Zwischenmietvertrag Deutschland — Vorübergehender Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Der Zwischenmietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch in Deutschland ist in BGB § 549 Abs. 2 Nr. 1 (Ausnahme vom sozialen Mieterschutz) geregelt.

Die zentrale rechtliche Grundlage des deutschen Zwischenmietvertrags ist § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Wird Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, finden bestimmte Schutzvorschriften des sozialen Mieterschutzes keine Anwendung — insbesondere die §§ 536b, 536d, 557–561 und 573–574b BGB. Dies gibt dem Zwischenvermietungsverhältnis eine größere Flexibilität als einem regulären unbefristeten Mietvertrag. Das Merkmal des "vorübergehenden Gebrauchs" ist vom Bundesgerichtshof (BGH) dahin gehend konkretisiert worden, dass der Hauptmieter die ernsthaft beabsichtigte Rückkehr in die Wohnung nachweisen können muss.

Typische Anwendungsfälle des Zwischenmietvertrags in Deutschland sind Auslandsentsendungen von Arbeitnehmern durch ihren Arbeitgeber für sechs Monate bis mehrere Jahre, Sabbaticals, Elternzeiten in einer anderen Stadt, berufsbedingte Aufenthalte (Referendariat, Doktorarbeit, Forschungsprojekt) oder längere Rehabilitationsaufenthalte. In all diesen Fällen liegt das berechtigte Interesse des Hauptmieters darin, die Wohnung zu erhalten, ohne sie leer stehen zu lassen, und bei Rückkehr direkt einzuziehen.

Eine wichtige Abgrenzung besteht zwischen dem Zwischenmietvertrag und dem befristeten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB: Beim Zeitmietvertrag ist der Vermieter/Eigentümer selbst Vertragspartner und schließt einen befristeten Wohnraummietvertrag mit einem gesetzlich anerkannten Befristungsgrund (§ 575 Abs. 1 Nr. 1–3 BGB) ab. Beim Zwischenmietvertrag ist dagegen der Hauptmieter — nicht der Eigentümer — Vertragspartner des Zwischenmieters, und das Verhältnis wird als Untermietverhältnis mit vorübergehendem Charakter qualifiziert.

Grundsätzlich erfordert auch der Zwischenmietvertrag die Erlaubnis des Hauptvermieters nach § 540 BGB. Der Hauptmieter kann bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf die Erlaubnis nach § 553 BGB geltend machen. Die Abwesenheit aus beruflichen Gründen bei gleichzeitiger Absicht der Rückkehr stellt regelmäßig ein solches berechtigtes Interesse dar, das der Vermieter nur aus gewichtigen Gründen ablehnen kann.

Das Ende des Zwischenmietverhältnisses ist an die Rückkehr des Hauptmieters gekoppelt: Bei Rückkehr vor dem vereinbarten Enddatum kann der Hauptmieter den Zwischenmieter zur Herausgabe der Wohnung auffordern; bei kurzfristiger Rückkehr ist eine angemessene Räumungsfrist einzuräumen. Kehrt der Hauptmieter nicht zurück, kann das Zwischenmietverhältnis in ein reguläres Untermietverhältnis übergehen.

Ein Zwischenmietvertrag in Deutschland wird in folgenden Situationen benötigt, in denen ein Hauptmieter die eigene Wohnung vorübergehend einem Dritten überlässt und die Absicht hat, nach Abschluss seiner Abwesenheit wieder in dieselbe Wohnung zurückzukehren. Das besondere Merkmal des Zwischenmietvertrags gegenüber einem regulären Untermietvertrag liegt darin, dass § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei echtem vorübergehenden Gebrauch die Anwendung bestimmter Mieterschutzvorschriften einschränkt und dem Hauptmieter damit eine flexiblere Gestaltung ermöglicht. Der Nachweis der Rückkehrabsicht durch Belege (Entsendungsvertrag, Stipendienzusage, Arbeitgeberbestätigung) ist dabei entscheidend für die rechtliche Einordnung.

