Requerimento de Certidão de Matrícula

O Requerimento de Certidão de Matrícula é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Lei 6.015/1973 Art. 195.

O Requerimento de Certidão de Matrícula no Brasil é necessário em praticamente toda operação imobiliária relevante. A matrícula do imóvel — criada pelo sistema de folio real implantado pela Lei 6.015/1973 em substituição ao antigo sistema de transcrições — concentra de forma organizada e em ordem cronológica todos os atos registrais que afetam o imóvel: registros de transmissão de propriedade por escritura pública, formal de partilha, carta de adjudicação judicial ou registro de usucapião; averbações de construção, demolição, acréscimo de área ou mudança de denominação; hipotecas convencionais e cédulas de crédito imobiliário; penhoras judiciais; contratos de alienação fiduciária em garantia; usufrutos e habilitações de uso; servidões prediais; e quaisquer outras restrições ou modificações ao direito de propriedade.

O Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é o serviço público delegado pelo Estado — conforme a Lei 6.015/1973, a Lei 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores) e a Lei 13.465/2017 — responsável pela organização do cadastro imobiliário e pela expedição de certidões com fé pública. Cada CRI tem circunscrição territorial exclusiva definida pelo Tribunal de Justiça do Estado respectivo, e o imóvel só pode ser registrado no CRI da circunscrição em que está localizado. No Estado de São Paulo, a circunscrição dos CRIs é definida pelo Conselho Superior da Magistratura (CSM-SP); em outros estados, pelos órgãos judiciais competentes.

A certidão de matrícula pode ser expedida em diferentes modalidades conforme a necessidade do requerente: certidão de inteiro teor da matrícula (todos os atos registrais desde a abertura, com toda a história do imóvel), certidão de ônus reais ou vintenária (apenas os atos ainda vigentes que gravam o imóvel nos últimos 20 anos), certidão de cadeia dominial (sequência histórica de proprietários), e certidão negativa de ônus (declaração de que não há ônus vigentes incidentes sobre o imóvel). Para operações de compra e venda ou financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil ou outros agentes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), as instituições e os tabeliães exigem a certidão de inteiro teor ou de ônus reais com data de emissão não superior a 30 dias.

O princípio da publicidade registral — consagrado no Artigo 19 da Lei 6.015/1973 — garante que qualquer pessoa, independentemente de ser proprietária ou ter interesse direto no imóvel, pode solicitar certidão de matrícula no CRI competente mediante pagamento dos emolumentos. Esse princípio é fundamental para a segurança do sistema imobiliário brasileiro, permitindo que compradores, financiadores e locatários verifiquem a situação jurídica de qualquer imóvel antes de negociá-lo.

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O Requerimento de Certidão de Matrícula de Imóvel no Brasil é necessário em diversas situações que envolvem a comprovação da situação jurídica atual e histórica de um imóvel:

Compra e venda de imóvel: a certidão de matrícula é documento indispensável no processo de escritura pública de compra e venda lavrada no Tabelionato de Notas. O tabelião verifica a certidão para confirmar que o vendedor figura como proprietário no registro imobiliário, que o imóvel está livre de ônus que impeçam a transmissão da propriedade, e que não há penhoras, hipotecas ou alienações fiduciárias vigentes. O Artigo 1°, §2°, da Lei 7.433/1985 exige expressamente a apresentação de certidão do Cartório de Registro de Imóveis para lavratura da escritura pública.

Financiamento imobiliário pelo SFH e SFI: bancos e agentes financeiros do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) exigem certidão de matrícula atualizada — geralmente com prazo de emissão não superior a 30 dias — como condição obrigatória para aprovação do crédito imobiliário e formalização do contrato de alienação fiduciária em garantia. A Caixa Econômica Federal, o Banco do Brasil, o Bradesco e demais instituições têm regulamentos internos que especificam quais modalidades de certidão são aceitas para cada tipo de financiamento.

