WG-Mietvertrag Schweiz

Der WG-Mietvertrag ist ein in der Schweiz nach Schweizerisches Obligationenrecht (OR) Art. 253-273c (SR 220) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Er enthält Miete, Kaution, Laufzeit, Instandhaltungspflichten und Kündigungsfristen zwischen Vermieter und Mieter.

In einer typischen Schweizer Wohngemeinschaft schliesst eine Person — der Hauptmieter — den Mietvertrag mit dem Vermieter nach OR Art. 253 ab. Die übrigen WG-Bewohner sind Untermieter (Submieter) des Hauptmieters. OR Art. 262 erlaubt die Untermiete mit Zustimmung des Vermieters; die Zustimmung darf nur aus engen, im Gesetz abschliessend geregelten Gründen verweigert werden (OR Art. 262 Abs. 2): wenn der Untermieter für den Vermieter nicht zumutbar ist, wenn die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind (insbesondere erheblich höherer Mietzins als im Hauptmietvertrag), oder wenn der Vermieter gewichtige Einwendungen hat.

Der WG-Mietvertrag Schweiz erfüllt eine doppelte Funktion: Einerseits regelt er das Verhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter gemäss OR Art. 253 ff. mit allen obligationenrechtlichen Pflichten — Mietzinszahlung, Nebenkostenakontozahlung, Pflege des Mietobjekts nach OR Art. 257f, Mängelanzeige nach OR Art. 257g, Rückgabe des Mietobjekts nach OR Art. 267 ff. Andererseits legt er die internen Regelungen der WG fest — Kostenaufteilung, Zimmerverteilung, Reinigungsplan, Umgang mit Gemeinschaftsgütern und Verfahren beim Bewohnerwechsel.

Besondere Bedeutung kommt dem Untermietverhältnis nach OR Art. 262 zu. Der Hauptmieter haftet dem Vermieter gegenüber für das gesamte Mietobjekt — auch für Schäden, die von Untermietern verursacht wurden. Er ist der alleinige Ansprechpartner des Vermieters und trägt die gesamte Mietzinspflicht. Zahlt ein Untermieter seinen WG-Anteil nicht, muss der Hauptmieter trotzdem den vollen Mietzins an den Vermieter entrichten. Umgekehrt geniesst der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter alle Mieterschutzrechte nach OR Art. 271-273c: Kündigungsschutz, Sperrfristen, Erstreckungsanspruch.

Die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete muss nach schweizerischer Praxis schriftlich eingeholt werden. Die Anfrage soll den Namen des vorgeschlagenen Untermieters, seine Nationalität und Aufenthaltsbewilligung, die geplante Mietdauer und den vorgesehenen Untermietzins enthalten. Der Vermieter hat eine angemessene Frist zur Prüfung und Antwort. Verweigert der Vermieter die Zustimmung ungerechtfertigt, kann der Hauptmieter nach OR Art. 262 Abs. 3 die Schlichtungsbehörde anrufen.

In Hochschulstädten wie Zürich, Basel, Bern, Lausanne, St. Gallen, Fribourg und Genf sind WGs aus wirtschaftlichen Gründen weit verbreitet. Schweizweit leben rund 15-20 Prozent der Studierenden in WGs. Das Bundesamt für Statistik (BFS) erfasst WG-Haushalte (Mehrpersonenhaushalte ohne Familienbeziehung) als eigenständige Haushaltsform. Kantonale Mietämter und Schlichtungsbehörden behandeln WG-bezogene Streitigkeiten häufig — insbesondere über die Rückgabe der Kaution bei Bewohnerwechsel und über Untermietzinse, die als missbräuchlich angesehen werden könnten.

Das revidierte Bundesgesetz über den Datenschutz (nDSG, SR 235.1, in Kraft seit 1. September 2023) verpflichtet den Vermieter, Personendaten aller WG-Bewohner nur für zwingend notwendige Zwecke des Mietverhältnisses zu bearbeiten (OR Art. 328b). Die Identitätsdaten von Untermietern dürfen dem Vermieter nach OR Art. 262 mitgeteilt werden; darüber hinausgehende Daten nur mit Zustimmung.

