Condominium AGM Notice Portugal (Convocatória de Assembleia)

A Convocatória de Assembleia de Condóminos em Portugal é o ato unilateral pelo qual o administrador do condomínio (ou, na sua falta, condóminos representando 25% do valor total do prédio) chama todos os condóminos a reunir-se em assembleia geral nos termos dos artigos 1430.º a 1432.º do Código Civil (Decreto-Lei nº 47 344 de 25 de Novembro de 1966) para deliberar sobre matérias da administração do condomínio constituído em propriedade horizontal nos termos dos artigos 1414.º a 1438.º-A do mesmo Código.

A propriedade horizontal em Portugal é regime real específico aplicável a edifícios divididos em frações autónomas com partes comuns indivisas. O título constitutivo da propriedade horizontal é registado na Conservatória do Registo Predial competente nos termos do artigo 1417.º do Código Civil e do Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84). O conjunto dos condóminos forma o condomínio enquanto ente sem personalidade jurídica plena, com órgãos próprios — assembleia de condóminos como órgão deliberativo e administrador como órgão executivo nos termos dos artigos 1430.º e 1435.º do Código Civil.

A assembleia de condóminos é o órgão deliberativo soberano do condomínio. O artigo 1431.º do Código Civil prevê dois tipos de reunião: a assembleia ordinária anual realizada na primeira quinzena de Janeiro de cada ano para aprovação das contas do ano anterior e do orçamento do ano corrente, e as assembleias extraordinárias convocadas sempre que necessário pelo administrador ou pelos condóminos representando pelo menos 25% do valor total do prédio.

A convocatória é elemento essencial da validade das deliberações. O artigo 1432.º nº 1 do Código Civil exige convocação por carta registada com aviso de receção dirigida a cada condómino, com antecedência mínima de 10 dias relativamente à data da assembleia. A omissão da convocatória ou o incumprimento dos requisitos formais determina a anulabilidade das deliberações tomadas, podendo ser arguida no prazo de 60 dias a contar do conhecimento pelo condómino prejudicado nos termos do artigo 1433.º do Código Civil.

A convocatória deve indicar com precisão o local da assembleia (normalmente nas próprias partes comuns do prédio ou em local próximo acessível), a data e hora da primeira convocatória, a data e hora da segunda convocatória (que pode ser meia hora depois nos termos do artigo 1432.º nº 4), e a ordem do dia detalhada com os assuntos a deliberar. Apenas podem ser deliberadas matérias que constem expressamente da ordem do dia, salvo se todos os condóminos estiverem presentes ou representados e por unanimidade aceitarem deliberar sobre matérias adicionais.

A doutrina portuguesa, designadamente Pires de Lima e Antunes Varela, Henrique Mesquita e os comentários de Sandra Passinhas sobre propriedade horizontal, sublinha o caráter formal estrito do regime convocatório como garantia da participação democrática dos condóminos. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem invalidado deliberações tomadas em assembleias mal convocadas — sem aviso de receção, sem antecedência mínima, sem ordem do dia detalhada, em local inadequado, ou com ordem do dia genérica do tipo "diversos" ou "outros assuntos".

A Convocatória de Assembleia de Condóminos em Portugal é necessária sempre que se pretenda reunir formalmente o conjunto dos condóminos para deliberar sobre matérias da administração do condomínio constituído em propriedade horizontal nos termos dos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil.

Assembleia ordinária anual obrigatória. O artigo 1431.º nº 1 do Código Civil impõe a realização de assembleia ordinária na primeira quinzena de Janeiro de cada ano, com convocatória prévia. A ordem do dia obrigatória inclui a aprovação das contas do administrador relativas ao exercício anterior, a aprovação do orçamento do exercício corrente, a fixação das comparticipações dos condóminos no fundo comum de reserva, e eventualmente a eleição ou recondução do administrador. A omissão da assembleia ordinária constitui irregularidade que pode legitimar pretensões dos condóminos junto do Julgado de Paz ou do tribunal comum.

