Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario — Argentina

El Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario en Argentina es un contrato escrito y vinculante que fija los derechos, obligaciones y garantías recíprocas de las partes, conforme a Código Civil y Comercial de la Nación Arts. 2129–2154 y Art. 2497 (Ley 26.994).

El Art. 2129 del CCyC define el usufructo como el derecho real que confiere al usufructuario el uso y goce de un bien ajeno, con el cargo de conservar su sustancia. El Art. 2130 determina el objeto del usufructo: puede recaer sobre cosas muebles registrables o no registrables, inmuebles, derechos, o un patrimonio o parte de él. En el contexto del usufructo testamentario, el objeto más frecuente es un bien inmueble —la vivienda familiar del causante— cuya nuda propiedad se transmite a los herederos forzosos mientras el usufructo se atribuye a otro beneficiario, habitualmente el cónyuge supérstite o un hijo determinado.

El usufructo testamentario se diferencia del usufructo constituido por acto entre vivos (por contrato o por disposición judicial) en que su origen es la voluntad del testador expresada en testamento válido conforme a los Arts. 2462–2483 del CCyC. El acuerdo de constitución que regula este instrumento no crea el usufructo —que ya fue creado por el testador en su testamento— sino que formaliza sus términos y condiciones entre el usufructuario y los nudos propietarios, y sirve de base para la inscripción del derecho real en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) conforme al régimen de publicidad registral de la Ley 17.801.

Debe distinguirse el acuerdo de constitución de usufructo testamentario del derecho real de habitación del cónyuge supérstite del Art. 2383 del CCyC: el derecho de habitación es un derecho legal que opera de pleno derecho sin testamento, mientras que el usufructo testamentario es una disposición voluntaria del testador que puede recaer sobre cualquier bien del acervo y puede ser más amplio en su contenido que el mero derecho de habitar el inmueble, ya que incluye también el derecho a percibir los frutos civiles del bien (rentas de locación, por ejemplo).

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (CNCiv) y los tribunales civiles de las provincias argentinas han resuelto en numerosos precedentes que el usufructo testamentario es oponible a los herederos forzosos del causante (legitimarios) siempre que no afecte la porción legítima (Art. 2444 CCyC: cuatro quintos para descendientes, dos tercios para el cónyuge supérstite, un medio para ascendientes). Si el usufructo testamentario compromete la porción legítima de algún heredero forzoso, éste puede ejercer la acción de reducción del Art. 2452 del CCyC ante el Juzgado de Sucesiones competente.

El Art. 2152 del CCyC establece las causales de extinción del usufructo: muerte del usufructuario (salvo que se hubiera constituido por plazo cierto), renuncia, vencimiento del plazo, no uso durante diez años, consolidación (reunión del usufructo y la nuda propiedad en la misma persona), destrucción total del bien, resolución del derecho del constituyente. Estas causales deben ser conocidas por ambas partes al momento de suscribir el acuerdo de constitución.

El Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario en Argentina es necesario en todas las situaciones en que el causante ha dispuesto en su testamento la constitución de un usufructo sobre un bien inmueble u otro bien del acervo hereditario, y los herederos y el usufructuario deben formalizar los términos del derecho real para proceder a la inscripción registral y regular la relación jurídica entre ellos conforme a los Arts. 2129 a 2154 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC, Ley 26.994).

Cuando el causante lega al cónyuge supérstite el usufructo vitalicio sobre el inmueble donde funcionó el hogar conyugal, el Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario en Argentina permite inscribir ese derecho en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) a nombre del beneficiario, garantizando que los herederos nuda propietarios no puedan disponer del bien sin el consentimiento del usufructuario durante la vigencia del derecho. Sin el acuerdo suscripto ante escribano y la correspondiente inscripción registral, el derecho del usufructuario carece de oponibilidad frente a terceros adquirentes de buena fe conforme al Art. 1893 del CCyC.

Cuando los herederos y el usufructuario designado —que puede ser un hijo, un hermano, un conviviente o cualquier otra persona de confianza del causante— necesitan regular en detalle las obligaciones de conservación del inmueble, el pago de los gastos ordinarios y extraordinarios, los límites al uso permitido y el procedimiento de extinción del usufructo por vencimiento del plazo o por fallecimiento del usufructuario, el Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario en Argentina es el instrumento adecuado para establecer esas reglas de manera vinculante conforme al Art. 2145 del CCyC que admite la extensión convencional de las facultades del usufructuario.