Für die Schweizer Steuererklärung ist zu beachten: Untermietzinse, die der Hauptmieter von WG-Mitgliedern erhält, müssen in der Steuererklärung als Einkommen deklariert werden, sofern sie den eigenen Wohnkostenanteil übersteigen. Die Kantonalen Steuerverwaltungen (z.B. Kantonales Steueramt Zürich, Steuerverwaltung Bern) und die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) haben dazu in Kreisschreiben klare Grundsätze festgelegt.

Der WG-Mietvertrag Schweiz wird in verschiedenen Konstellationen benötigt, in denen mehrere Personen eine Wohnung oder ein Haus gemeinsam bewohnen, ohne eine Familieneinheit zu bilden.

Erste Situation: Studierende Wohngemeinschaften in Hochschulstädten. In Zürich (ETH Zürich, Universität Zürich, ZHAW), Basel (Universität Basel, FHNW), Bern (Universität Bern, BFH), Lausanne (UNIL, EPFL) und anderen Hochschulstädten suchen Studierende oft eine WG, weil Einzel-Wohnungen unbezahlbar sind. Der Hauptmieter schliesst den Vertrag mit dem Vermieter ab; die Mitbewohner werden als Untermieter nach OR Art. 262 aufgenommen. Bei Semesterende, Praktika oder Auslandaufenthalten wechseln WG-Mitglieder regelmässig — der WG-Mietvertrag regelt, wie dieser Wechsel rechtssicher und mit Zustimmung des Vermieters erfolgt.

Zweite Situation: Berufseinsteiger in Grossstädten und Agglomerationen. Junge Berufstätige in Zürich, Zug, Basel, Bern und Genf gründen WGs, weil die Wohnungsmieten in diesen Städten zu den höchsten der Welt gehören. Ein WG-Mietvertrag Schweiz stellt sicher, dass die Kostenaufteilung (Mietzins, Nebenkosten, Internet, Haushaltsartikel) klar geregelt ist und keine Unklarheiten über Kautionsanteile oder Haftung entstehen.

Dritte Situation: WG-Gründung aus sozialen Gründen. Alleinstehende Ältere, die Gemeinschaft suchen, Pflegefachpersonen, die sich nahe dem Arbeitsort (Spital, Pflegeheim) kostengünstig einquartieren wollen, oder Freunde, die einen gemeinsamen Lebensraum schaffen — all diese Gruppen benötigen einen WG-Mietvertrag Schweiz, der die Rechte und Pflichten aller Beteiligten regelt.

Vierte Situation: Angestellte mit befristetem Arbeitsvertrag oder Projekt-Mitarbeitende. Wer für ein befristetes Projekt oder eine Saisonstelle in die Schweiz kommt — etwa im Finanzsektor (Banken, Versicherungen), in der Pharmaindustrie (Novartis, Roche, Lonza) oder in der Hotellerie — und keine Langzeit-Wohnung sucht, mietet oft ein WG-Zimmer. Ein WG-Mietvertrag Schweiz mit klarer Regelung der Untermietdauer und Kündigungsmodalitäten schützt beide Seiten.

Fünfte Situation: Bewohnerwechsel in einer bestehenden WG. Wenn ein WG-Mitglied auszieht und ein Nachfolger gesucht wird, muss nach OR Art. 262 die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Ein neuer WG-Mietvertrag oder eine schriftliche Ergänzung mit dem neuen Untermieter ist rechtlich notwendig. Ohne schriftliche Dokumentation des Bewohnerwechsels kann der neue Bewohner keine eigenständigen Rechte geltend machen.

