Co-owned Property Division Agreement — Portugal

O Acordo de Divisão de Coisa Comum é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil arts. 1412.º a 1413.º.

O artigo 1403.º do Código Civil define compropriedade como a situação em que duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa, sendo a quota-parte de cada comproprietário (expressa em fração ou percentagem) a medida dos seus direitos e obrigações. A compropriedade origina-se por diversas vias: herança não partilhada entre os herdeiros (a causa mais frequente em Portugal, especialmente em propriedades rústicas e habitações de família); aquisição conjunta de imóvel por dois ou mais compradores (frequente entre cônjuges, ex-cônjuges após divórcio, sócios, e investidores imobiliários); divisão não formalizada de um prédio maior entre vários proprietários (situação que o Supremo Tribunal de Justiça tem sistematicamente considerado inoponível a terceiros sem o respetivo registo predial).

O artigo 1412.º do Código Civil consagra o direito potestativo de cada comproprietário exigir a divisão da coisa comum a qualquer momento, independentemente de justa causa e independentemente da oposição dos demais comproprietários. Este direito é imprescritível, no sentido de que o seu não exercício, por mais longo que seja o período de compropriedade, não conduz à sua extinção. A única exceção é o acordo de suspensão da divisão — admitido pelo artigo 1412.º nº 2 do Código Civil por prazo não superior a cinco anos, renovável —, que as partes podem celebrar quando seja conveniente manter a compropriedade por período determinado (por exemplo, durante a construção de um edifício no prédio comum ou durante o arrendamento a terceiro).

A divisão amigável — objeto do presente acordo — é a via mais simples, económica e rápida de pôr fim à compropriedade, evitando o processo de inventário judicial ou notarial que seria necessário em caso de desacordo. Para bens imóveis, a divisão amigável exige escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) por advogado ou solicitador, nos termos dos artigos 875.º e 1547.º do Código Civil por remissão das regras gerais de disposição de direitos reais, e registo na Conservatória do Registo Predial nos termos do artigo 2.º do Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84, de 6 de Julho). O registo produz efeito constitutivo quanto à hipoteca e efeito declarativo quanto à propriedade — mas sem registo, a divisão não é oponível a terceiros adquirentes nos termos do artigo 5.º do Código do Registo Predial.

A divisão de coisa comum tributária. A transmissão da quota de um comproprietário para outro, em operação de divisão com adjudicação a um deles, pode estar sujeita a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) nos termos do Código do IMT (Decreto-Lei nº 287/2003, de 12 de Novembro) e a Imposto do Selo (Código do Imposto do Selo, Lei nº 150/99, de 11 de Setembro). Contudo, a partilha por valor exatamente proporcional às quotas, sem tornas, está isenta de IMT nos termos do artigo 2.º nº 5 alínea c) do Código do IMT, que exclui as partilhas de bens em co-titularidade das transmissões sujeitas ao imposto, exceto quanto ao excesso de tornas. A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) analisa cada operação de divisão casuisticamente para determinar a sujeição ou isenção de IMT.

O Acordo de Divisão de Coisa Comum em Portugal torna-se necessário em todas as situações em que dois ou mais comproprietários de um bem pretendem pôr fim à situação de compropriedade de forma amigável, sem recurso a processo judicial de inventário ou de divisão judicial de coisa comum.

A dissolução de sociedades irregulares de facto — situação frequente em Portugal em que dois sócios adquiriram conjuntamente um imóvel para exploração comercial sem constituição de sociedade comercial nos termos do Código das Sociedades Comerciais (CSC, Decreto-Lei nº 262/86, de 2 de Setembro) — dá origem a compropriedade que termina com a divisão do bem comum entre os ex-sócios por acordo ou, na falta deste, por ação judicial de divisão de coisa comum nos termos dos artigos 925.º a 930.º do Código de Processo Civil (Lei nº 41/2013, de 26 de Junho).

