello se originen. Esta responsabilidad es de orden público y no puede ser excluida ni reducida por acuerdo contractual en perjuicio del propietario, aunque las partes sí pueden ampliarla o establecer mecanismos procedimentales para su ejercicio. La Corte Suprema de Justicia — Sala de Casación Civil — ha reiterado que la responsabilidad decenal del Artículo 2060 del Código Civil opera como responsabilidad objetiva: el propietario solo debe acreditar el vicio constructivo y el daño, sin necesidad de probar culpa del constructor.

La Norma Sismo Resistente NSR-10 (Decreto 926 de 2010 actualizado por el Decreto 340 de 2012), en su Título J sobre Supervisión Técnica, establece los roles del constructor, el diseñador y el supervisor técnico independiente en los proyectos de construcción de edificaciones en Colombia y sus responsabilidades durante la ejecución y después de la entrega. La NSR-10 es el estándar técnico obligatorio para toda construcción de edificaciones en Colombia y define los criterios de resistencia sísmica. El incumplimiento de la NSR-10 por parte del constructor es considerado vicio constructivo grave que agrava la responsabilidad civil y puede constituir infracción urbanística ante las curadoras urbanas municipales bajo la Ley 400 de 1997.

La Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) en sus Artículos 7 a 12 establece la garantía legal obligatoria para bienes inmuebles vendidos al público: el vendedor está obligado a responder por la idoneidad y calidad del bien durante el término de la garantía, que para vivienda nueva no puede ser inferior a un año para acabados y sistemas, y de diez años para la estructura. La Superintendencia de Industria y Comercio — SIC — supervisa el cumplimiento de estas garantías en proyectos de vivienda nueva bajo la Ley 1480 de 2011 y puede imponer sanciones administrativas a constructoras que incumplan sus obligaciones de garantía.

El sistema de pólizas de garantía en la construcción colombiana incluye: póliza de cumplimiento del contrato, póliza de calidad y correcto funcionamiento de la obra, póliza de estabilidad de la obra (equivalente a la responsabilidad decenal del Artículo 2060 CC), póliza de pago de salarios y prestaciones sociales, y póliza de responsabilidad civil extracontractual por daños a terceros durante la construcción. Las entidades públicas que contratan obras bajo la Ley 80 de 1993 exigen todas estas pólizas de manera obligatoria. El Consejo Profesional Nacional de Ingeniería — COPNIA — y el Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares — CPNAA — certifican la idoneidad técnica de los profesionales responsables del diseño y construcción.

forms-legal.com pone a disposición este modelo de Acuerdo de Responsabilidad Civil de Constructora Colombia, elaborado conforme al Artículo 2060 del Código Civil, la NSR-10, la Ley 1480 de 2011 y la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia sobre responsabilidad decenal del constructor vigente a 2025.

El Director Técnico de Obra debe estar inscrito ante el Consejo Profesional Nacional de Ingeniería — COPNIA — y su firma en los planos y memorias de cálculo es requisito para la licencia de construcción ante las curadoras urbanas municipales conforme al Decreto 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda). La responsabilidad profesional del Director Técnico es solidaria con la de la empresa constructora ante el propietario y los terceros afectados por defectos constructivos, conforme a los Artículos 2341 y 2344 del Código Civil sobre responsabilidad extracontractual y solidaridad entre coautores del daño. La Lonja de Propiedad Raíz y CAMACOL (Cámara Colombiana de la Construcción) publican modelos de acuerdos de responsabilidad que sirven como referencia sectorial para la industria de la construcción en Colombia.

El sistema de licencias de construcción en Colombia, regulado por el Decreto 1077 de 2015 y administrado por las curadoras urbanas de cada municipio, establece las condiciones técnicas y urbanísticas que debe cumplir todo proyecto de construcción. El incumplimiento de las condiciones de la licencia de construcción puede generar la orden de demolición por parte de las autoridades municipales y agrava la responsabilidad civil y administrativa de la constructora. Las pólizas de responsabilidad civil contractual y extracontractual que debe constituir todo constructor registrado ante la curaduría urbana son el mecanismo de garantía más importante del sistema colombiano de protección de los adquirentes de vivienda nueva frente a los vicios constructivos.

