Ata de Assembleia de Condomínio Brasil

Ata de Assembleia de Condomínio no Brasil é o instrumento jurídico que documenta formalmente as deliberações adotadas pela assembleia geral de condôminos, nos termos do Art. 1.350 do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002), do Art. 9º da Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomínio e das Incorporações Imobiliárias) e da Convenção de Condomínio aprovada pelos próprios condôminos.

O Art. 1.350 do Código Civil Brasileiro é o dispositivo central que rege as assembleias de condomínio edilício no Brasil: determina que o síndico deve convocar anualmente a assembleia dos condôminos para aprovação do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas, além de eleger o síndico quando for o caso. O Art. 1.341 do CCB regula a aprovação de obras no condomínio — obras voluptuárias exigem aprovação por dois terços dos condôminos; obras úteis exigem aprovação da maioria; obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico sem aprovação em assembleia, com comunicação posterior.

A ata de assembleia cumpre função jurídica de dupla importância. Em primeiro lugar, é o único documento que comprova a regularidade do processo deliberativo e a validade das decisões tomadas — identificando o quórum de convocação, o quórum de instalação, os presentes, os votos favoráveis e contrários e o texto exato das deliberações aprovadas. Em segundo lugar, é o título executivo extrajudicial que autoriza a cobrança de cotas condominiais extraordinárias aprovadas em assembleia, nos termos do Art. 784, X, do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015 — CPC/2015), que incluiu a ata de assembleia condominial no rol de títulos executivos extrajudiciais.

A ata deve ser lavrada pelo secretário da assembleia durante a própria reunião — ou imediatamente após —, lida e aprovada pelos presentes, e assinada pelo presidente da mesa, pelo secretário e pelos condôminos presentes que o desejarem. Para maior segurança jurídica, especialmente em condomínios de grande porte nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Porto Alegre, Fortaleza e Recife, a ata deve ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD), o que confere data certa e presunção de autenticidade às deliberações.

O SECOVI-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo) e o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) recomendam que administradoras de condomínio mantenham arquivo organizado de todas as atas de assembleia, com numeração sequencial, para facilitar a gestão condominial e o atendimento de requisições de condôminos, advogados e instituições financeiras em casos de compra e venda de unidades condominiais.

Sao Paulo concentra o maior numero de condominios edilicios do Brasil, com mais de 60.000 condominios cadastrados — entre residenciais, comerciais e mistos — administrados por sindicos profissionais e administradoras credenciadas pelo SECOVI-SP. O TJSP julga anualmente milhares de acoes de nulidade de assembleias, contestacao de deliberacoes condominiais e cobrancas de cotas em atraso, com base no Codigo Civil e na Lei 4.591/1964.

O Superior Tribunal de Justica (STJ) pacificou o entendimento de que deliberacoes assembleares condominiais com vicio de convocacao ou de quorum sao anulaveis (e nao nulas de pleno direito), sujeitas a prazo decadencial de 2 anos a partir da ciencia da deliberacao pelo condominios interessado.

Ata de Assembleia de Condomínio no Brasil é necessária em toda reunião deliberativa de condôminos — seja assembleia geral ordinária (AGO), assembleia geral extraordinária (AGE) ou qualquer reunião em que deliberações vinculantes sejam tomadas pelos condôminos.

A ata é obrigatória na assembleia geral ordinária anual. O Art. 1.350 do Código Civil Brasileiro determina que o síndico deve convocar anualmente a AGO para: (a) aprovação do orçamento das despesas condominiais para o exercício seguinte; (b) aprovação das contas do exercício anterior (demonstrativo de receitas e despesas); (c) fixação do valor da contribuição condominial mensal de cada unidade; (d) eleição do síndico, quando for o caso (o mandato máximo do síndico é de dois anos, renovável). Sem a ata da AGO aprovada pelos condôminos, as contribuições condominiais do novo exercício não têm respaldo formal, o que pode dificultar a cobrança de inadimplentes perante o Juizado Especial Cível ou a Vara Cível.

A ata é necessária para obras de grande vulto. O Art. 1.341 do Código Civil exige aprovação em assembleia para obras voluptuárias (dois terços dos condôminos) e úteis (maioria dos condôminos). Obras de reforma de fachada, instalação de câmeras de segurança, construção de academia ou salão de festas, impermeabilização de lajes, e retrofit de instalações elétricas de áreas comuns exigem ata que documente a aprovação com o quórum correto — sem essa documentação, a obra pode ser questionada juridicamente por condôminos dissidentes.