Auslandsentsendung durch den Arbeitgeber (Expatriate-Vereinbarung): Ein Arbeitnehmer wird von seinem deutschen Unternehmen für 12–24 Monate ins Ausland entsandt (z.B. USA, China, Großbritannien oder innerhalb der EU). Er möchte seine Berliner, Münchner oder Hamburger Wohnung nicht aufgeben, vermietet sie während seiner Abwesenheit per Zwischenmietvertrag und kehrt nach Ende des Projekts zurück. Die Hauptmietkosten werden durch die Zwischenmiete teilweise oder vollständig gedeckt.

Sabbatical und Auszeit: Arbeitnehmer, die sich eine mehrmonatige Auszeit nehmen — für eine Weltreise, ein Sprachstudium im Ausland oder ein Ehrenamtsprojekt in einer NGO — wollen ihre Wohnung während des Sabbaticals an einen Zwischenmieter überlassen. Die Kombination aus Kostendeckung und Erhalt der Wohnungskontinuität macht den Zwischenmietvertrag zur idealen Lösung.

Elternzeit in einer anderen Stadt: Wenn beide Elternteile berufstätig sind und ein Kind erwartet wird, kommt es vor, dass einer der Partner während der Elternzeit vorübergehend zur Familie in eine andere Stadt zieht. Die eigene Wohnung wird per Zwischenmietvertrag gesichert.

Forschungsaufenthalte und Stipendien: Doktoranden und Postdoktoranden, die ein einjähriges Forschungsstipendium an einer ausländischen Universität (z.B. Harvard, Oxford, ETH Zürich) angenommen haben, schließen für ihre deutsche Wohnung einen Zwischenmietvertrag ab, um nach Ablauf des Stipendiums direkt zurückkehren zu können.

Stationäre Reha und längere Krankenhausaufenthalte: Bei mehrmonatigen Reha-Aufenthalten kann ein Zwischenmietvertrag helfen, die Wohnung nicht zu verlieren und gleichzeitig Kosten zu decken. In der Praxis wird dies allerdings nur bei voraussichtlichen Abwesenheiten von mehr als drei Monaten wirtschaftlich sinnvoll sein.

Grenzüberschreitende Arbeitnehmer (Cross-Border Commuter): Arbeitnehmer, die in einem EU-Mitgliedstaat wohnen, aber in Deutschland tätig sind — sogenannte Grenzpendler zwischen Deutschland und Frankreich, Deutschland und der Schweiz oder Deutschland und Österreich — benötigen bei einem vorübergehenden Standortwechsel innerhalb Deutschlands einen Zwischenmietvertrag für ihre temporäre Unterkunft am Einsatzort.

Ein rechtswirksamer Zwischenmietvertrag in Deutschland nach §§ 549 Abs. 2 Nr. 1, 542, 575 BGB muss folgende wesentliche Bestandteile enthalten:

Erlaubnis des Hauptvermieters: Die Erlaubnis des Hauptvermieters nach § 540 BGB ist auch für den Zwischenmietvertrag zwingend. Der Hauptmieter sollte beim Hauptvermieter schriftlich um Erlaubnis bitten und dabei den Abwesenheitsgrund, den Zeitraum und den Namen des Zwischenmieters angeben. Eine Kopie der Erlaubnis ist dem Zwischenmietvertrag beizufügen.

Klarer Zweck der vorübergehenden Überlassung: Der Zwischenmietvertrag muss den Abwesenheitsgrund des Hauptmieters und seine Absicht zur Rückkehr klar dokumentieren. Dies ist wichtig für die Einordnung als vorübergehender Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Fehlt die Rückkehrabsicht oder ist sie nicht ernsthaft, kann das Mietverhältnis als reguläres unbefristetes Mietverhältnis eingestuft werden.

