Extrajudicial Adverse Possession Request Brazil (Requerimento de Usucapião Extrajudicial)

O Requerimento de Usucapião Extrajudicial é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da CPC Art. 216-A (Lei 13.105/2015).

A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada e qualificada, reconhecida desde o Direito Romano. No Brasil, as modalidades de usucapião estão previstas na Constituição Federal de 1988 (Arts. 183 e 191) e no Código Civil de 2002 (Arts. 1.238 a 1.244): usucapião ordinária (Art. 1.242 do CC — 10 anos com justo título e boa-fé, ou 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com registro cancelado e o possuidor nele estabeleceu moradia); usucapião extraordinária (Art. 1.238 — 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, reduzível a 10 anos se o possuidor nele fixou moradia habitual ou realizou obras de caráter produtivo); usucapião especial urbana (Art. 183 da CF/88 e Art. 1.240 do CC — 5 anos de posse de área urbana de até 250 m²); usucapião especial rural (Art. 191 da CF/88 e Art. 1.239 do CC — 5 anos de posse de área rural de até 50 hectares); e usucapião familiar (Art. 1.240-A do CC — 2 anos de posse de imóvel urbano de até 250 m², em caso de abandono do lar pelo ex-cônjuge ou companheiro).

Antes do CPC/2015, a única via para o reconhecimento da usucapião era a ação judicial de usucapião, processada na Vara Cível ou na Vara Especializada de Registros Públicos, com prazo médio de 3 a 7 anos para a conclusão. O Art. 216-A do CPC criou o procedimento extrajudicial como alternativa mais ágil — com prazo médio de 6 a 18 meses —, desde que haja anuência de todos os confrontantes (proprietários dos imóveis lindeiros) e ausência de impugnação. O Provimento CNJ 65/2017 regulamentou detalhadamente o procedimento, incluindo as formalidades da planta georreferenciada, os documentos probatórios da posse e o rito de notificações dos confrontantes e do proprietário tabular pelo oficial de registro.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no REsp 1.778.432/RJ (2019), reconheceu a validade do procedimento extrajudicial de usucapião previsto no Art. 216-A do CPC e firmou que o oficial de registro de imóveis não pode indeferir sumariamente o pedido sem fundamentação adequada. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) editou o Provimento CGJ 37/2013 (anterior ao CPC/2015), que antecipou o procedimento extrajudicial em São Paulo — referência para os demais estados. O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por meio do Provimento 149/2023, consolidou e atualizou as normas do procedimento extrajudicial em nível nacional.

A representação por advogado inscrito na OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) é obrigatória no procedimento de usucapião extrajudicial, por expressa determinação do Art. 216-A, §1º, do CPC. O advogado elabora o requerimento, organiza a documentação probatória da posse, acompanha as notificações dos confrontantes, trata das eventuais recusas ou silêncios e, se necessário, converte o procedimento em ação judicial para o caso de impugnação por qualquer parte interessada.

Requerimento de Usucapião Extrajudicial no Brasil é necessário quando o possuidor de imóvel urbano ou rural preenche os requisitos legais da usucapião — prazo de posse, continuidade, publicidade e ausência de oposição — e deseja formalizar a aquisição da propriedade de modo mais célere e menos custoso que a via judicial.

O procedimento extrajudicial é adequado quando: (1) todos os confrontantes do imóvel (proprietários dos imóveis vizinhos que fazem divisa com o bem usucapiendo) concordam e assinam a anuência ao pedido; (2) o proprietário tabular do imóvel (aquele registrado na matrícula do CRI, que pode ser desconhecido, falecido ou pessoa jurídica extinta) não se opõe ou está em situação jurídica que inviabiliza a impugnação efetiva; e (3) a documentação da posse — contratos de cessão de posse, recibos de pagamento de IPTU, contas de água e luz, notas de melhorias e benfeitorias — é suficientemente robusta para demonstrar a continuidade e a publicidade da posse pelo prazo exigido.

A usucapião extrajudicial é especialmente útil para: posseiros em loteamentos irregulares (parcelamentos urbanos sem aprovação municipal ou sem registro no CRI, situação frequente nas periferias das grandes cidades brasileiras — São Paulo, Rio de Janeiro, Manaus, Belém, Salvador e Fortaleza) que ocupam o imóvel há anos e pagam IPTU mas nunca regularizaram a titularidade; herdeiros que continuam na posse do imóvel do falecido sem realizar o inventário; adquirentes de imóvel por contrato particular sem escritura pública cujo vendedor não localiza ou faleceu; e proprietários rurais que possuem área maior que a registrada na matrícula (espólio de área ou sobreposição de matrículas).