O divórcio por mútuo consentimento ou sem consentimento, após partilha dos bens comuns do casal, frequentemente deixa pendentes situações de compropriedade de imóveis adquiridos em comum que não foram partilhados no acordo de divórcio. A partilha superveniente desses bens exige novo acordo de divisão de coisa comum, formalizado por escritura pública na Conservatória do Registo Civil ou em cartório notarial, ou por DPA por advogado ou solicitador.

A liquidação de heranças abertas em Portugal e no estrangeiro com bens imóveis situados em Portugal — sujeitas ao procedimento de habilitação de herdeiros junto da Conservatória do Registo Civil ou de cartório notarial, nos termos dos artigos 82.º e seguintes do Código do Registo Civil — deixa frequentemente bens imóveis em compropriedade entre os herdeiros habilitados, que depois celebram acordo de divisão de coisa comum para partilhar fisicamente os imóveis ou para que um herdeiro fique com o bem mediante pagamento de tornas aos demais.

A concentração fundiária em zonas rurais — processo incentivado pela Direção-Geral de Agricultura e Desenvolvimento Rural (DGADR) e pelo Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas (IFAP) no contexto do PRODER e dos programas de apoio ao desenvolvimento rural financiados pelo FEADER — implica frequentemente a troca e divisão de parcelas de prédios rústicos em compropriedade entre vários agricultores, formalizadas por acordos de divisão de coisa comum com apoio técnico dos Serviços de Desenvolvimento Rural das Direções Regionais de Agricultura.

A saída de sócios de agrupamentos complementares de empresas (ACE) ou de associações de comproprietários constituídas para gestão conjunta de imóveis — por exemplo, empreendimentos turísticos em compropriedade ou urbanizações privadas — implica a regularização da situação de compropriedade sobre os bens afetos ao agrupamento, exigindo acordo de divisão ou cessão das quotas-partes dos sócios que saem.

A valorização de terrenos rústicos para urbanização — após aprovação de operação de loteamento pela Câmara Municipal ao abrigo do RJUE (Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro) — motiva frequentemente acordos de divisão de coisa comum que partilham o terreno entre os comproprietários em proporção das suas quotas, com cada um ficando dono de lotes individualizados sobre os quais pode construir ou alienar autonomamente, evitando a necessidade de consentimento dos demais comproprietários para cada ato de disposição.

Um Acordo de Divisão de Coisa Comum em Portugal juridicamente válido e eficaz deve integrar os elementos essenciais que asseguram a validade do negócio, a exatidão da partilha e a possibilidade de registo predial das novas titularidades individualizadas, em conformidade com os artigos 1403.º a 1413.º do Código Civil e com o Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84).

Identificação do bem comum e das quotas dos comproprietários. O acordo deve identificar o bem com precisão total: para imóveis, o artigo matricial (rústico ou urbano) constante da caderneta predial da Autoridade Tributária e Aduaneira, a descrição predial na Conservatória do Registo Predial (número de descrição, conservatória, inscrição de propriedade atual) e a área segundo a certidão predial permanente obtida em www.predialonline.justica.gov.pt. As quotas de cada comproprietário no bem comum devem ser expressas em frações (ex.: 1/2, 1/3, 2/5) ou percentagens, em conformidade com os títulos de aquisição ou a presunção igualitária do artigo 1403.º nº 2 do Código Civil quando as quotas não sejam determinadas pelos títulos.

Identificação dos comproprietários. Cada comproprietário deve ser identificado pelo nome completo, NIF emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, número e validade do Cartão de Cidadão, estado civil, regime de bens do casamento (se casado) e morada completa com código postal NNNN-NNN. Quando o comproprietário seja uma pessoa coletiva (Lda., S.A., fundação), devem ser indicados a denominação social, o NIPC, a sede e o representante legal com poderes de vinculação confirmados pela certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial.

