Contrato de Depósito de Garantía España
CONTRATO DE DEPÓSITO DE GARANTÍA
Security Deposit Agreement
Governed by Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994), Article 36
1. PARTES / PARTIES
ARRENDADOR / LANDLORD:
Nombre / Name: [Landlord Name]
NIF / CIF: [Landlord NIF]
Domicilio / Address: [Landlord Address]
ARRENDATARIO / TENANT:
Nombre / Name: [Tenant Name]
DNI / NIE / Pasaporte / Passport: [Tenant DNI]
Domicilio / Address: [Tenant Address]
2. INMUEBLE ARRENDADO Y CONTRATO DE ARRENDAMIENTO / LEASED PROPERTY AND LEASE AGREEMENT
Dirección del inmueble / Property Address: [Property Address]
Referencia Catastral / Cadastral Reference: [Cadastral Reference]
Tipo de arrendamiento / Type of Lease: [Lease Type]
Fecha del contrato de arrendamiento / Main Lease Agreement Date: [Lease Date]
Renta mensual / Monthly Rent: [Monthly Rent]
3. FIANZA LEGAL (ARTÍCULO 36 LAU) / STATUTORY FIANZA (LAU ARTICLE 36)
De conformidad con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994), el arrendatario ha entregado al arrendador una fianza obligatoria de [Fianza Amount], abonada el [Fianza Payment Date] mediante [Fianza Payment Method]. El arrendador acusa recibo de dicho importe. / In accordance with Article 36 of the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994), the Tenant has paid the Landlord a mandatory security deposit (fianza obligatoria) of [Fianza Amount], paid on [Fianza Payment Date] by [Fianza Payment Method]. The Landlord acknowledges receipt of this amount.
El arrendador se compromete a depositar la fianza en el organismo público competente de la Comunidad Autónoma correspondiente — [Autonomous Community Body] — en el plazo legalmente establecido, y a facilitar al arrendatario el justificante del depósito (número de depósito) una vez inscrito. / The Landlord undertakes to deposit the fianza with the competent public body of the relevant Comunidad Autónoma — [Autonomous Community Body] — within the legally prescribed period, and to provide the Tenant with proof of deposit upon registration.
4. GARANTÍA ADICIONAL (ARTÍCULO 36.5 LAU) / ADDITIONAL GUARANTEE (LAU ARTICLE 36.5)
Importe de la garantía adicional / Additional Guarantee Amount: [Additional Guarantee Amount]
Modalidad de la garantía adicional / Form of Additional Guarantee: [Additional Guarantee Form]
Para arrendamientos de vivienda, la garantía adicional no supera dos meses de renta, conforme al artículo 36.5 de la LAU según su redacción por el Real Decreto-Ley 7/2019. / For residential leases, the additional guarantee does not exceed two months' rent, pursuant to LAU Article 36.5 as amended by Real Decreto-Ley 7/2019. Para arrendamientos de uso distinto, no existe límite legal. / For commercial leases, no statutory cap applies.
5. DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA / RETURN OF DEPOSIT
El arrendador devolverá la fianza y cualquier garantía adicional al arrendatario dentro de [Return Period] desde que el arrendatario desocupe el inmueble y entregue las llaves (entrega de llaves), conforme al artículo 36.4 de la LAU. / The Landlord shall return the fianza and any additional guarantee to the Tenant within [Return Period] of the Tenant vacating the property and delivering the keys (entrega de llaves), pursuant to LAU Article 36.4. El arrendador inspeccionará el inmueble en [Inspection Period] desde la entrega de llaves. / The Landlord shall inspect the property within [Inspection Period] of key delivery.
Si el arrendador no devuelve la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves sin causa justificada, el importe no devuelto devengará el interés legal del dinero desde el vencimiento de dicho plazo. / If the Landlord fails to return the deposit within one month of key delivery without justified cause, the unretained amount shall accrue legal interest (interés legal del dinero) from the expiry of that one-month period.