A ata é necessária para autorizar o síndico a representar o condomínio em contratos, processos judiciais e refinanciamentos. Administradoras de condomínio em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte reportam que instituições financeiras (Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, bancos privados) e advogados exigem a ata da última assembleia para comprovar os poderes de representação do síndico antes de assinar contratos em nome do condomínio.

A ata é necessária para mudanças no Regulamento Interno. Alterações nas regras de uso das áreas comuns, horário de silêncio, política de pets e demais regras do Regulamento Interno exigem deliberação em assembleia com quórum específico previsto na Convenção de Condomínio. A ata documenta a aprovação e serve como prova contra condôminos ou locatários que descumprem as novas regras.

Ata de Assembleia de Condomínio no Brasil, nos termos do Art. 1.350 do Código Civil Brasileiro e da Convenção de Condomínio, deve conter os seguintes elementos essenciais para ter validade jurídica e servir como título executivo extrajudicial.

Cabeçalho: Nome do condomínio (conforme registrado na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis), endereço completo, data, horário de início e local da assembleia (salão de festas, área comum, escritório da administradora).

Convocação: Referência ao edital de convocação — data de convocação, meio de convocação utilizado (correspondência física, e-mail, WhatsApp — conforme autorizado pela Convenção de Condomínio e pelo Art. 1.334 do CCB), e prazo de convocação observado (mínimo de 10 dias para AGO; prazo estabelecido na Convenção para AGE).

Mesa Diretora: Identificação do presidente da mesa (geralmente o síndico ou condômino eleito pelos presentes) e do secretário da assembleia (geralmente funcionário da administradora ou condômino eleito pelos presentes).

Quórum de Instalação e Lista de Presença: Número total de unidades do condomínio, número de unidades com direito a voto (excluídas as inadimplentes — Art. 1.335, III do CCB), número de condôminos presentes ou representados por procuração, e fração ideal representada. Referência à lista de presença assinada pelos condôminos presentes, que deve ser anexada à ata.

Ordem do Dia: Transcrição de todos os itens da pauta deliberada na assembleia, com o resultado de cada votação — número de votos favoráveis, contrários e abstenções, identificando o quórum obtido e se a deliberação foi aprovada.

Deliberações: Transcrição fiel e detalhada de cada deliberação aprovada — texto da decisão, valores aprovados (em R$), prazos, responsáveis pela execução. Para obras: identificação da empresa contratada (razão social e CNPJ), valor do contrato, prazo de execução e responsável pela fiscalização.

Encerramento: Hora de encerramento da assembleia, declaração de aprovação da ata pelos presentes, assinatura do presidente da mesa e do secretário, e relação de condôminos que assinaram a ata.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Ata de Assembleia de Condomínio para síndicos e administradoras de condomínio em todo o Brasil — de São Paulo a Porto Alegre —, facilitando a documentação formal das deliberações condominiais conforme o Código Civil Brasileiro e o SECOVI-SP.

Aprovacao de Obras e Reformas: Deliberacao sobre obras de manutencao, reformas nas areas comuns e obras voluptuarias (benfeitorias de luxo) exige quorum qualificado: obras voluptuarias demandam 2/3 dos condominios (Art. 1.341, II do CC), enquanto obras uteis demandam maioria simples dos presentes em segunda convocacao. A ata deve registrar a aprovacao discriminando o tipo de obra, o orcamento aprovado e a forma de rateio entre os condominios, proporcional a fracao ideal (Art. 1.315 do CC).

Eleicao de Sindico e Conselho Consultivo: A ata de eleicao deve registrar o nome completo, o CPF e o mandato do sindico eleito (maximo 2 anos, renovavel — Art. 1.347 do CC), bem como os membros do conselho consultivo. O sindico representa o condominio ativa e passivamente (Art. 1.348 do CC), incluindo perante a Receita Federal do Brasil (RFB) para fins de inscricao no CNPJ do condominio, e perante o eSocial para empregados do condominio (zeladores, porteiros).

Cobranca de Inadimplentes: Deliberacao sobre propositura de acao de cobranca de cotas em atraso perante o TJSP (ou TJRJ, TJMG, conforme o Estado) deve ser registrada na ata com identificacao do devedor (quando possivel), valor devido e autorizacao ao sindico para constituir advogado. A Lei 14.382/2022 criou o procedimento de cobranca extrajudicial de dividas condominiais, permitindo que o tabeliao notifique o devedor diretamente.

