Recibo de Depósito en Garantía México

La legislación federal mexicana no impone un máximo legal al monto del depósito en garantía: los artículos 2447 a 2462 del Código Civil Federal dejan el monto del depósito al libre convenio de las partes. En la práctica, la costumbre del mercado de arrendamiento en México es de uno a tres meses de renta para arrendamientos de vivienda y de dos a seis meses de renta para arrendamientos comerciales e industriales, según la ubicación, el tipo de inmueble y la posición de negociación de las partes. Sin embargo, la Ciudad de México (CDMX) cuenta con protecciones específicas conforme al artículo 2448-G del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF), que limita el total de pagos anticipados (incluyendo depósito y renta adelantada) que un arrendador puede exigir a un arrendatario de vivienda a un máximo combinado de un mes de renta como depósito más hasta un mes de renta adelantada, para un máximo combinado de pago anticipado de dos meses de renta en los arrendamientos de vivienda en la CDMX. Algunos estados tienen limitaciones similares en sus códigos civiles locales. En la CDMX, los depósitos que excedan estos montos pueden constituir una cláusula prohibida conforme al artículo 2448-H del CCDF, lo que vuelve inexigible el excedente y obliga al arrendador a devolverlo. En los arrendamientos comerciales no aplican las limitaciones del CCDF sobre pagos anticipados: las partes negocian libremente. Los depósitos elevados de arrendamientos comerciales e industriales con frecuencia se mantienen en depósito en fideicomiso o en manos de un tercero neutral para proteger los intereses de ambas partes.

El plazo de devolución de un depósito en garantía al término del arrendamiento en México depende de la jurisdicción y de los términos específicos del contrato de arrendamiento y del recibo del depósito. Conforme al artículo 2448-J del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF), aplicable a los arrendamientos de vivienda en la Ciudad de México, el arrendador debe devolver el depósito en garantía dentro de los 15 días naturales siguientes a la terminación del arrendamiento y a la entrega del inmueble por parte del arrendatario con todas las llaves y dispositivos de acceso, siempre que el inmueble se devuelva en las condiciones convenidas y se hayan cubierto todas las obligaciones de renta y servicios. Para los arrendamientos de vivienda en otros estados, la obligación y el plazo de devolución se rigen por el código civil de cada estado; muchos estados han adoptado plazos de devolución similares, de 15 a 30 días. Conforme al Código Civil Federal, la obligación de devolver el depósito surge al cumplirse las condiciones garantizadas, y se entiende implícito un plazo razonable para la inspección y el cálculo de cualquier deducción. El arrendador debe proporcionar al arrendatario un desglose detallado por escrito de cualquier deducción aplicada al depósito —precisando la naturaleza y el costo de cada deducción— antes de retener cualquier porción. No devolver el depósito dentro del plazo legal o convenido faculta al arrendatario a reclamar el monto del depósito más intereses moratorios a la tasa pactada en el arrendamiento o, a falta de pacto, a la tasa legal del Código Civil, y puede constituir enriquecimiento ilícito conforme al artículo 1882 del CCF.

Conforme al derecho civil mexicano y a la práctica estándar de arrendamiento, un arrendador solo puede deducir del depósito en garantía costos específicos, documentados y justificables. Las deducciones permitidas incluyen: rentas vencidas al momento de la terminación del arrendamiento; daños al inmueble que excedan el deterioro natural por el uso ordinario del bien —corresponde al arrendador la carga de documentar que el daño específico existe y fue causado por el arrendatario y no por el uso normal—; recibos de servicios impagos (luz, agua, gas) a nombre del arrendatario que el arrendador deba pagar tras la salida del arrendatario; costos de reposición de llaves, tarjetas de acceso o controles remotos perdidos o dañados; y costos de limpieza que excedan lo que requeriría una limpieza normal de fin de arrendamiento, cuando el inmueble se devuelva en condiciones inusualmente sucias o dañadas. Las deducciones no permitidas incluyen: el deterioro natural por el uso —el descolorido de la pintura, las marcas menores en muros, el desgaste de alfombras y el deterioro de electrodomésticos acorde con el uso normal y la duración del arrendamiento son responsabilidad del arrendador conforme al artículo 2412 del CCF—; los daños preexistentes documentados en el acta de entrega-recepción del inmueble al inicio del arrendamiento; y las mejoras realizadas por el arrendatario que incrementen el valor del inmueble, salvo que el arrendamiento exija su retiro. Un acta de entrega-recepción detallada con fotografías, tanto al inicio como a la terminación del arrendamiento, es el documento clave para establecer la condición de referencia y documentar cualquier daño atribuible al arrendatario.

