Compraventa de Vivienda de Interés Social (VIS/VIP) Colombia
Ley 388 de 1997 Art. 91 — Decreto 2190 de 2009 — Ley 1537 de 2012
ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL / PRIORITARIO
Escritura de Compraventa de Vivienda de Interés Social/Prioritario — Ley 388/1997 Art. 91 — Decreto 2190/2009
[Notaria] | [Deed Date]
CLÁUSULA 1 — PARTES COMPARECIENTES
Ante el Notario Público de la [Notaria], el [Deed Date], comparecen las siguientes partes para otorgar la presente Escritura de Compraventa de Vivienda de Interés Social/Prioritario, conforme al Artículo 91 de la Ley 388 de 1997, el Decreto 2190 de 2009, los Artículos 1760 y 1857 del Código Civil, y el Decreto Ley 960 de 1970:
VENDEDOR: [Seller Name], identificado con [Seller NIT/CC], representante legal: [Seller Representative], dirección: [Seller Address], teléfono [Seller Phone], correo electrónico [Seller Email].
COMPRADOR / BENEFICIARIO: [Buyer Name], identificado/a con [Buyer CC], estado civil: [Buyer Marital Status], dirección: [Buyer Address], teléfono [Buyer Phone], correo electrónico [Buyer Email]. Ingreso del hogar: [Household Income] SMLMV. Caja de Compensación: [Caja Compensacion].
CLÁUSULA 2 — CLASIFICACIÓN VIS/VIP
El inmueble objeto de la presente escritura está clasificado como [Housing Type] conforme al Artículo 91 de la Ley 388 de 1997. El precio de venta de [Sale Price] ([Sale Price SMLMV] SMLMV) se encuentra dentro del tope de precio aplicable para la categoría [Housing Type] según el valor del SMLMV establecido por el Decreto 2292 de 2024.
Proyecto de Vivienda: [Project Name]. Licencia de Construcción: [Construction Licence] (Curaduría Urbana conforme al Decreto 1469 de 2010).
CLÁUSULA 3 — DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
El Vendedor transfiere al Comprador el dominio pleno de la siguiente unidad de vivienda [Housing Type]:
Dirección: [Property Address]
Matrícula Inmobiliaria: [Matricula Inmobiliaria] (Oficina de Registro de Instrumentos Públicos — ORIP)
Ficha Catastral: [Ficha Catastral] (IGAC / Catastro Municipal)
Estrato: [Estrato] (Ley 142 de 1994) | Área: [Property Area]
Descripción: [Property Description]
CLÁUSULA 4 — SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA
Fuente del subsidio: [Subsidy Source].
Resolución del subsidio: [Subsidy Resolution]. Valor: [Subsidy Amount]. El subsidio es desembolsado directamente al Vendedor por la entidad otorgante una vez registrada la presente escritura en la ORIP.
CLÁUSULA 5 — PRECIO Y ESTRUCTURA DE PAGO
El precio total de venta de la unidad [Housing Type] es de [Sale Price] pesos colombianos (COP), equivalente a [Sale Price SMLMV] SMLMV, pagadero así:
(a) Ahorro Programado / Cuota Inicial del Comprador: [Buyer Savings], proveniente de la cuenta: [Savings Account].
(b) Subsidio Familiar de Vivienda: [Subsidy Amount], desembolsado por [Subsidy Source] conforme a la resolución [Subsidy Resolution].
(c) Crédito Hipotecario: [Mortgage Amount], otorgado por [Financing Bank], a un plazo de [Loan Term] años, denominado en [Loan Denomination], bajo las condiciones preferenciales de la Ley 546 de 1999.
CLÁUSULA 6 — CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA
El Comprador autoriza la constitución de hipoteca a favor de [Financing Bank] sobre el inmueble transferido como garantía del crédito hipotecario por [Mortgage Amount], la cual será registrada en la ORIP de manera simultánea con la presente escritura. La hipoteca se constituye conforme a los Artículos 2432-2457 del Código Civil y las condiciones preferenciales VIS de la Ley 546 de 1999.
La tasa de interés VIS no podrá exceder el tope establecido por la Superintendencia Financiera de Colombia — 11% efectivo anual para créditos denominados en UVR conforme a la Ley 546 de 1999.
CLÁUSULA 7 — PROHIBICIÓN DE ENAJENACIÓN
Conforme al Artículo 8 de la Ley 3 de 1991, el Comprador reconoce que el inmueble adquirido con Subsidio Familiar de Vivienda queda sujeto a una prohibición de venta, transferencia o cambio de destinación residencial por CINCO (5) AÑOS, contados desde la fecha de registro de la presente escritura en la ORIP. Esta condición resolutoria de dominio será registrada en la ORIP en la matrícula inmobiliaria del inmueble.
