Kündigungsanfechtung Schweiz

Die Kündigungsanfechtung ist ein in der Schweiz nach OR Art. 271-273c (SR 220) geregeltes rechtsverbindliches schriftliches Dokument. OR Art. 271 Abs. 1 erklärt eine Kündigung für anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (ZGB Art. 2) verstösst. Missbräuchlich ist eine Kündigung insbesondere, wenn der Vermieter kein schützenswertes Interesse an der Auflosung des Mietverhältnisses hat oder die Kündigung als Druckmittel einsetzt. OR Art. 271a listet einen abschliessenden Schutzkatalog auf: Kündigung wegen Ausübung von Mieterschutzrechten (lit. a), Kündigung zur Erzwingung von Vertragsänderungen (lit. b), Kündigung während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens (lit. d) sowie in den ersten drei Jahren danach (lit. e). In diesen Fällen gilt die gesetzliche Vermutung der Missbräuchlichkeit zugunsten des Mieters.

Die 30-Tage-Anfechtungsfrist nach OR Art. 273 Abs. 1 beginnt ab dem Erhalt der Kündigung durch den Mieter. Bei Einschreiben gilt das Datum der Abholung oder des Abholungsversuchs als Erhaltsdatum. Versäumt der Mieter die Frist, ist die Anfechtung endgültig verwirkt. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV/ASLOCA) empfiehlt, bei jeder Vermieterkundigung sofort zu prüfen, ob Anfechtungsgründe vorliegen.

Neben der Anfechtung kann der Mieter gleichzeitig eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach OR Art. 272 beantragen. Bei Wohnungsmieten ist eine Erstreckung von bis zu vier Jahren möglich (OR Art. 272 Abs. 2). Die Schlichtungsbehörde berücksichtigt die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse beider Parteien. BGE 140 III 496 des Bundesgerichts Schweiz hat klargestellt, dass ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ausübung von Mieterschutzrechten und der Kündigung als starkes Indiz für eine Rachekuendigung gilt.

Formmängel führen ebenfalls zur Anfechtbarkeit: OR Art. 266l verlangt für Vermieterkündigungen von Wohnräumen zwingend das amtliche Kantonsformular. Fehlt das amtliche Formular oder ist die Begründungspflicht nicht erfüllt, ist die Kündigung ungültig. Das Bundesgericht (BGer) hat in BGE 138 III 59 bestätigt, dass der Formmangel zur absoluten Ungültigkeit führt.

Die kantonale Schlichtungsbehörde in Mietsachen (OR Art. 274a) ist am Ort des Mietobjekts zuständig. In grossen Kantonen gibt es eigene Instanzen wie die Schlichtungsbehörde in Mietsachen Bern (SLMB) oder das Mietgericht Zürich. Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist kostenlos (ZPO Art. 113). Der Mieter kann sich durch den SMV/ASLOCA oder einen Rechtsanwalt der Schweizerischen Anwaltskammer (SAV) vertreten lassen. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) und der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) betreiben gemeinsam die Paritätische Kommission, die Empfehlungen zum Kündigungsschutz herausgibt. Bei Nichteinigung wird das Verfahren an das Mietgericht weitergeleitet (ZPO Art. 209 ff.), wo vereinfachtes Verfahren gilt (ZPO Art. 243 Abs. 2 lit. a) bis CHF 30000.

Die Kündigungsanfechtung in der Schweiz ist in mehreren konkreten Lebenssituationen notwendig, wenn ein Mieter eine Vermieterkündigung erhält und die Rechtmässigkeit anzweifeln kann.

Erste Situation: Rachekuendigung nach Mieterschutzmasnahmen. Wer kurz nach einer schriftlichen Mängelanzeige (OR Art. 257g), nach einem Mietzinshinterlegungsantrag (OR Art. 259g) oder nach dem Einreichung eines Schlichtungsgesuchs eine Kündigung erhält, kann mit hoher Wahrscheinlichkeit auf eine Rachekuendigung nach OR Art. 271a Abs. 1 lit. a schliessen. Der zeitliche Zusammenhang (Rachekuendigung innerhalb von drei Jahren nach Ende eines Rechtsstreits nach OR Art. 271a Abs. 5) gilt als starkes Indiz; BGE 140 III 496 bestätigt dies als gefestigte Rechtsprechung.

