Mietvertrag Garage / Autoabstellplatz Schweiz (Garagen-Mietvertrag)

Der Mietvertrag Garage / Autoabstellplatz (Garagen-Mietvertrag) ist ein in der Schweiz nach Schweizer Obligationenrecht (OR, SR 220) Art. 253-273c (Mietrecht, analog Geschäftsraum) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. Er enthält Miete, Kaution, Laufzeit, Instandhaltungspflichten und Kündigungsfristen zwischen Vermieter und Mieter.

Im Schweizer Obligationenrecht wird das Mietrecht nach drei Mietkategorien differenziert. Erstens: Wohnraummiete (Wohnungen, Studios, Einfamilienhäuser zu Wohnzwecken) unter den strengen Schutzbestimmungen der OR Art. 253a ff. mit Mietzinsschutz, Kündigungsschutz und Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses. Zweitens: Geschäftsraummiete (Büros, Läden, Restaurants, Werkstätten, Lagerräume) unter den gemilderten Schutzbestimmungen der OR Art. 253b ff. mit reduziertem Kündigungsschutz und ohne Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses. Drittens: Sachmiete (Garagen, Lagerplätze, Boote, bewegliche Sachen) unter den allgemeinen Bestimmungen der OR Art. 253-266 ohne besondere Schutzvorschriften. Für Garagen und Autoabstellplätze gilt grundsätzlich die dritte Kategorie — die Sachmiete — sofern die Garage als blosser Stellplatz und nicht als Werkstatt oder Lager genutzt wird.

Die Garagen-Miete in der Schweiz ist in der Praxis von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. In den Schweizer Städten Zürich, Genf, Basel und Bern liegen die Mietzinse für eine Einzelgarage zwischen CHF 150.– und CHF 400.– pro Monat; ein Tiefgaragenplatz kostet zwischen CHF 200.– und CHF 600.– pro Monat (je nach Lage und Bauart); ein Aussenparkplatz zwischen CHF 80.– und CHF 250.– pro Monat. In ländlichen Regionen sind die Preise deutlich tiefer (CHF 50.– bis CHF 150.– pro Monat). Bei Wohnraummietverträgen ist häufig eine Garage oder ein Autoabstellplatz inkludiert oder als separates Mietverhältnis ausgestaltet — die rechtliche Trennung ist für Mieter und Vermieter von erheblicher Bedeutung.

Wenn die Garage zum Wohnobjekt gehört und im selben Mietvertrag mitvermietet wird (untrennbare Wohnungsnebensache), gelten die strengen Schutzbestimmungen der Wohnraummiete auch für die Garage — die Garage kann nicht separat gekündigt werden, der Mietzins ist nach Wohnraumregeln anfechtbar, und die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Wenn die Garage hingegen separat vermietet wird (eigenständiger Mietvertrag, Trennbarkeit der Mietverhältnisse), gilt die Sachmiete oder Geschäftsraummiete mit kürzeren Kündigungsfristen und reduziertem Schutz. Das Bundesgericht hat in BGE 125 III 231 die Trennbarkeit von Wohnung und Garage präzisiert — entscheidend ist, ob die Parteien die Garage als wirtschaftlich selbständiges Mietobjekt vereinbart haben.

Die Kündigungsfristen für die Garagen-Miete in der Schweiz sind deutlich kürzer als für die Wohnraummiete. Nach Artikel 266e OR kann die Garage-Miete mit einer Kündigungsfrist von zwei Wochen auf ein beliebiges Datum gekündigt werden — sofern keine längere Vertragsdauer vereinbart wurde. In der Praxis wird häufig eine Kündigungsfrist von einem Monat auf das Ende eines Monats vereinbart. Bei vertraglich fest vereinbarter Mindestdauer (z.B. ein Jahr) gilt die vereinbarte Frist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen; bei der Garagen-Miete ist im Unterschied zur Wohnraum- und Geschäftsraummiete kein amtliches Formular vorgeschrieben (nur OR Art. 266l verlangt das amtliche Formular für Wohnraummiete).