El arrendador podrá deducir de la fianza: (a) rentas impagadas; (b) daños que superen el desgaste por uso normal; (c) facturas de suministros impagadas a nombre del arrendatario; (d) gastos de limpieza profesional cuando el inmueble se devuelva en estado anormal; y (e) cualquier otro incumplimiento cuantificable de las obligaciones contractuales del arrendatario. / The Landlord may deduct from the deposit: (a) unpaid rent; (b) damage beyond normal wear and tear; (c) unpaid utility bills in the Tenant's name; (d) professional cleaning costs where the property is returned in abnormal condition; and (e) any other quantifiable breach of the Tenant's contractual obligations.
6. RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS / DISPUTE RESOLUTION
Las controversias sobre deducciones de la fianza se resolverán: primero, mediante negociación directa; después, mediante mediación a través de la Junta Arbitral de Consumo (para arrendamientos de vivienda) o el servicio de mediación de la Cámara de Comercio; y finalmente ante el Juzgado de Primera Instancia del municipio donde radique el inmueble. / Disputes over deposit deductions shall be resolved: first, by direct negotiation; then by mediation through the Junta Arbitral de Consumo (for residential leases) or the Cámara de Comercio mediation service; and finally by litigation before the Juzgado de Primera Instancia of the property's location.
7. LEY APLICABLE / GOVERNING LAW
Este acuerdo se rige por el derecho español, principalmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994, de 24 de noviembre) y la normativa de la Comunidad Autónoma correspondiente sobre el depósito de fianzas. / This agreement is governed by Spanish law, principally the Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994, de 24 de noviembre) and the regulations of the relevant Comunidad Autónoma governing fianza deposit registration.
FIRMAS / SIGNATURES
Firmado en [Contract City], a [Contract Date]. / Signed in [Contract City], on [Contract Date].
ARRENDADOR / LANDLORD:
[Landlord Name]
Firma / Signature: _________________________ Fecha / Date: _________________________
ARRENDATARIO / TENANT:
[Tenant Name]
Firma / Signature: _________________________ Fecha / Date: _________________________
Landlord / Arrendador
________________
Signature
Tenant / Arrendatario
________________
Signature
Qué es Contrato de Depósito de Garantía España
El Contrato de Depósito de Garantía es, en España, el contrato escrito regulado por Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994), art. 36, que define las prestaciones de cada parte y resulta exigible ante la jurisdicción civil.
El depósito de garantía como institución jurídica encuentra su fundamento en el contrato de depósito regulado en los artículos 1.758 a 1.794 del Código Civil, y en la prenda sobre dinero prevista en los artículos 1.857 y siguientes del mismo texto. Cuando el depósito de garantía es prestado en dinero, la obligación de restituir la misma cantidad o el excedente que resulte tras la liquidación de los daños generados por el incumplimiento es una obligación de entrega de cosa genérica con la que se asocian los intereses de demora previstos en el artículo 1.108 del Código Civil en caso de retraso en la devolución.
En el ámbito del arrendamiento urbano, la LAU obliga al arrendatario a depositar en el momento de la firma del contrato una fianza equivalente a una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y dos mensualidades en arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Adicionalmente, las partes pueden pactar libremente garantías adicionales como avales bancarios o depósitos complementarios. Las comunidades autónomas han regulado la obligación de depósito de las fianzas en organismos autonómicos (IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña, AVRA en Andalucía, etc.), siendo el incumplimiento de esta obligación constitutivo de infracción administrativa.
En el ámbito de la contratación mercantil, el depósito de garantía se utiliza habitualmente en compraventas de bienes de elevado valor (inmuebles, maquinaria, vehículos industriales) donde el vendedor exige al comprador el depósito de un porcentaje del precio como garantía del cumplimiento del contrato, en las condiciones de los contratos de arras previstas en los artículos 1.454 y 1.455 del Código Civil.
Una documentación precisa y completa del depósito de garantía mediante forms-legal.com garantiza que las condiciones de entrega, custodia y devolución quedan claramente definidas, protegiendo los intereses tanto del depositante como del beneficiario del depósito y evitando conflictos en el momento de la liquidación final.