Zweite Situation: Kündigung zur Erzwingung von Vertragsänderungen. Kuendigt der Vermieter, nachdem der Mieter eine Mietzinserhohungsanzeige abgelehnt hat, oder um den Mieter zu Vertragsänderungen (Erweiterung Betretungsrecht, Änderung der Nebenkosten) zu zwingen, ist dies nach OR Art. 271a Abs. 1 lit. b anfechtbar. Die Kündigung gilt als Druckmittel und ist daher missbräuchlich.

Dritte Situation: Kündigung während laufendem Verfahren. Kuendigt der Vermieter, während ein Schlichtungsverfahren (OR Art. 274a), ein Mietgerichtsverfahren oder ein Betreibungsverfahren lauft, ist die Kündigung nach OR Art. 271a Abs. 1 lit. d absolut anfechtbar. Das Verfahren muss beim Erlass der Kündigung noch anhangig sein.

Vierte Situation: Fehlerhaftes amtliches Formular. Kündigungen von Wohnräumen durch den Vermieter müssen auf dem amtlichen Kantonsformular erfolgen (OR Art. 266l). Verwendet der Vermieter kein amtliches Formular, verwendet er das falsche Kantonsformular oder füllt er es fehlerhaft aus (z.B. kein Datum, falsche Adresse, ungültiger Kündigungstermin), ist die Kündigung formungülig und anfechtbar. In einigen Kantonen ist auch eine Begründungspflicht vorhanden, die verlangt, dass der Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist auf Verlangen des Mieters die Kündigungsgründe mitteilt.

Fünfte Situation: Eigenbedarfskündigung ohne echten Eigenbedarf. Kuendigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs (OR Art. 271 — schützenswertes Interesse), aber es ist erkennbar, dass kein echter oder dringender Eigenbedarf besteht (z.B. der Vermieter vermietet kurz nach dem Auszug erneut oder baut nicht um), kann der Mieter dies vor der Schlichtungsbehörde anfechten und nachweisen, dass die Kunderung missbräuchlich war.

Sechste Situation: Kündigung während Krankheit, Schwangerschaft oder besonderer Schutzbedürfnis. Auch wenn kein absoluter gesetzlicher Schutz besteht (ausser OR Art. 271a), kann bei offensichtlich missbräuchlicher Kündigung während besonderer Vulnerabilitaet die Anfechtung nach OR Art. 271 Abs. 1 (Treu und Glauben) erfolgreich sein. Die Schlichtungsbehörden und das Mietgericht Zürich haben in mehreren Fällen solche Anfechtungen gutheissen.

Siebte Situation: Gleichzeitiger Antrag auf Erstreckung. Selbst wenn die Anfechtung der Kündigung scheitert, kann der Mieter gleichzeitig eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach OR Art. 272 beantragen, um mehr Zeit fur die Wohnungssuche zu gewinnen. Die Erstreckung kann bis zu vier Jahre betragen. Erstreckungsanträge und Anfechtungsanträge können im selben Gesuch bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen gestellt werden.

Die Kündigungsanfechtung in der Schweiz muss formell korrekte Angaben enthalten und innerhalb der zwingenden Fristen eingereicht werden, damit sie von der Schlichtungsbehörde in Mietsachen geprüft werden kann.

1. EINHALTUNG DER 30-TAGE-FRIST (OR ART. 273 ABS. 1) Die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung ist eine Verwirkungsfrist — bei Versäumnis ist jede Anfechtung ausgeschlossen, ohne Ausnahme. Die Frist beginnt ab dem Tag, an dem der Mieter die Kündigung tatsächlich erhalten hat (bei Einschreiben: Abholtag). Nicht massgebend ist das Ausstellungsdatum des Kündigungsschreibens. Bei Abwesenheit des Mieters (Ferien, Auslandaufenthalt) beginnt die Frist ab dem Datum der Abholungseinladung an der Post, wenn diese nach dem siebten Tag nicht abgeholt wurde. Daher: Kündigung erhalten — sofort Frist im Kalender eintragen, SMV/ASLOCA kontaktieren.

2. VOLLSTAENDIGE PARTEIANGABEN Name und vollständige Adresse des anfechtenden Mieters sowie aller Mitmieter, die Vertragspartei sind (alle müssen als Gesuchsteller erscheinen). Name und vollständige Zustelladresse des Vermieters oder der Liegenschaftsverwaltung als Gesuchsgegner. Adresse des Mietobjekts mit vollständiger Bezeichnung. Datum des Kündigungsschreibens und Datum des Erhalts der Kündigung.

