Acuerdo de Dación en Pago — Argentina

El Acuerdo de Dación en Pago en Argentina es un contrato escrito y vinculante que fija los derechos, obligaciones y garantías recíprocas de las partes, conforme a CCyC Art. 942 (Ley 26.994); CCyC Arts. 761 y 2052.

El Art. 942 del CCyC establece que la dación en pago se rige por las reglas de la compraventa o de la permuta, según que la prestación ofrecida consista en la transmisión de la propiedad de una cosa (analogía con compraventa) o en la cesión de un crédito o derecho (analogía con cesión). Esta remisión es fundamental: si el deudor entrega un inmueble en dación en pago, se aplican las normas del contrato de compraventa inmobiliaria del CCyC (Arts. 1123 y siguientes), lo que implica que la transferencia del dominio requiere escritura pública ante escribano público e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, conforme al Art. 1017 del CCyC.

La dación en pago produce la extinción de la obligación original desde el momento en que el acreedor recibe la prestación sustituta, salvo que las partes acuerden un efecto extintivo diferido. El CCyC Art. 761 establece que si la prestación ofrecida en dación tiene vicios ocultos que la tornan inhábil para el fin que motivó la aceptación del acreedor, éste puede rechazar la dación y exigir el cumplimiento de la obligación original. Del mismo modo, si el bien entregado en dación resulta parcialmente eviccionado (un tercero reivindica parte del bien), el acreedor puede optar entre pedir la resolución del acuerdo o reclamar la diferencia de valor.

En Argentina, la dación en pago tiene aplicación práctica destacada en situaciones de crisis financiera: empresas con dificultades de liquidez que no pueden pagar sus deudas en efectivo ofrecen a sus acreedores bienes de su activo (inmuebles, vehículos, existencias, créditos contra terceros) en sustitución del pago dinerario. También es frecuente en acuerdos de refinanciación de deudas hipotecarias, donde el deudor entrega el inmueble hipotecado al banco o acreedor para cancelar el saldo del préstamo, evitando el proceso de ejecución hipotecaria.

Desde el punto de vista impositivo, la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) trata la dación en pago de bienes inmuebles como una transmisión onerosa del dominio, sujeta al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o al Impuesto a las Ganancias (según la residencia y condición fiscal del transmitente), al IVA si el transmitente es sujeto empresa, y al Impuesto de Sellos de la jurisdicción provincial donde está ubicado el inmueble. El CUIT del transmitente y del receptor son datos imprescindibles en el acuerdo para el correcto tratamiento impositivo.

El Acuerdo de Dación en Pago resulta necesario en Argentina en diversas circunstancias donde el deudor no puede satisfacer su obligación dineraria original y propone al acreedor recibir un bien de distinta naturaleza en cancelación de la deuda.

Es indispensable en situaciones de crisis de liquidez empresarial. Cuando una empresa debe a un proveedor una suma en dinero que no puede pagar por falta de flujo de caja, pero dispone de activos fijos (maquinaria, vehículos, equipos, inventario) cuyo valor cubre la deuda, la dación en pago permite cancelar la obligación dineraria entregando esos activos. Este mecanismo es preferible para ambas partes respecto de una ejecución judicial: el acreedor cobra con el bien, el deudor evita los costos del proceso ejecutivo y el deterioro de su crédito comercial.

Se necesita en la cancelación de deudas hipotecarias mediante entrega del inmueble. Cuando un deudor hipotecario no puede continuar pagando las cuotas de un crédito hipotecario UVA (Comunicación BCRA A 5945) o de un mutuo hipotecario tradicional, puede proponer al banco la entrega del inmueble hipotecado en dación en pago para cancelar el saldo adeudado, evitando el proceso de ejecución hipotecaria judicial regulado en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN, Arts. 598 y ss.). El banco debe aceptar expresamente la dación; si acepta, se formaliza por escritura pública ante escribano público.

