Attestation Performance Énergétique Bâtiment (PEB)

L'Attestation Performance Énergétique Bâtiment (PEB) en Belgique est régie par Directive 2010/31/UE sur la performance énergétique des bâtiments et règle les droits réels portant sur le bien immobilier conformément au droit belge des biens.

Le certificat PEB en Belgique est établi par un certificateur agréé par la région compétente : un conseiller PEB agréé par le SPW (Service public de Wallonie) en Wallonie, un energiedeskundige type A agréé par le VEA (Vlaams Energiebedrijf en matière d'EPC) en Flandre, ou un conseiller PEB agréé par Bruxelles Environnement en Région bruxelloise. Le certificateur visite le bien, relève les données pertinentes (isolation, systèmes de chauffage et de refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage, ventilation, énergies renouvelables) et calcule la consommation d'énergie primaire du bâtiment selon les méthodes de calcul normalisées définies par les autorités régionales.

En Belgique, la fourniture du certificat PEB est obligatoire dans les cas suivants : lors de la vente d'un bien immobilier existant (le vendeur doit remettre une copie du certificat PEB au candidat acheteur avant la signature du compromis de vente) ; lors de la conclusion d'un contrat de bail résidentiel (le bailleur doit remettre le certificat PEB au locataire avant la signature du bail) ; lors de la construction d'un bâtiment neuf (le déclarant doit obtenir un rapport PEB de fin de travaux) ; et lors de la mise sur le marché d'un bien à la location ou à la vente dans une publicité commerciale. Les sanctions pour non-respect de ces obligations varient selon la région : en Région wallonne, l'amende administrative peut atteindre 5.000,00 € selon le Décret du 3 décembre 2020.

L'attestation PEB que propose le présent modèle est un document de synthèse à usage pratique qui récapitule les informations clés du certificat officiel : numéro unique du certificat, identité du certificateur agréé, date d'établissement, classe énergétique et valeur en kWh/m².an. Ce document ne remplace pas le certificat officiel établi par le certificateur agréé, mais permet aux parties à une transaction immobilière de disposer d'une attestation claire pour leurs dossiers de notaire, de banque ou de dossier de demande de crédit hypothécaire.

La réforme EPBD III (Directive 2018/844/UE modifiant la Directive 2010/31/UE) et les propositions EPBD IV (en cours de transposition) renforcent progressivement les exigences de performance énergétique en Belgique, avec des objectifs de rénovation des bâtiments les moins performants. En Région flamande, depuis le 1er janvier 2023, tout bâtiment résidentiel vendu avec une classe EPC E ou F oblige l'acquéreur à atteindre au minimum la classe D dans les 5 ans suivant l'acte authentique. Ces obligations de rénovation post-acquisition ont un impact direct sur la valeur des biens peu performants et sur les conditions de financement offertes par les établissements bancaires relevant de la Banque Nationale de Belgique (BNB), qui intègrent de plus en plus la performance énergétique dans leurs critères d'octroi de crédit hypothécaire.

L'attestation PEB en Belgique est exigée dans plusieurs situations liées à la mise sur le marché immobilier ou à la rénovation d'un bâtiment.

Lors de la mise en vente d'un bien immobilier belge, le vendeur est tenu de disposer d'un certificat PEB valable (10 ans) et de le communiquer au candidat acquéreur avant la signature de tout avant-contrat. L'attestation PEB doit être mentionnée dans les publicités de vente (annonces immobilières, sites d'agences immobilières, vitrines d'agences) avec indication de la classe énergétique et de la consommation spécifique en énergie primaire exprimée en kWh/m².an. Indiquer un mauvais label peut décourager les acquéreurs potentiels, mais omettre le label constitue une infraction aux réglementations régionales.

Lors de la mise en location d'un logement résidentiel, le bailleur belge est tenu de fournir le certificat PEB au locataire avant la signature du bail résidentiel, quel que soit le régime applicable (Décret wallon du 15 mars 2018, Vlaams Woninghuurdecreet 2018, Ordonnance bruxelloise du 27 juillet 2017). L'attestation PEB permet de documenter cette communication et de protéger le bailleur contre une réclamation du locataire pour défaut d'information précontractuelle.

Pour l'obtention d'un crédit hypothécaire en Belgique, les établissements bancaires exigent de plus en plus la production du certificat PEB comme pièce du dossier de financement. Un bien classé A ou B peut bénéficier de conditions de financement plus favorables (green mortgage, taux réduits), tandis qu'un bien classé F ou G peut voir son financement refusé ou conditionné à la réalisation de travaux de rénovation énergétique. L'attestation PEB récapitulative constitue une pièce utile pour ces demandes de financement.