La transferencia antes del plazo de cinco años requiere el reembolso previo del valor total del subsidio a Fonvivienda o a la Caja de Compensación Familiar otorgante, ajustado por IPC. La ORIP no inscribirá ninguna escritura de transferencia hasta recibir la certificación de reembolso del subsidio y la autorización de levantamiento de la restricción de inalienabilidad.
CLÁUSULA 8 — CUMPLIMIENTO DE NORMAS CONSTRUCTIVAS
El Vendedor declara que la unidad [Housing Type] cumple con: (a) la NSR-10 (Norma Colombiana de Construcción Sismo Resistente de 2010) conforme a la Ley 400 de 1997; (b) los estándares de habitabilidad de la Resolución 549 de 2015 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio; (c) la licencia de construcción [Construction Licence] expedida por la Curaduría Urbana conforme al Decreto 1469 de 2010.
La garantía legal conforme al Artículo 8 de la Ley 1796 de 2016 (Ley de Vivienda Segura) aplica así: un (1) año para acabados, tres (3) años para instalaciones eléctricas e hidráulicas, y diez (10) años para la estabilidad estructural.
CLÁUSULA 9 — DECLARACIONES Y GARANTÍAS
El Vendedor garantiza: (a) la titularidad legítima y facultad de venta (saneamiento por evicción) conforme a los Artículos 1893-1912 del Código Civil; (b) que el inmueble está libre de gravámenes, excepto la hipoteca constituida en la presente escritura; (c) que todos los impuestos y gastos están pagados hasta la fecha de otorgamiento.
El Comprador declara: (a) el origen lícito de los recursos conforme a la Ley 1762 de 2015; (b) que ningún miembro del hogar ha recibido anteriormente un subsidio de vivienda del Estado; (c) que no posee otro inmueble en Colombia; (d) que el inmueble será destinado exclusivamente como vivienda habitual.
CLÁUSULA 10 — REGISTRO
La presente escritura deberá presentarse para registro en la ORIP dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su otorgamiento, en cumplimiento de la Ley 1579 de 2012. La condición resolutoria de inalienabilidad y la hipoteca serán registradas simultáneamente en la matrícula inmobiliaria del inmueble.
CLÁUSULA 11 — CLÁUSULAS ADICIONALES
[Additional Clauses]
OTORGAMIENTO Y FIRMA
La presente escritura es leída, aprobada y firmada por las partes ante el Notario Público de la [Notaria] el [Deed Date], en cumplimiento de la Ley 388 de 1997, el Decreto 2190 de 2009, los Artículos 1760 y 1857 del Código Civil, y el Decreto Ley 960 de 1970.
Vendedor / Constructora (Seller)
[Seller Name]
Signature
Comprador / Beneficiario (Buyer)
[Buyer Name]
Signature
Notario Publico
________________
Signature
Qué es Compraventa de Vivienda de Interés Social (VIS/VIP) Colombia
El Compraventa de Vivienda de Interés Social (VIS/VIP) Colombia es el contrato regulado por Ley 388 de 1997 art. 91 y Decreto 2190 de 2009 mediante el cual el vendedor transfiere la propiedad de un bien y el comprador paga su precio en Colombia.
Cuándo necesitas Compraventa de Vivienda de Interés Social (VIS/VIP) Colombia
La escritura de compraventa VIS/VIP en Colombia es necesaria en toda transferencia de una unidad habitacional clasificada como Vivienda de Interés Social o Vivienda de Interés Prioritario en cualquier municipio colombiano, sujeta al régimen especial de la Ley 388 de 1997, el Decreto 2190 de 2009 y las restricciones de transferencia aplicables a los inmuebles subsidiados.
Los compradores de primera vivienda en Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga y demás ciudades colombianas que hayan recibido un Subsidio Familiar de Vivienda de Fonvivienda o de una Caja de Compensación Familiar requieren este documento especializado al adquirir vivienda VIS o VIP de constructoras registradas ante el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.
Las constructoras y promotoras inmobiliarias registradas en la Cámara de Comercio y licenciadas ante la Curaduría Urbana bajo el Decreto 1469 de 2010 deben suscribir una escritura VIS/VIP por cada unidad vendida en proyectos de vivienda subsidiada, documentando la clasificación VIS/VIP, la aplicación del subsidio y las restricciones de inalienabilidad.
