Commercial Lease Portugal (Contrato de Arrendamento Comercial — Não Habitacional)

O Contrato de Arrendamento Comercial (Não Habitacional) é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil artigos 1108.º a 1113.º.

A Reforma do Arrendamento operada pela Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto introduziu uma profunda liberalização do regime do arrendamento para fins não habitacionais, substituindo a anterior protecção tipificada do arrendatário comercial pela larga prevalência da liberdade contratual. O artigo 1110.º do Código Civil consagra esse princípio: as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se na sua falta o disposto quanto ao arrendamento para habitação. Esta liberdade contratual reflecte a natureza profissional dos sujeitos do arrendamento comercial, presumidos partes informadas e em pé de igualdade negocial.

O objecto do arrendamento comercial pode ser variado — fracções autónomas em edifícios em propriedade horizontal, edifícios na sua totalidade, parcelas de terreno com construção, espaços comerciais em centros comerciais regulados pelo Decreto-Lei nº 138/2001, lojas de rua, escritórios, armazéns, oficinas, restaurantes, cafés, hotéis e estabelecimentos hoteleiros. A licença de utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei nº 555/99) determina o uso admissível e condiciona a finalidade do arrendamento — uma fracção com licença de utilização para comércio não pode ser arrendada para indústria sem alteração do uso autorizado. O Decreto-Lei nº 138/2001 sobre centros comerciais introduz especificidades para o arrendamento de espaços em galerias comerciais, em particular quanto à gestão centralizada, comparticipação em despesas comuns, horários de funcionamento e regulamento interno.

A finalidade do arrendamento comercial enquadra-se em três grandes categorias. A primeira é o comércio retalhista — lojas de rua, espaços em galerias e centros comerciais regulados pelo Decreto-Lei nº 138/2001, mercados municipais geridos pelas Câmaras Municipais. A segunda é a actividade profissional liberal — escritórios de advogados inscritos na Ordem dos Advogados, gabinetes de medicina e enfermagem inscritos na Ordem dos Médicos e na Ordem dos Enfermeiros, gabinetes de contabilidade certificados na Ordem dos Contabilistas Certificados, gabinetes de engenharia inscritos na Ordem dos Engenheiros. A terceira é a actividade industrial e logística — armazéns, parques industriais, instalações de produção, sujeitos ao Sistema da Indústria Responsável aprovado pelo Decreto-Lei nº 73/2015 e ao licenciamento ambiental quando aplicável.

O regime do trespasse e da cessão da posição contratual constitui elemento distintivo do arrendamento comercial. O artigo 1112.º do Código Civil regula o trespasse — transmissão definitiva, por acto inter vivos, da titularidade do estabelecimento comercial nele instalado, incluindo a posição contratual de arrendatário. O trespasse não carece de autorização do senhorio mas deve ser-lhe comunicado no prazo de 15 dias subsequentes à celebração, gozando o senhorio de direito de preferência nos termos do artigo 1112.º nº 4. O trespasse só é admissível quando exista verdadeiro estabelecimento comercial — universalidade de facto composta por elementos materiais e imateriais (clientela, marca, fornecedores, posição no mercado) — e não quando se trate de mera cessão da posição contratual de arrendatário.

A renda do arrendamento comercial é livremente fixada pelas partes nos termos do artigo 1109.º do Código Civil, sem sujeição aos limites máximos extraordinários decretados para o arrendamento habitacional pela Lei nº 56/2023 (Mais Habitação). A actualização anual obedece ao coeficiente publicado pelo INE no Diário da República, salvo regime convencional diverso (renda escalonada, indexada à facturação, indexada a outros indicadores). O pagamento faz-se mensalmente até ao primeiro dia útil do mês a que respeita, salvo estipulação em contrário, sendo a periodicidade trimestral ou semestral admissível em arrendamentos de longa duração com cauções reforçadas. A renda comercial está sujeita a IVA à taxa reduzida ou normal nos termos do Código do IVA quando o senhorio renuncie à isenção do artigo 9.º nº 29 do CIVA — opção frequente em arrendamentos a sujeitos passivos que possam deduzir o IVA suportado.