Modalidade de divisão. O acordo deve especificar a modalidade de partilha entre as opções juridicamente admissíveis pelo artigo 1412.º do Código Civil: (i) divisão material do bem — quando o bem é naturalmente divisível, podendo constituir frações autónomas por propriedade horizontal nos termos dos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil, ou lotes por operação de loteamento nos termos do RJUE (Decreto-Lei nº 555/99); (ii) adjudicação a um comproprietário com pagamento de tornas — quando um comproprietário fica com a totalidade ou com parte maior do bem e paga aos demais a diferença de valor em dinheiro; (iii) venda conjunta do bem e partilha do produto pelos comproprietários nas respetivas quotas. A escolha da modalidade deve ponderar as obrigações fiscais decorrentes de cada opção, designadamente a sujeição a IMT e a mais-valias.

Valor do bem e tornas. Quando a divisão não é igualmente proporcional às quotas ou quando um comproprietário adjudica a totalidade do bem, o acordo deve fixar o valor do bem — baseado em avaliação pelo método comparativo de mercado ou, na ausência de acordo, por perito indicado pela Câmara dos Solicitadores ou pelo Tribunal — e calcular as tornas devidas a cada comproprietário que não adjudique. As tornas são sujeitas a IMT quando excedam a quota-parte do adjudicatário, nos termos do artigo 2.º nº 5 do Código do IMT. O valor declarado no acordo deve corresponder ao valor real de mercado do bem ou ao valor patrimonial tributário (VPT) determinado pela AT, adotando-se o valor mais elevado, sob pena de liquidação adicional de imposto.

Divisão por propriedade horizontal. Quando o imóvel seja um edifício divisível em frações autónomas — cada uma com saída própria para a via pública ou parte comum do edifício —, o acordo deve estabelecer o título constitutivo da propriedade horizontal nos termos do artigo 1415.º do Código Civil, identificando cada fração autónoma, a sua finalidade, a permilagem no valor total do edifício e as partes comuns. O título constitutivo deve ser depositado na Câmara Municipal competente para emissão de licença de utilização das novas frações e inscrito na Conservatória do Registo Predial.

Obrigações fiscais e encargos. O acordo deve mencionar expressamente as obrigações fiscais resultantes da operação de divisão: (i) IMT eventualmente devido sobre as tornas; (ii) Imposto do Selo sobre o ato notarial ou o DPA (tabela do CIS); (iii) mais-valias sujeitas a IRS na categoria G (artigo 10.º do Código do IRS) quando o valor de divisão exceda o valor de aquisição atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda do artigo 50.º do Código do IRS; (iv) eventuais obrigações de comunicação à Autoridade Tributária. A forms-legal.com recomenda que a opção fiscal seja discutida com contabilista certificado (OCC) ou advogado antes da outorga do acordo.

Registo predial obrigatório. As novas titularidades resultantes da divisão devem ser registadas na Conservatória do Registo Predial mediante apresentação do título (escritura pública ou DPA). O cancelamento do registo de compropriedade e a constituição de novas inscrições de propriedade individual é efetuado pelo Conservador com base no título apresentado. O registo é condição de oponibilidade a terceiros.

O preenchimento do Acordo de Divisão de Coisa Comum em Portugal exige preparação documental cuidadosa e verificação das implicações fiscais antes da outorga, para evitar recusas de registo predial e liquidações adicionais de imposto pela Autoridade Tributária e Aduaneira.

Primeiro passo: verificar e confirmar as quotas de cada comproprietário. Obtenha a certidão predial permanente do bem comum em www.predialonline.justica.gov.pt, que identifica os titulares inscritos e as respetivas quotas. Se as quotas não corresponderem às pretendidas pelas partes — por exemplo, por erro em registo anterior ou por doação não registada —, a correção deve ser feita antes da divisão mediante registo suplementar ou ação de reconhecimento judicial. Confirme igualmente a caderneta predial da AT para verificar o VPT atual, que será referência para cálculo do IMT.

