Escritura de Compraventa de Inmueble Colombia

La Escritura de Compraventa de Inmueble Colombia es el instrumento público otorgado ante notario conforme a Codigo Civil arts. 1760, 1857 y Decreto Ley 960 de 1970, con plena fuerza probatoria y de ejecución en Colombia.

El Artículo 1857 del Código Civil colombiano establece que la compraventa de bienes raíces es un contrato solemne que debe perfeccionarse mediante escritura pública ante Notario Público. Sin formalidad notarial, el acuerdo de compraventa constituye a lo sumo una promesa de compraventa regulada por el Artículo 1611 del Código Civil, que genera obligaciones personales pero no transfiere el dominio. El Artículo 1760 refuerza que los instrumentos que crean, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles deben otorgarse por escritura pública para producir efectos frente a terceros.

El Decreto Ley 960 de 1970 (Estatuto del Notariado) regula la función notarial en Colombia. El Artículo 3 establece que los notarios públicos están investidos de fe pública y su actuación otorga a la escritura pública la presunción de autenticidad conforme al Artículo 244 del Código General del Proceso. El Artículo 13 del Decreto 960 exige que el notario verifique la identidad de las partes, confirme su capacidad legal bajo el Artículo 1502 del Código Civil y se cerciore de que las partes comprendan el contenido y las consecuencias jurídicas del instrumento. Los notarios colombianos están organizados en círculos notariales supervisados por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR).

El registro de la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) conforme a la Ley 1579 de 2012 es el paso final que perfecciona la tradición del dominio y hace la transferencia oponible a terceros. El Artículo 2 de la Ley 1579 establece que el registro de instrumentos públicos da publicidad a los actos jurídicos que afectan bienes inmuebles, brinda seguridad a los titulares de derechos registrados y sirve como prueba de la propiedad. La ORIP asigna o actualiza la matrícula inmobiliaria — el número de folio único que identifica cada predio en el sistema registral colombiano — y registra al nuevo propietario en el certificado de tradición y libertad.

Antes de otorgar la escritura, la ley colombiana exige varias verificaciones previas. El Certificado de Tradición y Libertad de la ORIP (vigente por 30 días) debe confirmar la titularidad del vendedor y revelar gravámenes, embargos, condiciones resolutorias o demandas inscritas. El paz y salvo de impuesto predial unificado de la Secretaría de Hacienda Municipal certifica que el impuesto predial está al día. El paz y salvo de valorización confirma la inexistencia de contribuciones pendientes. El paz y salvo de administración para predios en propiedad horizontal bajo la Ley 675 de 2001 certifica el pago de cuotas de administración.

Las obligaciones tributarias derivadas de la transferencia de inmuebles en Colombia incluyen: la retención en la fuente al uno por ciento del precio de venta para inmuebles que superen los umbrales del Artículo 401 del Estatuto Tributario; el impuesto de registro establecido por la Asamblea Departamental conforme al Artículo 226 de la Ley 223 de 1995 — generalmente entre el 0,5% y el 1% del valor de la transacción; y los derechos notariales regulados por la Superintendencia de Notariado y Registro. El vendedor también puede estar sujeto a ganancia ocasional bajo los Artículos 299 a 317 del Estatuto Tributario sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del inmueble.

La Escritura de Compraventa de Inmueble en Colombia es obligatoria siempre que se transfiera la propiedad de un bien inmueble por venta en cualquier municipio colombiano, pues el Artículo 1857 del Código Civil exige que las ventas de bienes raíces se formalicen mediante escritura pública ante Notario Público y se registren en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) conforme a la Ley 1579 de 2012.

Compradores y vendedores de inmuebles residenciales — apartamentos, casas y lotes — en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena y todos los municipios colombianos requieren una Escritura de Compraventa para transferir legalmente el dominio. La escritura pública es el único mecanismo legal de transferencia de dominio sobre inmuebles en Colombia; los documentos privados no pueden transferir derechos reales sobre inmuebles conforme al Artículo 1760 del Código Civil.

Los vendedores que suscribieron previamente una Promesa de Compraventa conforme al Artículo 1611 del Código Civil requieren la Escritura de Compraventa para cumplir su obligación de transferir el dominio. La promesa genera una obligación personal de otorgar la escritura en el plazo convenido; el incumplimiento faculta a la parte no incumplida para exigir el cumplimiento forzado o la resolución con indemnización ante el Juzgado Civil del Circuito.

Los compradores que financian su adquisición mediante créditos hipotecarios de bancos supervisados por la Superintendencia Financiera de Colombia — Bancolombia, Banco de Bogotá, Davivienda, BBVA Colombia, Banco de Occidente — requieren la escritura pública para constituir simultáneamente la hipoteca como derecho real que grava el inmueble en garantía del crédito, conforme a los Artículos 2432 a 2457 del Código Civil.

Los inversionistas que adquieren inmuebles comerciales, oficinas, bodegas o terrenos para desarrollo en los centros urbanos colombianos y Zonas Francas requieren escrituras públicas para cada transferencia, con verificación adicional del certificado de uso del suelo expedido por la Secretaría de Planeación Municipal conforme a la Ley 388 de 1997.