Ein vollständiger WG-Mietvertrag Schweiz nach OR Art. 253-273c und OR Art. 262 muss folgende wesentliche Elemente enthalten, um rechtlich wirksam zu sein und alle Beteiligten zu schützen.

Bezeichnung aller Parteien: Vollständige Namen, Geburtsdaten und Adressen des Vermieters, des Hauptmieters und aller Untermieter (WG-Mitglieder). Der Hauptmieter ist alleiniger Vertragspartner des Vermieters nach OR Art. 253; die Untermieter stehen nur mittelbar im Rechtsverhältnis mit dem Vermieter. Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsbewilligung (Kategorie B, C, G oder L nach AIG, SR 142.20) sind bei ausländischen Mitmietern anzugeben.

Präzise Objektbeschreibung: Vollständige Adresse der WG-Wohnung mit Strasse, Stockwerk, PLZ und Gemeinde. Gesamtzimmeranzahl nach Schweizer Zählweise (1 Zimmer = 1 Wohn- oder Schlafzimmer; Küche, Bad, Korridor zählen nicht). Gesamtwohnfläche in m². Bezeichnung des dem Hauptmieter und allfällig den Untermietern zugewiesenen Zimmers (z.B. Zimmer 2, Ostseite, ca. 18 m²). Gemeinschaftsräume (Küche, Badezimmer, WC, Wohnzimmer, Korridor) sind als gemeinsam genutzte Räume zu bezeichnen.

Mietzins und Kostenaufteilung: Der Gesamtnettomietzins der Wohnung, den der Hauptmieter an den Vermieter entrichtet. Der Mietzinsanteil des Hauptmieters. Regeln zur internen Aufteilung unter den WG-Bewohnern: z.B. gleiche Teile für alle, anteilig nach Zimmergrösse oder nach besonderer Vereinbarung. Nach OR Art. 262 darf der Untermietzins den Nettomietzins der Wohnung geteilt durch die Anzahl Zimmer nicht erheblich übersteigen; missbräuchliche Untermietzinse können von der Schlichtungsbehörde herabgesetzt werden. Auch die monatliche Nebenkostenakontozahlung (VMWG Art. 4) und die interne Aufteilung ist zu regeln.

Mietkaution und Untermieteranteile: Die Gesamtkaution nach OR Art. 257e (max. drei Monatsnettomietzinse der Wohnung) liegt beim Hauptmieter; intern können WG-Anteile geregelt werden. Bei einem Bewohnerwechsel ist die Kautionsrückerstattung an den ausziehenden Untermieter Sache der WG — intern zu regeln. Der Vermieter bezieht sich nur auf die Gesamtkaution des Hauptmieters auf dem Sperrkonto.

Bewohnerwechsel und Untermietzustimmung: Verfahren bei Auszug eines WG-Mitglieds und Aufnahme eines neuen Untermieters nach OR Art. 262. Schriftliche Anfrage an den Vermieter mit Name, Nationalität und Aufenthaltsbewilligung des Vorgeschlagenen. Frist für die Antwort des Vermieters (üblich: 14-30 Tage). Folgen bei Verweigerung der Zustimmung ohne gültigen Grund.

Gemeinschaftsregeln und Hausordnung: Regelung zur Nutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Bad, Wohnzimmer), Putzdienst, Ruhezeiten (OR Art. 257f), Gäste, Haustierhaltung, Internetzugang und Verbrauchsgüter. Diese internen WG-Regeln sind nicht Bestandteil des Mietvertrags mit dem Vermieter, aber als WG-internes Regelwerk sinnvoll.

Kündigungsmodalitäten: Kündigung des Hauptmietvertrags gegenüber dem Vermieter nach OR Art. 266c (drei Monate auf ortsüblichen Termin). Interne Kündigung eines Untermieters: Der Hauptmieter kann dem Untermieter mit kürzerer Frist kündigen als die gesetzliche Frist des Hauptmietvertrags; üblich sind 1-3 Monate. Die WG-interne Kündigung ist nicht vom amtlichen Formular abhängig, sollte aber schriftlich erfolgen.