El acuerdo es necesario en el contexto de concursos preventivos y acuerdos extrajudiciales regulados por la Ley 24.522 de Concursos y Quiebras. Las propuestas de acuerdo preventivo frecuentemente contemplan la entrega de bienes en dación en pago a los acreedores quirografarios como alternativa al pago diferido en efectivo. El síndico concursal y el juez del concurso deben aprobar la dación en pago cuando está incluida en la propuesta de acuerdo.

También se requiere en transacciones inmobiliarias donde el comprador entrega un bien inmueble de menor valor más una suma en dinero para adquirir otro inmueble de mayor valor. En este caso, la operación puede estructurarse como permuta (CCyC Arts. 1172 y ss.) o como dación en pago parcial, dependiendo de la proporción de la contraprestación en especie versus la dineraria.

Finalmente, el Acuerdo de Dación en Pago es necesario en la extinción de deudas societarias entre socios y la sociedad. Cuando un socio debe a la sociedad por retiros de cuenta corriente societaria o aportes pendientes, puede ofrecer bienes propios en dación para cancelar esa deuda intra-societaria, debiendo el directorio o la reunión de socios aprobar la operación conforme al estatuto y a la Ley General de Sociedades (LGS, Ley 19.550).

Un Acuerdo de Dación en Pago completo y eficaz conforme al CCyC Art. 942 y las normas impositivas de la AFIP debe incluir los siguientes elementos esenciales:

Identificación completa del deudor y el acreedor: El acuerdo debe individualizar al deudor (quien entrega el bien) y al acreedor (quien lo acepta) con nombre o denominación social completa, CUIT en formato XX-XXXXXXXX-X, domicilio legal o real, y datos del representante legal con poder suficiente cuando se trate de personas jurídicas. El CUIT es imprescindible para el tratamiento impositivo de la transmisión del bien ante la AFIP.

Descripción precisa de la deuda original a cancelar: El acuerdo debe identificar con exactitud la obligación que se extingue mediante la dación: su origen (factura, contrato, préstamo, sentencia, hipoteca), monto total adeudado al día del acuerdo (capital, intereses, punitorios si los hubiera), y los documentos de respaldo (número de factura, número de escritura hipotecaria, número de mutuo). Esta descripción permite acreditar ante la AFIP y ante terceros que la dación cancela una deuda real y preexistente, y no oculta una transmisión a título gratuito sujeta al Impuesto a la Herencia en las provincias que lo tienen (Buenos Aires: Ley 14.044).

Descripción detallada del bien dado en pago: Para bienes inmuebles: dirección completa, nomenclatura catastral (circunscripción, sección, manzana, parcela), número de matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble, superficie cubierta y descubierta en m², y valuación fiscal actualizada. Para vehículos: marca, modelo, año, dominio (patente), número de motor y chasis, y número de Certificado de Inscripción Dominial emitido por el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor (DNRPA). Para maquinaria y bienes muebles: descripción técnica detallada y número de serie.

Valor asignado al bien dado en pago: El acuerdo debe establecer el valor en pesos argentinos (ARS) asignado al bien entregado en dación, que debe ser razonablemente equivalente a la deuda cancelada. Si el valor del bien es superior a la deuda, debe indicarse si el excedente se devuelve al deudor en efectivo o queda como crédito del deudor. Si el valor del bien es inferior a la deuda, debe indicarse si el saldo remanente queda pendiente de pago o se condona. Para la AFIP, el valor asignado en la dación es la base imponible de los impuestos aplicables a la transmisión.

Declaración de extinción de la deuda original: El acuerdo debe contener una cláusula expresa declarando que, con la entrega y aceptación del bien en dación, la deuda original queda total o parcialmente extinguida, sin posibilidad de reclamo futuro por las sumas así canceladas. Si existen garantías hipotecarias o prendarias sobre otros bienes del deudor que garantizaban la deuda cancelada, el acuerdo debe prever el levantamiento de esas garantías en el Registro de la Propiedad Inmueble o en el DNRPA. Forms-legal.com ofrece este modelo como herramienta informativa; la dación en pago de bienes inmuebles requiere escritura pública ante escribano y asesoramiento profesional.