El depósito de garantía en el ámbito de la contratación pública merece mención especial. La Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público (LCSP), establece en sus artículos 106 a 113 un régimen detallado de garantías para los contratos con las Administraciones Públicas: la garantía provisional (derogada por la LCSP 2017 como regla general) y la garantía definitiva, que equivale al 5% del precio del contrato (excluido el IVA) y debe constituirse en el plazo de diez días hábiles desde la notificación de la adjudicación. Esta garantía puede constituirse en efectivo, valores públicos, aval bancario o seguro de caución. El régimen de ejecución y devolución de la garantía definitiva en la contratación pública está sujeto a plazos y procedimientos específicos que difieren del régimen privado y que deben ser conocidos por las empresas que contratan con las Administraciones.
En el ámbito de los arrendamientos de temporada y los arrendamientos turísticos, la regulación de los depósitos de garantía varía según la comunidad autónoma: algunas comunidades han establecido límites máximos al importe del depósito exigible en arrendamientos turísticos o han impuesto procedimientos específicos para su devolución. La multiplicación de plataformas digitales de alquiler a corto plazo (Airbnb, Booking, Vrbo) ha generado un marco complejo de depósitos de garantía gestionados por las propias plataformas, que actúan como terceros custodios y aplican sus propias reglas de retención y devolución. El contrato entre anfitrión e inquilino, complementado por las condiciones de la plataforma, rige el depósito de garantía en estos casos. Una documentación cuidadosa mediante forms-legal.com protege los intereses de todas las partes implicadas en cualquier modalidad de depósito de garantía.
Cuándo necesitas Contrato de Depósito de Garantía España
El contrato de depósito de garantía es necesario en múltiples contextos de la vida económica y jurídica española donde una parte precisa asegurar el cumplimiento de las obligaciones de la contraparte mediante la retención de un bien o suma de dinero.
En el arrendamiento de inmuebles, la constitución del depósito de garantía es obligatoria por ley (artículo 36 de la LAU) y su depósito ante el organismo autonómico correspondiente es igualmente obligatorio en la mayoría de las comunidades autónomas. El contrato de depósito de garantía documentará las condiciones de la fianza entregada y las circunstancias en que puede ser retenida total o parcialmente por el arrendador al término del arrendamiento.
En la compraventa de inmuebles, el depósito de garantía (arras) es el mecanismo habitual para asegurar el cumplimiento del precontrato de compraventa: el comprador entrega una suma como garantía de su compromiso de compra, con consecuencias pactadas para el caso de desistimiento de cualquiera de las partes.
En las relaciones laborales, el contrato de depósito de garantía puede utilizarse para garantizar la devolución de herramientas, equipos o materiales entregados al trabajador en el inicio de la relación laboral, aunque esta práctica tiene importantes limitaciones en el ordenamiento laboral español que deben ser tenidas en cuenta.
En la contratación con proveedores de servicios, especialmente en contratos de servicios tecnológicos o de mantenimiento de larga duración, el cliente puede exigir al proveedor la constitución de un depósito de garantía que cubra posibles responsabilidades derivadas del incumplimiento, como alternativa o complemento a la garantía bancaria.
En el ámbito del comercio electrónico y las plataformas digitales, el depósito de garantía (escrow) es el mecanismo que permite a los compradores asegurarse de que el vendedor entregará el bien antes de que el precio sea liberado al vendedor, reduciendo el riesgo de fraude en operaciones con partes desconocidas. En estos casos, el contrato de depósito de garantía regula la relación trilateral entre comprador, vendedor y custodiante del escrow.
En el ámbito de las relaciones entre socios de una sociedad mercantil, el depósito de garantía puede utilizarse como mecanismo de aseguramiento del cumplimiento de obligaciones recíprocas entre accionistas o participacionistas: por ejemplo, en el marco de un pacto de socios donde un socio se compromete a no vender sus participaciones durante un período determinado bajo pena de perder el depósito constituido. Esta aplicación del depósito de garantía en el ámbito societario es cada vez más frecuente en las operaciones de capital riesgo y venture capital, donde los inversores exigen mecanismos de retención (vesting) que incluyen depósitos o retención de participaciones vinculados al cumplimiento de objetivos de permanencia y rendimiento.