O Contrato de Arrendamento Comercial em Portugal é necessário sempre que o senhorio pretende ceder o gozo de fracção ou edifício para o exercício de actividade comercial, industrial, profissional liberal ou de prestação de serviços, mediante uma renda, e o arrendatário pretende dispor de espaço estável para o desenvolvimento da sua actividade económica. A formalização escrita é exigência do artigo 1069.º do Código Civil — aplicável também ao arrendamento não habitacional — e a sua omissão gera presunção de prazo certo de cinco anos prejudicial ao senhorio em sede de oposição à renovação.

O cenário mais frequente envolve o arrendamento de espaços comerciais em centros comerciais regulados pelo Decreto-Lei nº 138/2001 — galerias como o Colombo, o Vasco da Gama e o Amoreiras em Lisboa, o NorteShopping e o Mar Shopping no Porto, o Algarveshopping e o Mar Shopping Algarve no Algarve, o Glicínias em Aveiro, o Forum Coimbra e o Forum Aveiro. Estes contratos têm regime contratual específico que sobrepõe ao regime geral do arrendamento comercial as regras de gestão centralizada, comparticipação em despesas comuns (limpeza, segurança, marketing, gestão), horários de funcionamento obrigatórios alinhados com o horário do centro, regulamento interno, livro de reclamações electrónico e sistemas de cobrança automática.

O segundo cenário envolve o arrendamento de lojas de rua para comércio retalhista, restauração, cafés, padarias, talhos, mercearias, livrarias, farmácias e demais actividades de proximidade. Em centros históricos como Lisboa (Baixa-Chiado, Bairro Alto, Príncipe Real, Avenida da Liberdade), Porto (Ribeira, Aliados, Cedofeita, Foz), Coimbra (Baixa, Almedina), Braga (Sé, Avenida Central) e Évora (Centro Histórico), o arrendamento comercial está sujeito a especificidades urbanísticas — Plano Director Municipal, Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana, regulamentos de protecção do património histórico — geridas pela Câmara Municipal e, em zonas classificadas como Património Mundial pela UNESCO, sujeitas a parecer da Direcção-Geral do Património Cultural.

O terceiro cenário envolve o arrendamento de escritórios para profissionais liberais e empresas de serviços. Os parques de escritórios em Lisboa (Parque das Nações, Lagoas Park em Oeiras, Quinta da Fonte em Paço de Arcos, Tagus Park em Oeiras), Porto (Boavista, Lionesa Business Hub, Tecmaia) e em zonas urbanas centrais oferecem espaços para escritórios de advocacia, sociedades de revisores oficiais de contas inscritas na OROC, sociedades de contabilistas certificados inscritas na OCC, gabinetes médicos e clínicas inscritos na ERS (Entidade Reguladora da Saúde), startups incubadas em programas como o Building Global Innovators, a Beta-i, o UPTEC e o IPN-Incubadora.

O quarto cenário envolve o arrendamento industrial e logístico — armazéns, naves industriais, instalações de produção, parques empresariais. Estas instalações estão sujeitas ao Sistema da Indústria Responsável (Decreto-Lei nº 73/2015), ao Regime de Emissões Industriais (Decreto-Lei nº 127/2013, transposição da Directiva 2010/75/UE), ao regime do licenciamento ambiental (Decreto-Lei nº 151-B/2013) e ao regime das operações de gestão de resíduos (Decreto-Lei nº 102-D/2020). O arrendamento comercial deve identificar a actividade industrial concreta a desenvolver e confirmar a compatibilidade com a licença de utilização da fracção e com o Plano Director Municipal aplicável.

O quinto cenário envolve o arrendamento de espaços para alojamento turístico — Hotéis, Hostels, Apartamentos Turísticos, Pousadas — sujeitos ao Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos aprovado pelo Decreto-Lei nº 39/2008 e à classificação por estrelas atribuída pelo Turismo de Portugal. Distinto do Alojamento Local (DL 128/2014), o arrendamento de empreendimentos turísticos exige licenciamento autónomo e tem regime de funcionamento próprio.

