Inventario de Vivienda en Alquiler (España)

El Inventario de Vivienda en Alquiler es, en España, el documento de inventario regulado por Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), que relaciona y valora los bienes existentes en una fecha determinada. La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en su versión modificada por la Ley 4/2013, el Real Decreto-Ley 7/2019 y la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda, regula los contratos de arrendamiento de vivienda en España. El Artículo 36 LAU exige que el arrendador solicite y el arrendatario abone una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta (dos meses para viviendas amuebladas u otros supuestos especiales) al inicio del arrendamiento. La fianza debe depositarse en el organismo designado por la Comunidad Autónoma correspondiente: el Institut Català del Sòl (Incasòl) en Cataluña, la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) en Andalucía, u organismos equivalentes en cada comunidad autónoma. El inventario es el documento clave que determina si el arrendador tiene derecho a realizar deducciones de la fianza al terminar el arrendamiento por daños que excedan el desgaste ordinario. La distinción entre el desgaste por uso normal y el deterioro imputable al arrendatario es central en el derecho arrendaticio español. El Artículo 21 LAU establece que el arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de uso convenido, mientras que el Artículo 21.4 LAU permite que las partes acuerden que las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario — generalmente con un límite mensual de entre 50 y 150 euros según la comunidad autónoma — sean responsabilidad del arrendatario. El inventario documenta el estado preexistente de cada elemento, permitiendo atribuir con claridad cualquier daño detectado al final a uso ordinario o negligencia del arrendatario. Los tribunales españoles y los servicios de arbitraje de las juntas arbitrales de consumo autonómicas — como la Junta Arbitral de Consumo de Madrid, Consum Aragón y las oficinas OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor) — utilizan habitualmente los inventarios fotográficos firmados por ambas partes como prueba principal en las disputas sobre la fianza. El Tribunal Supremo ha declarado en múltiples resoluciones que el arrendador que no puede aportar un inventario firmado que documente los daños preexistentes soporta la carga de la prueba de que los daños encontrados al finalizar el arrendamiento fueron causados por el arrendatario, lo que debilita significativamente su posición ante los Juzgados de Primera Instancia o los paneles arbitrales de consumo. Un Inventario de Vivienda en Alquiler correctamente otorgado debe ser firmado por ambas partes en la entrega, con fotografías anexas que incluyan la fecha de firma y las rúbricas de ambas partes. El inventario debe documentar cada habitación, el estado de paredes, suelos, techos, ventanas y persianas, puertas, armarios empotrados, electrodomésticos, sanitarios, mobiliario si la vivienda está amueblada, y el estado y lectura de todos los contadores de agua, gas y electricidad en la entrega. Conforme a la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda, que introdujo importantes reformas para reforzar la protección de los arrendatarios en España, los arrendadores en zonas declaradas de mercado residencial tensionado tienen obligaciones adicionales en materia de actualización de rentas y procedimientos de fianza, lo que hace aún más crítica la documentación exhaustiva del estado de la vivienda en la entrega para los arrendadores que pretendan recuperar costes de reparación legítimos de la fianza.

El Inventario de Vivienda en Alquiler en España es necesario siempre que un arrendador y un arrendatario celebren un contrato de arrendamiento de vivienda al amparo de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, para establecer una referencia documentada del estado de la vivienda al inicio del arrendamiento.

El Inventario de Vivienda en Alquiler es necesario en el momento de la entrega de llaves — el día en que el arrendatario toma posesión de la vivienda arrendada. Sin un inventario firmado en este momento, el arrendador pierde la base probatoria para reclamar deducciones de la fianza conforme al Artículo 36 LAU por daños imputables al arrendatario al finalizar el arrendamiento.

El inventario es necesario cuando finaliza el arrendamiento — en el momento de la devolución de llaves — para realizar una valoración comparativa del estado de la vivienda con respecto al inventario de entrega. Cualquier deterioro más allá del desgaste por uso normal identificado en este momento constituye la base para las deducciones de fianza o reclamaciones ante el Juzgado de Primera Instancia.

El Inventario de Alquiler es necesario cuando el arrendamiento se transmite a un nuevo arrendatario — por ejemplo, por fallecimiento del arrendatario (Artículo 16 LAU — subrogación mortis causa) o cuando un coarrendatario abandona la vivienda. El inventario confirma el estado de la vivienda en el momento de la transmisión, estableciendo una nueva referencia para las obligaciones del entrante.

El inventario es necesario cuando se arrienda una vivienda amueblada — el Artículo 20 LAU exige la entrega en condiciones de habitabilidad, y el inventario debe relacionar cada mueble, electrodoméstico y accesorio aportado por el arrendador, incluyendo su estado y cualquier daño preexistente. La fianza para viviendas amuebladas puede alcanzar dos mensualidades conforme al Artículo 36.1 LAU.

El Inventario de Vivienda en Alquiler es necesario cuando la vivienda se destina a alquiler vacacional regulado por la normativa turística autonómica correspondiente — plataformas como Airbnb exigen a los anfitriones documentar el estado de la vivienda, y las inspecciones turísticas autonómicas pueden solicitar los registros del inventario.