El depósito de garantía también tiene un papel relevante en los contratos de suministro de largo plazo entre empresas: el comprador puede exigir al proveedor la constitución de un depósito que garantice el suministro continuado y la calidad de los bienes o servicios, especialmente cuando el comprador ha realizado inversiones específicas (utillaje, líneas de producción) que solo son recuperables si el proveedor cumple con su compromiso de suministro durante el período pactado. En estos casos, el depósito de garantía del proveedor compensa al comprador por los daños derivados de la interrupción unilateral del suministro. El contrato de depósito de garantía debe regular con detalle los mecanismos de verificación del incumplimiento y los procedimientos de liquidación del depósito.
Qué incluir en tu Contrato de Depósito de Garantía España
Para que el contrato de depósito de garantía sea eficaz y delimite con precisión los derechos y obligaciones de las partes en España, debe contener los siguientes elementos esenciales.
En primer lugar, la identificación completa de las partes: depositante (quien entrega la garantía), beneficiario del depósito (quien tiene derecho a retenerlo en caso de incumplimiento) y, si existe, el tercero depositario o custodio. Deben constar nombre o razón social, NIF o CIF, domicilio y representante legal si actúa una persona jurídica.
En segundo lugar, la descripción del objeto del depósito: importe en euros, fecha de entrega, forma de entrega (transferencia bancaria, entrega en efectivo, cheque bancario), cuenta bancaria de destino, o descripción del bien si el depósito no es dinerario.
En tercer lugar, la obligación garantizada: descripción precisa del contrato principal cuyo cumplimiento garantiza el depósito (arrendamiento, compraventa, contrato de servicios, etc.), con referencia a la fecha y número de contrato si ya existe. La vinculación entre el depósito y la obligación garantizada es el elemento central que determina las condiciones en que puede retenerse o ejecutarse el depósito.
En cuarto lugar, las condiciones de devolución: cuándo, cómo y en qué plazo debe devolverse el depósito al depositante una vez cumplida la obligación principal. El plazo de devolución es uno de los aspectos más conflictivos; en el arrendamiento de vivienda, el artículo 36.4 de la LAU establece que si el arrendador no devuelve la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, el arrendatario puede exigir intereses de demora.
En quinto lugar, las causas de retención total o parcial: incumplimientos concretos del depositante que justifican la retención del depósito (daños en el inmueble, impago de rentas o cuotas, incumplimiento de obligaciones contractuales), y el procedimiento para su liquidación y comunicación al depositante. El desglose de causas debe ser preciso para evitar retenciones arbitrarias.
Finalmente, el procedimiento de resolución de conflictos: en caso de discrepancia sobre la procedencia y cuantía de la retención, mecanismo de resolución extrajudicial (mediación, arbitraje) o sometimiento a los juzgados competentes. Una documentación completa mediante forms-legal.com protege a ambas partes y reduce significativamente el riesgo de litigiosidad en la liquidación del depósito de garantía.
La regulación de los intereses generados por el depósito durante su vigencia es un elemento que a menudo se omite pero que puede tener relevancia económica en depósitos de elevada cuantía o larga duración. El Código Civil establece que el depositario está obligado a devolver los frutos que produzca la cosa depositada (artículo 1.770), lo que en el caso de depósitos dinerarios incluye los intereses generados. Sin embargo, las partes pueden pactar que los intereses del depósito pertenezcan al depositario como contraprestación por los servicios de custodia, o que se acumulen al importe del depósito para ser devueltos al depositante junto con el principal. Este aspecto debe quedar expresamente regulado en el contrato para evitar disputas.
La inscripción del depósito de garantía en el Registro de la Propiedad es posible cuando el depósito está vinculado a derechos reales sobre bienes inmuebles (por ejemplo, como garantía adicional en un contrato de arras sobre un inmueble). Esta inscripción registral otorga al depósito publicidad frente a terceros y protege al beneficiario del depósito frente a adquisiciones posteriores de derechos sobre el mismo inmueble. Para la inscripción registral, el depósito de garantía debe formalizarse en escritura pública ante notario.