Zeitraum mit Beginn und Ende: Der Zeitraum der Zwischenmiete ist mit konkretem Beginn- und voraussichtlichem Enddatum anzugeben. Das Enddatum entspricht dem geplanten Rückkehrdatum des Hauptmieters. Verzögert sich die Rückkehr, ist der Zwischenmieter unverzüglich zu informieren und ggf. eine Verlängerungsvereinbarung zu treffen.

Beschreibung der Wohnung und Ausstattung: Vollständige Adresse, Wohnfläche nach WoFlV, Anzahl der Räume und eine genaue Beschreibung der Ausstattung (möbliert oder unmöbliert). Bei möblierter Zwischenmiete: Inventarliste als Anlage erforderlich.

Zwischenmiete und Nebenkosten: Monatliche Zwischenmiete (darf anteilige Hauptmietkosten nicht wesentlich übersteigen), Nebenkosten (pauschal oder Vorauszahlung), Fälligkeitstag und IBAN des Hauptmieters.

Regelungen bei früherer Rückkehr: Wenn der Hauptmieter früher als geplant zurückkehren möchte, muss dem Zwischenmieter eine angemessene Vorankündigungsfrist und Räumungsfrist eingeräumt werden. Was als angemessen gilt, hängt von den konkreten Umständen ab; üblich sind 1–3 Monate.

Ende des Zwischenmietverhältnisses: Das Zwischenmietverhältnis endet mit dem Rückkehrdatum des Hauptmieters oder — bei Nichtauftreten der Rückkehr — zum vereinbarten Enddatum. Das Zwischenmietverhältnis endet außerdem automatisch mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses.

Übergabeprotokoll: Zustandsdokumentation bei Einzug und Auszug des Zwischenmieters, um Streit über den Zustand der Wohnung und der Möbel zu vermeiden.

Das Portal forms-legal.com stellt dieses Muster des Zwischenmietvertrags für Deutschland zur Verfügung. Verwandte Dokumente sind der Untermietvertrag (de-untervermietung-vertrag), der Zeitmietvertrag (de-zeitmietvertrag) und der Mietvertrag möblierte Wohnung (de-mietvertrag-moblierte-wohnung).

Mietpreisbremse und Zwischenmiete: In Gebieten mit Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt die 10-%-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für Zwischenmietverträge über Wohnraum. Bei möblierter Zwischenmiete bleibt ein angemessener Möblierungszuschlag außer Betracht. Der Hauptmieter sollte dennoch die zulässige Höchstmiete vor Abschluss eines Zwischenmietvertrags prüfen — insbesondere in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main und anderen angespannten Wohnungsmärkten.

Das Ausfüllen des Zwischenmietvertrags in Deutschland erfordert folgende Schritte:

Schritt 1 — Hauptvermieter-Erlaubnis besorgen: Vor Abschluss des Zwischenmietvertrags beim Hauptvermieter schriftlich die Erlaubnis beantragen. Abwesenheitsgrund, Zeitraum, Namen des Zwischenmieters und Zwischenmiethöhe angeben. Eine schriftliche Genehmigung einholen und dem Vertrag beilegen.

Schritt 2 — Abwesenheitsgrund klar formulieren: Den Grund der Abwesenheit und die ernsthaft beabsichtigte Rückkehr im Vertrag klar beschreiben (z.B. Auslandsentsendung durch Arbeitgeber bis 31.05.2027; Absicht, danach in die Wohnung zurückzukehren). Belege (Arbeitsvertrag, Entsendungsvereinbarung) aufbewahren.

Schritt 3 — Zeitraum mit konkreten Daten angeben: Beginn- und Enddatum des Zwischenmietverhältnisses eintragen. Das Enddatum entspricht dem geplanten Rückkehrdatum. Regelung für eventuelle Verlängerung oder vorzeitige Rückkehr aufnehmen.

Schritt 4 — Wohnung beschreiben: Adresse, Etage, Wohnfläche (nach WoFlV), Räume und Ausstattung vollständig beschreiben. Bei möblierter Zwischenmiete: Inventarliste als Anlage 1 beifügen.