Mietkaution für Garagen ist nach OR Art. 257e zulässig, jedoch ohne die Höchstgrenze von drei Monatsmieten, die für die Wohnraummiete gilt. In der Praxis verlangen Vermieter typisch ein bis drei Monatsmieten als Kaution. Die Kaution muss auf einem Sperrkonto bei einer Bank im Kanton der Mietsache auf den Namen des Mieters hinterlegt werden — gemeinsame Verfügung von Vermieter und Mieter ist erforderlich. Alternativ wird in der Praxis häufig eine Kautionsversicherung (z.B. SwissCaution, FirstCaution, GoCaution) anstelle des Sperrkontos akzeptiert.

Nebenkosten bei Garagen-Miete sind nach OR Art. 257a in der Regel im Mietzins enthalten — bei separater Verrechnung müssen sie ausdrücklich im Vertrag aufgeführt werden. Übliche Nebenkosten: Strom für Beleuchtung und Tor, Reinigung der Tiefgarage, Wartung des Garagentors, Heizung (bei beheizten Tiefgaragen), Gemeinschaftsversicherung. Die Schweizerische Vereinigung der Liegenschaftsverwalter (SVIT) hat Standardverträge für Garagen-Miete entwickelt, die bei den meisten Vermietungsgesellschaften in den grösseren Schweizer Städten verwendet werden.

Mietvertrag Garage in der Schweiz wird in folgenden typischen Lebenssituationen abgeschlossen.

Erste Situation — Garage als Zusatz zur Wohnungsmiete: Bei der Anmietung einer Wohnung mit zugehöriger Garage oder zugehörigem Autoabstellplatz wird häufig ein separater Garagen-Mietvertrag abgeschlossen — auch wenn die Garage zur selben Liegenschaft gehört. Die rechtliche Trennung ist für beide Seiten vorteilhaft: Der Mieter kann die Garage später separat untervermieten oder zurückgeben, ohne den Wohnungsmietvertrag zu kündigen; der Vermieter kann die Garagenmiete an die Marktverhältnisse anpassen, ohne den Wohnungsmietzins anpassen zu müssen. Die separate Vermietung ist insbesondere in Genossenschaftswohnungen und grösseren Mietliegenschaften üblich.

Zweite Situation — Garage ohne Wohnung anmieten: Personen ohne eigene Garage in der Wohnliegenschaft (z.B. wegen Wohnungswechsel mit Verlust der Garage, neuer Autobesitz, zweitem Familienauto) können einzelne Garagen oder Tiefgaragenplätze in der Nachbarschaft anmieten. Anbieter sind private Eigentümer (Insertion auf homegate.ch, immoscout24.ch, comparis.ch, anibis.ch, ricardo.ch), Vermietungsgesellschaften (Privera, Wincasa, Verit, Swiss Life Asset Managers), Genossenschaften (z.B. ABZ Zürich, Wohngenossenschaft Mehr als Wohnen) und kommunale Parkhäuser (Parkhaus Hochschulen Zürich, Parkhäuser Bern AG).

Dritte Situation — Geschäftliche Garagenanmietung: Unternehmen (Speditionen, Handwerksbetriebe, Lieferdienste) mieten Garagen oder Tiefgaragenflächen für Firmenfahrzeuge an. Bei mehreren Garagen oder grösseren Flächen wird häufig ein gewerblicher Mietvertrag abgeschlossen, der den Bestimmungen der Geschäftsraummiete (OR Art. 253b ff.) untersteht — mit etwas längeren Kündigungsfristen (drei Monate) und höherem Mieterschutz als die reine Sachmiete.

Vierte Situation — Vermietung von Privatgaragen durch Eigentümer: Private Hauseigentümer mit nicht selbst genutzter Garage (z.B. Senioren ohne eigenes Auto, Eigentümer einer Eigentumswohnung mit Tiefgarage und Aussenparkplatz) vermieten ihre Garage an Drittpersonen — als Zusatzeinkommen. Die Vermietung muss bei der Steuererklärung als Mietertrag deklariert werden (DBG Art. 21); Unterhaltskosten und Abschreibungen können abgezogen werden.