3. ANGABE DES ANFECHTUNGSGRUNDS Klare Nennung des Anfechtungsgrunds (OR Art. 271 oder OR Art. 271a mit konkreter Fallnummer). Wichtig: Keine blosse Behauptung genügt — der Mieter muss den Sachverhalt konkret darlegen, der auf Missbrauchlichkeit hindeutet. Chronologische Beschreibung der Ereignisse mit Daten (z.B. Mängelanzeige am XX.XX.XXXX, Einreichung des Mietzinshinterlegungsantrags am XX.XX.XXXX, Erhalt der Kündigung am XX.XX.XXXX). Bei Formmängeln: präzise Beschreibung des Fehlers (fehlendes amtliches Formular, falsche Begründung, ungultuger Termin).

4. BEWEISMITTEL ALS BEILAGEN Kopie des Mietvertrags und aller Nachträge. Originale oder Kopien des Kündigungsschreibens (Einschreiben-Quittung beifügen). Alle relevante Korrespondenz (Mängelanzeigen, Reaktion des Vermieters, Protokolle). Belege für ausgeubte Mieterschutzrechte (Mietzinshinterlegungsquittung, Nachweis eingereichtes Schlichtungsgesuch). Fotos als Beweis für Mängel oder ausgefuhrte Arbeiten.

5. ERSTRECKUNGSANTRAG (OPTIONALER BEIGEHALT) Der Mieter kann gleichzeitig mit dem Anfechtungsgesuch eine Erstreckung des Mietverhältnisses nach OR Art. 272 beantragen (z.B. um 2 oder 4 Jahre bei Wohnräumen). Die Schlichtungsbehörde in Mietsachen prüft dann beide Anträge zusammen und kann auch im Wege eines Vergleichs (ZPO Art. 209) eine einvernehmliche Lösung vorschlagen.

6. EINREICHUNGSORT UND -FORM Das Anfechtungsgesuch wird schriftlich an die zuständige kantonale Schlichtungsbehörde in Mietsachen eingereicht. Die Zuständigkeit richtet sich nach dem Ort des Mietobjekts (OR Art. 274a). In manchen Kantonen (z.B. Kanton Zürich) ist die Einreichung per Online-Formular auf den Kantonswebseiten möglich; in anderen ist das physische Einreichen erforderlich. Das Gesuch wird datiert und unterschrieben. Unentgeltliche Vertretung durch den Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband (SMV/ASLOCA) oder einen Rechtsbeistand der Schweizerischen Anwaltskammer (SAV) ist möglich.

7. KOSTEN DES SCHLICHTUNGSVERFAHRENS Das Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen ist nach ZPO Art. 113 grundsätzlich kostenlos. Erst bei Weiterzug ans kantonale Mietgericht können Gerichtskosten entstehen (vereinfachtes Verfahren ZPO Art. 243 Abs. 2 lit. a bis CHF 30'000.-). Die Schlichtungsbehörden in Mietsachen gehören — neben dem BWO (Bundesamt für Wohnungswesen) und dem HEV (Hauseigentümerverband Schweiz) — zu den zentralen Institutionen des Schweizer Mietrechts.

Forms-legal.com stellt das Anfechtungsgesuch als kostenlose Vorlage bereit und erleichtert Mietern in der Schweiz die fristgerechte Einreichung. Für komplexe Fälle empfiehlt sich die kostenlose Erstberatung durch den SMV/ASLOCA oder eine Rechtsberatungsstelle.

8. DATENSCHUTZ UND PERSOENLICHKEITSSCHUTZ Im Anfechtungsgesuch enthaltene persönliche Angaben und beigelegt Dokumente unterliegen dem Bundesgesetz über den Datenschutz (DSG, SR 235.1, revidierte Fassung 1.9.2023) und ZGB Art. 28 ff. (Persönlichkeitsschutz). Die Schlichtungsbehörde behandelt alle Eingaben vertraulich; Dritte haben keinen Zugang zu den Akten. Die ZPO Art. 53 (rechtliches Gehör) garantiert beiden Parteien das Recht, zu allen eingereichten Unterlagen Stellung zu nehmen.

Das Ausfüllen des Kündigungsanfechtungsgesuchs auf forms-legal.com erfordert sorgfältige Vorbereitung, da die 30-Tage-Frist nach OR Art. 273 Abs. 1 absolut ist und nicht erstreckbar.