Segundo passo: verificar ónus e encargos sobre o bem. A certidão predial identifica hipotecas, penhoras, usufrutos e outros direitos que onerarem o bem. A presença de hipoteca implica que o credor hipotecário — normalmente uma instituição de crédito supervisionada pelo Banco de Portugal — deve ser notificado e, em princípio, deve prestar consentimento para a divisão, sob pena de manutenção da hipoteca sobre a totalidade do bem dividido. A penhora judicial bloqueia a livre disposição do bem até ao levantamento pela entidade exequente.

Terceiro passo: avaliar o bem. Para a determinação das tornas devidas a quem não adjudica, é necessário estabelecer o valor atual de mercado do bem. As partes podem acordar diretamente o valor, com base em avaliações comparativas de imóveis similares em portais como Idealista ou Imovirtual, em relatórios de avaliação de peritos avaliadores registados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) para efeitos de financiamento bancário, ou em relatórios de avaliação solicitados para efeitos fiscais.

Quarto passo: calcular o IMT. Quando exista adjudicação a um comproprietário com pagamento de tornas, calcule o IMT sobre o valor das tornas utilizando a tabela de taxas do Código do IMT: para habitação permanente, aplica-se a escala progressiva de 0% a 7,5% consoante o escalão de valor; para outros imóveis, aplica-se a taxa fixa ou escala específica. Consulte a AT (Portal das Finanças, www.portaldasfinancas.gov.pt) para confirmação dos valores correntes, uma vez que as tabelas são atualizadas anualmente pelo Orçamento do Estado.

Quinto passo: escolher a forma de outorga. Para bens imóveis, o acordo deve ser formalizado por escritura pública em cartório notarial ou por DPA autenticado por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou por solicitador da OSAE, nos termos do Decreto-Lei nº 116/2008, de 4 de Julho. O DPA é a opção mais económica (honorários de advogado ou solicitador, normalmente entre 400 e 1.000 €, conforme a complexidade) e tem plena eficácia jurídica para registo predial.

Sexto passo: proceder ao registo predial. Após a outorga, apresente o título na Conservatória do Registo Predial competente (da área de situação do bem). O registo pode ser feito online em Predial Online com assinatura eletrónica qualificada. O Conservador procederá ao cancelamento da inscrição de compropriedade e à constituição de novas inscrições de propriedade plena em nome de cada adjudicatário.

Sétimo passo: declarar à AT. Após o registo, atualize a matriz predial junto da Autoridade Tributária e Aduaneira para refletir as novas titularidades. A comunicação é feita através do Portal das Finanças no prazo de 60 dias após a data do título, para efeitos de atualização do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e das declarações de IRS dos envolvidos.

Os requisitos legais do Acordo de Divisão de Coisa Comum em Portugal resultam dos artigos 1403.º a 1413.º do Código Civil, das disposições sobre forma de atos relativos a direitos reais imobiliários (artigo 875.º do Código Civil) e das normas fiscais aplicáveis à transmissão de bens imóveis.

Direito potestativo de exigir a divisão. O artigo 1412.º nº 1 do Código Civil consagra o direito de cada comproprietário de exigir a divisão da coisa comum a qualquer momento. Apenas é admissível a suspensão deste direito por prazo não superior a cinco anos, renovável por acordo das partes (artigo 1412.º nº 2). A renúncia permanente ao direito de pedir a divisão seria nula por violar disposição imperativa da lei, nos termos do artigo 809.º do Código Civil por analogia.

Forma do acordo. Para bens imóveis, o acordo de divisão exige escritura pública em cartório notarial ou Documento Particular Autenticado (DPA) por advogado ou solicitador, por força dos artigos 875.º do Código Civil (transmissão de direitos reais imobiliários) e 1412.º nº 1 do mesmo Código. A falta de forma é causa de nulidade absoluta nos termos do artigo 220.º do Código Civil, invocável por qualquer interessado e insanável. Para bens móveis de valor, basta acordo escrito, uma vez que não existe registo obrigatório de compropriedade de móveis.