En el marco de sucesiones con pluralidad de herederos —cuatro, cinco o más coherederos que deben administrar conjuntamente el acervo mientras tramita el juicio sucesorio en los Juzgados del Fuero de Familia o Civil y Comercial Provincial— el acuerdo permite deslindar con precisión las facultades del usufructuario respecto de las de los nudos propietarios, evitando conflictos sobre quién puede alquilar el inmueble, cobrar los frutos civiles, o autorizar reformas. La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil (CNCiv) ha resuelto reiteradamente que la ausencia de un instrumento que delimite esas facultades genera conflictos de difícil resolución durante el proceso sucesorio.

Cuando el testamento dispone un usufructo temporario —por ejemplo, por diez años a favor de un nieto menor de edad para asegurar su sustento mientras es menor— el acuerdo fija el plazo exacto de vigencia del usufructo, el régimen de administración de los frutos durante la minoría de edad del beneficiario, y los mecanismos de control por parte del representante legal del menor o del curador designado judicialmente. El RENAPER y el RPI requieren este instrumento para inscribir el usufructo a nombre del menor bajo representación.

Cuando el inmueble tiene cargas hipotecarias, inhibiciones generales de bienes sobre el causante, o está sujeto a medidas cautelares ordenadas por la AFIP o la ARBA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero), el Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario en Argentina debe incluir cláusulas específicas que regulen quién responde por esas cargas —el usufructuario, los nudos propietarios, o ambos en forma proporcional— y cuál es el procedimiento para su levantamiento durante la vigencia del usufructo.

Por último, en las sucesiones extrajudiciales tramitadas ante Escribano Público conforme a la Ley 14.528 de la Provincia de Buenos Aires —o sus equivalentes provinciales— el Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario resulta imprescindible para completar la partición del acervo hereditario asignando la nuda propiedad a los herederos y el derecho de usufructo al beneficiario testamentario, siendo el instrumento que el Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia requiere para inscribir simultáneamente ambos derechos reales en el folio real del inmueble.

Un Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario jurídicamente válido en Argentina, conforme a los Arts. 2129–2154 del CCyC, debe contener los siguientes elementos esenciales para tener eficacia real y ser inscribible en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI).

Identificación del testamento constitutivo: número de registro del testamento (si es testamento por acto público inscripto en el protocolo notarial) o descripción del testamento ológrafo protocolizado, juzgado donde tramita la sucesión, expediente sucesorio y número de la disposición testamentaria que ordena la constitución del usufructo. Esta referencia vincula el acuerdo de constitución con el acto de voluntad del causante que le da origen.

Identificación del usufructuario: nombre completo, DNI, CUIL, domicilio real y estado civil del beneficiario del usufructo. El art. 2140 del CCyC limita el usufructo a personas humanas y jurídicas: para personas humanas el usufructo se extingue con la muerte del usufructuario; para personas jurídicas, el plazo máximo es de cincuenta años (Art. 2142 CCyC). El acuerdo debe especificar la condición de persona humana o jurídica del usufructuario.

Identificación de los nudos propietarios: nombre completo, DNI, domicilio real y cuota hereditaria de cada heredero que recibe la nuda propiedad del bien gravado con el usufructo. Los nudos propietarios conservan el dominio del bien pero no pueden usar ni gozar de él durante la vigencia del usufructo, salvo que el usufructuario los autorice.

Identificación del bien inmueble: dirección completa, nomenclatura catastral, matrícula del Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), superficie, descripción física y estado de conservación del inmueble sobre el que recae el usufructo. Para inmuebles en propiedad horizontal (Arts. 2037–2072 CCyC), incluir el número de unidad funcional (UF) y la denominación del edificio.

Plazo del usufructo: fecha de inicio (generalmente la fecha de suscripción del acuerdo o la de aprobación judicial de la sucesión) y fecha de vencimiento o condición resolutoria. Para usufructos vitalicios, especificar que se extingue con la muerte del usufructuario conforme al Art. 2152 inc. a del CCyC. Para usufructos temporales, especificar la fecha de vencimiento del plazo o el evento futuro y cierto que pone fin al derecho.

Inventario del estado del bien: descripción detallada del estado de conservación del inmueble al momento de la constitución del usufructo. El Art. 2137 del CCyC establece que el usufructuario puede exigir que se haga inventario de los bienes objeto del usufructo antes de entrar en posesión. Este inventario es esencial para determinar, al vencimiento del usufructo, si el usufructuario cumplió con la obligación de conservar la sustancia del bien (Art. 2129 CCyC).

