Municipal Pre-emption Right Waiver Germany (Vorkaufsrecht Gemeinde Verzicht)

Die Rechtsgrundlagen des gemeindlichen Vorkaufsrechts in Deutschland sind komplex und ergeben sich aus mehreren Tatbeständen des BauGB: §24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (Grundstücke in Gebieten mit Bebauungsplan — sofern der Bebauungsplan eine Fläche für öffentliche Zwecke ausweist); §24 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Grundstücke in förmlich festgelegten Umlegungsgebieten); §24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (Grundstücke in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten nach §142 BauGB); §24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB (Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach §172 BauGB); §24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB (Grundstücke, für die ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans vorliegt); §24 Abs. 1 Nr. 6 BauGB (Grundstücke im Außenbereich, die an einen Bebauungsplan angrenzen und für Wohnzwecke oder gewerbliche Nutzung in Betracht kommen); §24 Abs. 1 Nr. 7 BauGB (Grundstücke, für die die Gemeinde ein Allgemeines Vorkaufsrecht durch Satzung nach §25 BauGB festgesetzt hat); sowie §24 Abs. 1 Nr. 8 BauGB (Grundstücke, auf denen Wohngebäude errichtet oder modernisiert werden sollen, im Geltungsbereich eines Sozialerhaltungsgebiets).

Das Verfahren bei der Ausübung und beim Verzicht ist in §28 BauGB geregelt. Nach §28 Abs. 1 BauGB hat der Verkäufer (Veräußerer) der Gemeinde den Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; dies übernimmt in der Praxis regelmäßig der beurkundende Notar. Die Gemeinde hat dann nach §28 Abs. 2 BauGB eine Frist von zwei Monaten, um das Vorkaufsrecht auszuüben oder auf seine Ausübung zu verzichten. Die Verzichtserklärung schafft Rechtsklarheit und ermöglicht die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch (Auflassung nach §925 BGB und Eintragung nach §20 GBO), ohne dass die Zwei-Monats-Frist abgewartet werden muss. Das Portal forms-legal.com stellt ein strukturiertes Muster dieser Verzichtserklärung bereit, die von der zuständigen Gemeinde (Gemeindeverwaltung, Stadtplanungsamt) ausgestellt wird.

Die Verzichtserklärung Gemeinde Vorkaufsrecht in Deutschland wird bei jedem Grundstückskaufvertrag benötigt, bei dem das Grundstück im Geltungsbereich eines der in §24 BauGB geregelten Vorkaufsrechtstatbestände liegt. In der Praxis verlangt das Grundbuchamt (Amtsgericht) vor der Eintragung des neuen Eigentümers entweder den Nachweis, dass kein Vorkaufsrecht besteht, oder die Vorlage der Verzichtserklärung der Gemeinde.

Bei Grundstücksverkäufen in Sanierungsgebieten (§142 BauGB): Viele deutsche Großstädte und mittelgroße Kommunen haben förmliche Sanierungsgebiete festgelegt, in denen städtebauliche Missstände behoben werden sollen. In solchen Gebieten besteht nach §24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB stets ein gemeindliches Vorkaufsrecht, unabhängig vom Grundstückszweck. Der Notar muss den Kaufvertrag der Gemeinde mitteilen; diese entscheidet innerhalb von zwei Monaten.

Bei Grundstücksverkäufen in Gebieten mit Erhaltungssatzung (§172 BauGB): In Gebieten, in denen die Gemeinde die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten will (Milieuschutzgebiete), haben Gemeinden nach §24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB ein Vorkaufsrecht. Berlin, München, Hamburg und viele andere Großstädte nutzen diese Satzungsgrundlage intensiv. Bei Verkäufen von Mehrfamilienhäusern in solchen Gebieten ist eine Verzichtserklärung oder ein Negativattest der Gemeinde Pflichtbestandteil des Grundbuchantragsverfahrens.

Bei Grundstücksverkäufen im Bereich eines aufzustellenden Bebauungsplans (§24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB): Sobald ein Gemeinderat den Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst hat, entsteht ein gemeindliches Vorkaufsrecht für Grundstücke im Plangebiet. Dies gilt auch dann, wenn der Bebauungsplan noch nicht rechtskräftig ist.