Assembleia extraordinária por iniciativa do administrador. O administrador convoca assembleia extraordinária sempre que ocorra matéria urgente ou de relevância — obras inadiáveis nas partes comuns, sinistros que afetem o prédio, contratação de serviços relevantes (manutenção de elevadores, limpeza, jardinagem, segurança), atualização do regulamento do condomínio, alteração do título constitutivo. A convocatória deve cumprir os mesmos requisitos formais da assembleia ordinária.

Assembleia extraordinária por iniciativa dos condóminos. O artigo 1431.º nº 2 do Código Civil permite a condóminos representando pelo menos 25% do valor total do prédio (calculado pelas permilagens fixadas no título constitutivo) requerer ao administrador a convocação de assembleia extraordinária. Se o administrador não convocar no prazo de 15 dias, os requerentes podem proceder à convocação direta nos termos da lei. Esta via é frequente em situações de conflito entre condóminos e administrador.

Convocatória para deliberação sobre obras nas partes comuns. As obras de conservação ordinária (limpeza, manutenção corrente) cabem ao administrador sem assembleia. Mas as obras de conservação extraordinária e as obras de inovação exigem deliberação da assembleia nos termos do artigo 1425.º do Código Civil — para obras de conservação a maioria dos condóminos representando metade do valor total do prédio, para obras de inovação dois terços do valor total.

Convocatória para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Modificações no título registado na Conservatória do Registo Predial — alteração de permilagens, criação de novas frações por divisão, fusão de frações, alteração da denominação ou da utilização das frações — exigem deliberação por unanimidade dos condóminos nos termos do artigo 1419.º do Código Civil, sob pena de invalidade.

Convocatória para deliberação sobre orçamento e fundo comum de reserva. O artigo 1431.º nº 1 alínea b) e o artigo 4.º do Decreto-Lei nº 268/94 (regulamento da propriedade horizontal) impõem a constituição de fundo comum de reserva para fazer face a despesas de conservação. A fixação anual da contribuição é matéria obrigatória da assembleia ordinária.

Convocatória para eleição ou destituição do administrador. O administrador é eleito pela assembleia por mandato máximo de dois anos renovável nos termos do artigo 1435.º do Código Civil. A destituição antes do termo do mandato é deliberada pela assembleia, podendo o administrador judicial ser nomeado pelo Julgado de Paz ou tribunal comum em caso de impasse.

Convocatória para autorização de obras em frações autónomas com afetação das partes comuns. Quando um condómino pretende realizar obras na sua fração que afetem a estrutura, a fachada, telhados ou áreas comuns (instalação de ar condicionado, parabólica, marquise, fechamento de varandas), pode ser exigida autorização da assembleia nos termos do artigo 1422.º do Código Civil, especialmente se o regulamento do condomínio assim o impuser.

Convocatória para discussão de medidas judiciais. Quando o condomínio pretenda intentar ação judicial contra terceiros (empreiteiros, fornecedores, condómino infrator) ou defender-se em ação contra si proposta, a deliberação da assembleia é necessária para conferir mandato ao administrador para o efeito.

Convocatória para alteração do regulamento do condomínio. O regulamento interno regula a vida quotidiana do condomínio (regras de utilização de partes comuns, horários, animais, ruídos, estacionamento). A sua alteração exige deliberação da assembleia por maioria qualificada conforme o tipo de alteração.

A Convocatória de Assembleia de Condóminos em Portugal exige a inclusão de elementos formais cuja omissão pode determinar a invalidade das deliberações tomadas nos termos dos artigos 1432.º e 1433.º do Código Civil.

Identificação clara do remetente. A convocatória deve identificar quem convoca — administrador do condomínio (com indicação do nome, NIF e morada para contactos) ou conjunto de condóminos representando pelo menos 25% do valor total do prédio nos termos do artigo 1431.º nº 2 do Código Civil. A indicação errada ou ambígua do convocante pode levar à anulabilidade.

Identificação rigorosa do condomínio. A convocatória deve identificar o prédio em propriedade horizontal pela morada completa (rua, número, código postal NNNN-NNN, freguesia, concelho), a Conservatória do Registo Predial competente, o número da descrição predial e a identificação do título constitutivo da propriedade horizontal nos termos dos artigos 1417.º e 1418.º do Código Civil. Esta identificação é especialmente relevante quando o administrador gere vários condomínios.