Fünfte Situation — Aussenparkplätze in Wohnsiedlungen und Gewerbegebieten: Bei grösseren Wohnsiedlungen, Gewerbeparks, Einkaufszentren und Bahnhofsumfeld werden Aussenparkplätze einzeln vermietet — typisch CHF 80.– bis CHF 250.– pro Monat. Die Mietverträge werden meist von der Liegenschaftsverwaltung oder dem Centermanagement bewirtschaftet.

Sechste Situation — Carports und temporäre Stellplätze: Carports (überdachter Stellplatz ohne Mauern) werden in Vororten und ländlichen Regionen häufig als günstige Alternative zur Garage vermietet — typisch CHF 60.– bis CHF 150.– pro Monat. Die Mietverträge sind in der Regel kurz und unkompliziert.

Siebte Situation — Motorradstellplätze: Motorradstellplätze in Tiefgaragen und auf Motorrad-Spezialflächen werden separat zu reduzierten Mietzinsen vermietet — typisch CHF 30.– bis CHF 100.– pro Monat. Die Vermietung ist in den grossen Städten Zürich, Bern, Basel und Genf besonders verbreitet, da Motorrad-Parkraum knapp ist.

Achte Situation — E-Auto-Ladestation als Mietvertragsbestandteil: Mit der zunehmenden Verbreitung von Elektrofahrzeugen werden Garagen mit eigener E-Ladestation (Wallbox) vermietet — typisch zu Mietzinsaufschlägen von CHF 30.– bis CHF 80.– pro Monat. Der Stromverbrauch wird entweder pauschal verrechnet oder über einen separaten Zähler abgerechnet.

Ein vollständiger Mietvertrag Garage in der Schweiz nach OR Art. 253 ff. muss bestimmte Pflichtangaben enthalten, damit die Mietverhältnisse für beide Seiten klar geregelt sind und Streitigkeiten vermieden werden.

Vollständige Personalien der Vertragsparteien: Der Mietvertrag muss die vollständigen Personalien des Vermieters (Name, Adresse, AHV-Nummer bei natürlichen Personen, UID bei juristischen Personen, Vertretungsperson) und des Mieters (Name, Adresse, Geburtsdatum, AHV-Nummer, gegebenenfalls Aufenthaltsbewilligung) enthalten. Bei juristischen Personen als Mieter (Firma, Verein) ist der vollständige Firmenname mit Rechtsform und der UID-Nummer anzugeben.

Genaue Identifikation der Garage oder des Autoabstellplatzes: Die gemietete Garage oder der Autoabstellplatz muss präzise identifiziert werden — Adresse der Liegenschaft, Garagentyp (Einzelgarage, Tiefgaragenplatz, Carport, Aussenparkplatz, Motorradstellplatz), Garagennummer, Stockwerk (Tiefgarage), Quadratmeter oder Stellplatzgrösse. Bei Tiefgaragenplätzen ist häufig zusätzlich die Position (links/rechts/Mitte, säulennah/säulenfern) und die Höhe (für SUV oder Anhänger) relevant.

Mietzweck und zugelassene Nutzung: Der Mietzweck muss explizit definiert werden — typisch «Abstellung eines Personenwagens» oder «Abstellung eines Motorrads». Wichtig ist die Klärung, ob auch andere Nutzungen zulässig sind: Lagerung von Fahrzeugzubehör (Sommerreifen, Dachträger, Velos, E-Bikes), Wartung des eigenen Fahrzeugs (Ölwechsel, Reifenwechsel), Aufbewahrung von Gegenständen wie Werkzeug oder Möbeln. Pauschalverbote der Vermieter («keine Lagerung») sind häufig zu restriktiv und entsprechen nicht der Lebenswirklichkeit.

Mietzins und Nebenkosten: Der Mietzins muss in CHF (Schweizer Franken) angegeben werden — typisch monatlich, ggf. quartalsweise oder jährlich. Bei separater Verrechnung von Nebenkosten (Strom für Beleuchtung und Tor, Reinigung der Tiefgarage, Wartung des Garagentors, Heizung bei beheizten Tiefgaragen, Gemeinschaftsversicherung) müssen diese ausdrücklich im Vertrag aufgeführt werden — pauschale Nebenkostenverrechnung ist nach OR Art. 257a nicht zulässig. Bei E-Ladestation ist die Stromabrechnung (pauschal oder nach separatem Zähler) zu regeln.