Bei Grundstücksverkäufen im Geltungsbereich einer Vorkaufsrechtssatzung nach §25 BauGB: Gemeinden können durch Satzung allgemeine Vorkaufsrechte für bestimmte Gebiete festsetzen, um Flächen für den sozialen Wohnungsbau oder andere öffentliche Zwecke zu sichern. In Hamburg, Berlin, Frankfurt am Main und anderen Städten sind solche Satzungen verbreitet.

Bei zeitkritischen Immobilientransaktionen: Ohne Verzichtserklärung muss das Grundbuchamt die zweimonatige Ausübungsfrist des §28 Abs. 2 BauGB abwarten, bevor es die Auflassung einträgt. Die Verzichtserklärung verkürzt diesen Zeitraum erheblich und beschleunigt den Eigentumsübergang — für Käufer, die Finanzierungsfristen einhalten müssen, ist dies oft entscheidend.

Bei Teilungserklärungen und Umstrukturierungen von WEG-Anlagen in Sanierungsgebieten: Auch die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum (§8 WEG) durch Teilungserklärung in Sanierungsgebieten kann dem Vorkaufsrecht der Gemeinde unterliegen, wenn mit der Aufteilung die Veräußerung von Wohnungseinheiten verbunden ist (OVG-Rechtsprechung in Hamburg und Berlin).

Eine rechtswirksame Verzichtserklärung Gemeinde Vorkaufsrecht in Deutschland muss folgende Kernbestandteile enthalten, damit das Grundbuchamt (Amtsgericht) die Eigentumsübertragung ohne Wartefrist eintragen kann:

Bezeichnung der verzichtenden Gemeinde: Die Verzichtserklärung muss von der verfügungsberechtigten Gemeindebehörde ausgestellt werden, in deren Gemeindegebiet das Grundstück liegt. Zuständig ist in der Regel das Stadtplanungsamt, das Baurechtsamt oder die Stadtverwaltung (Gemeindeverwaltung). Bei kreisangehörigen Gemeinden kann die Zuständigkeit auf den Landkreis übertragen sein. Die Erklärung muss das Gemeindesiegel oder den Dienstbriefkopf tragen und von einem nach der Gemeindeordnung des jeweiligen Bundeslandes zeichnungsberechtigten Beamten oder Angestellten unterzeichnet sein.

Präzise Bezeichnung des Grundstücks: Das Grundstück muss durch die vollständige katastermäßige Bezeichnung identifiziert werden: Gemarkung (Katasterbezirk), Flur, Flurstücksnummer sowie Grundbuchblatt (Band und Blatt des Grundbuchs beim zuständigen Amtsgericht). Eine Beschreibung nur nach der Postanschrift genügt dem Grundbuchamt nicht.

Angabe des konkreten Vorkaufsrechtstatbestands nach BauGB §24: Die Verzichtserklärung sollte ausdrücklich benennen, nach welchem Tatbestand des §24 BauGB das Vorkaufsrecht bestand — zum Beispiel "§24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (Sanierungsgebiet [Name des Sanierungsgebiets] gemäß Satzung der Stadt [X] vom [Datum])" oder "§24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB (Erhaltungssatzung gemäß §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB)".

Erklärung des Verzichts: Die Verzichtserklärung muss klar und unbedingt formuliert sein. Eine Formulierung wie "Die Gemeinde [X] verzichtet auf die Ausübung des ihr nach §24 Abs. 1 Nr. [X] BauGB zustehenden Vorkaufsrechts an dem vorstehend bezeichneten Grundstück" entspricht dem Standard. Ein Verzicht unter Bedingungen oder Vorbehalten wird vom Grundbuchamt in der Regel nicht akzeptiert.

Kaufvertragsbezug: Die Verzichtserklärung nimmt Bezug auf den notariellen Kaufvertrag — Urkundennummer des Notars, Name des Notars, Datum der Beurkundung und Kaufpreis — und stellt sicher, dass der Verzicht sich auf genau diesen Rechtsvorgang bezieht.