O sexto cenário envolve o arrendamento para sedes sociais de sociedades comerciais e domicílios fiscais. Toda a sociedade comercial registada na Conservatória do Registo Comercial deve ter sede inscrita, e a fracção arrendada para esse efeito serve como morada para efeitos de comunicações da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), Segurança Social, Banco de Portugal e demais entidades reguladoras. O contrato comunicado à AT serve como prova da sede social para efeitos de Imposto Único de Circulação (IUC) sobre veículos da sociedade, IMI sobre fracções da sociedade, IRC sobre rendimentos da sociedade e demais obrigações tributárias.

A Confederação do Comércio e Serviços de Portugal (CCP), a Confederação Empresarial de Portugal (CIP), a Câmara de Comércio e Indústria Portuguesa (CCIP) e a Associação Empresarial de Portugal (AEP) acompanham regularmente o mercado de arrendamento comercial e produzem barómetros e relatórios de mercado consultados pelos operadores. As sociedades de mediação imobiliária licenciadas pela Autoridade da Mobilidade e dos Transportes (AMT) através do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) intervêm na intermediação de contratos comerciais e estão sujeitas ao Regime Jurídico da Mediação Imobiliária (Lei nº 15/2013).

Um Contrato de Arrendamento Comercial em Portugal juridicamente eficaz integra um conjunto de cláusulas obrigatórias e operacionais cuja observância determina a executoriedade perante o Tribunal Judicial da Comarca competente, em particular o Juízo de Comércio, e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) nos casos em que o procedimento especial de despejo seja aplicável.

Identificação rigorosa das partes. Para o senhorio pessoa coletiva (situação dominante no arrendamento comercial), exige-se a denominação social inscrita na Conservatória do Registo Comercial, NIPC, sede social, capital social, identificação do representante legal com poderes confirmados pela certidão permanente acessível em www.empresaonline.pt e prova dos poderes de vinculação (gerentes em Sociedades por Quotas nos termos do artigo 261.º do Código das Sociedades Comerciais; administradores em Sociedades Anónimas nos termos do artigo 405.º do CSC). Para o arrendatário pessoa coletiva aplicam-se as mesmas exigências, com referência adicional ao CAE — Classificação Portuguesa das Actividades Económicas (Revisão 3, aprovada pelo Decreto-Lei nº 381/2007) — correspondente à actividade a desenvolver na fracção.

Identificação rigorosa da fracção. A cláusula deve indicar a morada completa (rua, número, andar, fracção autónoma, código postal de formato NNNN-NNN), a freguesia, o concelho, o distrito, o número de descrição na Conservatória do Registo Predial, o número de inscrição matricial na AT, a área bruta da fracção, a área útil, a configuração e a licença de utilização emitida pela Câmara Municipal com indicação expressa do uso autorizado (comércio, serviços, indústria, armazenagem). A divergência entre o uso autorizado pela licença e a actividade a desenvolver constitui causa de nulidade parcial nos termos dos artigos 280.º e 286.º do Código Civil.

Finalidade do arrendamento e CAE. A cláusula deve indicar com precisão a actividade a desenvolver pelo arrendatário (CAE específico), com proibição de mudança de actividade sem autorização escrita do senhorio. A finalidade habitacional permanente é vedada — o arrendamento comercial destina-se exclusivamente a finalidades não habitacionais. A indicação genérica do tipo "comércio em geral" ou "qualquer actividade lícita" deve ser evitada por desproteger ambas as partes em caso de litígio sobre o âmbito do uso convencionado.

Duração do contrato e regime de renovação. O artigo 1110.º do Código Civil consagra a liberdade contratual quanto à duração, denúncia e oposição à renovação. As práticas dominantes no mercado situam a duração inicial em cinco a dez anos para arrendamento comercial em centros comerciais (alinhado com o ciclo de investimento do arrendatário em obras de adaptação, mobiliário e marketing), em três a cinco anos para arrendamento de escritórios e em cinco a quinze anos para arrendamento industrial. A renovação automática por períodos iguais é regra dispositiva, susceptível de afastamento por estipulação expressa que limite a renovação a um número de períodos ou a sujeite a oposição com antecedência longa.

