Contrato de Locação por Temporada (Brasil)

O Contrato de Locação por Temporada é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei nº 8.245/1991, Art. 48 (Lei do Inquilinato).

A natureza jurídica do contrato de temporada difere substancialmente da locação residencial ordinária. O Art. 48 da Lei do Inquilinato autoriza o locador a exigir o pagamento antecipado do aluguel (pagamento adiantado), o que é vedado na locação residencial pelo Art. 20 da mesma lei. Essa prerrogativa protege o locador contra o risco de inadimplemento em contratos de curta duração, especialmente em imóveis de veraneio situados em municípios litorâneos como Florianópolis/SC, Bombinhas/SC, Búzios/RJ, Guarujá/SP, Porto Seguro/BA, Morro de São Paulo/BA, Jericoacoara/CE, Pipa/RN e Arraial do Cabo/RJ.

O Art. 49 da Lei do Inquilinato disciplina as garantias admitidas na locação por temporada, autorizando o locador a exigir, além da caução em dinheiro (limitada a 3 meses de aluguel conforme Art. 38), caução em bens móveis e caução em títulos de crédito, modalidades adicionais não previstas para a locação residencial ordinária. A caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança vinculada, sendo devolvida com acréscimo dos rendimentos ao final da locação.

O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), em seus Arts. 565 a 578, complementa o regime da Lei do Inquilinato no que não for contrariado por disposição especial. O Art. 570 do Código Civil estabelece que o locatário que não restituir o imóvel no prazo ajustado fica obrigado a pagar o aluguel que for arbitrado pelo locador, além de responder pelos danos que causar ao imóvel durante a posse. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisões da 6ª Turma Cível, consolidou entendimento de que a simples permanência do locatário além do prazo contratual de temporada não converte automaticamente o contrato em locação residencial, mas autoriza o locador a promover ação de despejo independentemente de notificação prévia, nos termos do Art. 59, §1º, II da Lei do Inquilinato.

A distinção entre locação por temporada e hospedagem (regulada pela Lei nº 11.771/2008 — Lei Geral do Turismo) é relevante para fins tributários e regulatórios. A locação por temporada é contrato civil regido pela Lei do Inquilinato, enquanto a hospedagem em estabelecimentos como pousadas e hotéis submete-se à regulação do Ministério do Turismo (MTur) e da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (ANVISA). A proliferação de plataformas de locação por temporada como Airbnb, Vrbo e Booking.com, que intermediam contratos de curto prazo, não altera a natureza jurídica civil da relação, conforme entendimento do Conselho Federal de Justiça (CFJ) no Enunciado nº 567 da VII Jornada de Direito Civil.

Contrato de Locação por Temporada no Brasil é necessário sempre que proprietário de imóvel urbano ceder o uso do bem a terceiros por prazo não superior a 90 dias, mediante pagamento de aluguel, para as finalidades específicas previstas no Art. 48 da Lei nº 8.245/1991.

O contrato é essencial para locações de imóveis de veraneio e lazer. Proprietários de casas, apartamentos e chalés em destinos turísticos brasileiros — litoral de Santa Catarina (Balneário Camboriú, Florianópolis, Itapema), Rio de Janeiro (Búzios, Angra dos Reis, Paraty), São Paulo (Guarujá, Ubatuba, Ilhabela), Bahia (Porto Seguro, Trancoso, Morro de São Paulo), Ceará (Jericoacoara, Fortaleza), Rio Grande do Norte (Natal, Pipa) e Minas Gerais (Tiradentes, Ouro Preto, Capitólio) — utilizam este contrato para formalizar locações durante alta temporada (dezembro a fevereiro e julho) e feriados prolongados.

É necessário quando estudantes ou profissionais necessitam de moradia temporária para realização de cursos, estágios, especializações ou treinamentos em outras cidades. Universidades brasileiras de grande porte, como USP, UNICAMP, UFRJ, UFMG, UFSC e PUC-Rio, geram demanda significativa por locações de temporada no início de cada semestre acadêmico. O contrato protege o locador, que pode exigir pagamento antecipado e garantia, e o locatário, que tem prazo determinado alinhado à duração do curso.

O contrato é exigido quando pacientes necessitam de moradia próxima a hospitais ou centros de tratamento médico para tratamento de saúde de longa duração. Municípios com unidades hospitalares de referência, como Barretos/SP (Hospital de Amor), Ribeirão Preto/SP (Hospital das Clínicas da USP), Curitiba/PR (Hospital Nossa Senhora das Graças) e Porto Alegre/RS (Hospital de Clínicas da UFRGS), registram demanda constante por este tipo de locação.