Derechos y obligaciones del usufructuario: derechos — usar y gozar del bien conforme a su destino, percibir los frutos civiles (rentas de locación), mejoras útiles (Art. 2148 CCyC); obligaciones — conservar la sustancia del bien, hacer las reparaciones ordinarias de conservación (Art. 2146 CCyC), pagar los impuestos y contribuciones que recaen sobre el bien durante el usufructo, no alterar el destino del bien, restituir el bien al vencimiento del usufructo.

Garantía del usufructuario: el Art. 2139 del CCyC permite a los nudos propietarios exigir al usufructuario que preste garantía del cumplimiento de sus obligaciones. Esta garantía puede ser una fianza, un seguro de caución, o cualquier otro tipo de garantía personal o real acordada entre las partes.

En forms-legal.com encontrás el modelo de Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario listo para descargar. Para la inscripción del usufructo en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) se requiere escritura pública otorgada ante escribano público argentino conforme al Art. 1017 inc. a del CCyC. Este instrumento debe complementarse con el ar-acuerdo-cesion-uso-vivienda-herencia cuando se busca regular el uso provisional durante la tramitación de la sucesión, antes de la inscripción definitiva del usufructo testamentario.

Para completar el Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario en Argentina mediante el asistente de forms-legal.com, seguí estos pasos:

Paso 1 — Datos del testamento: ingresá los datos del testamento del causante que dispone la constitución del usufructo. Para testamentos por acto público, ingresá el número de registro notarial, el nombre del escribano autorizante y la fecha. Para testamentos ológrafos protocolizados, ingresá los datos del juzgado y expediente donde tramita la sucesión.

Paso 2 — Datos del causante: nombre completo, DNI, fecha de fallecimiento, y último domicilio real. Estos datos identifican al testador cuya voluntad se ejecuta mediante el acuerdo.

Paso 3 — Datos del usufructuario: nombre completo, DNI, CUIL, domicilio real y estado civil del beneficiario del usufructo. Indicá si es persona humana (en cuyo caso el usufructo es vitalicio o temporal según lo dispuesto en el testamento) o persona jurídica (en cuyo caso el plazo máximo es 50 años por el Art. 2142 CCyC).

Paso 4 — Datos de los nudos propietarios: ingresá el nombre completo, DNI y cuota hereditaria de cada heredero que recibe la nuda propiedad del bien. Si son tres hijos en partes iguales, la cuota de la nuda propiedad de cada uno es un tercio. Indicá el número de expediente sucesorio y el juzgado donde tramita la sucesión.

Paso 5 — Datos del inmueble: dirección completa (calle, número, piso, departamento, localidad, provincia, CP), nomenclatura catastral y matrícula del RPI. Para inmuebles en propiedad horizontal, incluí el número de unidad funcional (UF). Describí brevemente el tipo de inmueble y sus características principales.

Paso 6 — Plazo del usufructo: seleccioná si el usufructo es vitalicio (se extingue con la muerte del usufructuario) o temporal (ingresá la fecha de vencimiento). El testamento del causante define el plazo — el acuerdo de constitución no puede modificarlo sin consentimiento de todos los interesados y, en algunos casos, autorización judicial.

Paso 7 — Inventario del estado del bien: describí el estado de conservación actual del inmueble, ambiente por ambiente. Este inventario es la línea de base para determinar al vencimiento del usufructo si el usufructuario cumplió con la obligación de conservar la sustancia del bien (Art. 2129 CCyC).

Paso 8 — Derechos y obligaciones: el asistente incluye automáticamente las cláusulas legales sobre derechos del usufructuario (uso, goce, percepción de frutos) y obligaciones (conservación, reparaciones ordinarias, pago de impuestos). Podés personalizar estas cláusulas si el testamento dispone condiciones especiales.

Paso 9 — Garantía: indicá si los nudos propietarios exigen al usufructuario la prestación de garantía (fianza, seguro de caución) y el monto o tipo de garantía acordada.

Paso 10 — Firmas: el acuerdo debe ser firmado por el usufructuario y por todos los nudos propietarios. Para la inscripción en el RPI se requiere escritura pública ante escribano público argentino (Art. 1017 inc. a CCyC). Certificá las firmas ante escribano para otorgar fecha cierta al instrumento.

El Acuerdo de Constitución de Usufructo Testamentario debe cumplir los siguientes requisitos para ser jurídicamente válido, inscribible en el Registro de la Propiedad Inmueble, y oponible a terceros en Argentina.

Escritura pública para la inscripción registral: el Art. 1017 inc. a del CCyC establece que deben otorgarse por escritura pública los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles. Aunque el acuerdo de constitución puede válidamente celebrarse como instrumento privado entre las partes, para ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) y ser oponible a terceros conforme a la Ley 17.801, debe elevarse a escritura pública ante escribano público argentino. Esta escritura de constitución de usufructo es el título inscribible.