Finalmente, el procedimiento de liquidación del depósito debe ser detallado y equilibrado: el beneficiario del depósito debe notificar al depositante, con carácter previo a la retención, la cuantía y los motivos de la misma, otorgando al depositante un plazo razonable para subsanar el incumplimiento o presentar alegaciones. Una retención unilateral e inmotivada del depósito puede ser declarada nula por los juzgados y generar responsabilidad del beneficiario por los daños causados al depositante, incluyendo los intereses de demora correspondientes. Una carta de depósito de garantía bien elaborada con forms-legal.com establece un procedimiento de liquidación justo y transparente que protege a ambas partes.
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La fianza obligatoria para los arrendamientos de vivienda en España conforme al artículo 36 de la LAU es una mensualidad de renta. Además de la fianza obligatoria, el arrendador puede exigir una garantía adicional de hasta dos mensualidades conforme al artículo 36.5 de la LAU, en su redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019 — lo que eleva el depósito total máximo para los arrendamientos de vivienda a tres mensualidades (fianza más garantía adicional). Este límite a las garantías adicionales para los arrendamientos de vivienda se introdujo específicamente para proteger a los arrendatarios residenciales frente a exigencias de depósito excesivas que les impedían acceder al mercado de alquiler, especialmente en ciudades de alta demanda como Madrid y Barcelona. Para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda (Título III de la LAU), la fianza obligatoria es de dos mensualidades y no existe límite legal en las garantías adicionales — las partes pueden acordar libremente cualquier importe adicional. La fianza debe abonarse en el momento de la firma del contrato, y el arrendador debe depositarla en el organismo competente de la Comunidad Autónoma correspondiente — el incumplimiento constituye una infracción administrativa, independientemente de la validez del propio contrato de arrendamiento.
Conforme al artículo 36 de la LAU y la normativa de cada Comunidad Autónoma, los arrendadores en España deben depositar la fianza obligatoria en el organismo público designado de la comunidad autónoma donde esté situado el inmueble, dentro del plazo legalmente establecido (que varía según la comunidad). Los principales organismos de depósito por comunidad son: Comunidad de Madrid — Agencia de Vivienda Social (AVS), plazo de 30 días; Cataluña — Institut Català del Sòl (INCASÒL), plazo de 30 días; Andalucía — Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA); Comunitat Valenciana — EVHA (Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl); País Vasco — departamento de vivienda del Gobierno Vasco. La normativa de cada comunidad especifica el procedimiento — habitualmente registro en línea a través del portal de vivienda de la comunidad, pago mediante transferencia bancaria o en sucursales designadas de Bankia/Caixabank (según los convenios de cada comunidad), y expedición de un número de referencia del depósito que debe comunicarse al arrendatario. Los arrendadores que no depositen la fianza se arriesgan a multas de entre 1.000 euros y el triple del importe del depósito, según la comunidad. Los intereses devengados por la fianza depositada durante el arrendamiento pertenecen al arrendatario y se devuelven junto con el principal al finalizar el arrendamiento.
No. Conforme a la jurisprudencia española consolidada y los principios del artículo 36 de la LAU, el arrendador solo puede deducir de la fianza los daños causados por el arrendatario que superen el desgaste normal por uso del inmueble (la usura natural). El desgaste lógico o natural — como rozaduras leves en las paredes, desgaste menor de la moqueta por el tráfico habitual, pérdida de color de la pintura acorde con la duración del arrendamiento y arañazos leves en el parqué por uso normal — es responsabilidad del arrendador como coste del mantenimiento del inmueble en condiciones de habitabilidad (obligación de mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad conforme al artículo 21 de la LAU). Los daños deducibles incluyen: agujeros en las paredes por taladros más allá de lo habitual para colgar cuadros; manchas profundas en moquetas o suelos; accesorios o instalaciones rotos; daños en electrodomésticos causados por uso indebido; daños por humo o fuego; daños causados por animales; y alteraciones deliberadas sin consentimiento del arrendador. Las Audiencias Provinciales declaran de forma reiterada que los arrendadores soportan la carga de la prueba de que los daños superan el desgaste normal — un inventario fotográfico detallado tanto al inicio como al final del arrendamiento resulta imprescindible. Sin un inventario documentado, los arrendadores tienen grandes dificultades para justificar las deducciones de la fianza ante el Juzgado de Primera Instancia.