Schritt 5 — Zwischenmiete und Nebenkosten eintragen: Monatliche Zwischenmiete und Nebenkosten (pauschal oder Vorauszahlung) angeben. Fälligkeitstag (3. Werktag nach § 556b Abs. 1 BGB) und IBAN des Hauptmieters für Überweisungen.

Schritt 6 — Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug: Gemeinsam den Zustand der Wohnung und aller Möbel protokollieren. Fotos anfertigen. Zählerstände notieren. Beide Parteien unterschreiben.

Schritt 7 — Beide Parteien unterzeichnen: Vertrag in zwei Exemplaren; jede Partei erhält ein unterzeichnetes Original.

Schritt 8 — Regelungen für Verlängerungen und Änderungen schriftlich dokumentieren: Verlängert sich der Auslandsaufenthalt oder die Abwesenheit, muss die Verlängerung schriftlich mit dem Zwischenmieter vereinbart werden. Dasselbe gilt, wenn sich der Rückkehrtermin verfrüht. Mündliche Vereinbarungen sind schwer nachweisbar und sollten unbedingt durch einen schriftlichen Nachtrag ersetzt werden. Bei einer Verlängerung über ein Jahr Gesamtdauer ist die Schriftform nach § 550 BGB zwingend.

Schritt 9 — Beide Parteien unterzeichnen, Erlaubnis beilegen: Vertrag in zwei Exemplaren ausdrucken; jede Partei erhält ein unterzeichnetes Original. Kopie der Hauptvermieter-Erlaubnis als Anlage beifügen. Bei möblierter Zwischenmiete: Inventarliste und Übergabeprotokoll als Anlage anfertigen und mitunterzeichnen.

Für Zwischenmietverträge in Deutschland gelten folgende rechtliche Anforderungen:

§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB — Vorübergehender Gebrauch: Voraussetzung für die Anwendung dieser Vorschrift ist, dass die Überlassung tatsächlich auf einen vorübergehenden Zeitraum begrenzt ist und der Hauptmieter die ernsthafte Absicht hat, nach Ablauf der Abwesenheit zurückzukehren. Fehlt die Rückkehrabsicht, wird das Verhältnis als reguläres Mietverhältnis eingestuft.

§ 540, § 553 BGB — Erlaubnispflicht und Anspruch auf Erlaubnis: Auch für den Zwischenmietvertrag ist die Erlaubnis des Hauptvermieters nach § 540 BGB erforderlich. Bei berechtigtem Interesse (Auslandsaufenthalt, Sabbatical) hat der Hauptmieter nach § 553 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis.

§ 542, § 575 BGB — Ende des Mietverhältnisses: Das Zwischenmietverhältnis endet zum vereinbarten Zeitpunkt; bei unklarem Ende richtet sich die Beendigung nach § 542 BGB. Wenn das Zwischenmietverhältnis als Zeitmietvertrag nach § 575 BGB abgeschlossen wird (was bei Eigentümer-Vermieter möglich ist), sind die gesetzlichen Befristungsgründe zu beachten.

§ 556b Abs. 1 BGB — Fälligkeit: Zwischenmiete ist spätestens am dritten Werktag des laufenden Monats fällig.

Information über Beendigung des Hauptmietverhältnisses: Der Hauptmieter muss den Zwischenmieter unverzüglich informieren, wenn das Hauptmietverhältnis endet — das Zwischenmietverhältnis endet automatisch mit dem Hauptmietverhältnis.

§ 573c BGB — Kündigungsfristen im Zwischenmietverhältnis: Endet das Zwischenmietverhältnis nicht durch Zeitablauf, sondern durch Kündigung, gelten für unbefristete Zwischenmietverhältnisse die Kündigungsfristen des § 573c BGB: drei Monate für den Zwischenmieter, drei bis neun Monate (je nach Dauer des Mietverhältnisses) für den Hauptmieter als Untervermieter. Für eine fristlose außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB müssen beide Parteien einen wichtigen Grund nachweisen — z.B. erheblicher Zahlungsrückstand des Zwischenmieters oder schwerwiegende Beschädigungen der Wohnung.

