Condominium Internal Rules Brazil (Regimento Interno de Condomínio)

O Regimento Interno de Condomínio é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Código Civil Art. 1.334.

A distinção entre Convenção de Condomínio e Regimento Interno é fundamental. A Convenção (Arts. 1.333 a 1.334 do CC) é o documento constitutivo do condomínio, que define as frações ideais, os direitos e obrigações dos condôminos, a forma de administração, o quórum para deliberações e as limitações ao uso das unidades — deve ser aprovada por 2/3 dos condôminos e registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para ter eficácia perante terceiros. O Regimento Interno, por sua vez, é documento mais dinâmico e operacional — pode ser aprovado pela maioria simples dos condôminos presentes na Assembleia Geral (Art. 1.351 do CC), pode ser alterado mais facilmente e não precisa de registro em CRI, mas deve ser arquivado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em reiterados julgados das Terceira e Quarta Turmas, reconheceu que o Regimento Interno de Condomínio tem eficácia vinculante para todos os condôminos e locatários desde que aprovado em Assembleia Geral com o quórum adequado e comunicado a todos os moradores. O STJ, no REsp 1.783.076/SP (2019), firmou que regras do Regimento sobre animais domésticos devem ser razoáveis e proporcionais, vedando proibições absolutas de animais de pequeno porte que não perturbem a coletividade, à luz do princípio da função social da propriedade (Art. 5, XXIII da CF/88).

Os condomínios edilícios brasileiros são geridos pelo síndico (administrador eleito pelos condôminos — Art. 1.347 do CC), auxiliado pelo Conselho Consultivo ou Fiscal (Art. 1.356 do CC) e, frequentemente, por administradora condominial contratada. As principais administradoras condominiais no Brasil incluem Lello Condomínios, Helbor, Apolar e centenas de empresas regionais, que utilizam plataformas digitais (como Condomínio.com.br e Síndico Fácil) para gestão de boletos, comunicados e assembleias. A ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis) e o SECOVI-SP publicam modelos e orientações sobre regimentos internos.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Regimento Interno como ponto de partida para condomínios residenciais e mistos que desejam estruturar suas normas de convivência. O documento deve ser adaptado às características específicas do condomínio (número de unidades, infraestrutura de lazer, localização) e aprovado em Assembleia Geral devidamente convocada, com o quórum e as formalidades exigidos pelo Código Civil e pela Convenção do Condomínio.

Regimento Interno de Condomínio no Brasil é necessário em diversas situações relacionadas à criação, atualização ou revisão das normas de convivência em edifícios residenciais, comerciais ou mistos.

O Regimento é essencial na constituição de novos condomínios. Quando uma incorporadora entrega um empreendimento imobiliário aos compradores — seja um condomínio residencial, um empreendimento comercial ou um condomínio horizontal (casas em condomínio fechado) —, o Regimento Interno é um dos documentos que deve ser entregue aos condôminos juntamente com a Convenção de Condomínio e o Manual do Proprietário. O Art. 32 da Lei nº 4.591/1964 e os Arts. 1.332 a 1.336 do Código Civil estabelecem os documentos obrigatórios do condomínio edilício, e o Regimento Interno aprovado em assembleia substitui o Regimento provisório elaborado pela incorporadora.

O Regimento também é necessário quando o regimento existente está desatualizado em relação às necessidades do condomínio. Regimentos elaborados há 10, 15 ou 20 anos geralmente não contemplam questões contemporâneas como: uso de aplicativos de entrega (iFood, Rappi, Ifood, Mercado Livre) e regras de acesso de entregadores; instalação de pontos de recarga para veículos elétricos nas garagens (regulamentada pela Lei nº 14.454/2022); uso de drones nas áreas comuns; regras de home office e utilização das unidades para fins comerciais em zoneamentos exclusivamente residenciais; instalação de placas solares fotovoltaicas nas coberturas (regulamentada pelo Provimento CNJ 149/2023 e pela Lei nº 14.300/2022 — Marco Legal das Micro e Minigeração Distribuída); e regulamentação do Airbnb e demais plataformas de hospedagem por temporada (tema regulamentado pelo STJ no REsp 1.819.075, 2020).

O Regimento Interno é indispensável quando surgem conflitos recorrentes entre moradores — como disputas sobre horários de silêncio, utilização da área gourmet e do salão de festas, barulho de animais domésticos, uso inadequado das vagas de garagem e acesso de visitantes frequentes. A existência de regras claras e aprovadas em assembleia é o fundamento para a aplicação de advertências e multas condominiais pelo síndico, nos termos do Art. 1.336, §2º, do Código Civil.

