Mietzahlungsklage des Vermieters (§§ 535, 543 Abs. 2 BGB; ZPO § 253)

Die Mietzahlungsklage des Vermieters in Deutschland ist in BGB §§ 535 (Mietzahlungspflicht), 543 Abs. 2 (außerordentl. Kündigung), 569 Abs. 3 (Schonfristzahlung) geregelt. Nach § 535 Abs. 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu zahlen. Die Miete ist gemäß § 556b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats fällig. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, gerät er ohne weitere Mahnung in Verzug, sofern ein bestimmter Zahlungstermin vereinbart ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Mit dem Eintritt des Verzugs entstehen dem Vermieter Verzugszinsansprüche in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB).

Bei erheblichem Zahlungsverzug kommt neben der Zahlungsklage auch die Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt ein Zahlungsrückstand in Höhe von mindestens zwei Monatskaltmieten den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Das Amtsgericht Neukölln (AG Neukölln 10 C 44/15) und zahlreiche weitere Amtsgerichte haben in ständiger Rechtsprechung bestätigt, dass bereits ein Rückstand von zwei Monatskaltmieten die Schwelle für die außerordentliche Kündigung überschreitet.

Eine Besonderheit des deutschen Wohnraummietrechts ist die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Zahlt der Mieter den gesamten aufgelaufenen Rückstand spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig aus, wird die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs rückwirkend unwirksam. Dieses Schonfristrecht kann jedoch nur einmal innerhalb von zwei Jahren in Anspruch genommen werden. Das Landgericht Berlin (LG Berlin 67 S 306/14) hat klargestellt, dass die Schonfristzahlung die Kündigung vollständig beseitigt und das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Zur Beschleunigung des Verfahrens kann der Vermieter vor der ordentlichen Klage einen Mahnbescheid nach §§ 688 ff. ZPO beantragen. Dies ist kostengünstiger und schneller als die Klageschrift, funktioniert aber nur, wenn der Mieter keinen Widerspruch einlegt. Bei Widerspruch wird das Verfahren in das reguläre Klageverfahren vor dem Amtsgericht übergeleitet.

Zuständig für Mietzahlungsklagen ist nach § 29a ZPO ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Mietwohnung, unabhängig von der Wohnadresse des Vermieters. Bei einem Streitwert von mehr als 5.000 Euro ist das Landgericht zuständig — was bei mehrmonatigen Rückständen bei höheren Mieten häufig der Fall ist. In diesem Fall ist eine anwaltliche Vertretung für beide Parteien verpflichtend (§ 78 ZPO).

Eine Mietzahlungsklage in Deutschland wird vom Vermieter erhoben, wenn ein Mieter trotz Mahnung keine oder unzureichende Miete zahlt und außergerichtliche Lösungsversuche gescheitert sind. Typische Situationen sind:

Anhaltender Mietrückstand über mehrere Monate: Zahlt der Mieter zwei oder mehr Monate lang keine Miete, hat der Vermieter sowohl das Recht zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB als auch zur Klage auf Zahlung. Beide Rechte können parallel ausgeübt werden: Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis und klagt gleichzeitig auf Zahlung der rückständigen Miete plus laufender Nutzungsentschädigung.

Teilweise Mietzahlungen über viele Monate: Manche Mieter zahlen monatlich weniger als die vereinbarte Miete, beispielsweise 700 Euro statt 950 Euro. Über viele Monate summiert sich dieser Rückstand erheblich. Das AG Hamburg (49 C 340/13) hat klargestellt, dass auch Teilrückstände zusammengerechnet werden, um die Kündigung nach § 543 BGB zu rechtfertigen.

Unberechtigte Mietminderung des Mieters: Wenn der Mieter eigenmächtig eine Mietminderung vornimmt, ohne dass ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliegt, entsteht ein Mietrückstand. Der Vermieter kann in diesem Fall sowohl auf Zahlung der vollen Miete klagen als auch — bei entsprechend hohem Rückstand — außerordentlich kündigen. Das AG München (421 C 3401/15) hat betont, dass eine unberechtigte Mietminderung rechtlich einer Nichtzahlung gleichsteht und dieselben Kündigungs- und Klagemöglichkeiten eröffnet.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses: Hat der Mieter trotz Kündigung die Wohnung nicht rechtzeitig geräumt, schuldet er nach § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter kann auch diese Nutzungsentschädigung gerichtlich geltend machen — oft parallel zur Räumungsklage. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann dabei über der bisherigen vertraglichen Miete liegen, wenn sich der Wohnungsmarkt in der Zwischenzeit erheblich verändert hat.