O procedimento extrajudicial não é adequado quando há litígio sobre os limites do imóvel, quando algum confrontante se recusa a assinar a anuência, quando o proprietário tabular ou algum interessado impugna o pedido, ou quando a posse é exercida em área de proteção ambiental sujeita à anuência do IBAMA ou do ICMBio, em áreas de marinha sob jurisdição da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), ou em imóvel tombado pelo IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional). Nessas hipóteses, a ação judicial de usucapião (Art. 47 do CPC c/c Arts. 1.238 a 1.244 do CC) é o caminho adequado.

O Programa de Regularização Fundiária Urbana (REURB), regulado pela Lei nº 13.465/2017, oferece procedimento administrativo específico para regularização de assentamentos urbanos informais em larga escala, com expedição de Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pela Prefeitura Municipal — mas a usucapião extrajudicial individual perante o CRI permanece relevante para casos que não se enquadram no REURB coletivo.

Requerimento de Usucapião Extrajudicial válido no Brasil deve conter os seguintes elementos, conforme o Art. 216-A do CPC e o Provimento CNJ 65/2017.

Identificação do Requerente (Possuidor): Nome completo, CPF, RG, estado civil, profissão, nacionalidade e endereço do possuidor que pleiteia a usucapião. Se o imóvel for possuído em conjunto por mais de uma pessoa (co-possuidores), todos devem figurar como requerentes. A representação por advogado inscrito na OAB é obrigatória — o número da OAB e a seccional devem constar do requerimento.

Descrição do Imóvel Usucapiendo: Localização completa, área total com medidas perimetrais e confrontações (limites com imóveis vizinhos ao norte, sul, leste e oeste), número de matrícula ou transcrição no CRI (se houver — imóveis sem matrícula podem ser objeto de usucapião mas exigem abertura de matrícula pelo CRI), dados do IPTU (se o imóvel for urbano) ou do CCIR do INCRA (se rural). A planta do imóvel georreferenciada, elaborada por engenheiro ou arquiteto credenciado ao CREA ou ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil), é documento essencial.

Modalidade de Usucapião e Prazo de Posse: Indicação expressa da modalidade de usucapião invocada (ordinária, extraordinária, especial urbana, especial rural ou familiar) e do prazo de posse cumprido, com apresentação de documentos probatórios da posse em cada período relevante — o Provimento CNJ 65/2017 exige documentação que abranja todo o período de posse alegado.

Declaração de Posse com Qualificação: Descrição da natureza da posse — se exercida com animus domini (intenção de ser dono), de forma pública (visível para a vizinhança), pacífica (sem oposição de terceiros) e contínua (sem interrupções). O Art. 1.238 do Código Civil exige posse mansa e pacífica sem oposição. O requerente deve declarar expressamente o início da posse, a forma como a adquiriu (aquisição, cessão, herança de fato) e os atos de posse praticados ao longo do tempo.

Anuências dos Confrontantes e Notificação do Proprietário Tabular: O Art. 216-A, §2º, do CPC exige a anuência expressa de todos os proprietários dos imóveis confinantes (confrontantes), identificados com CPF/CNPJ e firma reconhecida. O oficial de CRI notificará o proprietário tabular e eventuais titulares de direitos reais sobre o imóvel para manifestação no prazo de 15 dias. Se o proprietário tabular for desconhecido, estiver em lugar incerto ou for pessoa jurídica extinta, as notificações serão feitas por edital.

Documentos Probatórios da Posse: Cópias dos documentos que demonstram a posse — contratos de compra e venda particular sem escritura pública; cessão de direitos possessórios; recibos de IPTU quitados ao Município; contas de água (SABESP, CEDAE, COPASA), energia elétrica (CEMIG, LIGHT, ENEL) e gás em nome do possuidor; comprovantes de obras e benfeitorias (notas fiscais de materiais, registros de obra junto à Prefeitura); correspondências, contratos de serviços e outros documentos endereçados ao imóvel no nome do possuidor.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Requerimento de Usucapião Extrajudicial como instrumento auxiliar de preparação da documentação. O requerimento deve ser elaborado e assinado exclusivamente por advogado inscrito na OAB, conforme exige o Art. 216-A, §1º, do CPC.

Para preencher o Requerimento de Usucapião Extrajudicial no Brasil disponível na forms-legal.com, siga as orientações abaixo. Lembre-se: o requerimento final deve ser assinado por advogado inscrito na OAB — este modelo serve para organizar as informações antes da elaboração do documento definitivo pelo profissional jurídico.

Dados do Requerente: Informe o nome completo e CPF do possuidor exatamente como constam no documento de identidade. Se houver co-possuidores (cônjuge, companheiro, parceiro), todos devem ser qualificados. Informe a modalidade de usucapião que entende aplicável ao seu caso, com base no prazo de posse e nas características do imóvel (urbano ou rural, área, valor).