Valor da renda, forma de pagamento e regime de actualização. A cláusula deve indicar o valor mensal em euros (formato 2.500,00 €), o prazo de vencimento (regra geral primeiro dia útil do mês a que respeita), o IBAN do senhorio e o regime de actualização. Em arrendamento comercial, são admitidas variações criativas — renda escalonada (aumento progressivo nos primeiros anos), renda variável indexada à facturação do arrendatário (frequente em centros comerciais e franquias), renda mínima garantida combinada com renda variável, renda revista periodicamente segundo coeficiente do INE. A opção pela renúncia à isenção de IVA prevista no artigo 9.º nº 29 do CIVA deve ser expressamente declarada e exige formalização junto da AT.

Caução, garantia bancária ou livrança. A prática portuguesa fixa a caução em três a seis rendas mensais para arrendamento comercial, frequentemente substituída ou complementada por garantia bancária à primeira solicitação emitida por instituição de crédito autorizada pelo Banco de Portugal, ou por livrança em branco com pacto de preenchimento (instrumento típico português regulado pela Lei Uniforme sobre Letras e Livranças, 1934 Geneva Convention). A caução fica afecta à garantia das obrigações contratuais e é restituída no termo do contrato deduzidas as quantias necessárias à reparação de danos imputáveis ao arrendatário.

Obras de adaptação e benfeitorias. A cláusula deve regular a faculdade do arrendatário de realizar obras de adaptação da fracção à actividade a desenvolver — instalação de cozinha em restaurante, montagem de loja com mobiliário próprio, instalação de divisórias em escritório, montagem de linha de produção em armazém. O regime supletivo do Código Civil sobre benfeitorias (artigos 1273.º e seguintes) deve ser articulado com regime convencional próprio: benfeitorias necessárias por conta do senhorio, benfeitorias úteis com regime de indemnização ou levantamento, benfeitorias voluptuárias com levantamento sem direito a indemnização. Em arrendamentos de longa duração com investimento elevado em obras pelo arrendatário (key money), a regulação contratual específica é determinante.

Trespasse e cessão da posição contratual. A cláusula deve regular o regime do trespasse — transmissão definitiva por acto inter vivos da titularidade do estabelecimento comercial — nos termos do artigo 1112.º do Código Civil, com observância do dever de comunicação ao senhorio no prazo de 15 dias subsequentes e do direito de preferência do senhorio. A cessão da posição contratual sem trespasse exige autorização escrita do senhorio nos termos do artigo 1112.º nº 5 do Código Civil. Em centros comerciais, o regulamento interno pode estabelecer regras adicionais sobre trespasse e cessão, sujeitas ao princípio da boa fé.

Resolução e cessação. A cláusula deve enumerar as causas de resolução por incumprimento culposo (falta de pagamento de duas rendas consecutivas ou quatro interpoladas em doze meses nos termos do artigo 1083.º nº 3 do Código Civil, mudança de actividade sem autorização, encerramento prolongado da actividade, violação grave do regulamento interno em centros comerciais) e o procedimento de comunicação por notificação avulsa nos termos do artigo 1084.º. A faculdade de denúncia pelo arrendatário em arrendamentos de longa duração é frequentemente sujeita a cláusula de saída antecipada (early exit clause) com pagamento de indemnização compensatória.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Arrendamento Comercial em Portugal como instrumento operacional para senhorios e arrendatários estruturarem a relação locativa não habitacional em conformidade com o Código Civil e o NRAU. O documento deve ser revisto por advogado inscrito na Ordem dos Advogados sempre que apresente especificidades — arrendamento em centro comercial com regulamento próprio, arrendamento industrial com licenciamento ambiental, arrendamento com obras de adaptação significativas pelo arrendatário, ou arrendamento a sociedade estrangeira com sede fiscal em Portugal. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Contrato de Arrendamento de Escritório para a modalidade específica de espaço para serviços profissionais, e Contrato de Arrendamento de Loja para a modalidade específica de comércio retalhista.

O preenchimento do Contrato de Arrendamento Comercial em Portugal segue uma sequência prática que reduz o risco de cláusulas ineficazes e assegura a executoriedade perante o Juízo de Comércio competente.