El Acuerdo de Responsabilidad Civil de Constructora en Colombia resulta especialmente necesario en los siguientes contextos de la industria de la construcción:

Entrega de proyectos de vivienda nueva a compradores individuales: Cuando una constructora entrega unidades de vivienda, el acuerdo de responsabilidad civil complementa el contrato de promesa de compraventa y la escritura pública, documentando formalmente los períodos de garantía ofrecidos por la constructora para cada componente de la vivienda — estructura, cubierta, fachada, acabados, redes hidrosanitarias, sistemas eléctricos — más allá de los mínimos legales del Estatuto del Consumidor. La Superintendencia de Industria y Comercio puede investigar a constructoras que no cumplan las garantías pactadas y sancionar con multas conforme al Artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.

Contratos de obra a precio alzado con entrega llave en mano: En los contratos de obra civil donde el constructor entrega la obra totalmente terminada a precio global fijo, el acuerdo de responsabilidad civil regula el período post-entrega: quién tiene la carga de la prueba en reclamaciones por defectos, qué procedimiento debe seguir el propietario para reclamar, en qué plazo debe el constructor atender la reclamación y cuándo aplica la indemnización sustitutiva. El peritaje técnico ante el Tribunal de Arbitraje o ante el Juzgado Civil del Circuito es el mecanismo habitual para determinar la existencia y gravedad de los vicios constructivos.

Proyectos de obra pública con período de estabilidad bajo la Ley 80 de 1993: Los contratos estatales de obra incluyen un período de estabilidad — típicamente cinco años — durante el cual el contratista responde por defectos de la obra ante la entidad contratante. La Colombia Compra Eficiente y las entidades del Sistema General de Participaciones exigen pólizas de estabilidad de obra como requisito de perfeccionamiento del contrato estatal. El acuerdo establece los procedimientos de reclamación, los criterios técnicos de evaluación y los plazos de respuesta del constructor ante la interventoría designada por la entidad pública.

Consorcios y uniones temporales de constructoras en grandes proyectos: Cuando varios constructores participan mediante consorcio o unión temporal, el acuerdo de responsabilidad civil entre los consorciados regula cómo se distribuye la responsabilidad frente al propietario: solidaria en el consorcio (todos responden por el total) o individual en la unión temporal (cada miembro responde solo por su parte de la obra). Esta distribución interna no afecta la responsabilidad solidaria frente al propietario o la entidad contratante pública.

Proyectos de renovación y rehabilitación urbana: En obras de renovación de edificios existentes donde el estado previo de la estructura puede ser un factor de riesgo, el acuerdo de responsabilidad civil delimita claramente qué problemas preexistentes identificados en el diagnóstico técnico previo son responsabilidad del constructor y cuáles corresponden al propietario por el estado anterior del edificio. El diagnóstico técnico previo — elaborado por ingeniero estructural inscrito ante el COPNIA — es la prueba documental que determina el estado preexistente y sirve de línea base para las reclamaciones post-obra.

Proyectos con múltiples contratistas y subcontratistas especializados: El contratista principal responde solidariamente con sus subcontratistas ante el propietario por defectos constructivos conforme al Artículo 2060 del Código Civil. El acuerdo debe distribuir claramente las responsabilidades entre el contratista general y cada subcontratista especializado — cimentación, estructura, mampostería, instalaciones hidrosanitarias, instalaciones eléctricas, cubiertas — para facilitar la identificación del origen del defecto y la cadena de responsabilidad en caso de reclamación posterior.

El Acuerdo de Responsabilidad Civil de Constructora en Colombia debe incluir los siguientes elementos para ser jurídicamente eficaz y técnicamente completo:

**Identificación de las partes y el proyecto:** Nombre o razón social de la constructora, NIT, matrícula de la Cámara de Comercio, representante legal y su cédula. Nombre o razón social del propietario o contratante, NIT o cédula. Descripción del proyecto: nombre, dirección, área construida, número de unidades, número de pisos, fecha de inicio y fecha de terminación prevista o efectiva.

**Definición del acto de entrega:** Fecha, condiciones y protocolos de la entrega material de la obra o unidades: acta de recibo final de obra, lista de chequeo técnico, inventario de llaves y manuales de usuario, acta de entrega de garantías de equipos y sistemas, registro fotográfico del estado de la obra al momento de la entrega. Esta documentación es fundamental para establecer el punto de inicio de los períodos de garantía.

