Termo de Caução de Locação Brasil

O Termo de Caução de Locação é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), Art. 38.

A caução em dinheiro é a modalidade de garantia locatícia mais simples e direta prevista no Art. 37, I da Lei do Inquilinato — ao contrário da fiança (Art. 37, II), não exige a participação de terceiro fiador, e ao contrário do seguro-fiança (Art. 37, III), não envolve pagamento de prêmio anual a seguradora autorizada pela SUSEP. A caução tem a vantagem de ser prontamente liquidável em caso de inadimplência do locatário — o locador pode usar o depósito para cobrir aluguéis vencidos e encargos não pagos, dentro do limite de três meses de aluguel.

O Art. 38, §2 da Lei do Inquilinato estabelece regras específicas sobre o depósito caução: o valor deve ser depositado em caderneta de poupança na Caixa Econômica Federal, ou, na falta de agência dessa instituição no município, em outro banco de primeira linha. Os rendimentos da poupança pertencem ao locatário e devem ser devolvidos junto com o principal ao término da locação, desde que não haja débitos do locatário para com o locador. A Caixa Econômica Federal, por ser a maior administradora de cadernetas de poupança do Brasil, é a instituição financeira padrão para o depósito caução nas grandes cidades brasileiras — São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Brasília e Porto Alegre.

O Termo de Caução de Locação documenta: a identidade das partes (locador e locatário), o valor depositado, a instituição financeira depositária, o número da conta poupança, o contrato de locação a que se refere a caução, as condições de uso pelo locador (inadimplência comprovada) e as condições de devolução ao locatário (término da locação sem débitos). O SECOVI-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e as imobiliárias credenciadas no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) recomendam que o Termo de Caução seja assinado simultaneamente com o contrato de locação e o comprovante de depósito bancário.

O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990 — CDC) aplica-se às relações de locação intermediadas por imobiliárias, sujeitando o locador e a imobiliária a proibições de cláusulas abusivas (Art. 51 do CDC). A exigência de caução superior ao limite legal de três meses, ou a retenção dos rendimentos da poupança pelo locador, podem ser enquadradas como prática abusiva passível de condenação em dobro do valor retido indevidamente (Art. 42, parágrafo único do CDC), além da reparação por danos morais quando configurada má-fé comprovada. O Programa de Proteção e Defesa do Consumidor (PROCON) dos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais recebe regularmente reclamações sobre caução de locação, tendo publicado cartilhas específicas sobre os direitos do locatário em relação à devolução da caução com os rendimentos da poupança.

Termo de Caução de Locação no Brasil é necessário sempre que o locador exige caução em dinheiro como garantia locatícia nos termos do Art. 37, I c/c Art. 38 da Lei nº 8.245/1991.

A caução em dinheiro é especialmente utilizada em locações de temporada (Art. 48 e seguintes da Lei do Inquilinato), onde o prazo máximo é de 90 dias e o locador prefere garantia imediata e liquidável. Em locações residenciais de curto e médio prazo em cidades turísticas como Florianópolis, Gramado, Búzios, Porto de Galinhas e Foz do Iguaçu, a caução em dinheiro é a garantia mais prática.

A caução é necessária quando o locatário não tem fiador com patrimônio imobiliário disponível para oferecer como garantia, e não quer ou não consegue obter aprovação em seguro-fiança pelas seguradoras autorizadas pela SUSEP (situação comum para locatários com restrições cadastrais no Serasa Experian ou SPC Brasil). O depósito de três meses de aluguel como caução é uma alternativa concreta para viabilizar a locação nesses casos.

O Termo de Caução é necessário para formalizar o depósito já realizado — sem o instrumento escrito documentando o depósito caução, as condições de uso pelo locador e as condições de devolução ao locatário, podem surgir conflitos ao término da locação sobre os direitos de retenção pelo locador e os valores devidos ao locatário a título de rendimentos da poupança.

Locações Comerciais: O Termo de Caução também é amplamente utilizado em locações de imóveis comerciais (Art. 51 da Lei nº 8.245/1991 — locação não residencial) para estabelecimentos de pequeno e médio porte — lojas em rua de comércio, salas comerciais em edifícios corporativos, oficinas e galpões industriais de menor porte. Para locações comerciais de alto padrão (andares corporativos em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília), o seguro-fiança ou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento são as garantias mais utilizadas por oferecerem cobertura maior do que três meses de aluguel. Em locações de imóveis rurais reguladas pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e pelo Decreto nº 59.566/1966, o regime de garantias difere da Lei do Inquilinato urbano — a caução em dinheiro é menos usual, prevalecendo a fiança pessoal ou a caução de bens imóveis rurais.

Locações por Aplicativos (Airbnb, VRBO): Locações de temporada intermediadas por plataformas digitais como Airbnb, Booking.com ou VRBO operam com depósito de segurança (security deposit) gerenciado pela plataforma, que não se enquadra formalmente na caução da Lei nº 8.245/1991 — trata-se de relação de consumo regida pelo CDC e pelos Termos de Serviço da plataforma. Para locações de temporada diretamente entre locador e locatário (sem plataforma), o Art. 49 da Lei nº 8.245/1991 permite a exigência de caução em dinheiro sem o limite de três meses, pois o limite do Art. 38 §1 aplica-se a locações residenciais não-sazonais.