É indispensável durante obras e reformas no imóvel principal do locatário, quando a família necessita de habitação provisória pelo período das intervenções. Nestes casos, o laudo da construtora ou da empresa de engenharia serve como documento comprobatório da necessidade de moradia temporária perante o locador.

O contrato é necessário para fins tributários: o locador pessoa física deve declarar os rendimentos de aluguel na Declaração de Ajuste Anual do IRPF perante a Receita Federal do Brasil (RFB), e valores mensais que superem o limite de isenção estão sujeitos ao recolhimento mensal do Carnê-Leão, nos termos da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014 e do Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018 — Decreto nº 9.580/2018).

Contrato de Locação por Temporada no Brasil sob a Lei nº 8.245/1991 deve conter os seguintes elementos essenciais para garantir validade, exequibilidade e proteção jurídica a locador e locatário:

Identificação das Partes: Nome completo, CPF (Cadastro de Pessoas Físicas perante a Receita Federal do Brasil), RG (Registro Geral expedido pela Secretaria de Segurança Pública do estado — SSP), estado civil (solteiro, casado, divorciado, viúvo ou união estável), profissão e endereço completo com CEP do locador e do locatário. Quando o locador for pessoa jurídica (empresa de administração de imóveis, construtora, fundo de investimento imobiliário — FII registrado na Comissão de Valores Mobiliários — CVM), inclua CNPJ, razão social e dados do representante legal conforme o contrato social registrado na Junta Comercial.

Finalidade da Locação por Temporada: Descrição expressa do motivo específico da locação temporária, conforme exigido pelo Art. 48 da Lei do Inquilinato — lazer e turismo, realização de curso ou treinamento, tratamento de saúde, obras no imóvel principal do locatário, ou outra necessidade de moradia provisória justificada. A ausência de declaração de finalidade expõe o locador ao risco de o contrato ser requalificado como locação residencial ordinária pelo Poder Judiciário.

Descrição do Imóvel: Endereço completo com logradouro, número, complemento (apartamento, bloco, casa), bairro, município, estado (Unidade Federativa) e CEP. Número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente, inscrição municipal do IPTU perante a Prefeitura Municipal, área total em metros quadrados e descrição das dependências (número de quartos, banheiros, vagas de garagem, área de lazer). Para imóveis em condomínio, identificar o nome do empreendimento e o número da unidade autônoma conforme a convenção de condomínio.

Prazo de Locação (Máximo 90 Dias): Data precisa de início e término da locação por temporada, com horário de check-in e check-out quando relevante para imóveis turísticos. O prazo máximo legal é de 90 (noventa) dias corridos, computado por dia de calendário, incluindo sábados, domingos e feriados nacionais (Feriados Nacionais previstos na Lei nº 9.093/1995) e estaduais. A superação do prazo de 90 dias sem novo contrato ou renovação formal converte a locação em residencial, com aplicação do regime do Art. 46 da Lei do Inquilinato e perda do direito à denúncia imotivada.

Aluguel e Forma de Pagamento Antecipado: O valor total do aluguel do período de temporada (aluguel global) ou o valor diário (diária), com possibilidade de pagamento antecipado de todo o período antes da entrega das chaves, nos termos do Art. 48 da Lei do Inquilinato. O pagamento antecipado pode ser integral ou em parcelas, mas a primeira parcela é exigível antes da ocupação. Especifique o meio de pagamento — PIX (chave CPF/CNPJ/e-mail/telefone), transferência bancária (TED ou DOC), depósito em conta no Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco, Santander ou Caixa Econômica Federal. O contrato deve indicar a conta beneficiária com banco, agência e número de conta.

