Surface Rights Agreement Brazil

O Contrato de Direito de Superfície é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Código Civil Arts. 1.369–1.377 e Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade).

A introdução do direito de superfície no ordenamento jurídico brasileiro ocorreu em dois momentos distintos: primeiro pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001, Arts. 21 a 24), que o regulamentou para imóveis urbanos no contexto da política urbana municipal e do plano diretor; e posteriormente pelo Código Civil de 2002 (Arts. 1.369 a 1.377), que estendeu o instituto a imóveis rurais e consolidou sua disciplina de forma abrangente. Há controvérsia doutrinária sobre qual diploma prevalece para imóveis urbanos — o Estatuto da Cidade (lei especial) ou o Código Civil (lei posterior geral) —, sendo majoritária a posição de que o Estatuto da Cidade continua regendo os direitos de superfície sobre imóveis urbanos como lei especial, aplicando-se o Código Civil subsidiariamente.

O direito de superfície distingue-se de outros direitos reais sobre coisa alheia: difere do usufruto (Art. 1.390 do CC) porque o superficiário pode construir e plantar, criando coisa nova que lhe pertence durante o prazo da superfície, enquanto o usufrutuário apenas usa e goza dos frutos da coisa existente; difere da enfiteuse (instituto extinto pelo CC de 2002 — Art. 2.038) porque a superfície é por prazo determinado e sem direito de alienação do domínio útil; difere do direito de uso (Art. 1.412 do CC) porque o superficiário tem direito mais amplo, podendo construir estruturas que não existiam no imóvel do concedente. O direito de superfície pode ser concedido gratuitamente ou de forma onerosa (com pagamento de canon superficiário — espécie de royalty pelo uso do solo), podendo o pagamento ser parcelado, mensal (semelhante a um aluguel) ou pago de uma só vez no início do prazo.

No mercado imobiliário e do agronegócio brasileiro, o direito de superfície tem sido amplamente utilizado em três grandes segmentos: no setor de energia renovável, proprietários rurais concedem direito de superfície a empresas do setor elétrico — como Engie Brasil, AES Brasil, Casa dos Ventos e Voltalia — para instalação de parques eólicos e usinas solares fotovoltaicas reguladas pela ANEEL (Agência Nacional de Energia Elétrica), com prazos de 20 a 35 anos e canon superficiário mensal por turbina eólica ou por MW instalado; no setor de telecomunicações, proprietários de imóveis urbanos concedem superfície a operadoras como Claro, TIM, Vivo e Oi para instalação de torres de telefonia celular e estações de pequeno porte (small cells), reguladas pela ANATEL (Agência Nacional de Telecomunicações — Lei 9.472/1997); e no setor de mineração, proprietários de imóveis rurais concedem superfície a empresas mineradoras para exploração de recursos minerais do subsolo, combinando o contrato de superfície com a outorga da concessão de lavra pelo DNPM (Departamento Nacional de Produção Mineral — Lei 7.805/1989 e Decreto-Lei 227/1967 — Código de Mineração). A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Direito de Superfície como instrumento base para essas negociações no Brasil, recomendando revisão por advogado imobiliário inscrito na OAB e por engenheiro especializado para adequação às especificidades de cada projeto.

Contrato de Direito de Superfície no Brasil é necessário sempre que uma parte deseja construir ou plantar em terreno de outra, por prazo determinado, sem adquirir a propriedade do solo — obtendo um direito real oponível a terceiros, inclusive a futuros adquirentes do imóvel, o que diferencia o direito de superfície da simples locação ou comodato.