Zur Vollstreckungsvorbereitung: Die Mietzahlungsklage dient auch der Schaffung eines vollstreckbaren Titels. Mit rechtskräftigem Urteil oder Vollstreckungsbescheid kann der Vermieter die Forderung durch Gerichtsvollzieher, Lohnpfändung oder Kontopfändung vollstrecken. Besonders bei Mietern ohne festes Arbeitsverhältnis oder mit häufig wechselnden Arbeitgebern empfiehlt sich daher die frühzeitige Einholung eines Titels, um bei einer künftigen Pfändungsmöglichkeit handlungsfähig zu sein.

Mahnverfahren als Vorstufe: Vor der Klageschrift können Vermieter das beschleunigte Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO nutzen. Ein Mahnbescheid ist kostengünstiger als eine Klageschrift und kann online beantragt werden. Legt der Mieter keinen Widerspruch ein, wird der Mahnbescheid rechtskräftig und bildet einen Vollstreckungstitel. Erst wenn der Mieter Widerspruch erhebt, wird das Verfahren in das reguläre Klageverfahren vor dem Amtsgericht übergeleitet — dann ist die vollständige Klageschrift erforderlich.

Bei Sozialhilfeempfängern und ALG-II-Beziehern: In diesen Fällen ist es ratsam, das zuständige Jobcenter oder Sozialamt von der Klage zu informieren, da die Kosten der Unterkunft häufig direkt vom Amt an den Vermieter überwiesen werden können. Eine direkte Überweisung der Mietkosten durch das Amt verhindert zukünftige Rückstände und kann im laufenden Verfahren zu einer außergerichtlichen Einigung führen.

Eine wirksame Mietzahlungsklage in Deutschland nach ZPO § 253 muss folgende wesentliche Bestandteile enthalten:

Bezeichnung des Gerichts: Die Klageschrift ist an das zuständige Amtsgericht oder Landgericht zu adressieren. Für Mietstreitigkeiten ist nach § 29a ZPO ausschließlich das Amtsgericht am Ort der Mietwohnung zuständig — ein Gerichtsstand kann nicht vertraglich abgewichen werden.

Kläger und Beklagter: Vollständige Namen und Anschriften des Klägers (Vermieter) und des Beklagten (Mieter). Bei mehreren Mietern im Mietvertrag sind alle als Beklagte zu benennen, da sie gesamtschuldnerisch nach § 421 BGB für die Miete haften. Bei anwaltlicher Vertretung: Name und Anschrift des Prozessbevollmächtigten.

Bestimmter Klageantrag: Die Klageschrift muss nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO einen bestimmten Antrag enthalten. Für die Mietzahlungsklage lautet dieser typischerweise: „Den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger [X] Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Fälligkeit zu zahlen."

Sachverhaltsdarstellung: Darlegung des Mietverhältnisses (Datum des Mietvertrags, Mietgegenstand, vereinbarte Miethöhe), der nicht gezahlten Monate, des Gesamtrückstands sowie der außergerichtlichen Bemühungen (Mahnungen, Kündigung).

Rechtliche Begründung: Nennung der einschlägigen Normen — §§ 535, 556b BGB für den Zahlungsanspruch, §§ 286, 288 BGB für den Zinsanspruch, § 543 BGB für die Kündigung, § 569 Abs. 3 BGB für die Schonfrist.

Beweismittel und Anlagen: Mietvertrag, Mietkontoauszug, Mahnung(en), Kündigungsschreiben, Kontoauszüge. Das AG München (421 C 3401/15) hat betont, dass der Vermieter die Höhe des Rückstands durch Vorlage eines detaillierten Mietkontoauszugs belegen muss.