Termo de Caução de Locação no Brasil, conforme o Art. 38 da Lei nº 8.245/1991, deve conter os seguintes elementos essenciais para criar garantia válida e documentar as obrigações das partes.

Qualificação das Partes: Nome completo, CPF (emitido pela Receita Federal do Brasil), RG (emitido pela SSP do estado), estado civil, profissão e endereço completo de locador e locatário. Se o locatário for pessoa jurídica (empresa), informar CNPJ, razão social e dados do representante legal.

Referência ao Contrato de Locação: Identificação precisa do contrato de locação garantido — data de assinatura, partes, endereço completo do imóvel locado (logradouro, número, complemento, bairro, município, UF, CEP), valor do aluguel mensal em BRL e prazo da locação.

Valor do Depósito e Limite Legal: O valor do depósito caução em BRL, observado o limite máximo de três meses de aluguel estabelecido pelo Art. 38, §1 da Lei nº 8.245/1991. O valor deve ser indicado por extenso e em algarismos (por exemplo: R$ 6.000,00 — seis mil reais, equivalente a dois meses do aluguel de R$ 3.000,00). A violação do limite de três meses de aluguel gera nulidade parcial da cláusula, com redução ao máximo legal.

Caderneta de Poupança: Identificação da caderneta de poupança onde o depósito foi realizado — nome da instituição financeira (preferencialmente Caixa Econômica Federal, conforme Art. 38, §2 da Lei do Inquilinato), número da agência, número da conta poupança e titularidade da conta. O depósito deve ser comprovado pelo comprovante bancário original, que deve ser juntado ao Termo de Caução.

Condições de Uso pelo Locador: Hipóteses em que o locador pode utilizar o depósito caução durante ou ao término da locação — inadimplência de aluguéis e encargos comprovada, danos ao imóvel além do desgaste natural documentados no laudo de vistoria de devolução (Art. 23, III da Lei do Inquilinato), e quaisquer débitos do locatário para com o locador identificados na vistoria final.

Condições de Devolução ao Locatário: Prazo para devolução do depósito caução ao locatário após o término da locação — o Art. 38, §2 determina devolução com todos os rendimentos da caderneta de poupança caso não haja débito do locatário. O prazo usual é de 30 dias após a devolução das chaves e conclusão da vistoria de saída. Se houver danos ao imóvel ou débitos de encargos, o locador deve apresentar ao locatário discriminação detalhada dos valores retidos, devolvendo o saldo remanescente com os rendimentos proporcionais.

Destino dos Rendimentos: Cláusula expressa determinando que os rendimentos da caderneta de poupança pertencem ao locatário, nos termos do Art. 38, §2 da Lei do Inquilinato, e que devem ser devolvidos integralmente ao locatário ao término da locação, independentemente de eventuais débitos que sejam descontados do principal.

Cláusula de Recomposição do Saldo: Quando o locador usa parte do depósito durante a locação (com autorização contratual) para cobrir aluguéis atrasados, o Termo deve prever o prazo e a forma de recomposição do saldo pelo locatário — geralmente 30 dias — para manter o nível de cobertura da garantia. A ausência de cláusula de recomposição pode levar à extinção parcial da garantia sem o conhecimento do locador, enfraquecendo sua posição em caso de inadimplência posterior.

A forms-legal.com oferece este modelo de Termo de Caução de Locação como referência. O depósito caução e suas condições de devolução são frequentes fontes de conflito entre locadores e locatários nas Varas Cíveis de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte — a formalização adequada do Termo de Caução reduz significativamente esse risco.

Para preencher corretamente o Termo de Caução de Locação no Brasil usando o formulário da forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Dados das Partes: Preencha os dados completos de locador e locatário. O CPF do locador deve corresponder ao titular do imóvel conforme a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Os dados do locatário devem ser idênticos aos constantes no contrato de locação.

Valor do Depósito: Informe o valor exato do depósito caução em reais, observando rigorosamente o limite de três aluguéis mensais estabelecido pelo Art. 38, §1 da Lei do Inquilinato. Depósito superior a três aluguéis é nulo na parte que excede o limite legal — o locatário pode exigir a devolução do excesso a qualquer tempo.

Caderneta de Poupança: Informe a instituição financeira (preferencialmente Caixa Econômica Federal), o número da agência e o número da conta poupança aberta especificamente para o depósito caução. Recomenda-se que a conta seja aberta em nome do locatário — os rendimentos pertencem a ele — mas com condição suspensiva de movimentação exclusiva pelo locador em caso de inadimplência, o que é implementado na prática por meio de autorização contratual de débito.

Vistoria de Saída: Descreva no documento o procedimento de vistoria de saída — o locatário deve agendar a vistoria de devolução com antecedência mínima de 7 dias antes da data de entrega das chaves, e o laudo de vistoria de saída será comparado com o laudo de vistoria de entrada (Anexo I do contrato de locação) para apurar eventuais danos a descontar do depósito caução.