Inventário judicial ou extrajudicial e partilha de bens: o processo de inventário — judicial (artigos 610 a 673 do CPC/2015) ou extrajudicial por escritura pública (Artigo 610 do CPC e Resolução CNJ 35/2007) — exige certidões de matrícula de todos os imóveis integrantes do espólio para apurar o valor patrimonial total, verificar se há ônus que afetem a herança, e habilitar a partilha entre os herdeiros ou cônjuge meeiro.

Penhora e execução judicial: advogados, defensores públicos e oficiais de justiça solicitam certidões de matrícula para verificar a titularidade e os ônus do imóvel do devedor antes de requerer a penhora judicial. A certidão comprova se o imóvel já está gravado com penhora anterior, hipoteca, alienação fiduciária ou usufruto que possa afetar a execução ou determinar a ordem de preferência dos credores.

Diligência prévia em locação comercial e residencial: locadores responsáveis, imobiliárias com CRECI e administradores de imóveis solicitam a certidão de matrícula antes de alugar imóvel de terceiro, para confirmar que o cedente é o proprietário registrado e tem poderes para locar. Locatários comerciais em negociações de alto valor também podem solicitar a certidão para verificar se o imóvel tem penhoras, hipotecas ou alienações fiduciárias que possam resultar em perda da posse durante a vigência do contrato de locação.

Regularização fundiária e Reurb: no âmbito da Regularização Fundiária Urbana (Reurb) disciplinada pela Lei 13.465/2017, a certidão de matrícula (ou de transcrição, para imóveis mais antigos) é exigida para verificar a cadeia dominial do imóvel e identificar os titulares do direito real a ser regularizado.

O Requerimento de Certidão de Matrícula de Imóvel no Brasil deve conter os seguintes elementos para ser corretamente processado pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI):

**Identificação completa do requerente:** Nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço completo com CEP, telefone e e-mail para contato e recebimento da certidão. O CRI pode exigir a apresentação de documento de identidade (RG, CNH ou passaporte) do requerente para liberação da certidão quando solicitada por pessoa diferente do proprietário registrado, especialmente em cartórios que adotaram protocolos de segurança para prevenir fraudes imobiliárias.

**Identificação precisa do imóvel:** Número da matrícula no CRI — elemento mais importante e insubstituível do requerimento, pois identifica univocamente o imóvel no acervo do cartório. Se não souber o número da matrícula, informe o endereço completo com logradouro, número, complemento, bairro, CEP, cidade e estado, e o CRI tentará localizar o imóvel pelo sistema de busca. Na ausência de matrícula, informar o número do registro anterior (transcrição) para imóveis registrados antes da Lei 6.015/1973. Para imóveis rurais, informar o número do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) expedido pelo INCRA.

**Modalidade de certidão solicitada:** Especificar com precisão o tipo de certidão: (a) certidão de inteiro teor da matrícula — contém todos os atos registrais desde a abertura da matrícula, incluindo todos os registros e averbações realizados ao longo do tempo; (b) certidão de ônus reais ou vintenária — apresenta apenas os atos vigentes que gravam atualmente o imóvel, como hipotecas ativas, penhoras, alienações fiduciárias e usufrutos em vigor; (c) certidão de cadeia dominial — histórico cronológico de todos os proprietários do imóvel; (d) certidão negativa de ônus — declaração formal do CRI de que não há ônus reais incidentes sobre o imóvel na data da emissão.

**Finalidade da certidão:** Indicar a finalidade pretendida (instrução de escritura de compra e venda, aprovação de financiamento imobiliário, instrução de inventário, instrução de processo judicial, diligência antes de locação, etc.). A finalidade não é formalmente obrigatória em todos os CRIs, mas facilita o atendimento e pode ser exigida por alguns cartórios para fins estatísticos ou de segurança.