Identificação completa do destinatário. Cada condómino deve receber convocatória nominal, com indicação da sua fração autónoma (letra ou designação no título constitutivo), permilagem, NIF e morada. A convocatória "ao Condomínio" enviada genericamente é insuficiente — exige-se notificação individualizada. Para condóminos não residentes na fração, a convocatória vai para a morada de contacto comunicada ao administrador.

Data, hora e local da assembleia. A convocatória deve especificar a data e hora da primeira convocatória e a data e hora da segunda convocatória — esta pode realizar-se meia hora depois da primeira nos termos do artigo 1432.º nº 4 do Código Civil. Em primeira convocatória, exige-se quórum de condóminos representando metade do valor total do prédio; em segunda convocatória, qualquer número de presentes pode deliberar (com diferentes maiorias consoante a matéria). O local deve ser acessível e adequado — partes comuns do prédio, sala próxima alugada, ou plataforma digital com voto à distância nos termos da reforma do Decreto-Lei nº 81/2020.

Antecedência mínima de 10 dias. O artigo 1432.º nº 1 do Código Civil exige antecedência mínima de 10 dias entre o envio da convocatória e a data da primeira convocatória. O cálculo conta dia a dia, com exclusão do dies a quo e inclusão do dies ad quem. A antecedência inferior determina a anulabilidade das deliberações.

Forma da convocatória. O artigo 1432.º nº 1 exige carta registada com aviso de receção dirigida a cada condómino. Após a reforma do Decreto-Lei nº 81/2020 e da Lei nº 30/2022, é admitida a convocatória por correio eletrónico nos casos em que o condómino tenha previamente autorizado por escrito esta forma e indicado endereço de email para o efeito. A entrega em mão com recibo assinado pelo condómino é também admitida como prova suficiente.

Ordem do dia detalhada. A convocatória deve discriminar os pontos da ordem do dia com precisão suficiente para que o condómino possa avaliar previamente a importância dos assuntos. Formulações vagas como "diversos", "outros assuntos" ou "informações" são inválidas para autorizar deliberações sobre matérias específicas. Apenas pontos expressamente indicados podem ser deliberados, salvo unanimidade dos presentes ou representados.

Indicação dos documentos disponíveis para consulta. Quando a ordem do dia inclua aprovação de contas, orçamento, contratos relevantes, propostas de obras ou alterações ao regulamento, a convocatória deve indicar onde os documentos podem ser consultados antecipadamente — sede do administrador, plataforma digital, ou cópia anexa.

Direito de representação. A convocatória deve referir o direito do condómino a fazer-se representar por terceiro mediante procuração escrita nos termos do artigo 1431.º nº 4 do Código Civil. A procuração pode ser específica para a assembleia ou geral para a representação no condomínio.

Indicação do quórum e maiorias deliberativas. Embora não seja juridicamente obrigatório, é boa prática indicar na convocatória o quórum exigido para a constituição válida da assembleia em primeira e segunda convocatórias, e as maiorias necessárias para cada tipo de deliberação previstas nos artigos 1422.º a 1425.º do Código Civil.

Local, data e assinatura. A convocatória deve indicar local de emissão, data e assinatura do administrador (ou condóminos requerentes). A assinatura digital qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital tem o mesmo valor da manuscrita ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS).

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Convocatória de Assembleia de Condóminos em Portugal como ferramenta operacional para administradores de condomínio, condóminos e empresas de gestão imobiliária. A redação concreta deve ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados, em particular quando a ordem do dia envolva alterações ao título constitutivo ou obras de inovação. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Acta de Assembleia de Condóminos e Regulamento de Condomínio.

O preenchimento da Convocatória de Assembleia de Condóminos em Portugal segue uma sequência prática que minimiza o risco de invalidade das deliberações nos termos dos artigos 1432.º e 1433.º do Código Civil.

Primeiro passo: identificar quem tem legitimidade para convocar. A regra é que o administrador do condomínio convoque a assembleia. Quando o administrador não o faça ou tenha renunciado, os condóminos representando pelo menos 25% do valor total do prédio (calculado pelas permilagens) podem convocar diretamente nos termos do artigo 1431.º nº 2 do Código Civil. Em situações de vácuo administrativo, pode ser solicitada ao Julgado de Paz ou ao tribunal a nomeação de administrador provisório.