Garantia (Caução): O Art. 49 da Lei do Inquilinato admite na locação por temporada as seguintes modalidades de caução: (a) caução em dinheiro (limitada a 3 aluguéis mensais sob Art. 38), depositada em caderneta de poupança vinculada com rendimentos revertidos ao locatário; (b) caução em bens móveis, avaliados e descritos no contrato com seus respectivos valores de mercado; (c) caução em títulos de crédito, com especificação do título, valor de face, emitente e vencimento. Apenas uma modalidade de garantia é admitida por força do Art. 37, parágrafo único, e da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Obrigações do Locatário: Usar o imóvel exclusivamente para a finalidade declarada no contrato; respeitar o número máximo de ocupantes indicado; não sublocar, ceder ou emprestar o imóvel sem autorização escrita do locador (Art. 13 da Lei do Inquilinato); conservar o imóvel e seus bens móveis (mobília, eletrodomésticos, utensílios) em perfeito estado; restituir o imóvel na data e hora acordadas; comunicar imediatamente qualquer dano, vazamento ou defeito; pagar as despesas de consumo (água, energia elétrica, gás) salvo disposição em contrário.

Obrigações do Locador: Entregar o imóvel limpo, em perfeitas condições de habitabilidade e com todos os equipamentos funcionando; fornecer laudo de vistoria descrevendo o estado de cada dependência e dos bens móveis existentes; manter o imóvel em condições de uso durante toda a temporada; garantir o sossego e a segurança do locatário; fornecer as chaves e/ou senhas de acesso ao imóvel no ato do check-in; reembolsar a caução com os rendimentos da poupança ao final do contrato.

Multas e Penalidades: Multa por devolução antecipada do imóvel pelo locatário (rescisão antes do prazo), estipulada em percentual do valor remanescente do aluguel; multa diária por permanência no imóvel além da data de check-out; multa por violação das obrigações contratuais (excesso de ocupantes, animais não autorizados, perturbação do sossego alheio em violação ao Código de Posturas Municipal do município).

Foro de Eleição: Indicação do foro competente para dirimir controvérsias, que nos termos do Art. 58, II da Lei do Inquilinato deve ser preferencialmente o da Comarca onde se situa o imóvel. Para ações de despejo por falta de pagamento ou término do prazo de temporada, o Art. 59, §1º da Lei do Inquilinato (com redação dada pela Lei nº 12.112/2009) admite liminar de reintegração de posse em 15 dias.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Locação por Temporada como referência para locadores e locatários. As obrigações específicas para imóveis em condomínio, aluguel por temporada via plataformas digitais e questões tributárias do IRPF relacionadas a rendimentos de temporada devem ser verificadas com Advogado inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil (OAB).

Preencher o Contrato de Locação por Temporada exige atenção aos dados de identificação e ao prazo máximo legal de 90 dias previsto no Art. 48 da Lei nº 8.245/1991.

Início pelo locador: informe nome completo exatamente como consta no RG e CPF, número do CPF com pontuação (000.000.000-00), número do RG com o órgão expedidor e estado (ex.: 12.345.678-9 SSP/SP), estado civil atual e endereço com CEP. Se o imóvel pertencer a cônjuge casado sob regime de comunhão de bens, a outorga conjugal (assinatura do cônjuge) pode ser necessária.

Dados do locatário: preencha com mesma precisão — nome, CPF, RG, profissão e endereço de residência permanente (não o endereço do imóvel de temporada). Em grupos familiares ou de amigos, identifique apenas o locatário titular; os demais são ocupantes e podem ser listados como tal.

Imóvel: o endereço deve incluir logradouro, número, complemento, bairro, município, estado e CEP. O número de matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e a inscrição do IPTU podem ser obtidos na certidão de matrícula atualizada. Descreva todos os bens móveis incluídos na locação (mobília, eletrodomésticos, ar-condicionado, televisão) pois a responsabilidade por danos a esses bens é do locatário.

Finalidade: declare expressamente o motivo — lazer e turismo, curso, tratamento de saúde, obras no imóvel principal. A finalidade é elemento constitutivo do contrato de temporada e sua ausência pode descaracterizar o regime especial do Art. 48.

Prazo: insira as datas de início (check-in) e término (check-out) com dia, mês e ano. Confira que o intervalo não supera 90 dias corridos. Inclua os horários de check-in (geralmente 14h ou 15h) e check-out (geralmente 10h ou 11h) para evitar disputas.

Valor e pagamento: informe o valor total da temporada ou a diária em reais (R$) com centavos. Para pagamento antecipado (permitido pelo Art. 48), indique se é integral antes do check-in ou em parcelas. Identifique a chave PIX ou dados bancários completos para o depósito.

Garantia: escolha uma única modalidade (caução em dinheiro, bens móveis ou títulos de crédito). Para caução em dinheiro, o valor máximo é equivalente a 3 aluguéis mensais (Art. 38) — calcule o aluguel mensal proporcional com base no valor total dividido pelo número de meses da temporada.