No setor de energia eólica, o direito de superfície é o instrumento padrão utilizado por empresas como Engie Brasil Energia, EDP Renováveis Brasil, Neoenergia Renováveis e Casa dos Ventos para obter o direito de ocupar e instalar turbinas eólicas em propriedades rurais do Nordeste (Rio Grande do Norte, Ceará, Piauí, Bahia) e do Sul do Brasil (Rio Grande do Sul, Santa Catarina). A ANEEL (Agência Nacional de Energia Elétrica) e o MME (Ministério de Minas e Energia) exigem que os projetos de geração distribuída e de leilões de energia nova tenham contratos de superfície ou arrendamento formalizados para participar dos processos licitatórios de concessão de outorga de geração elétrica. Os prazos são longos — de 20 a 35 anos — correspondendo ao período de concessão da geração pela ANEEL, e os canon superficiários variam de R$ 10.000 a R$ 50.000 por turbina eólica instalada ao ano, dependendo da região e da capacidade instalada.

No setor solar fotovoltaico, a expansão das usinas solares de grande escala (utility scale) no Brasil — que superou 26 GW de capacidade instalada em 2024 segundo dados da ABSOLAR (Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica) — é viabilizada por contratos de direito de superfície de propriedades rurais no Nordeste, especialmente nos estados do Piauí, Bahia, Ceará e Rio Grande do Norte, onde a irradiação solar horizontal global média é superior a 5,5 kWh/m²/dia. O contrato de superfície para usina solar define a área total a ser ocupada (tipicamente 2 a 4 hectares por MW instalado), o canon por hectare ou por MW instalado, e as obrigações de restauração da área ao final do contrato.

Nas cidades brasileiras, o direito de superfície é necessário quando o município concede a empresa privada o direito de construir e explorar equipamento público (estacionamento, terminal de ônibus, centro comercial) em imóvel público municipal, sem alienar o domínio do imóvel — instrumento utilizado nas concessões de uso especial para fins de moradia (CUEM — Art. 22-A do Estatuto da Cidade) e nas concessões de direito real de uso (CDRU — Art. 7º do Decreto-Lei 271/1967). O direito de superfície também é usado em projetos de parceria público-privada (PPP — Lei 11.079/2004) para viabilizar a construção de equipamentos de infraestrutura em terreno público com financiamento privado, sem necessidade de alienação do imóvel público ou licitação de concessão de serviço público.

O direito de superfície é necessário para projetos de reflorestamento e compensação ambiental — proprietários rurais que querem monetizar áreas degradadas ou de preservação ambiental podem conceder o direito de superfície a empresas de carbono, certificadoras ambientais e projetos REDD+ (Redução de Emissões por Desmatamento e Degradação — regulados pelo Art. 50 da Lei 12.651/2012 — Código Florestal Brasileiro) para plantio de florestas de espécies nativas e exploração dos créditos de carbono gerados, com pagamento de canon superficiário ou participação no valor dos créditos de carbono emitidos. O mercado voluntário de carbono no Brasil está em expansão acelerada, e o direito de superfície é o instrumento jurídico mais adequado para formalizar essas concessões de uso de longo prazo.

Contrato de Direito de Superfície válido e eficaz no Brasil deve conter os elementos exigidos pelos Arts. 1.369 a 1.377 do Código Civil e pelos Arts. 21 a 24 do Estatuto da Cidade, além de cláusulas específicas que protejam o fundieiro e o superficiário durante o longo prazo típico desses contratos.

Obrigatoriedade de Escritura Pública e Registro: O Art. 1.369 do Código Civil é categórico — o direito de superfície deve ser constituído por escritura pública, lavrada por tabelião de notas inscrito no CNJ (Conselho Nacional de Justiça), e registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) da circunscrição imobiliária do imóvel, na matrícula do imóvel fundieiro. Sem escritura pública e sem registro no CRI, o direito de superfície não existe como direito real — existe apenas como obrigação contratual pessoal entre as partes. A exigência de escritura pública diferencia o direito de superfície da locação comercial (que pode ser feita por instrumento particular) e é indispensável para que o superficiário possa alienar ou gravar de ônus o seu direito de superfície com efeitos oponíveis a terceiros.

Identificação do Imóvel Fundieiro: Qualificação completa do imóvel — número de matrícula no CRI competente, endereço completo (logradouro, número, complemento, CEP, município, estado), área total em m² ou hectares, confrontações (divisas com os imóveis vizinhos — Norte, Sul, Leste e Oeste), e identificação específica da área do imóvel objeto da concessão de superfície quando inferior à área total (com mapa de localização elaborado por engenheiro ou arquiteto). Para imóveis urbanos em condomínio edilício (Art. 1.331 do CC), indicar a unidade autônoma e a fração ideal do terreno que é objeto do direito de superfície.