Descrição do Imóvel: Informe o endereço completo do imóvel com CEP, cidade e estado (UF). O número da matrícula no CRI consta da certidão de matrícula ou de eventual compromisso de compra e venda anterior. Para imóveis sem matrícula, o número de transcrição do registro anterior (se existir) deve ser informado. A área e as confrontações (limites norte/sul/leste/oeste) devem ser coletadas da planta georreferenciada elaborada pelo engenheiro ou arquiteto.

Data de Início da Posse: Informe a data em que o possuidor entrou na posse do imóvel — que pode ser a data de um contrato particular de compra e venda, uma cessão de posse, a data de falecimento de quem o possuidor sucedeu na posse (sucessão de posse — Art. 1.243 do CC) ou outra data comprovável por documentos. A data de início da posse é o marco a partir do qual o prazo de usucapião é contado.

Confrontantes: Liste os nomes e endereços dos proprietários dos imóveis vizinhos que fazem divisa com o imóvel usucapiendo. Esses dados constam das certidões de matrícula dos imóveis confrontantes, obtidas no CRI competente. A anuência de todos os confrontantes é condição sine qua non para o processamento extrajudicial — se qualquer confrontante recusar a assinatura, o procedimento deve ser convertido em ação judicial.

Advogado: Informe o nome completo do advogado responsável pelo requerimento, seu número de inscrição na OAB e a seccional estadual. Sem advogado, o CRI não pode processar o requerimento.

O procedimento de Usucapião Extrajudicial no Brasil está sujeito a requisitos legais específicos estabelecidos pelo Art. 216-A do CPC (Lei nº 13.105/2015) e pelo Provimento CNJ 65/2017, atualizado pelo Provimento CNJ 149/2023.

Representação por Advogado OAB: O Art. 216-A, §1º, do CPC exige expressamente a representação do requerente por advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB). O CRI não pode processar requerimento desacompanhado de advogado. O advogado assina o requerimento juntamente com o cliente e é responsável pela adequação formal e material do pedido.

Planta Georreferenciada: O Art. 216-A, §1º, exige planta do imóvel com apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil), assinada pelo profissional habilitado responsável pelo levantamento planimétrico. A planta deve indicar as confrontações e os proprietários dos imóveis lindeiros.

Ato do Oficial de Registro: Ao receber o requerimento, o oficial de CRI procederá à qualificação do pedido e notificará os confrontantes, o proprietário tabular, o Ministério Público e a Defensoria Pública (quando necessário), e publicará edital em jornal local (quando o proprietário tabular for desconhecido). O prazo de impugnação é de 15 dias. Se nenhuma impugnação for apresentada, o oficial promoverá o registro. Se houver impugnação, o procedimento extrajudicial é convertido em ação judicial (Art. 216-A, §10, do CPC).

Usucapião de Imóveis Públicos: Imóveis pertencentes à União, estados, municípios, autarquias e fundações públicas não podem ser objeto de usucapião, nos termos do Art. 183, §3º, e Art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal de 1988, e do Art. 102 do Código Civil. A usucapião extrajudicial somente alcança imóveis privados.

Ao requerer a Usucapião Extrajudicial no Brasil, os erros mais frequentes que inviabilizam o procedimento são:

Não obter a anuência de todos os confrontantes previamente: A anuência dos confrontantes é requisito legal (Art. 216-A, §2º, do CPC). Muitos requerentes apresentam o pedido ao CRI sem verificar a disposição de todos os confrontantes em assinar — e ao encontrar resistência de um deles, o procedimento para e precisa ser convertido em ação judicial. O levantamento preliminar dos confrontantes e a negociação de sua anuência devem preceder a elaboração formal do requerimento.

Não organizar a cadeia de documentos probatórios de posse: O CRI exige documentação que cubra todo o período de posse alegado. A ausência de documentos em um período específico (ex.: 5 anos sem nenhum comprovante de posse) cria lacuna que o oficial pode usar como fundamento para exigência ou indeferimento. O advogado deve mapear os documentos disponíveis antes de calcular o prazo de usucapião a ser invocado.

Invocar a modalidade errada de usucapião: Escolher a modalidade com prazo mais curto sem verificar se todos os requisitos são preenchidos (ex.: invocar usucapião especial urbana do Art. 1.240 do CC sem verificar se a área do imóvel é de fato inferior a 250 m²) resulta em impugnação pelo oficial ou pelo Ministério Público. O advogado deve analisar todas as modalidades possíveis e escolher a mais adequada aos fatos.

Tentar o procedimento sem advogado: O Art. 216-A, §1º, do CPC é expresso ao exigir representação por advogado inscrito na OAB. Requerimentos apresentados sem advogado são indeferidos liminarmente pelo oficial de registro, causando perda de tempo e de honorários pagos ao CRI pela análise do pedido.