Los extranjeros que adquieren inmuebles en Colombia — permitido sin restricción para la mayoría de tipos de predios — necesitan escrituras públicas y deben registrar la inversión extranjera ante el Banco de la República conforme al Estatuto Cambiario (Resolución Externa 1 de 2018) y cumplir con los requisitos de la Declaración de Cambio administrada por los intermediarios cambiarios supervisados por la Superintendencia Financiera.

Los herederos que reciben inmuebles por sucesión ante el Juzgado de Familia o por sucesión notarial conforme al Artículo 487 de la Ley 1564 de 2012 necesitan la escritura pública o la providencia judicial correspondiente registrada en la ORIP para formalizar su dominio.

Una Escritura de Compraventa de Inmueble válida en Colombia conforme al Código Civil Artículos 1760 y 1857, el Decreto Ley 960 de 1970 y la Ley 1579 de 2012 debe contener los siguientes elementos esenciales para cumplir con los requisitos notariales y registrales colombianos.

Encabezamiento Notarial: El número de escritura pública asignado por la Notaría. Identificación de la Notaría Pública — nombre, círculo notarial y municipio. Fecha de otorgamiento. Declaración de que la escritura se otorga conforme al Decreto Ley 960 de 1970 (Estatuto del Notariado) y el Código Civil.

Identificación de las Partes (Comparecientes): Vendedor: nombre completo, cédula de ciudadanía (CC) expedida por la Registraduría Nacional del Estado Civil, estado civil conforme al Artículo 1774 del Código Civil y domicilio. Si el vendedor está casado bajo sociedad conyugal, el cónyuge debe comparecer y prestar su consentimiento conforme al Artículo 1774 del Código Civil. Los vendedores personas jurídicas deben presentar el NIT expedido por la DIAN, el certificado de existencia y representación legal de la Cámara de Comercio y la cédula del representante legal. Comprador: mismos requisitos de identificación. Si una parte actúa mediante apoderado, debe presentarse la escritura pública de poder y el notario debe verificar su vigencia.

Descripción del Inmueble: Dirección completa incluyendo departamento, municipio, barrio y nomenclatura urbana. Número de matrícula inmobiliaria de la ORIP. Número de ficha catastral del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o del catastro municipal. Linderos y área según el título de adquisición y el folio de matrícula inmobiliaria. Para unidades en propiedad horizontal bajo la Ley 675 de 2001: número de registro del reglamento de propiedad horizontal, coeficiente de copropiedad y descripción de áreas privadas y comunes.

Tradición Jurídica: Referencia al título de adquisición del vendedor — la escritura anterior, providencia judicial o resolución administrativa por la cual adquirió el inmueble. El Certificado de Tradición y Libertad de la ORIP debe anexarse, mostrando la cadena de tradición completa y confirmando que el inmueble está libre de gravámenes, embargos y reclamaciones, o revelando las limitaciones existentes.

Precio y Forma de Pago: El precio de venta acordado en pesos colombianos (COP). Forma de pago — transferencia bancaria, cheque de gerencia o depósito en cuenta fiduciaria supervisada por la Superintendencia Financiera. Si el crédito hipotecario financia la compra, se documentan la participación del banco y la constitución de la hipoteca. Montos de retención por obligaciones tributarias conforme al Estatuto Tributario.

Paz y Salvos: Paz y salvo de impuesto predial unificado de la Secretaría de Hacienda Municipal. Paz y salvo de valorización. Paz y salvo de administración para inmuebles en propiedad horizontal bajo la Ley 675 de 2001. Comprobante de pago o exención de retención en la fuente conforme al Artículo 401 del Estatuto Tributario.

Obligaciones Tributarias: Impuesto de registro a favor de la Gobernación Departamental conforme al Artículo 226 de la Ley 223 de 1995 — generalmente entre el 0,5% y el 1% del precio de venta. Derechos notariales regulados por la Superintendencia de Notariado y Registro. Retención en la fuente a la tarifa aplicable. Declaración de ganancia ocasional conforme a los Artículos 299 a 317 del Estatuto Tributario.

Declaraciones y Garantías: Declaración del vendedor de saneamiento por evicción conforme a los Artículos 1893 a 1912 del Código Civil. Declaración de ausencia de gravámenes no revelados. Declaración sobre vicios redhibitorios conforme a los Artículos 1914 a 1924 del Código Civil. Declaración del comprador sobre el origen lícito de los recursos conforme a la Ley 1762 de 2015 y los requisitos de la UIAF (Unidad de Información y Análisis Financiero).

Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Escritura de Compraventa de Inmueble Colombia como referencia para los elementos esenciales del instrumento notarial. Las transacciones inmobiliarias en Bogotá, Medellín, Cali y demás ciudades colombianas deben otorgarse ante Notario Público y registrarse en la ORIP; las partes deben contratar a un abogado colombiano especializado en derecho inmobiliario y derecho notarial.