Datierung und Befristung: Die Verzichtserklärung muss das Ausstellungsdatum tragen. Sie hat nach §28 Abs. 2 BauGB keine gesetzliche Befristung, aber in der Praxis verlangen Grundbuchämter oft, dass die Erklärung nicht älter als drei Monate ist. Das Portal forms-legal.com empfiehlt, die Verzichtserklärung so nah wie möglich am Datum des Grundbuchantrags einzuholen.

Amtliche Form und Beglaubigung: Das Grundbuchamt akzeptiert Verzichtserklärungen nach §29 GBO nur in öffentlich beglaubigter Form (notarielle Beglaubigung der Unterschrift der Gemeindebeamten) oder — bei bestimmten Amtsträgern — als amtliches Schreiben im Original mit Dienstsiegel der Gemeinde. Forms-legal.com stellt dieses Muster zur Verfügung, das als Grundlage für die Ausstellung durch die zuständige Gemeindeverwaltung dient; verwandte Dokumente: Notarielle Einwilligung Grundbuch und Grundstückskaufvertrag Deutschland.

Das Ausfüllen der Verzichtserklärung Gemeinde Vorkaufsrecht in Deutschland erfordert die Kenntnis der konkreten örtlichen Rechtslage und eine enge Abstimmung mit dem beurkundenden Notar und der zuständigen Gemeindebehörde.

Erster Schritt — Prüfung, ob Vorkaufsrecht besteht: Bevor ein Antrag auf Verzichtserklärung gestellt wird, muss geprüft werden, ob das betreffende Grundstück überhaupt in einem Vorkaufsrechtsgebiet nach §24 BauGB liegt. Hierfür kann der Bebauungsplan der Gemeinde eingesehen werden (online über viele Gemeinde-Geoportale), beim Stadtplanungsamt eine Auskunft eingeholt oder der Notar befragt werden. Viele Notare prüfen die Vorkaufsrechtslage vor Beurkundung und weisen den Verkäufer oder Käufer auf etwaige Vorkaufsrechte hin.

Zweiter Schritt — Mitteilung des Kaufvertrags durch den Notar (§28 Abs. 1 BauGB): Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags hat der Notar die Pflicht, den Vertragsabschluss der Gemeinde unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung muss nach §28 Abs. 1 Satz 2 BauGB den Käufer, den vereinbarten Kaufpreis und sonstige Leistungen nennen, zu denen sich der Käufer verpflichtet hat. Die Zwei-Monats-Frist für die Gemeinde (§28 Abs. 2 BauGB) beginnt mit Eingang dieser Mitteilung.

Dritter Schritt — Antrag auf Verzichtserklärung beim zuständigen Gemeindeamt: Käufer oder Notar richten einen Antrag auf Ausstellung der Verzichtserklärung an das zuständige Stadtplanungsamt oder die Gemeindeverwaltung. Dem Antrag sind beizufügen: eine Kopie des notariellen Kaufvertrags; ein Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate); ein Flurstücksauszug aus dem Liegenschaftskataster; sowie ggf. Nachweise über die geplante Nutzung (bei Sozialerhaltungsgebieten häufig erforderlich).

Vierter Schritt — Ausfüllen des Musters: In das Muster der Verzichtserklärung sind einzutragen: vollständige Bezeichnung der Gemeinde und der zuständigen Behörde; katastermäßige Bezeichnung des Grundstücks (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Grundbuchblatt); Bezugnahme auf den notariellen Kaufvertrag (Urkundennummer, Notar, Datum); konkrete Rechtsgrundlage nach §24 BauGB (Nummer und Gebietsstatus); Datum der Ausstellung; Name und Funktion des unterzeichnenden Gemeindebeamten.

Fünfter Schritt — Unterzeichnung und amtliche Beglaubigung: Die Verzichtserklärung wird von einem zeichnungsberechtigten Vertreter der Gemeinde unterzeichnet und mit dem Dienstsiegel der Gemeinde versehen. Für die Einreichung beim Grundbuchamt muss die Unterschrift in der Regel notariell beglaubigt sein (§29 GBO), sofern es sich nicht um eine originäre amtliche Ausführung handelt, die das Grundbuchamt als Urkunde im Sinne von §29 GBO anerkennt.