Schritt 1 — Frist berechnen und sichern: Sofort nach Erhalt der Kündigung den Erhaltsdatum notieren. Dreissig Tage vorwaerts zählen (Kalendertagfrist, keine Werktage). Einreichungsdeadline im Kalender eintragen. Wenn nur noch wenige Tage bleiben, das Gesuch bevorzugt behandeln und notfalls per Einschreiben "Expresspost" oder persönliche Abgabe bei der Schlichtungsbehörde einreichen.

Schritt 2 — Anfechtungsgrund identifizieren: Prufen, ob die Kündigung unter OR Art. 271 (allgemeine Missbrauchlichkeit) oder OR Art. 271a (absoluter Schutzkatalog) fällt. Chronologische Ereignisliste erstellen (wann Mängelanzeige, wann Hinterlegungsantrag, wann Schlichtungsgesuch, wann Kündigung erhalten). Den zeitlichen Abstand zwischen eigenem Mieterschutzrecht und Kuendigungsergang prufen — je kürzer, desto stärker das Indiz nach BGE 140 III 496.

Schritt 3 — Parteiangaben vollständig erfassen: Namen aller Mieter gemäss Mietvertrag (wichtig: alle Mitmieter als Gesuchsteller aufzuführen). Vermieternahme und -adresse exakt wie im Kündigungsschreiben. Zuständige Schlichtungsbehörde anhand des Kantons des Mietobjekts identifizieren (BWO-Liste der Schlichtungsbehörden unter bwo.admin.ch abrufbar).

Schritt 4 — Sachverhaltsdarstellung ausformulieren: Chronologische und konkrete Beschreibung der Ereignisse, die zur Kündigung gefuhrt haben. Datum der Mängelanzeige oder des anderen Mieterschutzakts. Datum der Kündigung und Erhalt. Zusammenhang zwischen den Ereignissen. Keine Wertungen, nur Tatsachen und Daten.

Schritt 5 — Beilagen zusammenstellen und nummerieren: Alle Beweismittel nummeriert zusammenstellen (Beilage 1: Mietvertrag, Beilage 2: Kündigungsschreiben, Beilage 3: Mängelanzeige etc.). Einschreibe-Quittung der empfangenen Kündigung beihueften. Original-Kündigungsschreiben kopieren und beifügen.

Schritt 6 — Erstreckungsantrag einschliessen (optional): Falls der Mieter mehr Zeit zum Umzug benotigt, gleichzeitig Erstreckung nach OR Art. 272 beantragen. Gewunschte Erstreckungsdauer angeben (z.B. "um 2 Jahre" oder "um 4 Jahre"). Begründung der Schutzbedürfnis (Alter, Krankheit, Kinder im Schulalter, lange Wohndauer, Schwierigkeit der Ersatzwohnungssuche im lokalen Markt).

Schritt 7 — Einreichen und Eingangsbestätigung verlangen: Gesuch per Einschreiben an die zuständige Schlichtungsbehörde senden oder persönlich abgeben (Empfangsbestätigung verlangen). Datum der Einreichung dokumentieren. Auf Einberufung der Schlichtungsverhandlung warten (typischerweise innerhalb von 4-8 Wochen nach Einreichung). Die Schlichtungsbehörde lädt beide Parteien zur mündlichen Verhandlung ein — Anwesenheitspflicht und Ausnahmen nach ZPO Art. 203-204.

Schritt 8 — Verhandlung vorbereiten: Zur Schlichtungsverhandlung Kopien aller Beweismittel mitbringen. Zeugen (z.B. andere Mieter, die den Mangel gesehen haben) im Voraus anfragen. Den SMV/ASLOCA oder einen Rechtsanwalt der SAV als Vertretung beiziehen, sofern die Rechtslage komplex ist. Die Schlichtungsbehörde versucht zunachst eine gütliche Einigung zwischen den Parteien; erst bei Scheitern der Einigung wird ein Entscheid oder eine Klagebewilligung für das Mietgericht ausgestellt (ZPO Art. 209). Das vereinfachte Gerichtsverfahren vor dem kantonalen Mietgericht nach ZPO Art. 243 Abs. 2 lit. a gilt für Mietstreitigkeiten bis CHF 30'000.- — formlos, ohne Anwaltszwang, aber mit Recht auf anwaltliche Vertretung.

Die Kündigungsanfechtung in der Schweiz unterliegt zwingenden gesetzlichen Anforderungen, deren Nichteinhaltung zur Unzulässigkeit des Gesuchs führt.