Assinatura: o contrato deve ser assinado pelo locador, locatário e 2 testemunhas. A firma reconhecida em Cartório de Notas (Tabelionato) não é obrigatória para validade do contrato, mas recomendada para segurança probatória. Em contratos celebrados remotamente (locatário em outra cidade), a assinatura digital certificada pelo ICP-Brasil (mediante uso de certificado digital e-CPF ou e-CNPJ emitido por Autoridade Certificadora credenciada pelo ITI) tem a mesma validade da assinatura manuscrita nos termos da Medida Provisória nº 2.200-2/2001.

Contrato de Locação por Temporada no Brasil deve observar os seguintes requisitos legais para garantir validade e exequibilidade perante o Poder Judiciário:

Prazo máximo de 90 dias: O Art. 48 da Lei nº 8.245/1991 fixa limite absoluto de 90 dias para a locação por temporada. Contratos que estipulem prazo superior ou que sejam renovados sucessivamente sem intervalo entre os períodos podem ser requalificados como locação residencial pelo Juiz de Direito da Vara Cível competente, com perda das vantagens do regime especial — em especial o direito ao pagamento antecipado e à denúncia imotivada ao término do prazo.

Finalidade específica: A motivação do Art. 48 exige que a locação por temporada tenha propósito específico e transitório. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) e o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ) têm anulado contratos de temporada utilizados para contornar as proteções da locação residencial quando evidenciada a intenção de moradia permanente.

Documento de identidade e CPF obrigatórios: A qualificação completa das partes com CPF e RG é exigência do Art. 1º da Lei nº 8.245/1991 e dos requisitos de escrituração dos Tabelionatos de Notas para reconhecimento de firmas.

Garantia limitada ao Art. 49: As modalidades de garantia admitidas na locação por temporada são as previstas no Art. 49 c/c Art. 37 da Lei do Inquilinato. A exigência de garantias não previstas em lei ou de mais de uma modalidade é prática abusiva tipificada no Art. 37, parágrafo único, passível de nulidade e responsabilidade civil do locador.

Despejo por término de prazo: O Art. 59, §1º, II da Lei do Inquilinato, com redação da Lei nº 12.112/2009, autoriza o deferimento de liminar de despejo em 15 dias quando o prazo de temporada tiver se encerrado e o locatário se recusar a desocupar. A ação de despejo é processada no Juizado Especial Cível (JEC) para causas até 40 salários mínimos ou na Vara Cível Ordinária para valores superiores, competindo ao Juiz de Direito da Comarca onde se situa o imóvel.

Erros mais comuns na elaboração e execução do Contrato de Locação por Temporada no Brasil:

Excesso do prazo de 90 dias: Estipular prazo de temporada superior ao limite legal do Art. 48 da Lei nº 8.245/1991 é o erro mais frequente. Contratos de 91, 120 ou 180 dias celebrados como 'temporada' são requalificados pelo Juiz como locação residencial, com consequente aplicação do Art. 46 e perda do direito à retomada imotivada ao término. A solução correta é celebrar novo contrato após o término do primeiro, com intervalo real entre os períodos.

Ausência de descrição da finalidade: Omitir ou usar finalidade genérica ('uso pessoal') sem especificidade compromete a validade do regime de temporada. Descreva com precisão: 'lazer e turismo durante o carnaval de Olinda/PE', 'tratamento médico no Hospital Sírio-Libanês, São Paulo/SP', 'conclusão de especialização na UFRJ, Rio de Janeiro/RJ'.

Não documentar o estado do imóvel e dos bens móveis: Contratos de temporada incluem mobília e eletrodomésticos. A ausência de laudo de vistoria com fotografias datadas impede a comprovação de danos causados pelo locatário, resultando em prejuízos não ressarcidos ao locador perante a Vara Cível.

Ignorar o limite da caução em dinheiro: Exigir caução em dinheiro superior a 3 meses de aluguel viola o Art. 38 da Lei do Inquilinato. O cálculo deve ser feito sobre o aluguel mensal proporcional equivalente, não sobre o valor total da temporada — erro comum que expõe o locador a ação de repetição de indébito pelo locatário.

Combinar múltiplas garantias: Exigir simultaneamente caução em dinheiro e fiador ou seguro fiança viola o Art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato e a Súmula 214 do STJ, sujeitando o locador à nulidade das garantias excedentes e possível sanção por prática abusiva.