Consentimento de todos os comproprietários. A divisão amigável exige o acordo unânime de todos os comproprietários, incluindo os cônjuges quando o bem comum faça parte da comunhão de bens do casamento (artigos 1682.º-A e 1682.º-B do Código Civil). A falta de acordo de um comproprietário remete os demais para a ação judicial de divisão de coisa comum, regulada nos artigos 925.º a 930.º do Código de Processo Civil (Lei nº 41/2013, de 26 de Junho), proposta no Tribunal Judicial de Comarca de situação do bem.

Fiscalidade da divisão. O IMT incide sobre o valor das tornas no caso de adjudicação desequilibrada — ou seja, quando um comproprietário fica com mais do que a sua quota-parte e paga a diferença aos demais. A isenção de IMT aplicada por força do artigo 2.º nº 5 alínea c) do Código do IMT abrange as partilhas estritamente proporcionais às quotas, sem excesso. As mais-valias imobiliárias realizadas pelos comproprietários que alienam a sua quota estão sujeitas a IRS na categoria G (artigo 10.º do Código do IRS), com 50% do ganho sujeito a tributação nas taxas gerais para imóveis residenciais, salvo reinvestimento em habitação permanente nos termos do artigo 10.º nº 6 do Código do IRS.

Registo predial. O artigo 2.º nº 1 alínea a) do Código do Registo Predial determina que a divisão de bem imóvel em compropriedade está sujeita a registo na Conservatória do Registo Predial competente. Sem registo, a divisão não é oponível a terceiros adquirentes, credores ou outros interessados que registem os seus direitos antes da divisão.

Os erros mais frequentes no Acordo de Divisão de Coisa Comum em Portugal geram nulidades, recusas de registo predial e liquidações adicionais de imposto que podiam ser evitadas com preparação adequada antes da outorga.

Acordo sem participação de todos os comproprietários. A divisão amigável exige acordo unânime de todos os comproprietários e, quando casados em regime de comunhão, dos respetivos cônjuges. A falta de participação de um comproprietário — incluindo comproprietários com quotas muito pequenas resultantes de partilhas hereditárias sucessivas — torna o acordo ineficaz perante o comproprietário ausente e pode impedir o registo predial. A verificação da certidão predial permanente antes da outorga é o meio adequado para confirmar todos os comproprietários inscritos.

Desconformidade entre o valor declarado e o valor de mercado real. A declaração de valor inferior ao valor de mercado real do bem — prática que se mantém em certos meios rurais — expõe os outorgantes a liquidação adicional de IMT e Imposto do Selo pela AT com base nos valores de mercado determinados pelos Serviços de Inspeção Tributária ao abrigo da Lei Geral Tributária (Decreto-Lei nº 398/98, de 17 de Dezembro). A AT pode desconsiderar o valor declarado e aplicar imposto sobre o valor real apurado, acrescido de juros compensatórios.

Omissão das obrigações hipotecárias. A existência de hipoteca sobre o bem comum — frequente em imóveis comprados com crédito bancário — implica que a divisão pode manter a hipoteca sobre o bem ou fração adjudicada, salvo extinção da hipoteca (distrate) ou renegociação do contrato de crédito com o banco credor. A falta de articulação com o credor hipotecário antes da outorga do acordo pode resultar em recusa de registo pela Conservatória ou em manutenção da hipoteca em desfavor do novo proprietário individual.

Esquecimento da atualização da matriz predial. Após o registo predial das novas titularidades individuais, os proprietários devem comunicar a alteração à Autoridade Tributária e Aduaneira para atualização da caderneta predial (matriz predial). A omissão desta comunicação no prazo de 60 dias após o ato acarreta liquidação incorreta do IMI e das declarações de IRS dos envolvidos, bem como potenciais sanções por omissão de comunicação obrigatória.