Respeto de la porción legítima: el Art. 2444 del CCyC establece la porción legítima de los herederos forzosos: cuatro quintos del patrimonio del causante para descendientes, dos tercios para el cónyuge supérstite, un medio para ascendientes. Si el usufructo testamentario compromete la porción legítima de algún heredero forzoso, éste puede ejercer la acción de reducción del Art. 2452 del CCyC. El valor del usufructo se computa según tablas actuariales o métodos de valoración aceptados por los juzgados de sucesiones (generalmente, tablas de esperanza de vida del INDEC y tasas de capitalización del mercado).

Aprobación judicial de la sucesión: el usufructo testamentario se constituye en ejecución del testamento del causante, por lo que su formalización requiere que la sucesión haya sido abierta y el testamento aprobado por el juzgado competente (Juzgado de Familia, Civil y Comercial o de Sucesiones, según la jurisdicción). La declaratoria de herederos o el auto de aprobación del testamento son los actos procesales que habilitan la constitución formal del usufructo.

Inventario previo al goce: el Art. 2137 del CCyC habilita a los nudos propietarios a exigir que el usufructuario forme inventario de los bienes antes de entrar en posesión. Si el usufructuario se niega a hacer el inventario, los nudos propietarios pueden solicitarlo al juzgado. El incumplimiento de la obligación de hacer inventario puede generar responsabilidad del usufructuario por los daños producidos al bien durante el usufructo, al no poder probar el estado inicial del bien.

Notificación al AFIP/ARCA: la constitución del usufructo sobre un inmueble puede tener efectos sobre el impuesto a los bienes personales (Ley 23.966) y el impuesto a las ganancias (Ley 20.628). El usufructuario puede estar sujeto a tributar por la renta que genera el bien durante el usufructo si supera los mínimos no imponibles vigentes. Se recomienda consultar con contador público matriculado en el CPCE antes de formalizar el acuerdo.

Los errores más frecuentes al constituir un usufructo testamentario en Argentina que generan disputas, nulidades o perjuicios para las partes son los siguientes.

No elevar el acuerdo a escritura pública antes de la inscripción en el RPI: el acuerdo privado de constitución de usufructo testamentario tiene plena validez entre las partes, pero no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble sin escritura pública (Art. 1017 inc. a CCyC). Sin inscripción registral, el usufructo no es oponible a terceros — un acreedor del nudo propietario podría ejecutar el bien sin respetar el usufructo no inscripto. Siempre elevar el acuerdo a escritura pública e inscribirlo en el RPI.

No hacer el inventario del estado inicial del bien: omitir el inventario del estado del bien al momento de la constitución del usufructo impide que los nudos propietarios puedan demostrar al vencimiento del usufructo que el bien sufrió daños atribuibles al usufructuario más allá del desgaste natural por uso. El Art. 2137 del CCyC reconoce expresamente el derecho de los nudos propietarios a exigir el inventario previo.

No verificar el impacto del usufructo sobre la porción legítima: si el testador constituye un usufructo vitalicio a favor de un tercero sobre el único inmueble del acervo y los hijos herederos quedan sólo con la nuda propiedad, puede afectarse la porción legítima de los descendientes (cuatro quintos del acervo, Art. 2444 CCyC). En ese caso, los herederos forzosos pueden ejercer la acción de reducción ante el Juzgado de Sucesiones, que puede modificar o extinguir el usufructo testamentario.

Confundir usufructo con derecho de habitación: el usufructo (Arts. 2129–2154 CCyC) confiere el uso, goce y percepción de frutos del bien, mientras que el derecho de habitación (Arts. 2158–2161 CCyC) sólo permite al titular habitar el inmueble. El cónyuge supérstite tiene un derecho legal de habitación (Art. 2383 CCyC) que opera de pleno derecho; si el testador además le constituye un usufructo, la coexistencia de ambos derechos puede generar confusión jurídica que debe ser aclarada en el acuerdo.

No prever las reparaciones extraordinarias: el Art. 2146 del CCyC establece que las reparaciones ordinarias son a cargo del usufructuario, mientras que las extraordinarias (que excedan el mero mantenimiento) son a cargo de los nudos propietarios. El acuerdo debe definir con precisión qué se considera reparación ordinaria y cuál es extraordinaria, para evitar disputas sobre quién debe pagar cuando surgen obras mayores en el inmueble durante el usufructo.