Datenschutz und Datenweitergabe: Einwilligung der WG-Mitglieder zur Weitergabe ihrer Namen und Wohnstatus an den Vermieter für Zwecke des OR Art. 262 Untermiete. Keine darüber hinausgehende Datenweitergabe ohne Einwilligung (nDSG, SR 235.1).

Forms-legal.com bietet den WG-Mietvertrag Schweiz als kostenlose Vorlage an. Für komplexe WG-Verhältnisse mit institutionellem Vermieter, ausländischen Mitmietern oder erheblichen Mietzinsen empfiehlt sich die Beratung durch den Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband (SMV/ASLOCA) oder eine auf Mietrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei.

Das Ausfüllen des WG-Mietvertrags Schweiz erfordert Sorgfalt bei der Bezeichnung aller Parteien und der Regelung der internen WG-Verhältnisse.

Schritt 1 — Hauptmieter und WG-Mitglieder bezeichnen: Den Hauptmieter als Vertragspartner des Vermieters vollständig mit Name, Geburtsdatum und Adresse eintragen. Die weiteren WG-Mitglieder (Untermieter) namentlich und mit Geburtsdatum aufführen. Bei ausländischen WG-Mitgliedern Nationalität und Art der Aufenthaltsbewilligung angeben.

Schritt 2 — Vermieter und Objekt beschreiben: Vollständige Angaben zum Vermieter und zur Wohnung (Adresse, Stockwerk, Zimmeranzahl, Wohnfläche). Das dem Hauptmieter zugewiesene Zimmer beschreiben (Grösse, Lage). Gemeinschaftsräume benennen.

Schritt 3 — Mietzins und Kostenaufteilung regeln: Gesamtnettomietzins festhalten. Interne Aufteilung der Kosten zwischen WG-Mitgliedern festlegen (gleiche Teile oder anteilig nach Zimmergrösse). Nebenkostenakonto und Zahlungsmodalitäten regeln.

Schritt 4 — Zustimmung des Vermieters zur Untermiete einholen: Schriftliche Anfrage an den Vermieter mit vollständigen Angaben zu den WG-Mitgliedern. Auf die Antwort warten — der Vermieter darf nur aus engen gesetzlichen Gründen ablehnen (OR Art. 262). Zustimmung in den Vertrag oder als separates Dokument aufnehmen.

Schritt 5 — Kaution regeln: Gesamtkautionsbetrag (max. drei Monatsnettomietzinse nach OR Art. 257e) und interne WG-Aufteilung festhalten. Sperrkonto bei der Bank gemeinsam eröffnen.

Schritt 6 — Verfahren bei Bewohnerwechsel festlegen: Im Vertrag oder als WG-interne Regelung das Verfahren bei Auszug eines Mitbewohners und Aufnahme eines Neuen beschreiben: Vorlaufzeit, Anfrage an Vermieter, Kautionsabrechnung mit dem Ausziehenden, Einführung des Einziehenden.

Schritt 7 — Vertrag unterzeichnen: Vermieter und Hauptmieter unterzeichnen den Hauptmietvertrag. Alle WG-Mitglieder, die Untermieter sind, unterzeichnen die WG-interne Regelung und allfällige Untermietzusätze. Alle Exemplare anfertigen und verteilen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Validierungsprüfung: Nach Erstellung des Dokuments empfiehlt sich eine Endkontrolle durch eine zweite Person — bei Unternehmen idealerweise durch die Personalabteilung, die Treuhandstelle oder den HR-Verantwortlichen, bei Privatpersonen durch einen Notar des Kantons oder einen Rechtsbeistand. Die zentralen Schritte umfassen: Identifikation der Vertragsparteien mit vollständigen Adressen und gegebenenfalls Handelsregisternummer (Zefix-Nummer abrufbar unter www.zefix.ch), präzise Beschreibung der Leistung mit messbaren Kriterien, klare Regelung von Vergütung in Schweizer Franken (CHF) mit Mehrwertsteuer (MWST 8.1% gemäss MWSTG seit 1.1.2024), Vereinbarung von Fristen nach DD.MM.YYYY-Format, sowie Kündigungs- und Streitbeilegungsmechanismen. Vor der Unterschrift sollten beide Parteien den finalen Wortlaut sorgfältig durchlesen und gegebenenfalls Anpassungen vornehmen. Die elektronische Signatur nach ZertES (SR 943.03) ist der handschriftlichen Unterschrift gleichgestellt, sofern sie qualifizierte elektronische Signatur (QES) ist.