Condomínios que ainda não possuem Regimento Interno formalizado — situação comum em edifícios mais antigos (décadas de 1970, 1980 e 1990) nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Curitiba e Salvador — devem aprovar o documento em Assembleia Geral para ter base jurídica na aplicação de sanções aos infratores.

Regimento Interno de Condomínio completo e eficaz no Brasil deve conter os seguintes elementos essenciais para regulamentar a convivência condominial com segurança jurídica.

Identificação do Condomínio: Denominação oficial do condomínio (conforme a Convenção e o registro no CRI), endereço completo com CEP, número do CNPJ do condomínio (obrigatório desde a Lei nº 10.406/2002 para emissão de boletos e cumprimento de obrigações fiscais), número de unidades autônomas (apartamentos, salas, casas), número de vagas de garagem e existência de áreas de lazer.

Uso das Unidades Privativas: Destinação das unidades (exclusivamente residencial, misto ou comercial); regras para realização de obras nas unidades (horários permitidos — geralmente de segunda a sexta das 8h às 17h e sábados das 9h às 13h, conforme os limites de ruído da norma ABNT NBR 10.151/2019 e das legislações municipais); comunicação prévia ao síndico; contratação de seguro de obras (Seguro de Obras Civis de Arte/Engenharia — SOCE); e apresentação de ART (CREA) ou RRT (CAU) para obras estruturais.

Áreas Comuns: Regras detalhadas de uso do salão de festas (reserva, capacidade máxima, horário de encerramento, taxa de limpeza, responsabilidade por danos), academia, piscina (exigência de banheiro antes do acesso, proibição de vidros, uso de boias para crianças), playground, churrasqueira, espaço gourmet, coworking e demais áreas; horários de funcionamento de cada área; regras para convidados externos; e procedimento de reserva (manual ou pela plataforma digital do condomínio).

Animais Domésticos: Conforme a orientação do STJ no REsp 1.783.076/SP, o Regimento pode estabelecer restrições razoáveis ao porte de animais nas áreas comuns (uso de coleira e guia, cesto de dejeções, vedar acesso à piscina e à academia), mas não pode proibir absolutamente a permanência de animais de pequeno porte nas unidades privativas. Para raças de grande porte, o Regimento pode exigir certificado de vacinação, uso de focinheira nas áreas comuns e seguro de responsabilidade civil do proprietário do animal.

Garagem e Vagas: Regras de utilização das vagas de garagem — proibição de uso de vagas alheias, vedação de obras nas vagas sem autorização, regras para veículos de grande porte, limite de velocidade nas rampas (geralmente 5 km/h), proibição de guardar objetos pessoais nas vagas de circulação, e procedimento para aluguel de vagas entre condôminos (previsto expressamente no Art. 1.338 do CC).

Sanções e Multas: O Art. 1.336, §2º, do Código Civil prevê multa de até 5 vezes o valor da cota condominial vigente para o condômino que descumprir reiteradamente as normas da Convenção ou do Regimento. O Regimento deve especificar as condutas vedadas, o procedimento de advertência prévia e os valores das multas para cada tipo de infração — sendo essencial a observância do contraditório e da ampla defesa antes da aplicação da multa, conforme pacificado pelo STJ no REsp 1.628.389/MG (2017).

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Regimento Interno de Condomínio como ponto de partida. O documento deve ser elaborado com assessoria de advogado especializado em direito condominial inscrito na OAB, considerando as normas da Convenção de Condomínio vigente e as deliberações anteriores das assembleias.

Para preencher o Regimento Interno de Condomínio no Brasil disponível na forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Identificação do Condomínio: Informe o nome completo do condomínio conforme registrado na Convenção e no CRI (ex.: Condomínio Edifício Primavera). Informe o CNPJ emitido pela Receita Federal do Brasil — obrigatório para todos os condomínios que emitem boletos de cobrança das cotas condominiais. O endereço deve incluir logradouro, número, bairro, CEP, município e estado.

Síndico: Informe o nome completo do síndico eleito (pessoa física, condômino eleito em Assembleia Geral conforme o Art. 1.347 do CC, ou síndico profissional contratado — caso em que a razão social e o CNPJ da administradora devem ser informados). O mandato do síndico é de até 2 anos, renovável (Art. 1.347 do CC).