Sechster Schritt — Einreichung beim Grundbuchamt: Die Verzichtserklärung wird zusammen mit dem Grundbucheintragungsantrag (Auflassung nach §925 BGB, Eintragungsbewilligung nach §19 GBO) beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts eingereicht. Das Grundbuchamt prüft die formelle Ordnungsmäßigkeit der Verzichtserklärung und trägt — bei positivem Prüfungsergebnis — den neuen Eigentümer in das Grundbuch ein.

Die rechtlichen Anforderungen an die Verzichtserklärung Gemeinde Vorkaufsrecht in Deutschland ergeben sich aus dem Baugesetzbuch (BauGB), der Grundbuchordnung (GBO) und den Gemeindeordnungen der jeweiligen Bundesländer.

Vorkaufsrechtstatbestände (§24 BauGB): Das gemeindliche Vorkaufsrecht entsteht nicht kraft Willens der Gemeinde, sondern kraft Gesetzes bei Vorliegen der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale des §24 BauGB. Die wichtigsten Tatbestände in der Praxis sind §24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (Sanierungsgebiete) und §24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB (Erhaltungssatzungsgebiete). Zusätzlich können Gemeinden nach §25 BauGB durch Satzung weitere Vorkaufsrechte festsetzen. Ob ein Vorkaufsrecht besteht, ist stets im Einzelfall durch Einsicht in den Bebauungsplan, die Sanierungsgebietssatzung oder die Erhaltungssatzung zu prüfen.

Fristen nach §28 BauGB: Die Gemeinde hat nach §28 Abs. 2 Satz 1 BauGB zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht nach Mitteilung des Kaufvertrags auszuüben. Diese Frist beginnt mit Eingang der vollständigen Mitteilung des Notars. Wird das Vorkaufsrecht nicht innerhalb der Frist ausgeübt, erlischt es für den konkreten Kaufvertrag — die Eigentumsübertragung kann dann ohne Verzichtserklärung durchgeführt werden, sofern der Nachweis des Fristablaufs erbracht wird. In der Praxis ist eine ausdrückliche Verzichtserklärung jedoch stets vorzuziehen, da sie das Grundbuchverfahren beschleunigt und Rechtssicherheit schafft.

Formelle Anforderungen nach GBO §29: Für die Einreichung beim Grundbuchamt muss die Verzichtserklärung in einer Form vorliegen, die §29 GBO genügt. Das Grundbuchamt akzeptiert: öffentliche Urkunden im Sinne von §415 ZPO (amtliche Erklärungen mit Amtsiegel, ausgestellt von einer Behörde in amtlicher Eigenschaft) oder Erklärungen mit notariell beglaubigter Unterschrift des zuständigen Gemeindebeamten (§29 Abs. 1 Satz 1 GBO). Die Zuständigkeit des unterzeichnenden Beamten muss sich aus der Erklärung oder aus dem beigefügten Dienstsiegel ergeben.

Ausübungsvoraussetzungen (§24 Abs. 3, §28 Abs. 3 BauGB): Das Vorkaufsrecht darf nach §24 Abs. 3 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Gemeinde hat außerdem nach §28 Abs. 3 BauGB das Recht zur Ausübung zum Verkehrswert (wenn der Kaufpreis den Verkehrswert wesentlich überschreitet). Diese Ausübungsgrenzen sind für die Verzichtserklärung nicht unmittelbar relevant, geben aber dem Käufer Anhaltspunkte, ob die Gemeinde das Vorkaufsrecht im Einzelfall tatsächlich ausüben wird.