Los compradores que financian la adquisición mediante crédito hipotecario con entidades supervisadas por la Superintendencia Financiera de Colombia deben documentar las condiciones preferenciales aplicables bajo la Ley 546 de 1999, incluyendo la denominación en UVR y el límite de tasa de interés. El programa Mi Casa Ya de Fonvivienda otorga cobertura adicional a la tasa de interés para compradores VIS y VIP, beneficio que debe quedar referenciado en la escritura.
Los propietarios de inmuebles VIS/VIP adquiridos con subsidio que deseen vender una vez transcurrido el plazo de cinco años de la Ley 3 de 1991 artículo 8 necesitan este documento para acreditar el cumplimiento de las restricciones de transferencia y obtener la autorización de la ORIP para la venta. La venta antes del vencimiento del plazo exige el reintegro del subsidio a Fonvivienda o a la Caja de Compensación emisora, ajustado por IPC.
Las Cajas de Compensación Familiar — Compensar, Comfama, Comfenalco, Colsubsidio, Cafam y otras — utilizan la escritura VIS/VIP al tramitar subsidios habitacionales para sus afiliados, exigiendo la documentación de la clasificación del inmueble y el cumplimiento de los criterios de elegibilidad del Decreto 2190 de 2009.
Qué incluir en tu Compraventa de Vivienda de Interés Social (VIS/VIP) Colombia
Una escritura válida de compraventa VIS/VIP en Colombia debe contener los siguientes elementos esenciales para cumplir con el marco de la Ley 388 de 1997, el Decreto 2190 de 2009 y los requisitos generales de transferencia de bienes inmuebles del Código Civil artículos 1760 y 1857.
Clasificación VIS/VIP: Declaración expresa de si el inmueble corresponde a Vivienda de Interés Social (VIS) — precio hasta 135 SMLMV — o a Vivienda de Interés Prioritario (VIP) — precio hasta 90 SMLMV — conforme al artículo 91 de la Ley 388 de 1997. Debe referenciarse el valor vigente del SMLMV fijado por decreto anual (Decreto 2292 de 2024 para 2025: $1.423.500 COP) para acreditar que el precio cumple el techo aplicable.
Identificación de las partes (Comparecientes): Vendedor: nombre completo, cédula de ciudadanía (CC), NIT para personas jurídicas, y matrícula en la Cámara de Comercio para constructoras. Comprador: nombre completo, CC o cédula de extranjería (CE), puntaje SISBEN o ficha SISBEN del Departamento Nacional de Planeación cuando se requiera para la elegibilidad al subsidio, y número de afiliación a la Caja de Compensación Familiar cuando aplique.
Descripción del inmueble: Dirección completa con departamento, municipio y barrio. Número de matrícula inmobiliaria de la ORIP. Ficha catastral del IGAC o catastro municipal. Número de licencia de construcción de la Curaduría Urbana bajo el Decreto 1469 de 2010. Estrato socioeconómico (típicamente 1-3 para VIS/VIP). Área en metros cuadrados, número de habitaciones y características de habitabilidad.
Datos del subsidio: Tipo de subsidio — Subsidio Familiar de Vivienda (SFV) de Fonvivienda o Caja de Compensación Familiar; cobertura a la tasa de interés de Mi Casa Ya; o vivienda gratuita bajo la Ley 1537 de 2012. Número y fecha de la resolución de subsidio emitida por Fonvivienda o la Caja. Monto del subsidio en SMLMV y su equivalente en COP. Número de identificación del hogar beneficiario en el Sistema de Información del Subsidio Familiar de Vivienda.
Precio y estructura de pago: Precio total de venta en COP que confirme el cumplimiento del techo VIS o VIP. Componentes del pago: (a) ahorro programado del comprador, usualmente depositado en cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) en entidad supervisada por la Superintendencia Financiera; (b) monto del SFV desembolsado directamente al vendedor/constructor por Fonvivienda o la Caja de Compensación; (c) monto del crédito hipotecario del banco financiador bajo las condiciones preferenciales de la Ley 546 de 1999.
Crédito hipotecario: Nombre y NIT del banco financiador. Monto y denominación del crédito (COP o UVR). Tasa de interés y confirmación del cumplimiento del techo VIS bajo la Ley 546 de 1999. Plazo del crédito (máximo 30 años para VIS). Porcentaje y duración de la cobertura a la tasa de interés de Mi Casa Ya cuando aplique. Constitución de hipoteca sobre el inmueble transferido inscrita en la ORIP.