Documentos relacionados: Para una gestión integral, considerar el uso del Boleto de Compraventa de Inmueble (ar-boleto-compraventa-inmueble) como instrumento previo a la escritura de dación en pago de inmuebles, o el Acuerdo de Compensación de Obligaciones (ar-acuerdo-compensacion-obligaciones) cuando ambas partes tienen deudas recíprocas.

Para completar este Acuerdo de Dación en Pago en Argentina, seguí los pasos que se indican:

Paso 1 — Datos del deudor: Ingresá el nombre completo o razón social del deudor, su CUIT en formato XX-XXXXXXXX-X, su domicilio real o legal completo (calle, número, piso, unidad, ciudad, provincia, código postal), y el nombre del representante legal si es una persona jurídica. El CUIT del deudor es indispensable para la liquidación impositiva de la dación ante la AFIP.

Paso 2 — Datos del acreedor: Ídem para el acreedor. Si el acreedor es una entidad financiera regulada por el BCRA, ingresá también la sucursal y el número de expediente del crédito que se cancela con la dación.

Paso 3 — Descripción de la deuda a cancelar: Describí la obligación original con precisión: indica el monto en pesos argentinos (ARS) al día del acuerdo (incluyendo capital e intereses devengados), el concepto (ej. saldo de mutuo hipotecario N.º XXXXX, o factura N.º XXXX por servicios de construcción), y la fecha de vencimiento o exigibilidad original.

Paso 4 — Tipo de bien a dar en pago: Seleccioná el tipo de bien que el deudor entrega: inmueble, vehículo automotor, maquinaria/equipo, o mercaderías/activos. La selección determina los requisitos formales de la transmisión (escritura pública para inmuebles, trámite ante DNRPA para automotores).

Paso 5 — Descripción del bien: Para inmuebles, ingresá la dirección, nomenclatura catastral y matrícula registral. Para vehículos, ingresá la marca, modelo, año, dominio, número de motor y chasis. Para maquinaria, ingresá la descripción técnica y número de serie. La descripción debe coincidir exactamente con la que figura en el título de propiedad del bien.

Paso 6 — Valor asignado al bien y diferencia: Ingresá el valor en pesos argentinos asignado al bien dado en dación. Si es mayor que la deuda, indicá qué ocurre con el excedente (devolución al deudor o crédito para el deudor). Si es menor, indicá si el saldo remanente queda exigible o se condona.

Paso 7 — Fecha y lugar: Ingresá la fecha en formato DD/MM/AAAA y la ciudad de celebración. Para bienes inmuebles, la fecha definitiva de transferencia del dominio será la de la escritura pública, que puede diferir de la fecha del presente acuerdo preliminar.

Paso 8 — Firma ante escribano: Para la dación en pago de bienes inmuebles, el acuerdo debe elevarse a escritura pública ante escribano público matriculado e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente. Para vehículos, el trámite se realiza ante el Registro Seccional del DNRPA correspondiente al domicilio del adquirente.

El Acuerdo de Dación en Pago en Argentina está sujeto al siguiente marco normativo del CCyC, las normas registrales y la legislación impositiva:

CCyC Art. 942 — Régimen legal de la dación en pago: El Art. 942 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC, Ley 26.994) establece que la dación en pago se rige por las reglas del contrato cuyo objeto se asemeje a la prestación aceptada: si el deudor transmite la propiedad de una cosa, se aplican las normas de la compraventa; si cede un crédito, se aplican las normas de la cesión de créditos. La remisión a la compraventa implica que el acreedor recibe las garantías de saneamiento (evicción y vicios ocultos) propias del vendedor, conforme a los Arts. 1033 y siguientes del CCyC.