Mietdauer und Kündigungsfristen: Der Vertrag muss die Mietdauer (befristet oder unbefristet) und die Kündigungsfrist regeln. Standardmässig gilt nach OR Art. 266e eine Kündigungsfrist von zwei Wochen auf ein beliebiges Datum. In der Praxis wird häufig eine Kündigungsfrist von einem Monat auf das Ende eines Monats vereinbart. Bei vertraglicher Mindestdauer (z.B. ein Jahr fest) ist die vorzeitige Kündigung nur mit Zustimmung des Vermieters oder bei Stellung eines geeigneten Nachmieters möglich (OR Art. 264).

Mietkaution und Sperrkonto: Bei Mietkaution ist die Höhe (typisch ein bis drei Monatsmieten) und die Verwahrung (Sperrkonto bei Bank im Kanton der Mietsache, OR Art. 257e) zu vereinbaren. Alternativ ist eine Kautionsversicherung (SwissCaution, FirstCaution, GoCaution) als Ersatz für das Sperrkonto möglich. Die Auszahlung der Kaution erfolgt bei Mietende nur mit Zustimmung beider Parteien oder gerichtlichem Entscheid.

Übergabe und Schlüssel: Der Vertrag sollte die Übergabe regeln — Übergabeprotokoll mit Beschreibung des Garagenzustands, Anzahl Schlüssel, Funktionsfähigkeit von Garagentor und elektrischen Einrichtungen, Foto-Dokumentation. Bei Tiefgaragen oft zusätzlich Garagentor-Fernbedienung mit Hinterlegungspfand.

Versicherungspflicht und Haftung: Es muss geregelt werden, wer für Schäden am abgestellten Fahrzeug haftet und welche Versicherungen erforderlich sind. Standardregel: Der Mieter haftet für Schäden, die er an der Garage verursacht; der Vermieter haftet für Schäden am Fahrzeug aus mangelhafter Garagensubstanz (defektes Tor, lockerer Putz). Diebstahl und Vandalismus am Fahrzeug sind über die Vollkaskoversicherung des Mieters gedeckt.

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Beim Ausfüllen eines Mietvertrags für Garage in der Schweiz nach OR Art. 253-273c empfiehlt sich eine strukturierte Vorgehensweise.

Schritt 1 — Mietkategorie klären (Sachmiete oder Geschäftsraummiete): Klären Sie zuerst, ob die Garage als reine Sachmiete (privater Stellplatz) oder als Geschäftsraummiete (gewerbliche Nutzung wie Werkstatt, Lager) vermietet wird. Die rechtlichen Folgen unterscheiden sich erheblich — Sachmiete unterliegt nur den allgemeinen Bestimmungen der OR Art. 253-266 ohne besondere Schutzbestimmungen; Geschäftsraummiete unterliegt den gemilderten Schutzbestimmungen der OR Art. 253b ff. mit reduziertem Kündigungsschutz.

Schritt 2 — Personalien der Vertragsparteien erfassen: Tragen Sie die vollständigen Personalien beider Parteien ein. Bei Vermieter (natürliche Person): vollständiger Name, Adresse, Telefonnummer, E-Mail, AHV-Nummer (für Steuerdeklaration). Bei Vermieter (juristische Person): Firma, Rechtsform (AG, GmbH, Genossenschaft, Verein), Sitz, UID-Nummer, Vertretungsperson mit Funktion. Bei Mieter analog mit Aufenthaltsbewilligung bei ausländischen Personen.

Schritt 3 — Garage präzise identifizieren: Beschreiben Sie die Garage präzise — Adresse der Liegenschaft, Garagentyp (Einzelgarage, Tiefgaragenplatz, Carport, Aussenparkplatz, Motorradstellplatz), Garagennummer (z.B. «Garage 17»), Stockwerk (z.B. «Tiefgarage UG 2»), allfällige Lagebeschreibung («links neben Säule 14»). Bei Tiefgaragen ergänzen Sie die Höhe (für SUV oder Anhänger geeignet) und Breite. Falls vorhanden, fügen Sie einen Grundrissplan oder Foto bei.