En cas de demande de prime à la rénovation énergétique auprès des organismes régionaux compétents (Guichet de l'Énergie en Wallonie, Fluvius ou Mijn VerbouwPremie en Flandre, Bruxelles Environnement pour les primes Réno en Région bruxelloise), le certificat PEB avant et après travaux est généralement exigé pour valider l'amélioration de performance et calculer le montant de la prime.

Dans le cadre d'une succession ou d'une donation immobilière, l'attestation PEB permet aux héritiers ou donataires de connaître le profil énergétique du bien transmis et d'anticiper les obligations de rénovation futures, notamment en Région flamande où l'obligation de rénovation lors d'acquisition est légalement inscrite depuis 2023.

Pour les bâtiments sujets à des travaux de rénovation importants nécessitant un permis d'urbanisme, le dossier de demande de permis soumis au fonctionnaire délégué régional ou à la commune doit comprendre une étude de performance énergétique prévisionnelle établie par un conseiller PEB agréé conformément aux exigences de la région concernée.

L'attestation PEB belge doit comporter des éléments précis pour être acceptée par les notaires, les banques, les agences immobilières et les administrations régionales.

Identification du bâtiment. Adresse complète (rue, numéro, code postal, commune), désignation cadastrale (commune, division, section, numéro de parcelle), type de bâtiment (maison unifamiliale, appartement, immeuble collectif, bureau, local commercial), année de construction présumée, superficie de plancher chauffée en m², nombre de niveaux.

Information sur le certificateur agréé. Nom et prénom du certificateur, numéro d'agrément délivré par l'autorité régionale compétente (SPW pour la Wallonie, VEA pour la Flandre, Bruxelles Environnement pour la Région bruxelloise), organisme de certification d'appartenance, coordonnées (adresse, téléphone, email), date de la visite d'inspection du bien.

Résultat de la certification PEB. Numéro unique du certificat PEB (alphanumérique selon le format régional), classe énergétique attribuée (A++, A+, A, B, C, D, E, F, G), consommation spécifique d'énergie primaire en kWh/m².an, émissions spécifiques de CO2 en kg/m².an, date d'établissement du certificat, date de validité (10 ans à compter de l'établissement).

Caractéristiques techniques du bâtiment. Type et épaisseur de l'isolation (toiture, murs extérieurs, plancher bas), type de vitrage (simple, double, triple), type de chauffage (chaudière gaz à condensation, pompe à chaleur, chauffage au mazout, système de chauffage urbain), système de production d'eau chaude sanitaire, système de ventilation (naturel, ventilation simple flux, ventilation double flux avec récupération de chaleur), présence de panneaux photovoltaïques ou d'autres installations d'énergies renouvelables. Ces informations constituent le relevé technique sur lequel le certificateur fonde son calcul.

Recommandations d'amélioration. Le certificat PEB officiel belge comporte une liste de recommandations pour améliorer la performance énergétique du bien (isolation supplémentaire, remplacement du système de chauffage, placement de double vitrage, installation de panneaux photovoltaïques). Ces recommandations orientent les futurs travaux de rénovation et permettent d'accéder aux primes régionales de rénovation énergétique. Les modèles proposés par forms-legal.com permettent de synthétiser ces informations pour les dossiers courants, mais le certificat officiel reste la pièce maîtresse pour les obligations légales.

Conformité aux exigences réglementaires. Pour les bâtiments neufs ou profondément rénovés, mention de la conformité aux exigences Ew (Niveau d'énergie spécifique wallon), E-peil (Flandre) ou NZEB (nearly zero energy building selon la Directive 2010/31/UE) en vigueur dans la région et applicables à la date de la demande de permis d'urbanisme. Les bâtiments passifs certifiés Passivhaus ou PHPP bénéficient d'un label spécifique reconnu par les trois régions.

Obligation de rénovation post-acquisition en Flandre. Pour les transactions immobilières en Région flamande portant sur des bâtiments résidentiels classés EPC E ou F (depuis le 1er janvier 2023) ou EPC D (depuis le 1er janvier 2028 selon le calendrier prévu), l'acquéreur est légalement obligé de réaliser des travaux de rénovation permettant d'atteindre au minimum l'EPC D (ou C selon les délais) dans les 5 ans suivant la signature de l'acte authentique. Cette obligation est mentionnée dans l'acte notarié et les manquements peuvent entraîner des sanctions administratives du VEA.