Conforme al artículo 36.4 de la LAU, el arrendador debe devolver la fianza en el plazo de un mes desde que el arrendatario desocupe el inmueble y entregue las llaves. Si el arrendador no devuelve la fianza dentro de ese plazo sin causa justificada, el importe no devuelto devenga el interés legal del dinero desde el vencimiento del mes — actualmente el 3,25% anual para 2024. El arrendatario puede reclamar la fianza más los intereses acumulados mediante: requerimiento escrito formal (burofax o carta certificada) al arrendador; mediación a través de la Junta Arbitral de Consumo (gratuita para arrendatarios de vivienda); o litigación ante el Juzgado de Primera Instancia. Las reclamaciones de cantidad inferiores a 6.000 euros pueden tramitarse por el procedimiento de juicio verbal conforme al artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con procedimiento simplificado y costas limitadas. El arrendatario también puede presentar una reclamación ante el organismo de vivienda de la Comunidad Autónoma (Oficina del Consumidor o Agencia de Vivienda), que puede imponer sanciones al arrendador por incumplimiento del artículo 36 de la LAU. Los procedimientos judiciales para la recuperación de la fianza suelen resolverse en un plazo de 6 a 12 meses en los juzgados españoles.
No. La fianza conforme al artículo 36 de la LAU no está destinada a aplicarse como pago de la última mensualidad de renta — sirve exclusivamente como garantía frente al impago de la renta durante el arrendamiento y como seguridad para la obligación del arrendatario de devolver el inmueble en el estado acordado. El Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales españolas han declarado de forma reiterada que aplicar la fianza como última mensualidad de renta sin el consentimiento escrito expreso del arrendador constituye un incumplimiento contractual del arrendatario, otorgando al arrendador el derecho a: reclamar íntegramente la última mensualidad de renta mediante acciones legales; aplicar la fianza frente a otros daños o costes; y potencialmente extinguir el contrato de arrendamiento por impago conforme al artículo 27.2 de la LAU. Algunos arrendadores y arrendatarios acuerdan por escrito, al final del período de arrendamiento, aplicar la fianza como última mensualidad — este acuerdo mutuo es válido y ejecutable pero debe ser expreso y documentado. Sin este acuerdo escrito, los arrendatarios que retengan el último pago de renta aduciendo la fianza se arriesgan a una acción legal por impago de renta, intereses de demora impuestos judicialmente conforme a la Ley 3/2004 y posible inclusión en el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM).
La fianza obligatoria conforme al artículo 36 de la LAU es un depósito en efectivo que el arrendatario abona directamente al arrendador — el arrendador custodia el efectivo (con obligación legal de depositarlo en el organismo autonómico) y lo devuelve al final del arrendamiento con sujeción a deducciones legítimas. Un aval bancario es un instrumento financiero emitido por una entidad de crédito (habitualmente un banco) que garantiza el pago al arrendador de una suma acordada a primer requerimiento, sin que el arrendatario tenga que inmovilizar el efectivo — el banco del arrendatario emite el aval con cargo a una línea de crédito o garantía en efectivo depositada en el banco. Los arrendadores suelen exigir un aval bancario como garantía adicional conforme al artículo 36.5 de la LAU porque: proporciona liquidez inmediata (el banco paga ante cualquier requerimiento válido sin disputa); no exige al arrendador gestionar efectivo ni cumplir los requisitos de registro autonómico del importe adicional; y es ejecutable con independencia de la situación financiera del arrendatario en el momento del requerimiento. El coste de un aval bancario oscila habitualmente entre el 0,5% y el 2% del importe garantizado al año, a cargo del arrendatario. Para los arrendamientos comerciales, los avales bancarios son práctica habitual para los depósitos que superan significativamente el mínimo legal, especialmente para locales comerciales en ubicaciones prime como el Centro de Madrid, el Eixample de Barcelona u otros distritos comerciales u de oficinas de alto valor.
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