Streitwert und Gerichtskosten: Der Streitwert entspricht der eingeklagten Summe. Bei einem Streitwert über 5.000 Euro ist das Landgericht zuständig und anwaltliche Vertretung Pflicht (§ 78 ZPO). Gerichtskosten werden gemäß GKG berechnet und vom unterliegenden Teil getragen.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) empfiehlt Vermietern, vor Klageeinreichung immer einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren. Das Portal forms-legal.com stellt dieses Klagemuster als Orientierungshilfe bereit. Verwandte Dokumente sind das Kündigungsschreiben des Vermieters (de-kündigung-mietvertrag-vermieter) und die Abmahnung (de-abmahnung-mieter).

Das Ausfüllen der Mietzahlungsklage in Deutschland erfordert folgende Schritte:

Schritt 1 — Rückstand genau berechnen: Erstellen Sie einen vollständigen Mietkontoauszug: Welche Miete war für welchen Monat fällig? Welche Zahlungen sind tatsächlich eingegangen? Der Saldo ergibt den Rückstand. Berücksichtigen Sie auch etwaige Teilzahlungen und laufende Miete ab Klagedatum. Bei mehreren Mietern: alle Teilzahlungen einzeln zuordnen, da jeder Mieter gesamtschuldnerisch haftet (§ 421 BGB).

Schritt 2 — Zuständiges Gericht bestimmen: Das Amtsgericht am Ort der Mietwohnung ist ausschließlich zuständig (§ 29a ZPO). Bei Streitwert ab 5.001 Euro: Landgericht. Den Namen des zuständigen Amtsgerichts finden Sie auf den Webseiten der jeweiligen Landesjustizverwaltung. Für die Einreichung beim Landgericht ist ein Rechtsanwalt als Prozessbevollmächtigter zwingend (§ 78 ZPO).

Schritt 3 — Parteiangaben eintragen: Vollständige Namen, Adressen und ggf. Handelsregisternummern (bei Gesellschaften). Bei mehreren Mietern: alle als Beklagte aufführen. Bei einer GmbH als Vermieter: die Gesellschaft mit Geschäftsführer als Kläger benennen.

Schritt 4 — Mietverhältnis dokumentieren: Mietvertrag, Mietvertragsdatum, genaue Mietadresse und vereinbarte Monatskaltmiete aus dem Mietvertrag übernehmen. Falls Betriebskosten separat als Vorauszahlung vereinbart, diese ebenfalls in die Darlegung einbeziehen.

Schritt 5 — Rückstandszeitraum eintragen: Monate, für die Miete aussteht, und Gesamtbetrag genau beziffern. Zinsen ab Fälligkeit fordern (§§ 286, 288 BGB). Geben Sie für jeden Monat den Fälligkeitstag und den nicht gezahlten Betrag an.

Schritt 6 — Mahnung und Kündigung angeben: Datum der letzten Mahnung und etwaiger Kündigung angeben — diese Unterlagen als Anlagen beifügen. Auch frühere Abmahnungen wegen Zahlungsverzugs sollten als Anlagen beigefügt werden, um das Muster der Nichtzahlung zu dokumentieren.

Schritt 7 — Klageschrift einreichen: Original in zweifacher Ausfertigung beim zuständigen Amtsgericht einreichen (oder elektronisch über beA bei anwaltlicher Vertretung). Gerichtskostenvorschuss nach GKG überweisen — ohne Vorschusszahlung wird die Klage nicht zugestellt. Den Gerichtskostenvorschuss berechnen Sie auf dem Gerichtskostenrechner des jeweiligen Bundeslandes oder über das Gerichtskostengesetz (GKG) Anlage 1.

Schritt 8 — Schonfristmöglichkeit im Blick behalten: Zahlt der Beklagte den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig aus, wird die außerordentliche Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Prüfen Sie regelmäßig eingegangene Zahlungen und informieren Sie umgehend Ihren Rechtsanwalt, wenn eine vollständige Zahlung eingeht.

Für die Mietzahlungsklage in Deutschland gelten folgende rechtliche Anforderungen:

§ 535 Abs. 2 BGB — Mietzahlungspflicht: Der Mieter ist zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Diese Pflicht ist eine Hauptleistungspflicht des Mietvertrags und gilt für die gesamte Mietvertragslaufzeit.

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB — Außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Ein Zahlungsrückstand von mindestens zwei Monatskaltmieten berechtigt den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Hierbei kommt es auf die Nettokaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen an. Das AG Neukölln (10 C 44/15) hat in ständiger Rechtsprechung bestätigt, dass die Zweikaltmieten-Grenze klar nach der Bruttokaltmiete berechnet wird.