Cláusula de prohibición de enajenación: Mención expresa de la restricción de cinco años de la Ley 3 de 1991 artículo 8 para inmuebles adquiridos con SFV. La restricción se inscribe como condición resolutoria en la ORIP y prohíbe la venta, transferencia o cambio de destinación durante el plazo. En caso de transferencia anticipada, el propietario debe reintegrar el monto del subsidio ajustado por IPC a Fonvivienda o a la Caja de Compensación emisora.
Cumplimiento constructivo: Declaración de que la unidad VIS/VIP cumple con las normas NSR-10 (Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente de 2010) reguladas por la Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes. Certificado de habitabilidad o acta de terminación de la Curaduría Urbana.
Forms-legal.com ofrece esta plantilla de compraventa VIS/VIP que incorpora el marco de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 2190 de 2009. Los compradores y vendedores de inmuebles VIS/VIP en Bogotá, Medellín, Cali y otras ciudades colombianas deben consultar a un abogado especializado en derecho inmobiliario y vivienda de interés social para garantizar el cumplimiento de la normativa vigente sobre subsidios y transferencias.
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Forms Legal. (2026). Compraventa de Vivienda de Interés Social (VIS/VIP) Colombia (Colombia) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/colombia/real-estate/purchase-sale/compraventa-vivienda-interes-social-colombia
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}Preguntas Frecuentes
La Ley 388 de 1997 artículo 91 establece dos categorías de vivienda subsidiada en Colombia según umbrales de precio medidos en salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV). La Vivienda de Interés Social (VIS) corresponde a inmuebles con precio hasta 135 SMLMV — para 2025, con el SMLMV en $1.423.500 COP (Decreto 2292 de 2024), el techo VIS es de $192.172.500 COP. La Vivienda de Interés Prioritario (VIP) corresponde a inmuebles con precio hasta 90 SMLMV — para 2025, el techo VIP es de $128.115.000 COP. La VIP es una subcategoría de la VIS orientada a los hogares de menores ingresos. Los requisitos de elegibilidad difieren: los beneficiarios del subsidio VIP bajo el Decreto 2190 de 2009 deben tener ingresos del hogar que no superen dos SMLMV, mientras que los beneficiarios VIS pueden tener hasta cuatro SMLMV. Los montos del Subsidio Familiar de Vivienda son mayores para VIP. Las condiciones de financiación hipotecaria bajo la Ley 546 de 1999 son más favorables para VIP — el programa Mi Casa Ya de Fonvivienda otorga mayor cobertura a la tasa de interés para créditos VIP. La Ley 1537 de 2012 creó además el programa de vivienda gratuita exclusivamente para unidades VIP, transfiriendo la propiedad a hogares en pobreza extrema registrados en el SISBEN administrado por el Departamento Nacional de Planeación (DNP).
El Subsidio Familiar de Vivienda (SFV) es un aporte estatal no reembolsable en dinero o en especie, creado por la Ley 3 de 1991 y reglamentado por el Decreto 2190 de 2009, destinado a facilitar la adquisición de vivienda VIS o VIP a hogares colombianos de bajos ingresos. El SFV es administrado por dos entidades según el vínculo laboral del beneficiario: Fonvivienda (Fondo Nacional de Vivienda) bajo el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio administra los subsidios para hogares no afiliados a Cajas de Compensación Familiar — trabajadores informales, independientes y desempleados. Las Cajas de Compensación Familiar — Compensar, Comfama, Comfenalco, Colsubsidio, Cafam y otras — administran los subsidios para trabajadores formalmente empleados afiliados a la respectiva caja mediante los aportes patronales de la planilla conforme a la Ley 21 de 1982. Los criterios de elegibilidad del Decreto 2190 de 2009 incluyen: ingresos del hogar que no superen cuatro SMLMV para VIS o dos SMLMV para VIP; no haber recibido subsidio de vivienda gubernamental ningún miembro del hogar; no ser propietario de otro inmueble en Colombia, verificado mediante las bases de la ORIP y del IGAC; estar inscrito en el Sistema de Información del Subsidio Familiar de Vivienda; y cumplir el requisito de ahorro programado depositado en cuenta AFC en entidad financiera supervisada.