LGPD nas Assembleias: O tratamento de dados pessoais dos condominios durante assembleias — listas de presenca, gravacoes de reunioes, registros de votos — deve observar a LGPD (Lei 13.709/2018) e a regulamentacao da ANPD. A ata nao deve conter dados sensiveis desnecessarios. Gravacoes de assembleias por videoconferencia exigem consentimento dos participantes.

Para preencher corretamente a Ata de Assembleia de Condomínio no Brasil na forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Prepare a Pauta com Antecedência: Identifique todos os itens que serão deliberados na assembleia — cada item deve ser votado separadamente e o resultado documentado com o número de votos favoráveis, contrários e abstenções, além da fração ideal representada pelos votos.

Documente o Quórum Corretamente: Para cada deliberação, indique o quórum exigido pela lei ou pela Convenção de Condomínio e confirme se foi atingido. Obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos (Art. 1.341, III do CCB). Obras úteis: maioria (Art. 1.341, II). Aprovação de contas e orçamento: maioria dos presentes (Art. 1.350 do CCB). Alteração da Convenção: 2/3 dos condôminos (Art. 1.351 do CCB).

Transcreva as Deliberações com Precisão: Registre o texto exato de cada deliberação — especialmente valores aprovados (em R$), prazos e responsáveis. Para contratos aprovados em assembleia, inclua a identificação da empresa (razão social, CNPJ) e o valor do contrato.

Registre no CRTD: Após assinatura pelos presentes, leve a ata para registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos (CRTD) para conferir data certa e fortalecer sua eficácia como título executivo extrajudicial para cobrança de cotas condominiais aprovadas.

Para preencher corretamente a Ata de Assembleia de Condominio no Brasil na forms-legal.com, siga as orientacoes complementares abaixo.

Registro da Chamada da Assembleia e Quorum de Instalacao: Indique o numero total de unidades do condominio, o numero de condominios presentes (pessoalmente ou por procurador com instrumento de mandato) e o quorum de instalacao. A Convencao de Condominio pode exigir quorum qualificado para primeira convocacao. Na maioria dos condominios brasileiros, a segunda convocacao instala a assembleia com qualquer numero de presentes, desde que respeitado o intervalo minimo entre convocacoes previsto na convencao (em geral, 30 minutos a 1 hora).

Deliberacao por Votacao e Registro dos Votos: Para cada item da pauta, registre o resultado da votacao — numero de votos favoraveis, contrarios e abstencoes, com calculo das fracoes ideais dos votantes. Em Sao Paulo, o TJSP tem entendido que a ata deve indicar o teor do voto de cada condominios quando a deliberacao envolver alteracao de despesas individuais ou expulsao de condominios antisocial (Art. 1.337 do CC).

Elaboracao da Ata Final: Apos o encerramento da assembleia, o secretario rascunha a ata e a submete ao sindico e ao presidente da mesa para revisao. A ata deve ser assinada pelos condominios presentes (ou por quantidade minima prevista na convencao) e arquivada no livro de atas do condominio. Em Sao Paulo, o SECOVI-SP recomenda o arquivamento digital com assinatura eletronica qualificada por ICP-Brasil.

Registro em Cartorio: Para deliberacoes que alterem a Convencao de Condominio (quorum de 2/3 — Art. 1.351 do CC) ou o Regimento Interno, a ata aprovada deve ser registrada no Cartorio de Registro de Imoveis (CRI) competente para ter eficacia perante terceiros, nos termos do Art. 1.333 do CC.

A Ata de Assembleia de Condomínio no Brasil está sujeita aos requisitos estabelecidos pelo Código Civil Brasileiro (Arts. 1.334 a 1.358-A), pela Lei nº 4.591/1964 e pela Convenção de Condomínio.

Convocação Regular: O Art. 1.334 do CCB e a Convenção de Condomínio estabelecem os requisitos de convocação — prazo mínimo (geralmente 10 dias), forma (correspondência, e-mail, edital em área comum) e conteúdo do edital (data, local, hora e pauta). A assembleia instalada sem observância dos requisitos de convocação pode ser anulada judicialmente por condômino prejudicado, no prazo de 3 anos (Art. 179 do CCB).

Quórum de Deliberação: O CCB estabelece quóruns diferentes para cada tipo de deliberação: maioria dos presentes para aprovação de contas (Art. 1.350); dois terços dos condôminos para obras voluptuárias (Art. 1.341, III); maioria para obras úteis (Art. 1.341, II); dois terços dos condôminos para alteração da Convenção (Art. 1.351). Deliberações aprovadas sem o quórum correto são nulas ou anuláveis.