Identificação das Partes — Fundieiro e Superficiário: Qualificação completa do fundieiro (proprietário do solo) — nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, estado civil e regime de bens (para o casado, a outorga uxória ou marital é obrigatória para constituição de direito real sobre imóvel — Art. 1.647, I, do CC), endereço e qualificação do representante legal se pessoa jurídica. Qualificação do superficiário (beneficiário do direito de superfície) — nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço, capacidade civil. Se o superficiário for empresa do setor de energia, telecomunicações ou mineração, verificar as licenças regulatórias necessárias (outorga ANEEL, autorização ANATEL, concessão DNPM) que condicionam a efetividade do direito de superfície.

Finalidade da Superfície — Construir ou Plantar: Definição expressa e específica da finalidade do direito de superfície — o Art. 1.369 do CC admite duas finalidades: o direito de construir (edificar — construção de edifícios, torres, instalações industriais, parques eólicos, usinas solares, torres de telecomunicação) ou o direito de plantar (plantar — lavouras, florestas, plantações de eucalipto, pinus, seringueira para fins produtivos ou de compensação ambiental). A finalidade deve ser descrita com precisão técnica — tipo de construção, planta de implantação ou projeto aprovado pelo órgão competente (Prefeitura Municipal, ANEEL, ANATEL), área construída, sistema construtivo, especificações técnicas relevantes (para usinas eólicas: número, modelo e potência das turbinas; para torres de telecomunicação: altura, tipo de antenas, equipamentos embarcados).

Canon Superficiário — Oneroso ou Gratuito: O Art. 1.370 do CC permite que o direito de superfície seja constituído de forma onerosa (com pagamento de canon superficiário pelo superficiário ao fundieiro) ou gratuita (sem contraprestação). O canon superficiário é uma contraprestação pelo uso do solo do fundieiro — pode ser pago de uma só vez no ato da escritura (pagamento único — upfront), periodicamente (mensal, anual — com ou sem correção por índice de preços) ou como participação nos resultados do empreendimento desenvolvido na superfície (percentual do faturamento ou da geração de energia, por exemplo). Para fins fiscais, o canon superficiário recebido pelo fundieiro pessoa física é tributado pelo IRPF como rendimento de aluguel (tabela progressiva até 27,5%) e declarado no Carnê-Leão mensal; o fundieiro pessoa jurídica tributa o canon como receita operacional sujeita ao IRPJ, CSLL, PIS e COFINS conforme o regime tributário.

Prazo e Extinção — Arts. 1.369 e 1.375 do CC: O direito de superfície é constituído por prazo determinado — não existe superfície por prazo indeterminado no direito brasileiro. O prazo deve ser indicado com precisão (data inicial e data final) e corresponder ao período de utilidade econômica do empreendimento a ser desenvolvido (vida útil do parque eólico, prazo da concessão da ANEEL, ciclo da floresta plantada). Ao final do prazo, nos termos do Art. 1.375 do CC, as acessões e benfeitorias realizadas pelo superficiário — tudo que foi construído ou plantado no solo do fundieiro — passam a integrar o imóvel fundieiro sem que o fundieiro deva qualquer indenização ao superficiário, salvo disposição contratual expressa em contrário. Essa regra tem enorme relevância econômica em projetos de infraestrutura — se o contrato não prever expressamente a indenização ou a remoção das estruturas ao final da superfície, elas pertencem ao fundieiro sem ônus.