Las partes en España deben preparar el Inventario de Vivienda en Alquiler de forma preventiva, sin esperar a que surja una disputa. Los tribunales interpretan los contratos conforme a sus términos escritos y no a manifestaciones verbales. La LAU 29/1994 fija duraciones mínimas (5 años personas físicas, 7 años personas jurídicas) y requisitos de fianza. Los artículos 1445 a 1541 del Código Civil regulan la compraventa de inmuebles. La Ley Hipotecaria regula el Registro de la Propiedad. La Ley 5/2019 (LCCI) regula el crédito hipotecario con entrega obligatoria del FEIN y la FiAE. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava las transmisiones inmobiliarias.

Un Inventario de Vivienda en Alquiler válido en España conforme a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos debe contener los siguientes elementos esenciales para servir de prueba fiable en disputas sobre la fianza y procedimientos arrendaticios ante tribunales y órganos arbitrales españoles.

Identificación de las partes y la vivienda: Nombre completo, DNI/NIE y datos de contacto del arrendador y el arrendatario. Dirección completa de la vivienda arrendada con calle, número, piso, puerta, municipio, provincia y Comunidad Autónoma. Referencia catastral y, en su caso, referencia registral del Registro de la Propiedad. Referencia al contrato de arrendamiento y al recibo de fianza expedido por el organismo autonómico correspondiente.

Fecha y firmas en la entrega: La fecha y hora exactas de la entrega de llaves — esto determina el inicio de la posesión del arrendatario y su obligación de conservar la vivienda. Ambas partes deben firmar todas las páginas del inventario (o al menos la primera y la última) y el anexo fotográfico. El Artículo 1225 del Código Civil establece que los documentos firmados por ambas partes tienen valor de documentos privados y son admisibles como prueba ante los tribunales españoles.

Informe de estado por estancias: Una descripción sistemática de cada habitación o zona de la vivienda — salón/comedor, cocina, dormitorios, baños y aseos, pasillo, terraza/balcón, trastero, garaje/plaza de garaje — documentando el estado de: paredes (pintura, grietas, manchas), suelos (tipo, estado, daños), techos, ventanas y persianas (mecanismo de apertura, estado del vidrio), puertas y cerraduras, armarios empotrados y elementos fijos.

Inventario de mobiliario y electrodomésticos: Para viviendas amuebladas, una relación completa y detallada de todos los muebles y electrodomésticos aportados por el arrendador — marca, modelo y número de serie cuando sea posible, cantidad y estado en la entrega (nuevo, buen estado, con desperfectos: descripción). Entre los artículos habituales se incluyen: sofá, mesa y sillas, camas y somieres, armarios, frigorífico, lavadora, lavavajillas, microondas, horno, televisor y unidades de aire acondicionado.

Lecturas de contadores: Las lecturas de todos los contadores en la fecha de entrega — agua (lectura y número de contador), gas y electricidad (lectura y CUPS — Código Unificado del Punto de Suministro). Estas lecturas son imprescindibles para el cambio de titularidad de los contratos de suministro a nombre del arrendatario, gestionados a través de Endesa, Iberdrola, Naturgy u otras distribuidoras, y para determinar la factura final al término del arrendamiento.

Llaves entregadas: Registro de todas las llaves entregadas al arrendatario — número de llaves de entrada, llaves de buzón, llaves de trastero, tarjetas de garaje y mandos a distancia para puertas de garaje, accesos comunitarios o sistemas de alarma. La pérdida de llaves al final del arrendamiento es una deducción legítima de la fianza.

Anexo fotográfico: Fotografías de cada habitación y elemento significativo del inventario, fechadas y firmadas o rubricadas por ambas partes. Los tribunales españoles y las Juntas Arbitrales de Consumo otorgan gran valor probatorio a las fotografías contemporáneas. Las fotografías deben tomarse con un dispositivo que registre la fecha y hora (datos EXIF), e imprimirse y firmarse como anexo o adjuntarse en formato digital en un USB o mediante enlace en la nube con marca de tiempo.

Sección de devolución: El inventario debe incluir una sección de devolución (acta de devolución) a completar al final del arrendamiento — documentando el estado de cada elemento en la devolución, las diferencias respecto al inventario de entrega, las deducciones de fianza acordadas y las firmas de ambas partes en la fecha de devolución de llaves. El arrendador debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde la finalización del arrendamiento conforme al Artículo 36.4 LAU — el incumplimiento de este plazo devenga el interés legal del dinero a favor del arrendatario.

Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Inventario de Vivienda en Alquiler para España como punto de partida práctico para arrendadores y arrendatarios al amparo de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. Ambas partes deben leer el inventario con detenimiento antes de firmarlo, verificar que todos los elementos y estados están registrados con precisión y conservar una copia firmada. Para arrendamientos en zonas declaradas de mercado residencial tensionado conforme a la Ley 12/2023 de Derecho a la Vivienda, se recomienda consultar a un abogado especialista en arrendamientos urbanos. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.