Rechtsgrundlagen: OR Art. 271-273c (SR 220) regeln die Anfechtung missbräuchlicher und formungültiger Kündigungen. ZPO Art. 198 lit. b und ZPO Art. 243 Abs. 2 lit. a regeln das Schlichtungs- und Gerichtsverfahren. BGE 140 III 496, BGE 138 III 59 und weitere Bundesgerichtsentscheide präzisieren die Anfechtungsvoraussetzungen.

Verwirkungsfrist: Die 30-Tage-Frist nach OR Art. 273 Abs. 1 ist absolut — keine Wiederherstellung möglich. Ist die Frist einmal abgelaufen, kann die Kündigung nicht mehr angefochten werden, auch wenn sie klar missbräuchlich war. Nur die Erstreckung nach OR Art. 272 kann noch beantragt werden, wenn der Mieter innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung handelt.

Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde: OR Art. 274a und ZPO Art. 1 bestimmen, dass die kantonale Schlichtungsbehörde in Mietsachen am Ort des Mietobjekts zuständig ist. Die Schlichtungsbehörde ist ein kantonales Organ; ihre Benennung variiert von Kanton zu Kanton (z.B. "Mietschlichtungsbehörde", "Schlichtungsbehörde in Mietsachen", "Friedensrichter" in einzelnen Gemeinden).

Kostenlosigkeit des Schlichtungsverfahrens: ZPO Art. 113 garantiert die Gebuhrenfreiheit des Schlichtungsverfahrens in Mietstreitigkeiten. Erst bei Weiterzug ans Mietgericht können Gerichtskosten anfallen. Die Vertretung durch SMV/ASLOCA ist für Mitglieder oft kostenlos oder guenstig.

Formfreiheit des Gesuchs: Das Anfechtungsgesuch ist formfrei — es genügt ein klares, schriftliches Gesuch mit den wesentlichen Angaben. Die Schlichtungsbehörden stellen in der Regel standardisierte Formulare zur Verfugung, die aber nicht zwingend verwendet werden mussen. OR Art. 273 schreibt lediglich Schriftlichkeit und Einreichung bei der zuständigen Behörde vor.

Pflichten des Mieters während des Verfahrens: Während des Anfechtungsverfahrens lauft das Mietverhaltnis weiter; der Mieter muss den Mietzins und alle Nebenkostenakonti weiter bezahlen, um keine Vertragsverletzing zu riskieren. Die Kündigung ist erst dann endgültig, wenn das Verfahren mit Abweisung des Gesuchs (oder Rueckzug durch den Mieter) abgeschlossen ist. OR Art. 267 und DSG (Bundesgesetz über den Datenschutz, SR 235.1) gelten parallel. Der Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) weist darauf hin, dass auch der Vermieter wahrend des Verfahrens keine weiteren Schritte zur Raumubergabe einleiten darf, solange das Schlichtungsverfahren haengig ist (ZPO Art. 209 Abs. 3 zur aufschiebenden Wirkung in Mietstreitigkeiten).

Beweislastverteilung: Bei OR Art. 271a-Fällen (Schutzkatalog) gilt die gesetzliche Vermutung der Missbräuchlichkeit zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter muss beweisen, dass ein legitimer, vom Schutzkatalog unabhängiger Kündigungsgrund vorliegt. Bei OR Art. 271 (allgemeine Missbräuchlichkeit) liegt die Beweislast hingegen beim Mieter, der die missbräuchliche Absicht des Vermieters glaubhaft machen muss. Die Beweislastverteilung nach ZGB Art. 8 gilt grundsätzlich; die spezialgesetzliche Regelung des OR Art. 271a kehrt sie zu Gunsten des Mieters um. Das Bundesgericht (BGer) hat in BGE 142 III 91 klargestellt, dass der Mieter bei OR Art. 271a-Fällen lediglich glaubhaft machen muss, dass die Voraussetzungen eines Schutzkatalogfalls vorliegen. Das Schlichtungsverfahren vor der kantonalen Schlichtungsbehörde in Mietsachen endet entweder mit Einigung (Vergleich gemäss ZPO Art. 208), Klagebewilligung fur das Mietgericht (ZPO Art. 209) oder — bei angehobenem Rechtsbegehren des Vermieters — Rueckzug des Gesuchs durch den Mieter. Datenschutzrechtliche Vorgaben: DSG Art. 6 und Art. 13 regeln die Rechtmässigkeit der Datenbearbeitung im Schlichtungsverfahren; die Schlichtungsbehörde als öffentlich-rechtliche Institution ist an Art. 245 ff. ZPO und das kantonale Datenschutzrecht gebunden.