Segundo passo: reunir a lista atualizada dos condóminos. A lista deve incluir nome, NIF, fração autónoma, permilagem e morada de contacto para efeitos de convocatória. O administrador mantém este cadastro atualizado com base nas comunicações de transmissões registadas na Conservatória do Registo Predial e nas comunicações voluntárias dos condóminos. Para condóminos que tenham arrendado a fração, a convocatória vai para o proprietário (não para o arrendatário).

Terceiro passo: definir a ordem do dia. Redija cada ponto com precisão suficiente para que o condómino possa avaliar a matéria — por exemplo, "Aprovação das contas do exercício de 2025" em vez de "Contas"; "Deliberação sobre a execução de obras de impermeabilização do terraço de cobertura, com orçamento de 12.500,00 €, conforme proposta anexa" em vez de "Obras". Evite formulações vagas como "diversos" ou "outros assuntos".

Quarto passo: determinar a data, hora e local. Marque a primeira convocatória para dia e hora acessíveis à maioria (tipicamente à tarde ou à noite em dia útil ou num sábado). A segunda convocatória pode ser meia hora depois nos termos do artigo 1432.º nº 4 do Código Civil. O local deve ser adequado — partes comuns do prédio, sala próxima, ou plataforma digital quando autorizada. Reserve o local com antecedência suficiente.

Quinto passo: calcular a antecedência mínima de 10 dias. O artigo 1432.º nº 1 do Código Civil exige antecedência mínima de 10 dias entre o envio e a data da assembleia. O envio por carta registada com aviso de receção implica alguns dias de trânsito postal, pelo que recomenda-se enviar com 15 a 20 dias de antecedência para garantir margem de segurança.

Sexto passo: redigir a convocatória. Inclua todos os elementos formais — identificação do convocante, identificação do condomínio, identificação do destinatário, data, hora, local da primeira e segunda convocatórias, ordem do dia detalhada, direito de representação por procuração, indicação dos documentos disponíveis para consulta, local, data e assinatura do convocante.

Sétimo passo: anexar documentação relevante. Quando a ordem do dia inclua aprovação de contas, orçamento, propostas de obras com orçamentos de empreiteiros, minutas de alteração do regulamento ou do título constitutivo, anexe cópia ou indique o local onde os documentos estão disponíveis para consulta antecipada. A disponibilização prévia é essencial para uma deliberação informada.

Oitavo passo: enviar por carta registada com aviso de receção ou meio alternativo autorizado. O meio regra é a carta registada com aviso de receção para a morada de contacto de cada condómino. A convocatória por correio eletrónico é admissível apenas quando o condómino tenha previamente autorizado por escrito esta forma e indicado endereço de email para o efeito, conforme a reforma do Decreto-Lei nº 81/2020 e da Lei nº 30/2022. A entrega em mão com recibo assinado é também admitida.

Nono passo: conservar prova do envio e da receção. Arquive os avisos de receção devolvidos pelos CTT, os recibos de entrega em mão, ou as provas de envio eletrónico. Esta documentação é fundamental para demonstrar o cumprimento dos requisitos formais caso haja impugnação das deliberações nos termos do artigo 1433.º do Código Civil.

Décimo passo: preparar a ata e o registo de presenças. Antes da assembleia, o administrador prepara a folha de presenças (com assinatura de cada condómino ou representante), a minuta da ata com espaços para preenchimento das deliberações, e verifica as procurações apresentadas. A ata subsequente deve ser lavrada em livro próprio ou em suporte eletrónico, assinada pelo administrador e por dois condóminos e arquivada pelo condomínio.

Os requisitos legais da Convocatória de Assembleia de Condóminos em Portugal resultam dos artigos 1431.º, 1432.º e 1433.º do Código Civil (DL 47 344/66) em conjugação com o regime da propriedade horizontal dos artigos 1414.º a 1438.º-A do mesmo Código e do Decreto-Lei nº 268/94.