Schritt 4 — Mietzins und Nebenkosten klar regeln: Tragen Sie den Nettomietzins in CHF (Schweizer Franken) ein — typisch monatlich. Falls Nebenkosten separat verrechnet werden, listen Sie diese explizit auf — Strom für Beleuchtung und Tor, Reinigung der Tiefgarage, Wartung des Garagentors, Heizung bei beheizten Tiefgaragen, Gemeinschaftsversicherung. Pauschale Nebenkostenverrechnung («Nebenkosten Pauschale CHF 30.–») ist nach OR Art. 257a nicht zulässig. Bei E-Ladestation regeln Sie die Stromabrechnung (pauschal nach Schätzung oder nach separatem Zähler).

Schritt 5 — Mietdauer und Kündigungsfrist vereinbaren: Wählen Sie zwischen unbefristeter Miete (Standard) und befristeter Miete (z.B. ein Jahr fest). Bei unbefristeter Miete vereinbaren Sie die Kündigungsfrist — Standard nach OR Art. 266e ist zwei Wochen auf beliebiges Datum; in der Praxis häufig ein Monat auf Monatsende. Bei befristeter Miete erlischt der Vertrag automatisch zum vereinbarten Datum ohne Kündigung; vorzeitige Kündigung nur mit Zustimmung des Vermieters oder bei Stellung eines geeigneten Nachmieters (OR Art. 264).

Schritt 6 — Kaution und Versicherung regeln: Bei Mietkaution vereinbaren Sie die Höhe (typisch ein bis drei Monatsmieten) und die Form — Sperrkonto bei Bank im Kanton der Mietsache (OR Art. 257e) oder Kautionsversicherung (SwissCaution, FirstCaution, GoCaution). Klären Sie die Versicherungspflicht des Mieters für sein Fahrzeug (Vollkaskoversicherung empfohlen für Schutz gegen Diebstahl und Vandalismus).

Schritt 7 — Übergabe und Schlüssel dokumentieren: Vereinbaren Sie ein Übergabeprotokoll mit Beschreibung des Garagenzustands (sauber, beschädigungsfrei, Tor funktionstüchtig), Anzahl Schlüssel und Garagentor-Fernbedienungen, gegebenenfalls Hinterlegungspfand für Fernbedienungen (typisch CHF 100.– bis CHF 200.–).

Schritt 8 — Beide Parteien unterzeichnen: Beide Parteien unterzeichnen den Vertrag in zwei Exemplaren (je eines für Vermieter und Mieter). Mit der Unterschrift wird der Vertrag wirksam. Die Übergabe erfolgt zum vereinbarten Datum mit Übergabeprotokoll und Schlüsselübergabe.

Der Mietvertrag für Garage in der Schweiz unterliegt den allgemeinen Bestimmungen des Schweizer Obligationenrechts (OR, SR 220) zur Miete (Art. 253-273c).

Mietrechtliche Einordnung als Sachmiete oder Geschäftsraummiete: Die Garagen-Miete wird in der Schweizer Rechtspraxis grundsätzlich als Sachmiete eingeordnet, sofern die Garage ausschliesslich als Stellplatz für ein Fahrzeug genutzt wird (BGE 125 III 231; BGer 4A_456/2018). Bei gewerblicher Nutzung als Werkstatt, Lager oder Auslieferung (z.B. Schreinereiwerkstatt, Möbellager, Kurierdienst-Stützpunkt) kann die Garage als Geschäftsraummiete nach OR Art. 253b ff. eingeordnet werden — mit gemilderten Schutzbestimmungen für den Mieter. Bei Wohnraum-zugehöriger Garage als untrennbare Wohnungsnebensache gelten die strengen Schutzbestimmungen der Wohnraummiete (OR Art. 253a ff.). Die Einordnung erfolgt nach dem Hauptzweck und der wirtschaftlichen Selbständigkeit.