Häufige Fehler bei der Kündigungsanfechtung in der Schweiz führen zum Verlust des Anfechtungsrechts oder zur Abweisung des Gesuchs.

Fehler 1 — Fristversaumnis (30-Tage-Frist OR Art. 273 Abs. 1): Wer die 30-Tage-Frist ab Erhalt der Kündigung versaumt, hat das Anfechtungsrecht endgültig verloren — keine Wiederherstellung, keine Ausnahme. Häufige Ursache: Urlaub beim Erhalt der Einschreiben-Abholungseinladung. Lösung: Postkorespondenzen bei längerer Abwesenheit durch Postvollmacht oder Nachsendeauftrag absichern; SMV/ASLOCA-Mitgliedschaft nutzt (auch telefonische Beratung bei kurzfristigen Fristen).

Fehler 2 — Kein Anfechtungsgesuch sondern nur Widerspruchsbrief an Vermieter: Manche Mieter schreiben dem Vermieter einen Brief, in dem sie die Kündigung ablehnen oder ihre Unzufriedenheit ausdrücken. Dies genügt rechtlich nicht: Das Anfechtungsgesuch muss bei der zuständigen kantonalen Schlichtungsbehörde in Mietsachen, nicht beim Vermieter, eingereicht werden. Ein Brief an den Vermieter unterbricht die Frist nicht.

Fehler 3 — Falscher Anfechtungsgrund oder unzureichende Begründung: Vage Begründungen wie "die Kündigung ist ungerechtfertigt" oder "wir möchten nicht ausziehen" reichen nicht aus. Die Schlichtungsbehörde braucht eine konkrete Sachverhaltsdarstellung mit Daten, Dokumenten und spezifischer Nennung der Anfechtungsgrundlage (OR Art. 271 oder 271a). Fehlende Begründung führt zur Abweisung.

Fehler 4 — Nicht alle Mitmieter als Gesuchsteller aufgeführt: Sind mehrere Mieter im Mietvertrag eingetragen, müssen alle als Gesuchsteller auftreten. Fehlt auch nur ein Mitmieter, kann das Gesuch als unvollständig zurückgewiesen werden.

Fehler 5 — Kein gleichzeitiger Erstreckungsantrag: Wer später doch eine Erstreckung möchte, kann dies in der Regel nicht mehr nachholen, wenn die 30-Tage-Frist abgelaufen ist. Die Erstreckung nach OR Art. 272 muss gleichzeitig mit dem Anfechtungsgesuch oder zumindest innert der gleichen Frist beantragt werden. Ein verspätest eingereichter Erstreckungsantrag ist unzulässig.

Fehler 6 — Mietzinszahlung einstellen während des Verfahrens: Während des laufenden Anfechtungsverfahrens läuft das Mietverhältnis ungekuendigt weiter. Stellt der Mieter irrtumlich die Mietzinszahlungen ein (weil er glaubt, das Verfahren habe aufschiebende Wirkung), riskiert er eine erneute Kündigung wegen Zahlungsrückstands nach OR Art. 257d — was das Anfechtungsverfahren untergraben kann. Mietzins immer weiterbezahlen bis zum rechtskräftigen Verfahrensabschluss.

Fehler 7 — Formungültigkeit der Kündigung übersehen: Manche Mieter bemerken nicht, dass die Kündigung des Vermieters auf einem falschen Formular eingereicht oder ohne das zwingend erforderliche amtliche Kantonsformular (OR Art. 266l) erfolgt ist. Die Ungultigkeit wegen Formmängeln muss ebenfalls innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht werden. Verpasst der Mieter diese Frist, kann er sich nicht mehr auf die Formungültigkeit berufen. Daher: Jede Vermieterkündigung sofort auf formale Korrektheit prüfen — amtliches Formular des richtigen Kantons, korrekte Bezeichnung des Kündigungstermins, Datum und Unterschrift des Vermieters vorhanden. Der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband (SMV/ASLOCA) bietet Mitgliedern kostenlose Formalpruefung von Kündigungen an. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) informiert über aktuelle amtliche Formulare der Kantone, die auch auf den Kanzleiwebsites der Kantone (z.B. Kanton Bern, Kanton Zürich) abrufbar sind. HEV (Hauseigentümerverband Schweiz) und SMV veröffentlichen Musterdokumente und Checklisten für Mieter und Vermieter.