Pedido de Isenção de IMT — Jovens até 35 Anos em Portugal

O Pedido de Isenção de IMT é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT), Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 de Novembro, artigo 9.º-A.

A isenção abrange o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) na aquisição onerosa do primeiro imóvel destinado a habitação própria e permanente por jovens até 35 anos. O regime garante taxa de 0% sobre o primeiro escalão de valor (até 316 772 euros em 2025, valor atualizado anualmente pela Lei do Orçamento do Estado), mantendo a tributação aplicável ao valor que exceda o limite por aplicação das taxas escalonadas do artigo 17.º do CIMT — 1% até 4% para valores até 633 453 euros, 5% até 7% para valores até 1 102 920 euros, 8% acima.

O regime distingue-se da isenção geral do CIMT prevista no artigo 9.º para imóveis de baixo valor (até 104 261 euros em 2025 para habitação própria e permanente), aplicando-se cumulativamente quando ambas as condições sejam preenchidas. Distingue-se ainda da bonificação de IMI por habitação própria do artigo 11.º-A do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI, mesmo Decreto-Lei nº 287/2003), que opera ao nível do imposto anual de propriedade.

Os requisitos cumulativos para a isenção são: idade do adquirente igual ou inferior a 35 anos à data da escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) celebrado ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008; aquisição da primeira habitação destinada a habitação própria e permanente do adquirente, demonstrada por declaração no Modelo 1 do IMT e por mudança do domicílio fiscal para o imóvel adquirido junto da AT no prazo de 6 meses; valor de aquisição até ao limite máximo (633 453 euros em 2025 para benefício parcial); residência fiscal em Portugal demonstrada por NIF e morada fiscal em território nacional; não ser proprietário, no momento da aquisição, de qualquer outro imóvel destinado a habitação em Portugal ou no estrangeiro; situação fiscal regularizada perante AT e Segurança Social.

O procedimento de obtenção da isenção segue duas vias paralelas. A via simplificada faz-se mediante apresentação do Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças com indicação do enquadramento na isenção, conduzindo à liquidação automática com taxa zero. A via formal envolve requerimento adicional dirigido à Direção de Finanças competente, recomendado em casos complexos (aquisição em compropriedade, prédios mistos, frações com afetação parcial não habitacional). A isenção opera no momento da liquidação do imposto e dispensa pagamento prévio à escritura.

O Pedido de Isenção de IMT — Jovens até 35 Anos em Portugal é exigível em qualquer aquisição onerosa de primeira habitação própria e permanente por jovem com idade igual ou inferior a 35 anos, sob pena de pagamento integral do IMT por desconhecimento do benefício.

Escritura pública ou DPA de compra e venda. A isenção opera no momento da liquidação do IMT realizada antes da escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008. O notário, advogado ou solicitador que celebra o ato verifica a liquidação efetuada com base no Modelo 1 do IMT submetido no Portal das Finanças e exige a apresentação do comprovativo de pagamento ou da isenção concedida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Doação por ascendentes a descendentes ou vice-versa. Embora o regime principal vise transmissões onerosas, em situações específicas de doação modal sujeita a IMT (artigo 2.º nº 5 do CIMT) pode aplicar-se a isenção do artigo 9.º-A quando os requisitos sejam verificados.

Permuta de imóveis. O artigo 4.º do CIMT prevê regime específico para a permuta. Quando o jovem permute imóvel de sua propriedade por outro de valor superior, pode beneficiar da isenção do artigo 9.º-A sobre a diferença de valor, desde que o imóvel adquirido se destine a habitação própria e permanente.

Dação em pagamento. Aquisição por dação em pagamento de imóvel ao abrigo do artigo 837.º do Código Civil pode beneficiar da isenção quando o adquirente preencha os requisitos.

Adjudicação em processo executivo ou em partilha. Aquisição em venda judicial, venda extrajudicial em processo executivo do Código de Processo Civil (CPC, Lei nº 41/2013), partilha em divórcio ou partilha hereditária podem beneficiar da isenção quando o adquirente preencha os requisitos e o imóvel se destine a habitação própria e permanente.