Der WG-Mietvertrag Schweiz unterliegt den zwingenden Vorschriften des Schweizer Mietrechts nach OR Art. 253-273c sowie dem Untermieterecht nach OR Art. 262.

Zwingender Untermieter-Schutz: Untermieter gemäss OR Art. 262 geniessen zwar keinen direkten Schutz gegenüber dem Vermieter, sind aber gegenüber dem Hauptmieter durch allgemeine mietrechtliche Grundsätze sowie das Obligationenrecht geschützt. Missbräuchliche interne Untermietzinse (erheblich über dem anteiligen Hauptmietzins) können von der Schlichtungsbehörde nach OR Art. 274a herabgesetzt werden.

Untermietverbot ohne Zustimmung: OR Art. 257f Abs. 3 erlaubt dem Vermieter, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen, wenn der Hauptmieter die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet. Die ausserordentliche Kündigung erfordert eine vorgängige schriftliche Abmahnung mit Fristansetzung zur Abhilfe. Erst nach fruchtlosem Ablauf der Frist ist die ausserordentliche Kündigung möglich.

Verbot missbräuchlicher Untermiete: OR Art. 262 Abs. 2 lit. b erlaubt die Verweigerung der Zustimmung zur Untermiete, wenn die Bedingungen missbräuchlich sind — insbesondere wenn der Untermietzins erheblich über dem Mietzinsbetrag liegt, der dem Hauptmieter anteilig zusteht. Als Faustregel gilt: Der Untermietzins pro Zimmer darf nicht wesentlich mehr als der entsprechende Anteil am Gesamtmietzins betragen.

Kautionspflicht und Untermieteranteile: Die Mietkaution nach OR Art. 257e ist Sache des Hauptmietvertrags; sie liegt auf einem Sperrkonto bei einer Schweizer Bank für den Hauptmieter. Intern kann die WG eigene Kautionsanteile schriftlich regeln; diese internen Anteile sind privatrechtliche Absprachen zwischen WG-Mitgliedern und kein Gegenstand des Mietvertrags mit dem Vermieter.

Datenschutz beim Bewohnerwechsel: Der Hauptmieter darf dem Vermieter nach OR Art. 262 die erforderlichen Personendaten des vorgeschlagenen Untermieters mitteilen (Name, Nationalität, Aufenthaltsstatus). Darüber hinausgehende Daten dürfen nur mit schriftlicher Einwilligung des Untermieters weitergegeben werden (nDSG, SR 235.1, in Kraft seit 1. September 2023).

Die rechtlichen Anforderungen ergeben sich primär aus dem Schweizer Obligationenrecht (OR, SR 220) sowie aus spezialgesetzlichen Vorschriften wie dem Bundesgesetz über den Datenschutz (DSG, SR 235.1) in der Fassung vom 1.9.2023, dem Bundesgesetz über die Information und Mitsprache der Arbeitnehmer (MitwG) und gegebenenfalls dem Arbeitsgesetz (ArG, SR 822.11). Die Beweislast für die Einhaltung richtet sich nach Art. 8 ZGB (Beweislastverteilung). Die Schriftform ist nach Art. 11 ff. OR zu wahren, wobei einfache Schriftform die Unterschrift aller Verpflichteten verlangt. Für bestimmte Geschäfte (Grundstückkauf, Erbvertrag, Ehegütervertrag) gilt nach Art. 657 ZGB bzw. Art. 512 ZGB die öffentliche Beurkundung als Gültigkeitsvoraussetzung. Forms-legal.com weist darauf hin, dass diese Vorlage als Ausgangspunkt dient und im Einzelfall durch einen zugelassenen Schweizer Notar oder Rechtsanwalt zu prüfen ist.