OR Art. 266e — Kurze Kündigungsfrist für bewegliche Sachen und unselbständige Räume: Artikel 266e OR regelt die Kündigungsfrist für die Sachmiete und für unselbständige Räume — die Frist beträgt zwei Wochen auf ein beliebiges Datum, sofern keine längere Frist vereinbart wurde. Diese kurze Kündigungsfrist ist der wichtigste Unterschied zur Wohnraummiete (drei Monate) und Geschäftsraummiete (sechs Monate). Vermieter und Mieter können vertraglich eine längere Frist vereinbaren — in der Praxis häufig ein Monat auf Monatsende.

OR Art. 257e — Mietkaution und Sperrkonto: Artikel 257e OR regelt die Mietkaution. Die für Wohnraummiete geltende Höchstgrenze von drei Monatsmieten gilt nicht für Garagen — Vermieter können theoretisch höhere Kautionen verlangen. In der Praxis sind ein bis drei Monatsmieten üblich. Die Kaution muss auf einem Sperrkonto bei einer Bank im Kanton der Mietsache auf den Namen des Mieters hinterlegt werden — die Auszahlung erfordert die gemeinsame Verfügung von Vermieter und Mieter oder einen gerichtlichen Entscheid. Alternativ wird in der Praxis häufig eine Kautionsversicherung (z.B. SwissCaution, FirstCaution, GoCaution) anstelle des Sperrkontos akzeptiert.

Kein Mietzinsschutz und keine Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses: Im Unterschied zur Wohnraummiete gibt es bei der Garagen-Miete keine Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses nach OR Art. 270 — der Mieter kann den vereinbarten Mietzins nicht bei der kantonalen Schlichtungsbehörde überprüfen lassen. Auch der Mietzinsschutz mit Anpassung an den Referenzzinssatz nach OR Art. 269d gilt nicht für Garagen. Mietzinserhöhungen können vom Vermieter ohne Verwendung des amtlichen Formulars vorgenommen werden — der Mieter hat lediglich die Wahl zwischen Akzeptanz oder Kündigung.

Kein Kündigungsschutz nach OR Art. 271: Der Kündigungsschutz nach OR Art. 271 (Schutz gegen missbräuchliche Kündigung) und Art. 272 (Erstreckung der Mietdauer) gilt nicht für die Garagen-Miete. Der Vermieter kann ohne Begründung kündigen; der Mieter kann keine Erstreckung beantragen. Diese eingeschränkte Schutzposition des Mieters ist der wichtigste praktische Unterschied zur Wohnraum- und Geschäftsraummiete.

Nebenkosten nach OR Art. 257a und VMWG: Nebenkosten dürfen nach OR Art. 257a nur verrechnet werden, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind. Pauschale Nebenkostenklauseln sind unwirksam. Die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11) gilt analog auch für Garagen — zulässige Nebenkosten sind Strom für Beleuchtung und Tor, Reinigung, Wartung der gemeinschaftlichen Einrichtungen, Heizung (bei beheizten Tiefgaragen), Gemeinschaftsversicherung.

Schlichtungsbehörde und Rechtsweg: Bei Streitigkeiten zur Garagen-Miete ist die kantonale Schlichtungsbehörde in Mietsachen zuständig — auch wenn die strengen Schutzbestimmungen der Wohnraummiete nicht gelten (OR Art. 274a). Die Schlichtungsbehörde ist kostenlos und niederschwellig. Bei Scheitern der Schlichtung kann die Streitigkeit beim Mietgericht oder Bezirksgericht eingereicht werden. Letztinstanzlich ist das Bundesgericht in Lausanne zuständig (BGG Art. 72).

Bei der Erstellung und Anwendung eines Mietvertrags für Garage in der Schweiz nach OR Art. 253 ff. treten in der Praxis typische Fehler auf, die zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen können.

Fehler 1 — Wohnungsmiet- und Garagenmiet-Vertrag nicht klar trennen: Wenn die Garage zur Wohnung gehört und im selben Vertrag mitvermietet wird, gelten die strengen Schutzbestimmungen der Wohnraummiete auch für die Garage — d.h. die kurze Kündigungsfrist nach OR Art. 266e gilt nicht, der Mietzins ist anfechtbar, der Kündigungsschutz nach OR Art. 271 gilt. Wenn die Trennung gewünscht ist, müssen zwei separate Verträge abgeschlossen werden mit unterschiedlichen Vertragsdaten und ausdrücklicher Klarstellung der Trennbarkeit (BGE 125 III 231).