Momento limite para o pedido. O artigo 19.º do CIMT exige que a liquidação seja feita antes da escritura. A correção de erro na liquidação ou o pedido de isenção omitido podem ser feitos posteriormente mediante reclamação graciosa nos termos dos artigos 68.º a 77.º do Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT, Decreto-Lei nº 433/99) no prazo de 120 dias contado da liquidação, com restituição do imposto indevidamente pago.

Um Pedido de Isenção de IMT — Jovens até 35 Anos eficaz em Portugal exige a verificação rigorosa dos requisitos cumulativos e a apresentação correta do Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças com indicação do enquadramento na isenção do artigo 9.º-A do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT, Decreto-Lei nº 287/2003).

Identificação do adquirente. Para pessoas singulares, NIF emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), número e validade do Cartão de Cidadão (com confirmação da idade igual ou inferior a 35 anos à data da escritura), morada fiscal em Portugal, telemóvel +351, endereço eletrónico. Em aquisições por casados ou unidos de facto registados na Junta de Freguesia ao abrigo da Lei nº 7/2001 (União de Facto), ambos os adquirentes devem preencher o requisito etário, salvo quando a aquisição seja feita exclusivamente em nome do jovem qualificado.

Identificação rigorosa do imóvel. Concelho, freguesia atual após Lei nº 11-A/2013, número de artigo matricial extraído da caderneta predial emitida pela AT, número da descrição predial na Conservatória do Registo Predial, morada completa, número de polícia, andar, fração, valor de aquisição, valor patrimonial tributário (VPT). O imóvel deve estar classificado como urbano e destinar-se exclusivamente a habitação própria e permanente.

Verificação do limite de valor. O artigo 9.º-A do CIMT estabelece taxa zero para o primeiro escalão de valor (316 772 euros em 2025, valor atualizado anualmente pela Lei do Orçamento do Estado). Para aquisições até este limite, a isenção é total. Para aquisições de valor superior até 633 453 euros, a isenção é parcial — taxa zero sobre o primeiro escalão e taxas escalonadas do artigo 17.º do CIMT sobre o excedente. Aquisições acima do limite máximo não beneficiam de isenção.

Declaração de primeira habitação própria e permanente. Declaração formal no Modelo 1 do IMT de que se trata da primeira habitação própria e permanente do adquirente. A AT cruza a declaração com o cadastro fiscal para verificar a inexistência de outros imóveis em nome do adquirente, com a Caderneta Predial Eletrónica e com a Segurança Social. A falsidade da declaração configura crime de fraude fiscal punível com prisão até 3 anos ao abrigo do artigo 103.º do Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT, Lei nº 15/2001) e implica a perda do benefício e a liquidação do imposto devido com juros compensatórios.

Mudança de domicílio fiscal. O adquirente deve alterar o domicílio fiscal para o imóvel adquirido junto da AT no prazo de 6 meses contado da escritura, mediante atualização no Portal das Finanças no menu Cidadãos > Os Seus Dados > Alterar Morada Fiscal. A não alteração no prazo determina a perda do benefício e a liquidação retroativa do IMT devido nos termos do artigo 11.º do CIMT.

Manutenção do imóvel como habitação própria e permanente. O imóvel deve ser mantido como habitação própria e permanente do adquirente durante 6 anos contados da aquisição, conforme o artigo 11.º do CIMT. A alteração do uso para arrendamento, venda ou outra finalidade dentro deste prazo determina a perda do benefício e a liquidação do imposto devido com juros compensatórios.

Documentos a anexar. Caderneta predial atualizada (menos de 6 meses), certidão predial permanente (menos de 6 meses) da Conservatória do Registo Predial, contrato-promessa de compra e venda quando aplicável, declaração de não detenção de outros imóveis (modelo do Portal das Finanças), comprovativo de morada fiscal atual.