CONDÔMINO INADIMPLENTE: O Art. 1.335, III, do CCB proíbe o condômino que não estiver quite com suas obrigações condominiais de votar em assembleia. A lista de presença deve identificar os condôminos inadimplentes para fins de contagem do quórum.

Eficácia como Título Executivo: O Art. 784, X, do CPC/2015 (Lei nº 13.105/2015) inclui a ata de assembleia de condomínio que fixar a contribuição condominial no rol de títulos executivos extrajudiciais — permitindo execução direta sem processo de conhecimento, desde que a ata atenda aos requisitos formais de convocação e quórum.

Brasil — CC Arts. 1.334 a 1.358-A e Lei 4.591/1964: A Convencao de Condominio e o Regimento Interno sao as normas primarias do condominio, devendo ser registradas no Cartorio de Registro de Imoveis para valer perante terceiros (Art. 1.333 do CC — Lei 10.406/2002). As deliberacoes assembleares devem ser compativeis com a Convencao e com o Codigo Civil; deliberacoes que contrariem normas imperativas do CC sao nulas de pleno direito.

eSocial e Obrigacoes Trabalhistas do Condominio: Condominios com empregados diretos (zeladores, porteiros, faxineiros) sao equiparados a empregadores domesticos para fins do eSocial Domestico ou, quando possuem mais de 1 empregado, enquadram-se no eSocial empresarial. O sindico, representando o condominio, e responsavel pelo correto recolhimento do FGTS (8%), INSS patronal e das contribuicoes ao SIMPLES domestico. O TJSP tem responsabilizado sindicos pessoalmente por passivos trabalhistas em caso de gestao irregular.

Nas atas de assembleia de condomínio no Brasil, erros formais frequentes comprometem a validade jurídica das deliberações e dificultam a cobrança de condôminos inadimplentes. Conheça os equívocos mais comuns.

Não documentar o quórum de instalação corretamente: Atas que não identificam o número de unidades presentes, a fração ideal representada e a comparação com o quórum mínimo exigido pela Convenção e pelo CCB dão margem à contestação judicial por condôminos dissidentes. Documente sempre: número total de unidades, unidades inadimplentes excluídas do voto, unidades presentes e respectivas frações ideais.

Transcrever as deliberações de forma vaga ou genérica: Deliberações como aprovar obra de reforma sem especificar o escopo, o valor aprovado, o prazo de execução e a empresa contratada (com CNPJ) não têm eficácia como título executivo e são facilmente contestadas. Cada deliberação deve ser transcrita de forma precisa e completa.

Não anexar a lista de presença assinada à ata: A lista de presença com assinatura de todos os condôminos presentes é elemento essencial da ata — sem ela, fica impossível verificar o quórum da assembleia. Atas sem lista de presença assinada têm eficácia probatória reduzida perante o TJSP e o STJ.

Não convocar a assembleia com prazo e forma adequados: Assembleias convocadas com prazo inferior ao mínimo previsto na Convenção de Condomínio (geralmente 10 dias) ou sem edital de convocação distribuído a todos os condôminos são anuláveis judicialmente. Verifique sempre o prazo e a forma de convocação previstas na Convenção antes de emitir o edital.

Brasil: erros formais frequentes nas atas de assembleia de condominio comprometem a validade das deliberacoes e dificultam a cobranca de condominios inadimplentes. Sao Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais concentram o maior volume de acoes de nulidade de assembleia no Judiciario.

Convocacao invalida ou com prazo insuficiente: A Convencao de Condominio e o Art. 1.354 do CC exigem convocacao previa em prazo minimo (em geral, 10 a 15 dias de antecedencia) com pauta expressa. Convocacoes com prazo inferior ao previsto na convencao ou por meio nao previsto (ex.: WhatsApp, quando a convencao exige edital afixado nas areas comuns) podem ensejar nulidade de todas as deliberacoes da assembleia.

Ausencia de quorum qualificado para deliberacoes relevantes: Condominios no Brasil frequentemente aprovam obras de grande valor, alteracoes no regimento interno ou cobranca especial com quorum insuficiente. O TJSP anula deliberacoes aprovadas com quorum inferior ao exigido pelo CC ou pela Convencao, mesmo que a ata tenha sido lavrada corretamente.

Omissao de dados identificadores dos condominios presentes: A ata deve identificar os condominios presentes por nome e numero de unidade (apartamento, loja, sala). A omissao de identificacao impede a verificacao do quorum e pode invalidar o resultado da votacao em eventual impugnacao judicial.