**Períodos de responsabilidad y garantía por componente:** Estructura: diez años conforme al Artículo 2060 del Código Civil para vicios que amenacen ruina; conforme a la NSR-10 para resistencia sísmica. Cubierta e impermeabilizaciones: mínimo cinco años. Redes hidrosanitarias (tuberías, llaves, sanitarios, aparatos): mínimo tres años. Instalaciones eléctricas, de gas y de comunicaciones: mínimo dos años. Acabados (pintura, pisos, enchapes, carpintería): mínimo un año conforme al Estatuto del Consumidor. Equipos (ascensores, plantas eléctricas, bombas de agua): conforme a la garantía del fabricante, mínimo un año. Cada período debe indicar la fecha de inicio (generalmente la fecha del acta de entrega) y la fecha de vencimiento.

**Procedimiento de reclamación por defectos:** Obligación del propietario de notificar el defecto por escrito dentro de un plazo razonable desde que lo detectó (recomendado: máximo treinta días hábiles desde la detección). Plazo del constructor para responder y aceptar o rechazar la reclamación (recomendado: quince días hábiles desde la notificación). Procedimiento de inspección técnica conjunta: visita del perito o ingeniero designado por el constructor y, si hay discrepancia, designación de perito dirimente de la Sociedad Colombiana de Ingenieros (SCI) o el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio. Plazo para ejecutar la reparación una vez aceptada la reclamación (conforme a la gravedad: inmediato para fallas estructurales, máximo sesenta días para vicios menores).

**Mecanismo de resolución de controversias:** Designación del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de la ciudad del proyecto como mecanismo preferente para resolver controversias técnicas sobre la existencia o causa de los defectos constructivos. Reglas del tribunal arbitral: número de árbitros, perfil técnico requerido (ingenieros civiles con experiencia en patología estructural), idioma, sede y plazo máximo del arbitramento.

**Relación con pólizas de seguro:** Identificación de las pólizas de seguro que respaldan las responsabilidades del constructor: póliza TRC durante la construcción, póliza de estabilidad o garantía de calidad de obra durante el período posconstructivo. El propietario debe ser designado como asegurado o beneficiario oneroso en estas pólizas. forms-legal.com incluye en este modelo todas las cláusulas técnicas y jurídicas necesarias para documentar adecuadamente la responsabilidad civil de la constructora conforme al Artículo 2060 del Código Civil, la NSR-10 y el Estatuto del Consumidor colombiano.

Alcance de la responsabilidad y exclusiones. El acuerdo debe delimitar con precision los tipos de danos cubiertos: defectos estructurales (fisuras, asentamientos, colapsos), defectos en instalaciones (filtraciones, fallas electricas, fugas de gas), defectos de acabados (pintura, pisos, carpinteria), y danos a terceros durante la construccion. Las exclusiones comunes incluyen: danos causados por fuerza mayor (sismos superiores al nivel de diseno NSR-10, inundaciones excepcionales), modificaciones realizadas por el propietario sin aprobacion de la constructora, y falta de mantenimiento adecuado.

Polizas de garantia requeridas. El acuerdo debe listar las polizas que la constructora debe mantener vigentes durante y despues de la construccion: poliza de responsabilidad civil extracontractual con cobertura minima equivalente al valor de la obra, poliza de estabilidad de la obra por diez anos conforme al Articulo 2060 del Codigo Civil, y poliza de calidad y correcto funcionamiento de instalaciones especializadas. La Fasecolda (Federacion de Aseguradoras Colombianas) publica tarifas de referencia para estas polizas.

Procedimiento de reclamacion de defectos. El acuerdo debe establecer el protocolo de reporte de defectos: notificacion escrita del propietario a la constructora, plazo de respuesta de la constructora (tipicamente 5-15 dias habiles), inspeccion tecnica conjunta, elaboracion del dictamen de responsabilidad, y plazo de reparacion. Si la constructora rechaza la reclamacion, el propietario puede acudir a peritos tecnicos del Consejo Profesional Nacional de Ingenieria (COPNIA) o a la Lonja de Propiedad Raiz, o iniciar proceso ante el Centro de Arbitraje y Conciliacion de la Camara de Comercio de Bogota.

Supervisor tecnico independiente. Para proyectos de mayor envergadura, el propietario puede contratar un supervisor tecnico independiente que verifique el cumplimiento de las especificaciones tecnicas y el NSR-10 durante la construccion. El acuerdo de responsabilidad debe reconocer el rol del supervisor y establecer el protocolo de comunicacion entre la constructora, el supervisor y el propietario para la resolucion de observaciones tecnicas.