Apresentação eletrónica do Modelo 1 do IMT. O pedido faz-se exclusivamente no Portal das Finanças em www.portaldasfinancas.gov.pt mediante autenticação por NIF e senha, Cartão de Cidadão com PIN ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Decreto-Lei nº 12/2021 de 9 de Fevereiro. A liquidação é automática e instantânea quando os requisitos sejam verificáveis pelo sistema.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Pedido de Isenção de IMT — Jovens até 35 Anos em Portugal como base operacional para o adquirente. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Pedido de Isenção de IMI por Habitação Própria e Permanente (benefício complementar ao abrigo do artigo 11.º-A do CIMI) e Pedido de Caderneta Predial (documento fiscal indispensável para o IMT); Modelo 1 do IMT (formulário oficial submetido no Portal das Finanças); Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel (documento prévio à escritura). A redação final do pedido deve ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou contabilista certificado da Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC) sempre que envolva aquisição complexa.

O preenchimento do Pedido de Isenção de IMT — Jovens até 35 Anos em Portugal segue uma sequência prática que assegura a obtenção da isenção antes da escritura pública e evita pagamento indevido do imposto.

Primeiro passo: verificar elegibilidade. Confirme a idade igual ou inferior a 35 anos à data prevista para a escritura pública. Confirme a inexistência de outros imóveis em seu nome em Portugal ou no estrangeiro mediante consulta do património predial no Portal das Finanças (menu Património > Consultar Património Predial). Confirme a residência fiscal em Portugal (NIF e morada fiscal em território nacional). Confirme a regularização da situação fiscal perante a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e a Segurança Social.

Segundo passo: verificar limite de valor. Confirme o valor de aquisição face ao limite legal — 316 772 euros em 2025 para isenção total, 633 453 euros para isenção parcial. Para aquisições próximas do limite, considere o valor patrimonial tributário (VPT) constante da caderneta predial, dado que o IMT incide sobre o maior dos valores (artigo 19.º do CIMT). Para aquisições superiores ao limite máximo, a isenção não se aplica.

Terceiro passo: reunir documentação. Cartão de Cidadão válido (com data de nascimento), Caderneta Predial atualizada emitida pela AT no Portal das Finanças, certidão predial permanente da Conservatória do Registo Predial em www.predialonline.justica.gov.pt, contrato-promessa de compra e venda quando exista, comprovativo de morada fiscal atual.

Quarto passo: aceder ao Portal das Finanças. Aceda em www.portaldasfinancas.gov.pt mediante autenticação por NIF e senha pessoal, Cartão de Cidadão com PIN inserido em leitor compatível ou Chave Móvel Digital (CMD) ativada pela Agência para a Modernização Administrativa (AMA) através do portal www.autenticacao.gov.pt.

Quinto passo: submeter Modelo 1 do IMT. No menu Cidadãos > Os Seus Pedidos > Imposto Municipal sobre Transmissões > Submeter Declaração, selecione o tipo de transmissão (compra e venda, permuta, dação em pagamento, partilha), identifique o imóvel pelo artigo matricial, indique o valor de aquisição e o vendedor, e selecione o quadro de benefícios fiscais com indicação da isenção do artigo 9.º-A do CIMT (jovens até 35 anos — habitação própria e permanente).

Sexto passo: verificar liquidação. O sistema apresenta liquidação automática com indicação do imposto devido (zero quando a isenção total se aplique) e gera Documento Único de Cobrança (DUC) com referência multibanco. Quando a isenção total se aplique, o DUC indica o valor zero. Quando a isenção parcial se aplique, o DUC indica o IMT devido sobre o valor que exceda o primeiro escalão (316 772 euros em 2025).

Sétimo passo: pagar IMT residual quando aplicável. Para aquisições com isenção parcial, pague o IMT residual por multibanco com a referência do DUC, por homebanking ou em qualquer instituição de crédito antes da escritura. Conserve o comprovativo de pagamento para apresentação ao notário.

Oitavo passo: pagar Imposto do Selo. A isenção de IMT não abrange o Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor de aquisição (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo, anexa ao Código do Imposto do Selo aprovado pela Lei nº 150/99 de 11 de Setembro). O Imposto do Selo é liquidado em paralelo com o IMT no mesmo processo do Portal das Finanças.

Nono passo: celebrar escritura. Apresente ao notário, advogado ou solicitador o comprovativo de liquidação do IMT (com isenção concedida quando aplicável), o comprovativo de pagamento do Imposto do Selo, a Caderneta Predial atualizada, a Certidão Predial Permanente e o Certificado Energético emitido pela ADENE — Agência para a Energia ao abrigo do Decreto-Lei nº 101-D/2020. Celebre a escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008.