Escritura pública para dación de inmuebles (CCyC Art. 1017): La dación en pago de bienes inmuebles requiere escritura pública ante escribano público matriculado, conforme al Art. 1017 inc. a del CCyC, que exige este instrumento para todos los contratos que tengan por objeto la transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles. La escritura debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia donde está ubicado el bien, para que la transmisión del dominio sea oponible a terceros (Art. 1893 CCyC).

Trámite ante el DNRPA para dación de automotores: La dación en pago de vehículos automotores debe tramitarse ante el Registro Seccional del Registro Nacional de la Propiedad del Automotor (DNRPA) correspondiente, conforme al Decreto-Ley 6582/1958. El formulario 08 de transferencia de automotor debe ser firmado ante el encargado del Registro Seccional, y la transmisión del dominio sólo es oponible a terceros desde la inscripción en el DNRPA.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o Impuesto a las Ganancias: La dación en pago de bienes inmuebles está alcanzada por el ITI (Ley 23.905) si el transmitente es una persona física o sucesión indivisa que no obtiene habitualmente renta de la transmisión de inmuebles, o por el Impuesto a las Ganancias (Ley 20.628) si el transmitente es una empresa o habitualista en la transmisión. La tasa del ITI es del 1,5% sobre el valor de transferencia. La AFIP reglamenta este impuesto mediante la Resolución General N.º 2139/2006 y sus modificatorias.

Impuesto de Sellos provincial: La dación en pago de bienes inmuebles o muebles registrables está sujeta al Impuesto de Sellos de la provincia donde está ubicado el bien o donde se celebra el acuerdo, a las alícuotas establecidas por cada legislación provincial (por ejemplo, CABA: 3,6% sobre el valor de transferencia conforme al Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires).

Al celebrar un Acuerdo de Dación en Pago en Argentina, las partes cometen con frecuencia los siguientes errores que pueden invalidar la transmisión o generar consecuencias impositivas no previstas:

No elevar a escritura pública la dación de bienes inmuebles: El error más grave. La dación en pago de inmuebles requiere escritura pública ante escribano e inscripción registral para ser válida y oponible a terceros (CCyC Arts. 1017 y 1893). Un acuerdo privado de dación de inmueble no transfiere el dominio y puede ser desconocido por terceros acreedores del deudor que embarguen el bien antes de la escritura.

No verificar el estado dominial y registral del bien antes de la dación: El acreedor que acepta un bien en dación debe verificar previamente que el bien esté libre de hipotecas, embargos, inhibiciones generales o restricciones al dominio. Si el bien tiene cargas, el acreedor puede quedar con un bien que no puede vender libremente o que tiene deudas prioritarias (hipotecas de mayor rango) que reducen su valor efectivo. La verificación se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble (inmuebles) o en el DNRPA (automotores).

Olvidar el tratamiento impositivo de la dación ante la AFIP: La dación en pago de inmuebles genera impuestos: ITI o Ganancias para el transmitente, e IVA si transmite una empresa en el marco de su actividad habitual. No liquidar ni ingresar estos impuestos en tiempo y forma genera multas e intereses conforme a la Ley 11.683 de Procedimiento Tributario. El escribano interviniente en la escritura de dación debe retener e ingresar el ITI conforme a la Resolución General AFIP N.º 2139/2006.

Asignar un valor al bien notablemente inferior al valor de mercado: Si el bien se asigna a un valor muy inferior al precio de mercado (más del 20% por debajo), la AFIP puede impugnar la valuación e imputar el impuesto sobre el valor de mercado real. La Resolución General AFIP N.º 2139/2006 establece que la base imponible del ITI no puede ser inferior a la valuación fiscal del inmueble actualizada por el coeficiente que establezca la AFIP.

No incluir en el acuerdo la liberación de garantías accesorias: Si la deuda original estaba garantizada con hipoteca sobre otro inmueble o con una fianza personal, el acuerdo de dación debe prever expresamente el levantamiento de esas garantías accesorias. La extinción de la deuda principal extingue las garantías por accesoriedad (CCyC Art. 857), pero sin un acto formal de levantamiento registral, las cargas pueden subsistir en los registros públicos durante años.