Legitimidade para convocar. O artigo 1431.º nº 2 do Código Civil atribui legitimidade primária ao administrador do condomínio. Subsidiariamente, podem convocar diretamente os condóminos representando pelo menos 25% do valor total do prédio (calculado pelas permilagens fixadas no título constitutivo da propriedade horizontal nos termos do artigo 1418.º). Em caso de vácuo administrativo persistente, pode ser solicitada a nomeação judicial de administrador provisório.

Forma da convocatória. O artigo 1432.º nº 1 do Código Civil exige carta registada com aviso de receção dirigida a cada condómino. As reformas introduzidas pelo Decreto-Lei nº 81/2020 e pela Lei nº 30/2022 ("simplificação da gestão dos condomínios") admitiram formas alternativas — convocatória por correio eletrónico desde que o condómino tenha previamente autorizado por escrito e indicado endereço para o efeito; entrega em mão com recibo assinado; publicação no portal eletrónico do condomínio quando previsto no regulamento. A omissão da forma adequada determina a anulabilidade das deliberações nos termos do artigo 1433.º.

Antecedência mínima. O artigo 1432.º nº 1 exige antecedência mínima de 10 dias entre o envio da convocatória e a data da primeira convocatória. O cálculo conta dia a dia. Em situações de urgência manifesta (sinistros, obras inadiáveis), o regulamento do condomínio pode prever antecedência inferior, mas a regra é a antecedência mínima legal.

Conteúdo obrigatório. A convocatória deve indicar local, dia, hora e ordem do dia detalhada nos termos do artigo 1432.º nº 1 do Código Civil. A omissão de qualquer destes elementos determina a invalidade. Pontos não constantes da ordem do dia não podem ser deliberados, salvo se todos os condóminos estiverem presentes ou representados e por unanimidade aceitarem deliberar sobre matérias adicionais.

Quórum em primeira convocatória. O artigo 1432.º nº 3 do Código Civil exige a presença ou representação de condóminos representando metade do valor total do prédio (calculado pelas permilagens). Sem este quórum, a assembleia não pode deliberar em primeira convocatória.

Segunda convocatória. O artigo 1432.º nº 4 admite que a convocatória preveja desde logo a segunda convocatória meia hora depois da primeira, na qual qualquer número de presentes ou representados pode deliberar (com diferentes maiorias substantivas consoante a matéria). A previsão da segunda convocatória na própria convocatória inicial é prática universal e legalmente admitida.

Maiorias deliberativas. Os artigos 1422.º a 1425.º do Código Civil estabelecem maiorias diferentes consoante a matéria. Atos de mera administração: maioria dos presentes. Obras de conservação extraordinária: maioria dos condóminos representando metade do valor total do prédio. Obras de inovação: dois terços do valor total. Alterações ao título constitutivo: unanimidade nos termos do artigo 1419.º. Cessão de uso de partes comuns: unanimidade.

Direito de representação. O artigo 1431.º nº 4 do Código Civil consagra o direito do condómino a fazer-se representar por terceiro mediante procuração escrita. A procuração pode ser específica para a assembleia ou genérica. As assinaturas das procurações devem permitir a identificação inequívoca do mandante.

Ata da assembleia. As deliberações devem constar de ata lavrada em livro próprio ou em suporte eletrónico, assinada pelo administrador e por dois condóminos nos termos do artigo 1432.º nº 6 do Código Civil. A ata é instrumento probatório das deliberações e indispensável para a sua executoriedade.

Impugnação das deliberações. O artigo 1433.º do Código Civil admite a impugnação das deliberações por qualquer condómino que não tenha votado favoravelmente, no prazo de 60 dias contados do conhecimento da deliberação ou da realização da assembleia. A impugnação corre nos tribunais comuns ou no Julgado de Paz quando o valor seja inferior a 15.000,00 €.

Comunicação das deliberações aos ausentes. O artigo 1432.º nº 7 do Código Civil impõe a comunicação aos condóminos ausentes das deliberações tomadas, no prazo de 30 dias contados da data da assembleia, para efeitos do início do prazo de impugnação.

Voto à distância. A reforma de 2020 admitiu o voto por escrito ou por meios eletrónicos antes da assembleia, desde que previsto no regulamento e respeitados os requisitos de identificação e segurança.