Décimo passo: alterar domicílio fiscal e manter habitação própria. Altere o domicílio fiscal para o imóvel adquirido no prazo de 6 meses, no Portal das Finanças no menu Cidadãos > Os Seus Dados > Alterar Morada Fiscal. Mantenha o imóvel como habitação própria e permanente durante 6 anos contados da aquisição, conforme o artigo 11.º do CIMT, sob pena de perda do benefício e liquidação retroativa com juros compensatórios.

Os requisitos legais do Pedido de Isenção de IMT — Jovens até 35 Anos em Portugal resultam do artigo 9.º-A do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT, Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 de Novembro), aditado pela Lei do Orçamento do Estado para 2024 (Lei nº 82/2023 de 29 de Dezembro) no quadro do pacote Mais Habitação aprovado pela Lei nº 56/2023 de 6 de Outubro.

Âmbito subjetivo. A isenção aplica-se a pessoas singulares com idade igual ou inferior a 35 anos à data do facto tributário (escritura pública ou DPA), com residência fiscal em Portugal. Em aquisições por casados ou unidos de facto, ambos os adquirentes devem preencher o requisito etário, salvo quando a aquisição seja feita exclusivamente em nome do jovem qualificado e sob regime de bens próprios.

Âmbito objetivo. A isenção aplica-se à aquisição onerosa do primeiro imóvel destinado a habitação própria e permanente do adquirente. O conceito de habitação própria e permanente está definido no artigo 13.º do CIMI por remissão para o artigo 13.º do Código do IRS — imóvel onde o sujeito passivo tem o seu domicílio fiscal e que constitui a sua residência habitual.

Limite de valor. A taxa zero aplica-se ao primeiro escalão de valor (316 772 euros em 2025, valor atualizado anualmente pela Lei do Orçamento do Estado). Para aquisições até este limite, a isenção é total. Para aquisições entre 316 772 e 633 453 euros, a isenção é parcial — taxa zero sobre o primeiro escalão e taxas escalonadas do artigo 17.º do CIMT sobre o excedente. Aquisições superiores a 633 453 euros não beneficiam de isenção.

Não detenção de outros imóveis. O adquirente não pode ser proprietário, no momento da aquisição, de qualquer outro imóvel destinado a habitação em Portugal ou no estrangeiro. A AT verifica a condição mediante consulta do património predial no Portal das Finanças e cruzamento com bases de dados internacionais ao abrigo dos acordos de troca automática de informação fiscal.

Manutenção como habitação própria e permanente. O artigo 11.º do CIMT exige que o imóvel seja mantido como habitação própria e permanente do adquirente durante 6 anos contados da aquisição. A alteração do uso para arrendamento, venda ou outra finalidade dentro deste prazo determina a perda do benefício e a liquidação retroativa do imposto devido com juros compensatórios.

Mudança de domicílio fiscal. O adquirente deve alterar o domicílio fiscal para o imóvel adquirido no prazo de 6 meses contado da escritura, mediante atualização no Portal das Finanças. A não alteração no prazo determina a perda do benefício.

Procedimento. O pedido faz-se mediante apresentação do Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças com indicação do enquadramento na isenção do artigo 9.º-A do CIMT. A liquidação é automática e instantânea. Em casos complexos, pode ser apresentado requerimento adicional dirigido à Direção de Finanças competente, ao abrigo do artigo 19.º do CIMT.

Forma. A apresentação faz-se exclusivamente em formato eletrónico no Portal das Finanças, mediante autenticação por NIF e senha, Cartão de Cidadão com PIN ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Decreto-Lei nº 12/2021 de 9 de Fevereiro. A assinatura eletrónica qualificada produzida com Cartão de Cidadão ou CMD tem o valor da assinatura manuscrita ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS).

Falsidade da declaração. A falsidade da declaração de primeira habitação própria e permanente, da idade ou de qualquer outro requisito configura crime de fraude fiscal punível com prisão até 3 anos ao abrigo do artigo 103.º do Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT, Lei nº 15/2001 de 5 de Junho). A perda do benefício implica liquidação retroativa do IMT devido com juros compensatórios e coima.