Remplir une attestation PEB en Belgique requiert de rassembler les informations clés du certificat officiel établi par le certificateur agréé. Suivez les étapes ci-dessous.

Étape 1 — Localiser le certificat PEB officiel. Le certificat PEB officiel est établi par le certificateur agréé à l'issue de sa visite. En Région wallonne, les certificats sont enregistrés dans la base de données du SPW (portail énergie.wallonie.be). En Région flamande, les certificats sont enregistrés dans la base de données du VEA (energiesparen.be). En Région bruxelloise, les certificats sont accessibles via la plateforme de Bruxelles Environnement. Vérifiez que le certificat est valable (moins de 10 ans) et porte bien sur le bien que vous allez vendre ou louer.

Étape 2 — Identifier le bien. Indiquez l'adresse complète du bien (rue, numéro, code postal, commune) et la région dans laquelle il est situé (Wallonie, Flandre ou Bruxelles-Capitale). La région détermine la réglementation applicable et le format du certificat.

Étape 3 — Identifier le certificateur agréé. Relevez le nom du certificateur, son numéro d'agrément régional et la date de sa visite. Ces informations figurent en tête du certificat officiel. Le certificateur doit être agréé par l'autorité régionale compétente au moment de l'établissement du certificat.

Étape 4 — Saisir le numéro unique du certificat. Reportez le numéro alphanumérique unique du certificat tel qu'il figure sur le certificat officiel. Ce numéro permet à toute personne ou administration de vérifier l'authenticité du certificat auprès de la base de données régionale compétente.

Étape 5 — Reporter la classe énergétique et la consommation. Reportez la classe énergétique (A++, A+, A, B, C, D, E, F ou G) et la consommation spécifique d'énergie primaire en kWh/m².an telles qu'indiquées sur le certificat officiel. Ces deux informations sont les plus importantes pour les transactions immobilières et les demandes de financement.

Étape 6 — Indiquer les caractéristiques principales du système énergétique. Résumez les caractéristiques du système de chauffage, d'isolation et de ventilation telles que relevées par le certificateur. Ces informations aident l'acquéreur ou le locataire à comprendre le profil énergétique du bien.

Étape 7 — Mentionner les obligations de rénovation éventuelles. Pour un bien situé en Région flamande classé EPC E ou F, mentionnez explicitement l'obligation de rénovation légale imposée à l'acquéreur par le VEA dans les 5 ans suivant l'acte authentique. Pour les autres régions, mentionnez les recommandations d'amélioration les plus importantes figurant dans le certificat officiel.

Étape 8 — Signer et annexer. Faites signer l'attestation par le propriétaire ou le mandataire habilité. Annexez une copie du certificat PEB officiel. Remettez l'ensemble au notaire pour inclusion dans le dossier de vente ou au locataire lors de la signature du bail.

Le cadre légal du certificat PEB en Belgique est régi par les compétences régionales en matière d'énergie et d'environnement, transposant les obligations de la Directive européenne 2010/31/UE.

Région wallonne. Le Décret du 3 décembre 2020 relatif à la performance énergétique des bâtiments établit l'obligation du certificat PEB lors de toute vente ou location d'un bâtiment résidentiel ou non résidentiel. Le certificat doit être établi par un certificateur agréé par le SPW (Service public de Wallonie, Département de l'Énergie et du Bâtiment durable). L'arrêté du Gouvernement wallon du 15 mai 2014 modifié précise les méthodes de calcul PEB. En cas d'infraction à l'obligation de communication du certificat PEB, le vendeur ou le bailleur professionnel s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 5.000,00 €. Le Département de la Police et des Contrôles (DPC) du SPW est chargé du contrôle du respect des obligations PEB.

Région flamande. L'Arrêté du Gouvernement flamand du 11 mars 2022 relatif à la performance énergétique des bâtiments (Energieprestatie van Gebouwen, EPB-besluit) régit le certificat de performance énergétique résidentielle (EPC). Le Vlaams Energiebedrijf (VEA) agréé les énergiedeskundigen type A et maintient la base de données des certificats EPC. Depuis le 1er janvier 2023, les acquéreurs d'un bien résidentiel classé EPC E ou F ont l'obligation légale d'atteindre au minimum l'EPC D dans les 5 ans. Pour les nouvelles constructions, l'exigence de niveaux E-peil et S-peil s'applique selon le calendrier défini par le Gouvernement flamand. Le VEA contrôle le respect des obligations et peut imposer des amendes administratives.