Alienação do Direito de Superfície e Direito de Preferência: O Art. 1.373 do CC garante ao fundieiro e ao superficiário direito de preferência recíproco em caso de alienação do solo ou da superfície, respectivamente — em condições iguais às oferecidas a terceiros, com prazo de 30 dias para exercício após a notificação por escrito. Inclua cláusula sobre as condições e limitações para alienação do direito de superfície pelo superficiário — especialmente relevante em projetos de energia e telecomunicações, nos quais o superficiário pode querer ceder ou alienar o direito de superfície a um investidor ou a um fundo de infraestrutura durante o prazo da superfície. A forms-legal.com recomenda a consulta a advogado especializado antes de qualquer alienação do direito de superfície, especialmente quando envolver projetos regulados pela ANEEL, ANATEL ou DNPM.

Para preencher corretamente o Contrato de Direito de Superfície no Brasil usando o formulário da forms-legal.com, siga as orientações para cada seção do documento.

Identificação do Imóvel: Informe o número da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) — obtenha uma certidão de matrícula atualizada (validade de 30 dias) do CRI competente para confirmar: a) se o imóvel está livre de ônus (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, penhora) que possam impedir ou subordinar a constituição do direito de superfície; b) se o outorgante é de fato o proprietário registrado; e c) as medidas e confrontações corretas do imóvel. Qualquer ônus existente sobre o imóvel que não conste da certidão de matrícula atual pode surpreender o superficiário e comprometer a validade do direito de superfície constituído. Para projetos de energia e telecomunicações, inclua as coordenadas UTM da área de implantação, obtidas por levantamento topográfico realizado por engenheiro ou agrimensor inscrito no CREA.

Qualificação das Partes: Para o fundieiro pessoa física casada, é obrigatória a outorga uxória ou marital (assinatura do cônjuge) na escritura pública de constituição do direito de superfície — Art. 1.647, I, do Código Civil — independentemente do regime de bens do casamento (exceto no regime de separação absoluta convencional). A ausência da outorga conjugal torna o ato anulável a requerimento do cônjuge que não assinou, no prazo de 2 anos a contar do término da sociedade conjugal (Art. 1.649 do CC). Para o superficiário pessoa jurídica — especialmente empresas do setor de energia, telecomunicações ou mineração —, verificar se o representante legal tem poderes para contrair obrigações de longo prazo (acima de 10 anos) sem deliberação de assembleia ou conselho de administração conforme o estatuto ou contrato social da empresa. Certos contratos de superfície com prazo superior a 10 anos podem exigir aprovação prévia do conselho de administração da empresa superficiária.

Finalidade e Projeto: Descreva a finalidade com precisão técnica — para projetos de energia eólica, informe o número de turbinas, a potência unitária em kW e a potência total do parque em MW, o fabricante e o modelo das turbinas (ex.: Vestas V150, Siemens Gamesa SG 5.0-145, WEG AGW-110/2.1), a área de implantação em hectares e a área de servidão de passagem para cabos e acessos. Para torres de telecomunicação, informe a altura em metros, o tipo de estrutura (torre treliçada, monopolo, mastro), as operadoras que utilizarão a torre (compartilhamento — regulado pela Resolução ANATEL 642/2014) e a área do terreno a ser cercada para a base da torre. Inclua o número do processo de licenciamento ambiental junto ao IBAMA ou ao órgão ambiental estadual competente (CETESB-SP, INEA-RJ, SEMAD-MG etc.) e o número da licença prévia ou licença de instalação já obtidas.

Canon Superficiário: Defina o valor do canon com precisão — em reais (R$), com indexador de correção anual (IPCA-IBGE é o índice mais recomendado para contratos de longo prazo por ser o índice oficial de inflação do Brasil) e a data de aniversário do reajuste. Para projetos de energia, o canon pode ser definido em R$ por kW instalado, por turbina ou por MWh gerado — com pagamento mensal ou trimestral após o início da geração comercial do projeto (data de operação comercial — COD — Data de Entrada em Operação Comercial conforme o contrato de compra e venda de energia firmado com o distribuidor ou o comercializador de energia). Inclua cláusula de reajuste automático e cláusula de revisão do canon a cada 5 anos por acordo das partes ou por avaliação de perito nomeado pelo CREA da região.