Reclamação e impugnação. Da liquidação efetuada pela AT cabe reclamação graciosa nos termos dos artigos 68.º a 77.º do Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT, Decreto-Lei nº 433/99) no prazo de 120 dias e impugnação judicial perante o Tribunal Tributário no prazo de 3 meses ao abrigo do artigo 102.º do CPPT.

Os erros mais frequentes no Pedido de Isenção de IMT — Jovens até 35 Anos em Portugal podem provocar a perda do benefício, pagamento indevido do imposto ou liquidações retroativas com juros compensatórios.

Desconhecimento do benefício. Muitos jovens compradores e mesmo profissionais (notários, advogados, solicitadores, mediadores imobiliários registados no IMPIC) desconhecem a existência da isenção do artigo 9.º-A do CIMT introduzida em 2024 pela Lei do Orçamento do Estado e pela Lei nº 56/2023 (Mais Habitação). A solução é verificar sistematicamente a elegibilidade em todas as aquisições por jovens até 35 anos.

Apresentação do Modelo 1 do IMT sem indicação da isenção. A liquidação automática do Portal das Finanças exige a indicação expressa do enquadramento na isenção do artigo 9.º-A no quadro de benefícios fiscais. A omissão conduz a liquidação do imposto pela tabela geral. A correção pode ser feita posteriormente mediante reclamação graciosa nos termos dos artigos 68.º a 77.º do Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT) no prazo de 120 dias, mas o procedimento é mais demorado.

Ultrapassagem do limite de idade pela demora no processo. A isenção exige idade igual ou inferior a 35 anos à data da escritura. Demoras na obtenção de financiamento bancário, na satisfação de exigências do banco ou da Conservatória ou na agenda do notário podem fazer ultrapassar o limite de idade. A solução é planear o calendário com antecedência e marcar a escritura com folga relativamente ao 36.º aniversário.

Valor de aquisição superior ao limite máximo (633 453 euros em 2025). Aquisições de valor superior ao limite máximo não beneficiam de qualquer isenção, sendo o IMT calculado pela tabela geral. Para valores próximos do limite, considere a possibilidade de aquisição em compropriedade com beneficiário não qualificado ou de aquisição em duas operações (construção + acabamentos).

Detenção de outro imóvel à data da aquisição. A isenção exige que o adquirente não seja proprietário, no momento da aquisição, de qualquer outro imóvel destinado a habitação em Portugal ou no estrangeiro. A detenção de fração herdada, garagem, arrumo ou imóvel rústico pode ser considerada habitação destinada e impedir a isenção. A solução é verificar previamente a Caderneta Predial Eletrónica no Portal das Finanças.

Falta de mudança do domicílio fiscal. O artigo 11.º do CIMT exige a alteração do domicílio fiscal para o imóvel adquirido no prazo de 6 meses contado da escritura. A omissão determina a perda do benefício e liquidação retroativa do IMT com juros compensatórios. A solução é alterar imediatamente após a escritura no Portal das Finanças no menu Cidadãos > Os Seus Dados > Alterar Morada Fiscal.

Venda ou alteração do uso dentro de 6 anos. O artigo 11.º exige a manutenção do imóvel como habitação própria e permanente durante 6 anos. A venda, o arrendamento ou a alteração de uso dentro deste prazo determinam a perda do benefício e liquidação retroativa com juros compensatórios. A solução é planear a aquisição como projeto de vida estável de pelo menos 6 anos.

Falsidade da declaração. A falsidade da declaração de primeira habitação, da idade ou de qualquer outro requisito configura crime de fraude fiscal punível com prisão até 3 anos ao abrigo do artigo 103.º do Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT, Lei nº 15/2001). A solução é responder com rigor a todos os elementos do Modelo 1 do IMT e procurar parecer prévio em caso de dúvida sobre a qualificação do imóvel ou do adquirente.

Omissão do Imposto do Selo. A isenção de IMT não abrange o Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor de aquisição (verba 1.1 da Tabela Geral). O Imposto do Selo é liquidado em paralelo com o IMT no mesmo processo do Portal das Finanças e deve ser pago antes da escritura. A omissão suspende o ato notarial.