Fehler 2 — Pauschale Nebenkostenverrechnung ohne Detaillierung: Pauschale Nebenkostenverrechnung ohne detaillierte Auflistung der einzelnen Nebenkostenarten ist nach OR Art. 257a unwirksam. Wenn Strom, Reinigung oder Heizung separat verrechnet werden sollen, müssen sie ausdrücklich im Vertrag genannt werden — z.B. «Nebenkosten: Strom für Beleuchtung und Tor, Reinigung der Tiefgarage, Wartung des Garagentors, Gemeinschaftsversicherung». Eine pauschale Klausel «Nebenkosten Pauschale CHF 30.–» ohne Auflistung führt dazu, dass die Nebenkosten nicht separat verrechnet werden dürfen — der Pauschalbetrag wird zum Bestandteil des Nettomietzinses.

Fehler 3 — Mietkaution ohne Sperrkonto verwahren: Die Mietkaution muss nach OR Art. 257e auf einem Sperrkonto bei einer Bank im Kanton der Mietsache auf den Namen des Mieters hinterlegt werden. Wenn der Vermieter die Kaution auf dem eigenen Geschäftskonto oder Privatkonto verwahrt, verstösst er gegen OR Art. 257e — der Mieter kann die Hinterlegung auf einem Sperrkonto verlangen und allenfalls Schadenersatz für entgangene Zinsen fordern. Bei Konkurs des Vermieters gehen Kautionen ohne Sperrkonto in die Konkursmasse über und sind verloren.

Fehler 4 — Mietzweck zu eng definiert: Wenn der Mietzweck zu eng definiert wird («ausschliesslich Abstellung eines Personenwagens, keinerlei Lagerung»), kann der Mieter die Garage nicht für übliche Nebenzwecke nutzen wie Lagerung von Sommer-/Winterreifen, Fahrradabstellung, Aufbewahrung von Wartungswerkzeug. Solche pauschalen Verbote sind häufig unverhältnismässig und werden von Schlichtungsbehörden und Gerichten nicht durchgesetzt. Definieren Sie den Mietzweck so, dass typische Nebenzwecke zugelassen sind.

Fehler 5 — Versicherungspflicht des Mieters nicht geregelt: Wenn die Versicherungspflicht des Mieters nicht geregelt ist, kann es bei Schäden zu Streitigkeiten kommen. Standardregel: Der Mieter hat eine Vollkaskoversicherung für sein Fahrzeug abzuschliessen, die Diebstahl und Vandalismus deckt. Die Vermieter-Gebäudeversicherung deckt Schäden an der Garage selbst, nicht aber Schäden am abgestellten Fahrzeug. Wenn diese Regelung im Vertrag fehlt, riskiert der Mieter im Schadensfall (Diebstahl, Vandalismus) ohne Versicherungsschutz dazustehen.

Fehler 6 — Übergabeprotokoll vergessen: Wenn bei der Übergabe kein Übergabeprotokoll mit Beschreibung des Garagenzustands erstellt wird, kann es bei Mietende zu Streitigkeiten über Schäden und Kautionsrückzahlung kommen. Erstellen Sie immer ein Übergabeprotokoll mit Foto-Dokumentation des Zustands (Wände, Boden, Tor, elektrische Einrichtungen) und Auflistung der übergebenen Schlüssel und Fernbedienungen. Beide Parteien unterzeichnen das Protokoll.

Fehler 7 — Mietzinserhöhung ohne ausreichende Vorlauffrist: Auch bei der Garagen-Miete (ohne amtliches Formular) muss die Mietzinserhöhung mit ausreichender Vorlauffrist angekündigt werden — typisch zehn Tage vor Beginn der nächsten Kündigungsfrist (analog OR Art. 269d). Eine kurzfristige Erhöhung («Ab nächstem Monat erhöht sich der Mietzins um CHF 50.–») ist unwirksam — der Mieter kann den bisherigen Mietzins weiterzahlen oder den Vertrag mit der ordentlichen Kündigungsfrist beenden.