Primeiro passo: confirmar legitimidade e licenciamento. Verifique a titularidade da fracção mediante certidão permanente do registo predial obtida em www.predialonline.pt, com identificação do proprietário inscrito, número de descrição predial e ónus existentes. Confirme a licença de utilização emitida pela Câmara Municipal com indicação expressa do uso autorizado — comércio, serviços, indústria, armazenagem. Confirme a compatibilidade com o Plano Director Municipal e com eventuais Planos de Pormenor aplicáveis.

Segundo passo: identificar as partes. Para sociedades comerciais, anexe certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial com identificação do representante legal e dos seus poderes. Para o arrendatário, recolha CAE (Classificação Portuguesa das Actividades Económicas, Revisão 3) correspondente à actividade a desenvolver na fracção. Para o senhorio pessoa singular, confirme o NIF e a titularidade através do certificado matricial.

Terceiro passo: descrever a fracção e a finalidade. Indique a morada completa, freguesia, concelho, número de descrição predial, artigo matricial, área bruta, área útil, configuração e licença de utilização. Indique a actividade a desenvolver pelo arrendatário com referência ao CAE específico, e estabeleça regra clara sobre mudança de actividade — exigência de autorização escrita do senhorio.

Quarto passo: fixar a duração e o regime de renovação. Para arrendamento comercial, o intervalo prático é de três a quinze anos consoante o tipo de actividade e o investimento envolvido. Estipule o regime de renovação automática (admissível por força do artigo 1110.º do Código Civil que consagra liberdade contratual), os prazos de oposição à renovação (de seis meses a um ano em arrendamentos de longa duração) e as causas de cessação antecipada.

Quinto passo: fixar a renda e o regime de actualização. Indique o valor mensal em euros, o prazo de vencimento, o IBAN do senhorio e o regime de actualização. Considere modalidades específicas — renda escalonada, renda variável indexada à facturação, renda mínima garantida combinada com variável. Em centros comerciais, consulte o regulamento interno do gestor para alinhamento com regras de cobrança automática. Avalie a opção pela renúncia à isenção de IVA do artigo 9.º nº 29 do CIVA quando o arrendatário seja sujeito passivo com direito à dedução.

Sexto passo: fixar a caução, garantia bancária ou livrança. A prática situa a caução em três a seis rendas mensais. Considere alternativas — garantia bancária à primeira solicitação emitida por banco autorizado pelo Banco de Portugal, ou livrança em branco com pacto de preenchimento. Documente claramente as condições de execução da garantia e de restituição no termo.

Sétimo passo: regular obras de adaptação e benfeitorias. Estabeleça a faculdade do arrendatário de realizar obras de adaptação à actividade, com indicação das obras admitidas, do procedimento de aprovação prévia pelo senhorio, do regime das benfeitorias (necessárias, úteis, voluptuárias) e do destino das benfeitorias no termo do contrato. Em arrendamentos com investimento elevado pelo arrendatário, considere mecanismos de protecção do investimento — prazo certo longo, faculdade limitada de oposição à renovação pelo senhorio, indemnização em caso de cessação antecipada.

Oitavo passo: regular trespasse e cessão da posição contratual. Inclua referência ao regime do artigo 1112.º do Código Civil — trespasse não carece de autorização do senhorio mas deve ser-lhe comunicado em 15 dias e gera direito de preferência; cessão da posição contratual sem trespasse exige autorização escrita do senhorio. Em centros comerciais, alinhe com o regulamento interno do gestor.

Nono passo: regular causas de resolução. Enumere as causas — falta de pagamento de duas rendas consecutivas ou quatro interpoladas em doze meses (artigo 1083.º nº 3 do Código Civil), mudança de actividade sem autorização, encerramento prolongado, violação grave do regulamento interno, danos voluntários no imóvel. Indique o procedimento de notificação avulsa nos termos do artigo 1084.º.

Décimo passo: comunicação à AT, escolha do foro e assinatura. Comunique o contrato à Autoridade Tributária no Portal das Finanças no prazo de 30 dias com pagamento de Imposto do Selo nos termos da Verba 2 da Tabela Geral. Indique o foro competente — Juízo de Comércio do Tribunal Judicial da Comarca, ou arbitragem ao abrigo da Lei nº 63/2011 (Lei da Arbitragem Voluntária) com sede no Centro de Arbitragem Comercial da Câmara de Comércio e Indústria Portuguesa (CAC-CCIP). Para reforço probatório, recomenda-se reconhecimento presencial das assinaturas perante advogado nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei nº 76-A/2006 ou assinatura electrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS).