Sonderfall: Verzicht unter Bedingungen (§28 Abs. 2 Satz 2 BauGB): Der Bundesgerichtshof (BGH III ZR 218/09) und das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG 4 C 6/07) haben klargestellt, dass ein Verzicht auf das gemeindliche Vorkaufsrecht grundsätzlich unbedingt erklärt werden muss. Ein Verzicht "unter dem Vorbehalt der Nachprüfung" oder "unter der Bedingung, dass der Käufer das Grundstück selbst nutzt", ist kein wirksamer Verzicht im Sinne des BauGB und wird vom Grundbuchamt als unzureichend angesehen.

Abgaben- und Kostenrecht: Die Ausstellung der Verzichtserklärung kann mit einer Verwaltungsgebühr verbunden sein, die sich nach den Verwaltungsgebührenordnungen der jeweiligen Bundesländer richtet. Typische Gebühren liegen zwischen 50,00 Euro und 250,00 Euro, abhängig von Bundesland, Gemeindegröße und Aufwand. In Hamburg betragen die Gebühren nach der Hamburgischen Gebührenordnung häufig 100,00–200,00 Euro.

Fehler beim Verfahren der Verzichtserklärung Gemeinde Vorkaufsrecht in Deutschland können erhebliche Verzögerungen bei der Grundbucheintragung verursachen oder im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt.

Unterlassene Mitteilung an die Gemeinde durch den Notar: Der häufigste Verfahrensfehler ist, dass der Kaufvertrag der Gemeinde nicht unverzüglich mitgeteilt wird (Verstoß gegen §28 Abs. 1 BauGB). Ohne diese Mitteilung beginnt die zweimonatige Ausübungsfrist nicht zu laufen. Notar und Käufer sollten sicherstellen, dass die Mitteilung unmittelbar nach Beurkundung erfolgt.

Fehlerhafte Grundstücksbezeichnung in der Verzichtserklärung: Stimmt die Grundstücksbezeichnung in der Verzichtserklärung nicht mit dem Grundbucheintrag überein — etwa durch Verwendung der Postadresse statt Gemarkung und Flurstücknummer —, lehnt das Grundbuchamt die Eintragung ab. Eine katastermäßig korrekte Bezeichnung ist zwingend.

Verzichtserklärung von nicht zuständiger Behörde: Wird die Verzichtserklärung von einer Abteilung ausgestellt, die nach der Gemeindeordnung des jeweiligen Bundeslandes oder nach der internen Geschäftsordnung der Gemeinde nicht zeichnungsberechtigt ist, ist sie unwirksam. In Bayern etwa muss die Verzichtserklärung vom Bürgermeister oder einem bevollmächtigten Vertreter unterzeichnet werden (Art. 38 GO Bay).

Verzicht unter Bedingungen: Ein Verzicht "unter der Bedingung, dass der Käufer innerhalb von fünf Jahren das Gebäude saniert" oder ähnliche bedingte Erklärungen entsprechen nicht den Anforderungen des §28 BauGB. Der BGH (III ZR 218/09) hat solche bedingten Verzichtserklärungen für unwirksam erklärt. Grundbuchämter lehnen sie ab; die Gemeinde müsste eine neue, unbedingte Verzichtserklärung ausstellen.

Abwarten der Zwei-Monats-Frist statt Verzichtserklärung: Viele Käufer warten aus Unkenntnis die Zwei-Monats-Frist des §28 Abs. 2 BauGB ab, anstatt aktiv eine Verzichtserklärung zu beantragen. Dies verzögert die Grundbucheintragung erheblich — insbesondere bei Finanzierungen, bei denen die Bank als Grundschuldbegünstigte ebenfalls auf die Eintragung wartet. Eine frühzeitige Anfrage beim Stadtplanungsamt nach Vertragsabschluss spart in der Regel vier bis acht Wochen.

Veralte Verzichtserklärungen: Einige Käufer legen dem Grundbuchamt Verzichtserklärungen vor, die für frühere Kaufversuche eingeholt wurden — zum Beispiel aus einem geplatzten Vorvertrag. Das Grundbuchamt prüft, ob die Verzichtserklärung sich auf den konkreten notariellen Kaufvertrag (mit Urkundennummer und Datum) bezieht. Eine Verzichtserklärung für einen anderen Kaufvertrag ist für den aktuellen Grundbucheintrag nicht verwendbar.