Que un arrendatario pueda aplicar su depósito en garantía al último mes de renta en México depende de los términos específicos del contrato de arrendamiento y del recibo del depósito en garantía. Por regla general, conforme al derecho civil mexicano, el depósito en garantía es una obligación distinta de la renta mensual: el depósito garantiza el cumplimiento por parte del arrendatario de todas las obligaciones del arrendamiento, incluido —pero no limitado a— el pago de la renta, y no puede convertirse de forma unilateral en renta adelantada por el arrendatario sin el acuerdo del arrendador. Los contratos de arrendamiento en México suelen contener una cláusula expresa que prohíbe al arrendatario aplicar el depósito al último mes de renta; esta cláusula es válida y exigible conforme al principio de libertad contractual del Código Civil Federal. Si el arrendatario aplica de forma unilateral el depósito al último mes de renta (se niega a pagar la renta del último mes alegando que el depósito la cubre), el arrendador puede: notificar formalmente la falta de pago (aviso de falta de pago) e iniciar el juicio de desahucio o la acción de terminación del contrato de arrendamiento ante el juez civil; retener el depósito y demandar por separado la renta del último mes; o retener el depósito y reclamar la renta del último mes como deducción. Las partes que deseen permitir este arreglo deben pactarlo de forma expresa por escrito, mediante una cláusula en el arrendamiento o un convenio independiente entre arrendador y arrendatario que autorice aplicar el depósito como último mes de renta.

El tratamiento fiscal de los depósitos en garantía para los arrendadores en México conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) y a la Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) difiere del tratamiento de los ingresos ordinarios por renta. Un depósito en garantía recibido al inicio del arrendamiento no es un ingreso para el arrendador conforme al artículo 90 de la LISR, porque constituye un pasivo contingente: el arrendador debe devolverlo al término del arrendamiento si el arrendatario cumple sus obligaciones. En consecuencia, no se causa ISR ni es necesario emitir un comprobante fiscal digital por internet (CFDI) por el depósito al momento de recibirlo. De igual forma, no aplica el IVA (16%) sobre la recepción del depósito, ya que no es un pago por el servicio de arrendamiento, sino una garantía mantenida en depósito. Sin embargo, si el arrendador aplica todo o parte del depósito a rentas vencidas al término del arrendamiento, esa aplicación constituye un ingreso por renta conforme al artículo 90 de la LISR al momento de la aplicación: el arrendador debe emitir un CFDI por el monto aplicado y declararlo como ingreso por arrendamiento en su declaración de ISR del periodo fiscal correspondiente. Si el depósito se aplica a costos documentados de reparación o de limpieza, el arrendador puede deducir esos costos contra el ingreso derivado de la aplicación del depósito. Los arrendadores inscritos ante el SAT como perceptores de ingresos por arrendamiento que presentan declaraciones de ISR mensuales o anuales deben consultar a su Contador Público sobre el tratamiento correcto ante el SAT de las aplicaciones del depósito en su situación fiscal específica.

Cuando un arrendador en México se niega indebidamente a devolver un depósito en garantía tras el término del arrendamiento y el arrendatario ha cumplido sus obligaciones, existen varios remedios legales. Demanda civil: el arrendatario puede ejercer una demanda civil ordinaria ante el Juzgado Civil competente —el Juzgado de lo Civil de Primera Instancia del estado donde se ubique el inmueble— reclamando el monto del depósito más los intereses legales y, en su caso, el daño moral conforme al artículo 1916 del Código Civil si la negativa fue particularmente grave. Para los arrendamientos de vivienda en la CDMX, los Juzgados de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México son competentes. Justicia de cuantía menor (juzgados de pequeñas causas o justicia de paz): para montos de depósito dentro del umbral de la cuantía menor (por lo general hasta 50,000 a 100,000 MXN según la jurisdicción), los arrendatarios pueden acudir al procedimiento simplificado de pequeñas causas, más rápido y económico que el juicio civil ordinario. Queja ante la PROFECO: para los arrendamientos de vivienda, la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) tiene facultades de conciliación sobre las controversias entre arrendadores y arrendatarios que involucren relaciones de consumo, y puede mediar e imponer sanciones a los arrendadores que retengan depósitos de forma sistemática. Mediación notarial: algunos Colegios de Notarios estatales ofrecen servicios de mediación de bajo costo para las controversias de depósito entre arrendador y arrendatario.

Sí. Un acta de entrega-recepción del inmueble (o acta de estado del inmueble) celebrada de forma simultánea o inmediatamente posterior al recibo del depósito en garantía es altamente recomendable y se considera una buena práctica en el arrendamiento residencial y comercial en México. El acta de entrega-recepción documenta la condición exacta del inmueble al momento en que el arrendatario toma posesión —cuarto por cuarto, superficie por superficie—, incluyendo: la condición de muros, pisos, techos e instalaciones fijas; el funcionamiento de todos los electrodomésticos, las instalaciones hidráulicas, eléctricas y los equipos mecánicos; cualquier daño, mancha o deterioro preexistente; el número y la condición de llaves, tarjetas de acceso y controles remotos entregados; y las lecturas de los medidores de electricidad (CFE), agua y gas a la fecha de inicio. Tanto el arrendador (o su representante) como el arrendatario deben firmar el acta y conservar cada uno una copia. Las fotografías y la documentación en video adjuntas al acta refuerzan de forma considerable su valor probatorio. Al término del arrendamiento, un acta de entrega-recepción al término del arrendamiento con el mismo formato documenta la condición del inmueble al momento de la salida del arrendatario: la comparación entre el acta de inicio y el acta de terminación establece de forma objetiva qué daños, si los hubiera, son atribuibles al arrendatario durante la vigencia del arrendamiento.