Assinatura com Testemunhas e Reconhecimento de Firma: Embora não seja legalmente exigido para a validade do Termo de Caução entre as partes, o reconhecimento de firma do locatário e do locador em Cartório de Títulos e Documentos fortalece a prova do documento em eventual ação de cobrança ou despejo. As imobiliárias associadas ao SECOVI-SP e ao CRECI-SP exigem via de regra o reconhecimento de firma do locatário no Termo de Caução como procedimento padrão. Para locações com valor mensal acima de R$ 5.000,00, recomenda-se adicionalmente o registro do Termo de Caução no Cartório de Títulos e Documentos (Lei nº 6.015/1973, Art. 127), que confere data certa ao instrumento e oponibilidade a terceiros. O forms-legal.com orienta que o comprovante do depósito bancário em caderneta de poupança — com data, valor e número da conta — seja anexado ao Termo de Caução como parte integrante do documento.

O Termo de Caução de Locação no Brasil está sujeito a requisitos legais estabelecidos pelo Art. 38 da Lei nº 8.245/1991 e pelo Código Civil Brasileiro.

Limite Legal de Três Meses: O Art. 38, §1 da Lei do Inquilinato estabelece limite máximo de três meses de aluguel para o depósito caução em dinheiro. Cláusula contratual que exija depósito superior a três meses é nula na parte excedente, e o locatário pode cobrar a devolução do excesso em ação de cobrança na Vara Cível da Comarca competente — o TJSP tem reiteradamente decidido nesse sentido.

Depósito em Poupança: O Art. 38, §2 da Lei do Inquilinato exige que o depósito caução seja realizado em caderneta de poupança. O locador não pode reter o depósito em conta corrente, cofre ou qualquer instrumento que não seja caderneta de poupança — modalidade que gera rendimentos mensais (atualmente regulados pela Taxa Selic conforme a Lei nº 12.703/2012 quando a Selic supera 8,5% a.a.) que pertencem ao locatário.

Devolução com Rendimentos: O Art. 38, §2 determina que, ao término da locação sem qualquer débito do locatário, o depósito caução deve ser devolvido com todos os rendimentos da caderneta de poupança. A retenção dos rendimentos pelo locador sem justificativa constitui enriquecimento sem causa (Art. 884 do Código Civil) e pode ser cobrada em ação específica pelo locatário perante o Juizado Especial Cível da Comarca.

Garantia Única: O Art. 37, parágrafo único da Lei do Inquilinato proíbe a cumulação de mais de uma modalidade de garantia. A caução em dinheiro não pode ser exigida simultaneamente com fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária — a cumulação viola a lei e é nula de pleno direito, conforme Súmula 214 do STJ.

Lei nº 9.514/1997 e Cessão Fiduciária vs. Caução: Em locações comerciais de maior porte, locadores e inquilinos frequentemente debatem a substituição da caução em dinheiro pela cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (Art. 37, IV da Lei do Inquilinato — modalidade incluída pela Lei nº 11.196/2005), que permite garantia superior a três meses sem as restrições do Art. 38 §1. A escolha entre caução em dinheiro e cessão fiduciária deve considerar o custo de administração do fundo, a liquidez dos ativos e a capacidade financeira do locatário para imobilizar capital em investimento de longo prazo.

Nos termos de caução de locação no Brasil, erros frequentes de locadores e locatários geram conflitos desnecessários nas Varas Cíveis. Conheça os principais.

Exigir depósito superior a três meses de aluguel: Violação direta do Art. 38, §1 da Lei do Inquilinato. O TJSP e o TJRJ julgam regularmente ações de locatários cobrando devolução do valor excedente ao limite legal. O locador que exige mais de três meses de caução em dinheiro fica exposto a condenação judicial com correção monetária pelo IPCA e juros de mora.

Não depositar o valor em caderneta de poupança: Locadores que retêm o depósito caução em conta corrente ou em dinheiro em espécie violam o Art. 38, §2 da Lei do Inquilinato. Além de expor o valor a riscos de crédito da instituição financeira (sem a proteção do Fundo Garantidor de Créditos — FGC, que cobre poupanças até R$ 250.000,00 por CPF/CNPJ), privam o locatário dos rendimentos a que tem direito.

Reter o depósito caução sem discriminar os débitos: O locador que retém o depósito caução total ou parcialmente ao término da locação deve apresentar ao locatário discriminação detalhada dos valores retidos — aluguéis vencidos, encargos, danos ao imóvel com orçamentos de reparo. A retenção sem discriminação é considerada enriquecimento sem causa pelo TJSP e pelo TJRJ, gerando condenação em dobro nos casos em que o locador age com má-fé.

Não realizar laudo de vistoria de entrada e saída: A ausência de laudo de vistoria documentando o estado do imóvel na entrega e na devolução das chaves impede o locador de comprovar danos causados pelo locatário e de justificar a retenção de qualquer valor do depósito caução para reparos. Sem o laudo, presume-se que o imóvel foi devolvido no mesmo estado em que foi entregue, e o locador é obrigado a devolver o depósito integral com rendimentos.