Os erros mais frequentes na elaboração e envio da Convocatória de Assembleia de Condóminos em Portugal podem invalidar as deliberações tomadas, gerar litígios entre condóminos e expor o administrador a pretensões indemnizatórias.

Antecedência inferior a 10 dias. O artigo 1432.º nº 1 do Código Civil exige antecedência mínima de 10 dias entre o envio da convocatória e a data da assembleia. O envio com 5 ou 7 dias de antecedência determina a anulabilidade das deliberações tomadas. A solução é enviar com 15 a 20 dias de antecedência para garantir margem face a atrasos postais.

Ordem do dia vaga ou genérica. Formulações como "diversos", "outros assuntos", "informações" ou "matérias urgentes" não permitem deliberar sobre matérias específicas — o tribunal anulará deliberações tomadas sobre matérias não constantes da ordem do dia detalhada nos termos do artigo 1433.º do Código Civil. A solução é discriminar cada ponto com precisão suficiente.

Forma inadequada de envio. A convocatória por correio simples sem aviso de receção, ou apenas afixada no hall do prédio, não cumpre o artigo 1432.º nº 1 do Código Civil. A jurisprudência exige carta registada com aviso de receção, ou alternativa autorizada pelo condómino (email previamente autorizado por escrito, entrega em mão com recibo assinado). A simples afixação no condomínio é insuficiente para comprovar a notificação individual.

Omissão da identificação do destinatário. A convocatória endereçada genericamente "ao Condomínio" ou "aos Condóminos" sem nominalização individualizada é insuficiente. Cada condómino deve receber convocatória pessoal com a sua identificação. A omissão pode legitimar a anulação por condóminos que não receberam notificação adequada.

Não enviar a condóminos não residentes na fração. O administrador deve manter cadastro atualizado das moradas de contacto dos condóminos, especialmente daqueles que não residem na fração (proprietários de frações arrendadas, proprietários estrangeiros, herdeiros). O envio para a fração quando o condómino não reside pode resultar em devolução do correio sem entrega efetiva.

Não prever expressamente a segunda convocatória. A omissão da indicação da data e hora da segunda convocatória obriga a nova convocatória integral caso não haja quórum em primeira convocatória, com nova antecedência de 10 dias. A solução é prever desde logo a segunda convocatória meia hora depois da primeira nos termos do artigo 1432.º nº 4 do Código Civil.

Convocar para deliberar sobre matéria que exige unanimidade quando há condóminos ausentes. Alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal exigem unanimidade nos termos do artigo 1419.º do Código Civil. Tentar deliberar sobre estas matérias com condóminos ausentes leva à invalidade. A solução é obter previamente a adesão escrita de todos os condóminos ou submeter a matéria a procedimento alternativo (escritura ou DPA com todos os condóminos).

Local da assembleia inadequado. Convocar a assembleia para local distante, inacessível ou de horário comercial restritivo prejudica a participação. Embora não seja causa de invalidade automática, pode ser fundamento de impugnação se ficar demonstrado o caráter dilatório ou hostil da escolha. A solução é optar pelas próprias partes comuns do prédio ou por sala próxima de fácil acesso.

Não disponibilizar previamente os documentos relevantes. Quando a ordem do dia inclua aprovação de contas, orçamento, propostas de obras com orçamentos ou alterações ao regulamento, a falta de disponibilização prévia dos documentos pode levar a deliberações desinformadas, suscetíveis de impugnação por violação do princípio da boa fé e do dever de informação. A solução é anexar cópias ou indicar o local de consulta na convocatória.

Não comunicar aos ausentes as deliberações tomadas. O artigo 1432.º nº 7 do Código Civil impõe a comunicação aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias contados da assembleia, para efeitos do prazo de impugnação. A omissão desta comunicação não invalida a deliberação mas pode permitir que o prazo de 60 dias para impugnação só comece a contar do conhecimento efetivo, prolongando indefinidamente a incerteza.

Convocar sem legitimidade. Quando o administrador renunciou ou se demitiu sem substituto formalmente nomeado, a convocatória feita por administrador cessante pode ser arguida como inválida. A solução nestes casos é a convocatória pelos condóminos representando 25% do valor total nos termos do artigo 1431.º nº 2 ou o pedido judicial de nomeação de administrador provisório.