Prazo e Extinção: Defina o prazo com data de início (data do registro da escritura no CRI — recomendado) e data de término (ex.: 25 anos após o registro, ou término da concessão ANEEL do empreendimento). Inclua cláusula expressa sobre o destino das estruturas e benfeitorias ao final do prazo — se permanecem no imóvel (integram ao fundieiro sem indenização, pelo Art. 1.375 do CC), se devem ser removidas pelo superficiário às suas expensas (desmontagem do parque eólico, remoção das torres de telecomunicação), ou se o fundieiro pode exercer opção de compra das estruturas por valor avaliado na data do término. Para parques eólicos, a remoção das turbinas ao final da vida útil é uma obrigação ambiental regulada pelo IBAMA e pelas normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) — inclua cláusula de prestação de caução ou seguro ambiental pelo superficiário para garantir o cumprimento dessa obrigação ao final do prazo.

O direito de superfície no Brasil está sujeito a requisitos formais e substantivos estabelecidos pelo Código Civil e pelo Estatuto da Cidade, além de normas regulatórias setoriais para projetos de energia, telecomunicações e mineração.

Escrituração Pública Obrigatória — Art. 1.369 do CC: O Art. 1.369 do Código Civil exige expressamente que o direito de superfície seja constituído por escritura pública — instrumento público lavrado por tabelião de notas. O instrumento particular não é válido para constituição do direito de superfície, ao contrário da locação, que pode ser celebrada por instrumento particular. A escritura deve ser lavrada no Tabelionato de Notas da comarca do imóvel ou de qualquer outra comarca do Brasil (competência ampliada pelo Provimento CNJ 100/2020) e registrada no CRI da circunscrição do imóvel.

Registro no Cartório de Registro de Imóveis — Art. 1.369 do CC e Lei 6.015/1973: Após a lavratura da escritura pública, o direito de superfície deve ser registrado no CRI competente (CRI da circunscrição imobiliária do imóvel fundieiro) para produzir efeitos erga omnes como direito real. O registro é realizado mediante a apresentação da certidão da escritura pública ao CRI, pagamento das custas e emolumentos de registro (calculados por tabela estadual — TJSP, TJRJ, TJMG etc. — com base no valor declarado do contrato de superfície) e abertura de coluna na matrícula do imóvel para o direito de superfície. O registro cria matrícula filha ou anotação na matrícula do imóvel fundieiro identificando o superficiário, o prazo e as condições da superfície.

Outorga Uxória — Art. 1.647, I, do CC: Para fundieiros pessoas físicas casadas, a outorga do cônjuge é obrigatória na escritura pública de constituição do direito de superfície — independentemente do regime de bens adotado no casamento, exceto no regime de separação convencional absoluta (Art. 1.647, parágrafo único, do CC). Tabeliões de notas recusarão lavrar a escritura sem a presença ou procuração do cônjuge do fundieiro. A ausência da outorga conjugal torna o ato anulável, e o cônjuge não-outorgante tem prazo de 2 anos após o término da sociedade conjugal para propor a anulação judicial da superfície.

Licenciamento Ambiental — Lei 6.938/1981 e Resoluções CONAMA: Projetos de geração de energia eólica e solar, de instalação de torres de telecomunicação em áreas de preservação ambiental e de mineração estão sujeitos ao licenciamento ambiental pelo IBAMA (para projetos com significativo impacto ambiental nacional ou regional — Resolução CONAMA 237/1997) ou pelos órgãos ambientais estaduais (para projetos de impacto local). O contrato de superfície deve ser celebrado com a condição resolutiva do início das obras estar subordinada à obtenção da Licença de Instalação (LI) pelo superficiário junto ao órgão ambiental competente. A superfície sem o licenciamento ambiental necessário pode ser embargada pelo IBAMA ou pelo órgão ambiental estadual, com multas ao superficiário e responsabilidade solidária do fundieiro em caso de dano ambiental causado pelo empreendimento na área cedida.