§ 556 BGB — Betriebskostenabrechnung: Auch für das Zwischenmietverhältnis gilt die Pflicht zur jährlichen Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Da Zwischenmietverhältnisse häufig kürzer als ein Jahr dauern, empfiehlt sich eine Pauschalregelung für die Nebenkosten, um Abrechnungsaufwand zu vermeiden.

Häufige Fehler bei Zwischenmietverträgen in Deutschland:

Fehlende oder unzureichende Hauptvermieter-Erlaubnis: Der häufigste Fehler beim Zwischenmietvertrag ist der Abschluss ohne Erlaubnis des Hauptvermieters. Ohne Erlaubnis ist die Zwischenvermietung unzulässig und kann zur außerordentlichen Kündigung des Hauptmietvertrags führen.

Unklare Beschreibung des Abwesenheitsgrundes: Für die Einordnung als vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) ist die glaubhafte Rückkehrabsicht entscheidend. Ist der Abwesenheitsgrund vage oder fehlt er ganz, kann das Gericht das Mietverhältnis als reguläres, unbefristetes Mietverhältnis einordnen — mit allen daraus folgenden Kündigungsschutzrechten des Zwischenmieters.

Kein Übergabeprotokoll: Ohne Übergabeprotokoll ist der Nachweis von Schäden bei Rückgabe der Wohnung schwierig. Gerade bei möblierten Zwischenmietverträgen sollte eine detaillierte Inventarliste mit Fotos erstellt werden.

Fehlende Regelung für vorzeitige Rückkehr: Kehrt der Hauptmieter früher zurück als geplant, entsteht ohne klare vertragliche Regelung Streit über die Räumungsfrist. Eine vertragliche Klausel, die eine Mindestvorankündigungsfrist von 4–8 Wochen bei vorzeitiger Rückkehr vorsieht, schützt den Zwischenmieter vor Überraschungen.

Fehlinformation des Zwischenmieters über Hauptmietvertragsende: Wenn der Hauptvermieter das Hauptmietverhältnis kündigt und der Hauptmieter den Zwischenmieter nicht oder zu spät informiert, kann der Zwischenmieter Schadensersatzansprüche geltend machen — für Umzugskosten, Leerstandskosten oder eine kurzfristig notwendige Ersatzwohnung.

Fehlende Übergabe-Checkliste für Möbel und Inventar: Bei möblierter Zwischenmiete wird häufig versäumt, eine vollständige Inventarliste mit Zustandsdokumentation anzufertigen. Der Zwischenmieter kann Abnutzungsschäden verursachen, ohne dass der Hauptmieter dies bei seiner eigenen Rückkehr gegenüber dem Hauptvermieter nachweisen kann. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos schützt den Hauptmieter bei seinem Rückauszug.

Schriftformverstoß bei Verlängerungen: Wird das Zwischenmietverhältnis mündlich verlängert und übersteigt die Gesamtlaufzeit damit ein Jahr, entsteht eine Schriftformverletzung nach § 550 BGB. Das gesamte Mietverhältnis könnte dann als unbefristetes Mietverhältnis gelten, was den Zwischenmieter mit regulärem Kündigungsschutz ausstattet — eine unerwünschte Folge für den Hauptmieter, der dringend zum vereinbarten Termin zurückkehren möchte.

Unterlassene Benachrichtigung des Hauptvermieters bei Mieterwechsel: Veranlasst der Hauptmieter während seiner Abwesenheit ohne Rücksprache mit dem Hauptvermieter einen Austausch des Zwischenmieters, gilt die Erlaubnis für den neuen Zwischenmieter nicht automatisch. Eine neue Erlaubnis nach §§ 540, 553 BGB ist zwingend erforderlich — BGH VIII ZR 349/13 gilt entsprechend. Schriftlichkeit bleibt stets obligatorisch.