Acuerdo de Donación de Bien Inmueble (España)

Sí, sin excepción. El artículo 633 del Código Civil (1889) impone la forma solemne notarial para todas las donaciones de bienes inmuebles en España — la donación debe otorgarse en escritura pública ante Notario de España, y la aceptación del donatario debe expresarse en la misma escritura o en otra escritura pública. No se trata de un simple requisito de forma para la inscripción registral — la forma notarial es un requisito esencial de validez (requisito ad solemnitatem) de la propia donación. Una donación de bienes inmuebles que no se formalice en escritura pública es nula de pleno derecho conforme al artículo 633 CC, independientemente de cualquier acuerdo privado escrito entre las partes. Esto difiere fundamentalmente de las donaciones de bienes muebles, que conforme al artículo 632 CC solo exigen entrega simultánea o documento privado escrito. Una vez otorgada la escritura pública de donación, debe presentarse al Registro de la Propiedad para su inscripción — la inscripción no es necesaria para la validez entre partes pero es esencial para proteger al donatario frente a reclamaciones posteriores de terceros conforme a la Ley Hipotecaria. El Colegio Notarial de España mantiene el registro de todos los notarios autorizados en España.

La donación de un bien inmueble en España genera tres impuestos principales. Primero, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) recae sobre el donatario — para las donaciones de inmuebles, el ISD es gestionado por la Comunidad Autónoma donde radica el inmueble conforme al artículo 24.3 de la Ley 29/1987 del ISD. La base imponible es el valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro conforme a la Ley 11/2021, que sirve como mínimo aunque el valor declarado sea inferior. Cada Comunidad Autónoma aplica sus propios tipos y reducciones — ISD prácticamente nulo para donaciones de padres a hijos en Madrid y Andalucía, pero más elevado en otras regiones. Segundo, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU — plusvalía municipal) es exigido por el Ayuntamiento donde radica el inmueble — en la donación, el sujeto pasivo es el donante conforme al artículo 106.1.c del RDL 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), aunque las partes pueden pactar que lo asuma el donatario. Tercero, el donante puede quedar sujeto al IRPF por la ganancia patrimonial conforme al artículo 33 de la Ley 35/2006 sobre la diferencia entre el valor de mercado en la fecha de la donación y el coste de adquisición original.

El usufructo en una donación de inmueble en España es un derecho real regulado en los artículos 467–522 del Código Civil que confiere al usufructuario el derecho de usar y disfrutar un bien ajeno — cuyo nudo propietario es otra persona — durante un periodo determinado o de por vida (usufructo vitalicio). En el contexto de las donaciones de inmuebles, es habitual que el donante se reserve el usufructo vitalicio sobre el inmueble donado mientras transmite únicamente la nuda propiedad al donatario. La estructura del usufructo es ampliamente utilizada en la planificación sucesoria española por tres razones: (1) permite al donante seguir viviendo o usando el inmueble hasta su fallecimiento, garantizando su seguridad habitacional; (2) fracciona la base imponible del ISD — el usufructo y la nuda propiedad se valoran por separado utilizando las tablas del artículo 26 de la Ley 29/1987 del ISD (el valor del usufructo vitalicio = 89% menos la edad del usufructuario, con un máximo del 70% y un mínimo del 10%), reduciendo la base del ISD del donatario al valor de la nuda propiedad únicamente; y (3) cuando el usufructo se extingue al fallecimiento del donante, el donatario consolida automáticamente el pleno dominio (consolidación del dominio) sin tributar de nuevo por la transmisión — un ahorro relevante en el ISD sobre el valor del usufructo. El usufructuario debe mantener el inmueble en buen estado y sufragar los gastos ordinarios de conservación conforme al artículo 500 CC, mientras que las reparaciones extraordinarias recaen sobre el nudo propietario.

La plusvalía municipal — formalmente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) — es un tributo municipal exigido por el Ayuntamiento donde radica el inmueble sobre el incremento de valor del suelo urbano desde la última transmisión, calculado conforme a los artículos 104–110 del Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales — TRLHL). La STC 182/2021 del Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el método de cálculo anterior para los casos en que no se produce incremento real de valor, y el Real Decreto-ley 26/2021 reformó el IIVTNU permitiendo dos métodos de cálculo: (1) el método objetivo, basado en el valor catastral del suelo urbano multiplicado por los coeficientes anuales aprobados por cada Ayuntamiento; y (2) el método real, basado en la diferencia efectiva entre el precio de adquisición y el de transmisión — el contribuyente puede elegir el que resulte más favorable. En la donación, el artículo 106.1.c TRLHL designa al donante como sujeto pasivo — a diferencia de las ventas, en que paga el vendedor. El donante debe autoliquidar y pagar la plusvalía en el plazo de 30 días hábiles desde la donación ante el Ayuntamiento. No obstante, en el propio acuerdo de donación puede pactarse que el donatario asuma la obligación de la plusvalía — este pacto es vinculante entre las partes pero no afecta al derecho del Ayuntamiento a exigirla al donante.

Sí. La donación de un inmueble en España puede ser impugnada por los herederos forzosos del donante tras su fallecimiento si lesiona su legítima conforme a los artículos 806–826 del Código Civil. La legítima es la cuota mínima de la herencia que la ley reserva a determinados herederos — principalmente hijos y descendientes (dos tercios de la herencia, divididos en el tercio de legítima estricta y el tercio de mejora conforme a los artículos 808–821 CC), cónyuge supérstite (usufructo de un tercio de la herencia conforme al artículo 834 CC) y ascendientes en defecto de descendientes (mitad de la herencia conforme al artículo 809 CC). Los bienes donados en vida del donante quedan sujetos a colación conforme al artículo 1035 CC — las donaciones a hijos se computan en su cuota hereditaria — y a la reducción de donaciones inoficiosas conforme a los artículos 634–636 CC cuando las donaciones excedan la parte de libre disposición (tercio de libre disposición) y perjudiquen la legítima de los herederos forzosos. El Tribunal Supremo ha establecido que los herederos forzosos pueden reclamar la reducción de las donaciones inoficiosas mediante acción ejercitada ante el Juzgado de Primera Instancia dentro del plazo general de prescripción del artículo 1969 CC. Asimismo, las donaciones en fraude de acreedores pueden impugnarse mediante la acción pauliana del artículo 1111 CC en el plazo de cuatro años.

La escritura pública de donación de bien inmueble en España requiere la presentación ante el Notario de los siguientes documentos antes o en el momento del otorgamiento. Por parte del donante: DNI o NIE original en vigor; el título de propiedad original del inmueble — habitualmente una escritura anterior de compraventa o de herencia; el último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) expedido por el Ayuntamiento, que acredita la referencia catastral; la nota simple registral del Registro de la Propiedad que confirma la titularidad actual y las cargas registradas — obtenible en línea a través del portal del Colegio de Registradores; el certificado de eficiencia energética (CEE) expedido por técnico certificado conforme al Real Decreto 235/2013; y la cédula de habitabilidad cuando la exija la Comunidad Autónoma correspondiente. Por parte del donatario: DNI o NIE original. Si el inmueble está hipotecado, el certificado de saldo de la hipoteca expedido por la entidad bancaria acreedora. Si el inmueble pertenece a una comunidad de propietarios, el certificado del Administrador que acredite que no existen deudas pendientes de cuotas comunitarias. Para edificios de más de 50 años, el Informe de Evaluación del Edificio (ITE) conforme a la Ley 8/2013. El notario verificará el valor de referencia del Catastro y comprobará que el valor declarado cumple el requisito mínimo de la base imponible del ISD conforme a la Ley 11/2021.