ISBI e ITBI — Tributação da Constituição da Superfície: A constituição onerosa do direito de superfície é fato gerador do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — Art. 156, II, da CF/1988 — tributo municipal) ou do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — Art. 155, I, da CF — tributo estadual, se a superfície for constituída a título gratuito) conforme a interpretação do município e do estado. Vários municípios brasileiros cobram ITBI sobre a constituição do direito de superfície por entendê-la como transmissão de direito real imobiliário; outros isentam ou não tributam. Consulte a Secretaria Municipal de Fazenda do município do imóvel antes da lavratura da escritura para verificar a incidência e a alíquota do ITBI aplicável.

Na formalização de Contratos de Direito de Superfície no Brasil, erros frequentes comprometem a validade do direito real constituído ou geram disputas sobre o destino das benfeitorias ao final do prazo.

Não registrar no CRI — perda do caráter de direito real: O erro mais grave é celebrar o contrato de superfície por instrumento particular sem lavrar escritura pública e sem registrar no CRI. Sem registro, o que existe é apenas uma obrigação contratual pessoal — não um direito real oponível a terceiros. Se o fundieiro vender o imóvel, o novo proprietário não é obrigado a respeitar a superfície não registrada. Em projetos de energia com financiamento bancário (Banco do Brasil, BNDES, Banco do Nordeste), os financiadores exigem que o direito de superfície esteja registrado no CRI como condição para concessão do financiamento — sem o registro, o crédito não é liberado.

Não prever o destino das benfeitorias ao final — Art. 1.375 do CC: Silêncio contratual sobre o destino das estruturas e construções ao término do prazo é o segundo erro mais grave. Pelo Art. 1.375 do CC, ao final do prazo, as acessões pertencem ao fundieiro sem indenização. Em projetos de parques eólicos com turbinas de valor milionário (cada turbina custa de R$ 3 a R$ 10 milhões) e vida útil de 20 a 25 anos, é essencial definir expressamente no contrato: se o superficiário deve remover as turbinas às suas expensas ao final do prazo; se o fundieiro pode exercer opção de compra das turbinas por valor previamente acordado; ou se as turbinas permanecem no imóvel como benfeitoria pertencente ao fundieiro. A ausência de cláusula expressa gera litígio de alto valor ao final do contrato.

Omitir a outorga uxória do fundieiro casado: A não-assinatura do cônjuge do fundieiro na escritura pública torna o ato anulável — e o tabelião de notas não deveria lavrar a escritura sem a outorga conjugal. Se a escritura for lavrada com esse vício, o CRI pode recusar o registro ou, se registrar, o ato continua anulável pelo prazo de 2 anos após o fim do casamento. Em projetos de longo prazo (25 a 35 anos), a anulação tardia da superfície pode destruir o investimento do superficiário. Verifique sempre a situação civil atual do fundieiro — separação de fato posterior ao casamento não dispensa a outorga do cônjuge enquanto não houver divórcio ou separação judicial.

Definir prazo além do limite do Estatuto da Cidade: Para imóveis urbanos regidos pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001, Art. 21, §1º), o direito de superfície não pode ser constituído por prazo indeterminado — deve ser por prazo determinado. O Código Civil (Art. 1.369) também exige prazo determinado mas não fixa um máximo. Para imóveis urbanos, verifique se o plano diretor do município estabelece prazo máximo para o direito de superfície — alguns municípios limitam a superfície urbana a 30 ou 50 anos em seus planos diretores para evitar a apropriação de longo prazo de imóveis urbanos por particulares sem contrapartida adequada ao poder público.

Não incluir cláusula de preferência recíproca — Art. 1.373 do CC: Omitir a regulamentação detalhada do direito de preferência previsto no Art. 1.373 do CC gera insegurança jurídica sobre as condições de exercício desse direito — prazo de notificação, forma de avaliação do imóvel ou da superfície, prazo para exercício da preferência. Regulamente detalhadamente o direito de preferência do fundieiro em caso de alienação da superfície pelo superficiário, e vice-versa, incluindo: prazo de notificação prévia (mínimo de 30 dias), forma de comunicação (notificação extrajudicial por cartório), preço e condições de pagamento da preferência, e consequências do não-exercício.