Häufige Fehler beim WG-Mietvertrag Schweiz führen zu Streitigkeiten zwischen WG-Mitgliedern, Problemen mit dem Vermieter und Risiken bei der Kautionsrückerstattung.

Fehler 1 — Untermiete ohne Zustimmung des Vermieters: OR Art. 262 verlangt die vorgängige schriftliche Zustimmung des Vermieters für jede Untermiete. Wird ein neues WG-Mitglied aufgenommen, ohne den Vermieter um Zustimmung zu ersuchen, riskiert der Hauptmieter eine ausserordentliche Kündigung nach OR Art. 257f Abs. 3. Stets eine schriftliche Anfrage mit vollständigen Angaben zum neuen Mitbewohner einreichen.

Fehler 2 — Missbräuchlicher Untermietzins: Der Hauptmieter verlangt von Untermietern erheblich mehr als seinen eigenen Anteil am Mietzins (Gewinnzuschlag). Die Schlichtungsbehörde kann solche Untermietzinse nach OR Art. 262 Abs. 2 herabsetzen. Untermietzins soll nicht wesentlich über dem anteiligen Hauptmietzins liegen.

Fehler 3 — Keine klare Regelung der Kautionsanteile: Bei WG-internen Kautionsanteilen entstehen beim Bewohnerwechsel regelmässig Streitigkeiten. Der Vermieter kennt nur den Gesamtbetrag auf dem Sperrkonto; interne Anteile sind zwischen WG-Mitgliedern selbst zu regeln. Klare schriftliche Vereinbarung der WG-internen Kautionsanteile und des Rückerstattungsverfahrens beim Auszug eines Mitbewohners.

Fehler 4 — Fehlende Regelung beim Bewohnerwechsel: Ohne klares Verfahren für den Bewohnerwechsel — wer sucht den Nachmieter, wer zahlt für den Leerstand, wie wird die Kaution des Ausziehenden abgerechnet — entstehen Konflikte und finanzielle Verluste. Stets ein Bewohnerwechsel-Verfahren im Vertrag oder WG-internen Reglement festlegen.

Fehler 5 — Hauptmieter alleine für Schäden haftbar: Schäden von Untermietern gehen vollständig zu Lasten des Hauptmieters gegenüber dem Vermieter. Die interne Haftung des Schadenverursachers muss im WG-internen Reglement klar geregelt sein, sonst bleibt der Hauptmieter auf dem Schaden sitzen.

Häufige Fehlerquellen in der Praxis sind: Verwendung deutscher (nicht schweizerischer) Rechtsbegriffe — etwa BGB-Paragraphen statt OR-Artikel, falsche Schreibweise von 'ss' (in der Schweiz ohne Eszett 'ß'), Vergessen der MWST-Position bei vergütungspflichtigen Leistungen, fehlende Angabe der Schweizer Sozialversicherungsnummer (AHV-Nummer im Format 756.XXXX.XXXX.XX), Verwechslung von Kündigungsterminen mit Kündigungsfristen nach Art. 335c OR, sowie unklare Gerichtsstandsklauseln. Vermeiden Sie unbedingt das Kopieren ausländischer Musterverträge ohne Anpassung an Schweizer Recht. Bei elektronischer Signatur achten Sie darauf, dass nur eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) nach ZertES (SR 943.03) der handschriftlichen Unterschrift rechtlich gleichgestellt ist — fortgeschrittene oder einfache elektronische Signaturen genügen nicht für Geschäfte mit Schriftform-Erfordernis.