La Ley 3 de 1991 artículo 8 establece una prohibición de enajenación de cinco años (condición resolutoria de dominio) para los inmuebles VIS y VIP adquiridos con Subsidio Familiar de Vivienda en Colombia. La restricción se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) en el folio de matrícula inmobiliaria e impide al propietario transferir, vender o cambiar el destino residencial del inmueble durante el plazo de cinco años. La venta antes del vencimiento solo procede si el propietario reintegra el monto total del subsidio a Fonvivienda o a la Caja de Compensación emisora, ajustado por IPC según el DANE. La ORIP no inscribirá ninguna escritura de transferencia sin recibir la certificación de Fonvivienda o la Caja que acredite el reintegro del subsidio y autorice el levantamiento de la restricción de inalienabilidad. Para los inmuebles recibidos mediante el programa de vivienda gratuita bajo la Ley 1537 de 2012, el artículo 12 establece una prohibición separada de cinco años con una condición resolutoria que devuelve automáticamente el dominio al patrimonio nacional si el beneficiario enajena o abandona el inmueble antes del vencimiento del plazo. Transcurridos los cinco años, los inmuebles VIS/VIP pueden venderse libremente a precio de mercado mediante los procedimientos ordinarios de escritura pública.
El financiamiento hipotecario para vivienda VIS y VIP en Colombia opera bajo condiciones preferenciales establecidas por la Ley 546 de 1999 (Ley de Vivienda) y reguladas por la Superintendencia Financiera de Colombia. Las principales condiciones preferenciales son: límites de tasa de interés — la tasa real para créditos VIS no puede superar el 11% efectivo anual para créditos en UVR (Unidad de Valor Real, unidad indexada a la inflación), con un límite equivalente para créditos en pesos; plazos extendidos hasta 30 años frente a 20-25 años para hipotecas no VIS; y menores requisitos de cuota inicial — típicamente 10-20% del valor del inmueble frente al 30% para créditos convencionales. El programa Mi Casa Ya de Fonvivienda bajo el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio otorga cobertura adicional a la tasa de interés — un pago mensual gubernamental que reduce la tasa efectiva para compradores VIS y VIP durante un período inicial (típicamente cinco a siete años). Entidades como Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá, Banco Caja Social y Banco Agrario ofrecen créditos VIS. Los prestatarios también pueden utilizar el ahorro acumulado en la cuenta AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción) bajo el artículo 126-4 del Estatuto Tributario como parte de la cuota inicial, con el beneficio tributario de excluir los retiros AFC para compra de vivienda del impuesto de renta.
Las unidades VIS y VIP en Colombia deben cumplir con las NSR-10 (Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente — Norma Sismo Resistente de 2010) reguladas por la Comisión Asesora Permanente para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes bajo la Ley 400 de 1997. Las NSR-10 establecen requisitos estructurales mínimos según la clasificación de zona sísmica — Colombia se divide en zonas de amenaza sísmica alta, intermedia y baja según el mapa del Servicio Geológico Colombiano. La construcción debe obtener la licencia de construcción de la Curaduría Urbana bajo el Decreto 1469 de 2010 antes de iniciar obras y el acta de terminación al concluirlas. Los proyectos VIS y VIP también deben cumplir la Resolución 549 de 2015 del Ministerio de Vivienda, que establece estándares mínimos de habitabilidad incluyendo dimensiones mínimas de espacios, ventilación, iluminación natural y requisitos de accesibilidad. La Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) aplica la protección al consumidor para compradores de vivienda bajo la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor), y los defectos de construcción en vivienda VIS/VIP están cubiertos por la garantía legal — un año para acabados, tres años para instalaciones eléctricas e hidráulicas, y diez años para estabilidad estructural conforme al artículo 8 de la Ley 1796 de 2016 (Ley de Vivienda Segura).
Mi Casa Ya es el programa insignia de vivienda del gobierno colombiano administrado por Fonvivienda bajo el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, diseñado para facilitar el acceso a vivienda VIS y VIP a hogares de ingresos bajos y medios. El programa ofrece dos beneficios complementarios: el Subsidio Familiar de Vivienda (SFV) — aporte directo no reembolsable; y la Cobertura a la Tasa de Interés — pago mensual del gobierno al banco financiador que reduce la tasa efectiva del crédito hipotecario durante un período inicial de cinco a siete años. Los requisitos de elegibilidad incluyen: ingresos del hogar que no superen cuatro SMLMV para VIS o dos SMLMV para VIP; no haber recibido subsidio gubernamental de vivienda anteriormente; no ser propietario de otro inmueble en Colombia; el inmueble debe ser nuevo, de un proyecto de construcción autorizado; y el comprador debe tener un crédito hipotecario preaprobado en un banco supervisado por la Superintendencia Financiera de Colombia. Las solicitudes se presentan a través del portal en línea de Fonvivienda (portal Mi Casa Ya) y se evalúan según el puntaje SISBEN, la composición del hogar y el sistema de calificación y priorización del Decreto 2190 de 2009. El programa cubre inmuebles en todos los municipios colombianos y ha permitido que más de dos millones de hogares accedan a la propiedad de vivienda desde su creación.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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