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB — Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter den gesamten aufgelaufenen Rückstand spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, wird die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam. Dieses Schonfristrecht kann nur einmal innerhalb von zwei Jahren ausgeübt werden. Es gilt nur für die außerordentliche Kündigung, nicht für die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB.

§ 29a ZPO — Ausschließlicher Gerichtsstand: Für alle Streitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse ist ausschließlich das Gericht zuständig, in dessen Bezirk die Mietwohnung liegt. Abweichende Gerichtsstandsvereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam.

§ 940a ZPO — Einstweilige Verfügung auf Räumung: Neben der Zahlungsklage kann der Vermieter bei bereits erfolgter Kündigung und Zahlungsverzug eine einstweilige Verfügung auf Räumung nach § 940a ZPO beantragen, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine drohende Beschädigung der Wohnung vorliegen. Voraussetzung ist jedoch eine besondere Dringlichkeit, die über den normalen Zahlungsverzug hinausgeht — etwa wenn der Mieter die Wohnung erheblich vernachlässigt oder unbefugt Untermieter einquartiert hat.

GKG — Gerichtskostenvorschuss: Für die Einreichung einer Klageschrift ist ein Vorschuss auf die Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) zu zahlen. Ohne diesen Vorschuss wird die Klage nicht zugestellt. Der Vorschuss richtet sich nach dem Streitwert.

§ 688 ff. ZPO — Mahnverfahren als Alternative: Vor der Klageschrift können Vermieter das beschleunigte Mahnverfahren nutzen. Ein Mahnbescheid ist kostengünstiger und schneller als eine Klageschrift. Legt der Mieter keinen Widerspruch ein, wird der Mahnbescheid rechtskräftig und bildet einen vollstreckbaren Titel. Bei Widerspruch wird das Verfahren automatisch in das reguläre Klageverfahren vor dem Amtsgericht übergeleitet. Der Maßstab des Deutschen Mieterbunds (DMB) empfiehlt das Mahnverfahren bei eindeutigen Rückständen ohne Gegeneinwendungen.

Häufige Fehler bei der Mietzahlungsklage in Deutschland und ihre prozessualen Folgen:

Fehlende Mahnung vor Klageeinreichung: Erhebt der Vermieter ohne vorherige Mahnung Klage und zahlt der Beklagte sofort nach Klagezustellung, trägt der Vermieter nach § 93 ZPO die Gerichtskosten, weil er keinen Anlass zur Klage gegeben hat. Eine schriftliche Mahnung mit Zahlungsfrist schützt vor diesem Kostenrisiko.

Unrichtiger oder zu hoch angesetzter Rückstandsbetrag: Klagen Vermieter auf mehr als tatsächlich rückständig ist — etwa weil Teilzahlungen nicht korrekt verrechnet wurden — riskieren sie im Umfang der Überhöhung das Unterliegen im Prozess und entsprechende Kosten. Ein genauer Mietkontoauszug ist unverzichtbar.

Klage beim falschen Gericht: Wegen des ausschließlichen Gerichtsstands nach § 29a ZPO ist bei einer Klage vor dem falschen Gericht eine Unzuständigkeitserklärung und Verweisung die Folge — dies kostet Zeit und birgt Zustellungsverzögerungen.

Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen: Kündigt der Vermieter außerordentlich, ohne dass der Rückstand tatsächlich zwei Monatskaltmieten erreicht hat, ist die Kündigung unwirksam. Das LG Berlin (67 S 306/14) hat betont, dass die Zweikaltmieten-Grenze eine harte Grenze ist.

Versäumnis der Schonfristmöglichkeit des Mieters: Vermieter sollten im laufenden Verfahren prüfen, ob der Beklagte von der Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch macht. Eine vollständige Rückstandszahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit macht die Kündigung unwirksam — die Räumungsklage wird damit gegenstandslos.

Fehlende Beweismittel für den Rückstand: Ohne detaillierten Mietkontoauszug, Mietvertrag und Mahnschreiben als Anlagen ist die Klageschrift unvollständig. Das AG München (421 C 3401/15) hat in mehreren Verfahren darauf hingewiesen, dass Vermieter den Zahlungsrückstand durch lückenlose Dokumentation belegen müssen — mündliche Behauptungen allein genügen nicht.