Région de Bruxelles-Capitale. L'Ordonnance du 2 mai 2013 relative à la performance énergétique des bâtiments, complétée par l'Ordonnance du 20 juin 2019, réglemente le certificat PEB bruxellois. Bruxelles Environnement agréé les certificateurs PEB et gère la base de données des certificats. Les nouvelles constructions à Bruxelles doivent satisfaire aux exigences NZEB (nearly zero energy building) selon le Règlement PEB bruxellois. Le Département Permis et Autorisations de perspective.brussels contrôle la conformité PEB des nouvelles constructions dans le cadre des permis d'urbanisme.

Validité et renouvellement. Le certificat PEB a une validité de 10 ans à compter de la date d'établissement. Un nouveau certificat doit être établi après des travaux de rénovation modifiant significativement les caractéristiques énergétiques du bâtiment, et dans tous les cas lors d'une nouvelle transaction immobilière si le certificat est expiré. Le propriétaire d'un bien soumis à l'obligation PEB supporte le coût du certificat, qui varie de 150,00 € à 400,00 € selon la région, la taille et la complexité du bien.

Publicité immobilière. Les annonces de vente ou de location publiées sur les sites immobiliers (Immoweb, Zimmo, Immovlan, Logic-immo), dans les vitrines d'agences ou dans les journaux doivent obligatoirement mentionner la classe PEB et la consommation spécifique d'énergie primaire du bien. L'omission ou l'inexactitude de ces informations dans les publicités constitue une infraction aux obligations d'information précontractuelle susceptible d'engager la responsabilité du professionnel sous le régime du Code de droit économique (CDE) livre VI. Pour les particuliers non professionnels, les obligations sont analogues mais les sanctions moins sévères.

Les propriétaires et professionnels immobiliers belges commettent des erreurs récurrentes en matière de certificat PEB qui exposent à des sanctions et à des litiges.

Erreur 1 — Ne pas faire établir le certificat PEB avant la mise sur le marché. Mettre un bien en vente ou en location sans certificat PEB valable constitue une infraction à la réglementation régionale applicable. Les sanctions administratives (amende jusqu'à 5.000,00 € en Wallonie) peuvent être complétées par une action civile de l'acquéreur ou du locataire pour vice du consentement si la performance énergétique s'avère très différente de ce qui était annoncé. Solution : commandez le certificat PEB auprès d'un certificateur agréé au moins 2 à 3 semaines avant la mise sur le marché.

Erreur 2 — Utiliser un certificat PEB expiré. Un certificat vieux de plus de 10 ans n'est plus valable. Cette erreur est fréquente pour les biens détenus depuis longtemps et dont le propriétaire a oublié de renouveler le certificat. Vérifiez systématiquement la date d'expiration du certificat PEB avant toute transaction immobilière.

Erreur 3 — Ne pas mentionner la classe PEB dans les publicités immobilières. L'omission de la classe énergétique dans les annonces publiées sur Immoweb, Zimmo ou Logic-immo constitue une infraction aux obligations légales de publicité, passible de sanctions du SPW, du VEA ou de Bruxelles Environnement selon la région. Les agences immobilières belges sont particulièrement exposées à ce risque.

Erreur 4 — Confondre le certificat PEB et le rapport PEB de fin de travaux pour les nouvelles constructions. Pour un bâtiment neuf, le certificat PEB de vente (utilisé pour les transactions) est distinct du rapport PEB de fin de travaux (établi par le déclarant PEB après construction pour justifier la conformité aux exigences Ew, E-peil ou NZEB). Le vendeur d'un bien neuf doit disposer des deux documents.

Erreur 5 — Ignorer l'obligation de rénovation post-acquisition en Flandre. En Région flamande, l'acquéreur d'un bien résidentiel classé EPC E ou F depuis le 1er janvier 2023 a l'obligation légale de rénover dans les 5 ans pour atteindre l'EPC D. Cette obligation doit être mentionnée dans l'acte authentique de vente par le notaire. L'acheteur non informé de cette obligation peut poursuivre le vendeur ou le notaire en responsabilité pour défaut d'information précontractuelle.

Erreur 6 — Présumer que le certificat couvre l'ensemble de l'immeuble pour un appartement. Pour un appartement dans un immeuble collectif, le certificat PEB porte uniquement sur l'unité concernée, et non sur les parties communes. Le candidat acquéreur d'un appartement doit être informé que les parties communes (chauffage central, isolation des murs extérieurs) relèvent d'une gestion collective sous le contrôle du syndic et de l'association des copropriétaires, et peuvent faire l'objet de travaux imposés lors de l'assemblée générale.