Horários de Obras e Silêncio: Defina os horários com base nas normas municipais de ruído e na ABNT NBR 10.151/2019. Certifique-se de que os horários previstos no Regimento não excedam os limites legais municipais — em São Paulo, o Decreto Municipal nº 44.302/2003 regula o ruído urbano; no Rio de Janeiro, a Lei Estadual nº 2.636/1996 estabelece limites de decibéis.

Multas: Verifique os valores das multas estabelecidos na Convenção de Condomínio vigente. O Regimento não pode estabelecer multas superiores ao limite de 5 vezes a cota condominial previsto no Art. 1.336, §2º, do CC. Especifique o procedimento de advertência (primeira infração) e o de multa (reincidência) para garantir a observância do contraditório.

Aprovação em Assembleia: Após preencher o modelo e adaptá-lo às características do condomínio, submeta o Regimento à aprovação em Assembleia Geral devidamente convocada, com pauta específica sobre aprovação do Regimento Interno, com antecedência mínima de 10 dias (conforme a Convenção) e com quórum adequado (maioria simples dos condôminos presentes, conforme o Art. 1.351 do CC para aprovação do Regimento).

O Regimento Interno de Condomínio no Brasil está sujeito a requisitos legais estabelecidos pelo Código Civil, pela Lei 4.591/1964 e pela jurisprudência do STJ.

Quórum de Aprovação: O Regimento Interno pode ser aprovado pela maioria dos condôminos presentes na Assembleia Geral Extraordinária devidamente convocada, nos termos do Art. 1.351 do Código Civil — diferentemente da Convenção, que exige quórum de 2/3. A ata da assembleia que aprova o Regimento deve ser arquivada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Limite das Sanções: O Art. 1.336, §2º, do Código Civil estabelece que a multa condominial não pode exceder 5 vezes o valor da cota condominial. Multas superiores a esse limite são nulas. Além disso, o condômino deve ser previamente notificado da infração e ter oportunidade de se defender antes da aplicação da multa — o STJ, no REsp 1.628.389/MG, reconheceu que a aplicação de multa sem observância do contraditório é inválida.

Proibição de Vedações Absolutas a Animais: O STJ, no REsp 1.783.076/SP (2019), firmou que o Regimento Interno não pode vedar absolutamente a posse de animais domésticos nas unidades privativas quando eles não perturbem a coletividade. Regimentos que contêm essa proibição absoluta são inválidos e podem ser contestados judicialmente na Vara Cível ou na Vara Especializada de Condomínios (nas comarcas que a possuem, como São Paulo e Rio de Janeiro).

Veículos Elétricos e Placas Solares: A Lei nº 14.454/2022 assegura ao condômino o direito de instalar ponto de carregamento de veículo elétrico em sua vaga de garagem, desde que às suas expensas e sem prejuízo às instalações comuns. A Lei nº 14.300/2022 regula a microgeração distribuída de energia solar. O Regimento deve contemplar esses direitos e os procedimentos para sua implementação.

Ao elaborar ou revisar um Regimento Interno de Condomínio no Brasil, os erros mais comuns são:

Não submeter o Regimento à aprovação em Assembleia Geral: Regimentos elaborados pelo síndico ou pela administradora sem aprovação formal em Assembleia Geral não têm eficácia vinculante para os condôminos — o que inviabiliza a aplicação de multas por descumprimento. A Assembleia deve ser convocada com pauta específica e o quórum adequado.

Estabelecer multas sem procedimento de contraditório: O STJ (REsp 1.628.389/MG) e os Tribunais de Justiça estaduais reconhecem sistematicamente a invalidade de multas aplicadas sem notificação prévia do infrator e sem oportunidade de defesa. O Regimento deve prever expressamente: (1) notificação escrita ao infrator; (2) prazo para apresentação de defesa (geralmente 10 dias); e (3) decisão do síndico ou do Conselho Fiscal, com comunicação fundamentada ao infrator.

Proibir absolutamente animais de estimação: A proibição absoluta de animais nas unidades privativas, conforme o STJ no REsp 1.783.076/SP, é inválida. O Regimento pode e deve estabelecer regras razoáveis de uso das áreas comuns, vacinação, controle de barulho e higiene — mas não pode impedir a posse de animais de pequeno porte que não perturbem os vizinhos.

Não atualizar o Regimento após mudanças legislativas relevantes: A Lei nº 14.454/2022 (veículos elétricos), a Lei nº 14.300/2022 (energia solar) e a Lei nº 13.777/2018 (multipropriedade imobiliária) introduziram direitos e obrigações relevantes para os condomínios que precisam ser incorporados ao Regimento. Ignorar essas mudanças deixa o condomínio sem base regulatória para situações concretas.