Os requisitos legais do Contrato de Arrendamento Comercial em Portugal resultam da combinação entre o regime do Código Civil sobre arrendamento para fins não habitacionais (artigos 1108.º a 1113.º) e o regime geral do arrendamento urbano (artigos 1064.º a 1107.º), o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006), o Código do Imposto do Selo, o Código do IVA e a legislação urbanística e ambiental aplicável.

Forma escrita. O artigo 1069.º do Código Civil exige forma escrita para o contrato de arrendamento urbano, regra que se aplica também ao arrendamento não habitacional. A inobservância gera presunção de prazo certo de cinco anos prejudicial ao senhorio em sede de oposição à renovação.

Licença de utilização compatível. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação aprovado pelo Decreto-Lei nº 555/99 exige licença de utilização emitida pela Câmara Municipal para que o imóvel possa ser destinado a actividade económica. A licença indica o uso autorizado — comércio, serviços, indústria, armazenagem — e a divergência entre uso autorizado e actividade desenvolvida configura nulidade parcial nos termos dos artigos 280.º e 286.º do Código Civil.

Liberdade contratual quanto à duração. O artigo 1110.º do Código Civil consagra a liberdade das partes para estabelecer livremente as regras sobre duração, denúncia e oposição à renovação do contrato. Na falta de estipulação, aplicam-se as regras gerais do arrendamento para habitação. Esta liberdade contratual reflecte a natureza profissional dos sujeitos do arrendamento comercial.

Liberdade na fixação da renda. O artigo 1109.º do Código Civil consagra a liberdade das partes na fixação da renda do arrendamento não habitacional, sem sujeição aos limites máximos extraordinários decretados para o arrendamento habitacional pela Lei nº 56/2023. A renda pode ser fixa, escalonada, variável indexada à facturação ou combinada (renda mínima garantida com componente variável).

IVA sobre arrendamento. O artigo 9.º nº 29 do Código do IVA isenta as locações de bens imóveis de IVA, mas o artigo 12.º nº 4 do mesmo Código permite a renúncia à isenção quando o arrendatário seja sujeito passivo com direito à dedução. A renúncia exige formalização junto da Autoridade Tributária e Aduaneira no Portal das Finanças e gera obrigação de liquidação de IVA sobre as rendas.

Trespasse e cessão. O artigo 1112.º do Código Civil regula o trespasse — transmissão definitiva por acto inter vivos da titularidade do estabelecimento comercial — sem necessidade de autorização do senhorio mas com dever de comunicação em 15 dias e com direito de preferência do senhorio. A cessão da posição contratual sem trespasse exige autorização escrita do senhorio nos termos do nº 5 do mesmo artigo.

Comunicação à AT. O Decreto-Lei nº 71/2013 e o Código do Imposto do Selo impõem ao senhorio a comunicação do contrato à Autoridade Tributária no prazo de 30 dias, com pagamento de Imposto do Selo à taxa de 10% sobre uma renda mensal nos termos da Verba 2 da Tabela Geral. A renda recebida é rendimento predial tributável na Categoria F do IRS para senhorios pessoas singulares ou rendimento empresarial em IRC para senhorios pessoas coletivas.

Resolução. O artigo 1083.º do Código Civil enumera as causas de resolução por incumprimento, com destaque para o nº 3 que considera causa bastante a falta de pagamento de duas rendas consecutivas ou quatro interpoladas em doze meses. O procedimento extrajudicial segue o artigo 1084.º — notificação avulsa com fundamento expresso. O procedimento especial de despejo no BNA (Lei nº 31/2012) é também aplicável ao arrendamento comercial.

Licenciamento sectorial. Em função da actividade a desenvolver, podem ser exigidos licenciamentos específicos: licenciamento turístico (Decreto-Lei nº 39/2008 sobre Empreendimentos Turísticos), Sistema da Indústria Responsável (Decreto-Lei nº 73/2015), licenciamento ambiental (Decreto-Lei nº 151-B/2013), Regime de Emissões Industriais (Decreto-Lei nº 127/2013), licenciamento sanitário pela ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica) para restauração, licenciamento de farmácias pelo INFARMED, registo de clínicas pela Entidade Reguladora da Saúde (ERS).

Os erros mais frequentes na celebração do Contrato de Arrendamento Comercial em Portugal comprometem a executoriedade do contrato e podem expor as partes a perdas relevantes em caso de litígio.

Divergência entre uso autorizado pela licença e actividade desenvolvida. A celebração de contrato comercial sobre fracção com licença de utilização para uso diverso (por exemplo, fracção com licença para serviços arrendada para indústria) configura nulidade parcial nos termos dos artigos 280.º e 286.º do Código Civil e pode determinar contraordenação urbanística da Câmara Municipal. A solução é confirmar previamente a licença de utilização e, em caso de necessidade, requerer alteração do uso autorizado junto da Câmara Municipal antes da celebração.

Indicação genérica da actividade. A redacção do tipo "comércio em geral" ou "qualquer actividade lícita" desprotege ambas as partes em caso de litígio sobre o âmbito do uso convencionado e impede a aplicação eficaz do regime do artigo 1083.º nº 2 alínea c) do Código Civil sobre uso para fim diverso. A solução é indicar a actividade concreta a desenvolver com referência ao CAE específico (Classificação Portuguesa das Actividades Económicas, Revisão 3) e regular expressamente o procedimento de mudança de actividade.

Falta de regulação do trespasse e da cessão da posição contratual. A omissão de cláusula sobre trespasse e cessão deixa as partes ao regime supletivo do artigo 1112.º do Código Civil, que pode não corresponder à intenção negocial. A solução é regular expressamente o procedimento de comunicação do trespasse, o exercício do direito de preferência do senhorio, as condições de autorização da cessão da posição contratual sem trespasse e os termos de avaliação do estabelecimento comercial em caso de exercício de preferência.

Falta de cláusula sobre obras de adaptação e benfeitorias. A omissão de regulação das obras de adaptação à actividade pelo arrendatário e do regime das benfeitorias gera litígios no termo do contrato. A solução é estabelecer cláusula expressa sobre as obras admitidas, o procedimento de aprovação prévia pelo senhorio, o regime das benfeitorias necessárias (por conta do senhorio), úteis (com regime de indemnização) e voluptuárias (com levantamento sem direito a indemnização), e o destino das benfeitorias no termo do contrato.

Caução insuficiente para o tipo de actividade. A fixação de caução modesta (uma ou duas rendas) em arrendamento comercial com investimento elevado pelo arrendatário ou com risco operacional elevado (restauração, indústria) deixa o senhorio desprotegido em caso de incumprimento e dano. A solução é fixar caução de três a seis rendas, complementada por garantia bancária à primeira solicitação emitida por banco autorizado pelo Banco de Portugal ou por livrança em branco com pacto de preenchimento.

Falta de regulação do regime do IVA. A omissão de menção à opção pela renúncia à isenção do artigo 9.º nº 29 do CIVA gera litígios sobre a obrigação de liquidação e dedução do IVA. A solução é declarar expressamente se o senhorio renuncia ou não à isenção e, em caso afirmativo, indicar a taxa aplicável e os procedimentos de facturação electrónica e SAF-T.

Falta de cláusula sobre seguros. A omissão de obrigação do arrendatário de subscrever seguros (responsabilidade civil exploração, multirriscos comércio, perda de exploração) deixa ambas as partes expostas a riscos significativos. A solução é estabelecer obrigação expressa de subscrição de seguros adequados à actividade, com indicação dos limites mínimos de cobertura e do dever de apresentação anual de comprovativo da apólice em vigor.

Falta de regulação do horário de funcionamento e do regulamento interno. Em centros comerciais e galerias comerciais regulados pelo Decreto-Lei nº 138/2001, a omissão de referência ao regulamento interno do gestor e ao horário de funcionamento obrigatório gera incumprimentos involuntários pelo arrendatário. A solução é referenciar expressamente o regulamento interno e o horário de funcionamento, e anexar cópia ao contrato.