**Número de vias e prazo:** Indicar o número de vias originais necessárias — o pagamento dos emolumentos é calculado por via expedida, conforme a tabela estadual de custas. Caso necessite da certidão com urgência, mencionar o prazo desejado. Muitos CRIs oferecem serviço de urgência com pagamento de adicional, com prazo de 1 a 3 dias úteis em vez dos 5 a 10 dias úteis do prazo padrão.

**Pagamento dos emolumentos:** Os emolumentos do CRI para expedição de certidão de matrícula são calculados conforme a lei estadual de custas e variam por estado e por tipo de certidão. Em São Paulo, os emolumentos são regulados pela Lei Estadual 11.331/2002 e tabela atualizada anualmente pelo CGJ-SP. A plataforma forms-legal.com disponibiliza este modelo com campos editáveis e orientações sobre os emolumentos praticados pelos CRIs por estado.

Para preencher o Requerimento de Certidão de Matrícula de Imóvel no Brasil corretamente e agilizar a expedição pelo CRI, siga estas etapas:

**Etapa 1 — Identificação completa do requerente:** Informe seu nome completo (ou razão social se pessoa jurídica), CPF (ou CNPJ), endereço residencial ou comercial completo com CEP, telefone e e-mail para contato. O e-mail é especialmente importante para CRIs que operam canais eletrônicos — eles enviam notificação de conclusão ou enviam a certidão digital diretamente por e-mail. Se o requerimento for feito por advogado, gestor com procuração ou despachante imobiliário, identifique também o representante com nome, CPF e número de registro profissional (OAB ou CRECI).

**Etapa 2 — Identificação precisa do imóvel:** Se conhecer o número da matrícula, informe-o com o nome e a circunscrição do CRI competente — por exemplo: "Matrícula nº 45.678 do 3° Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo". O número da matrícula é encontrado em escrituras públicas anteriores, contratos de financiamento, certidões já emitidas ou declarações do IPTU da Prefeitura Municipal. Se não souber o número da matrícula, forneça o endereço completo do imóvel com logradouro, número, complemento, bairro, CEP, cidade e estado — o CRI realizará a busca pelo endereço. Para imóveis rurais, informe o número do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) expedido pelo INCRA e a denominação da propriedade.

**Etapa 3 — Escolha da modalidade de certidão:** Selecione a modalidade que atende à sua necessidade específica: certidão de inteiro teor (a mais completa, contém todo o histórico registral desde a abertura da matrícula — indicada para inventários, diligências jurídicas completas e ações judiciais); certidão de ônus reais ou vintenária (apresenta apenas os atos vigentes que gravam o imóvel nos últimos 20 anos — indicada para escrituras de compra e venda e financiamentos); ou certidão de cadeia dominial (histórico de proprietários — indicada para pesquisa de usucapião ou investigação da origem do imóvel).

**Etapa 4 — Finalidade e número de vias:** Informe a finalidade da certidão (ex.: "instrução de escritura pública de compra e venda no Tabelionato", "aprovação de financiamento imobiliário na Caixa Econômica Federal", "instrução de inventário extrajudicial", "instrução de ação de usucapião no Juízo da Vara de Registros Públicos"). Indique também o número de vias originais necessárias — para escritura de compra e venda, 1 via geralmente é suficiente; para financiamento bancário, o banco pode exigir 2 ou 3 vias originais.

**Etapa 5 — Envio e pagamento ao CRI:** O requerimento pode ser apresentado pessoalmente no balcão do CRI competente, enviado por correspondência com AR (Aviso de Recebimento), ou transmitido eletronicamente pelo portal do CRI-SP (crisp.org.br para São Paulo), pela Central Registradores (registradores.org.br, disponível para CRIs de todo o Brasil) ou pelo portal ONR (Operador Nacional do Registro de Imóveis). O pagamento dos emolumentos pode ser feito no balcão do cartório em dinheiro ou cartão, ou remotamente por PIX, TED ou boleto bancário, conforme as opções do CRI. Após o pagamento, o prazo para expedição varia de 1 a 10 dias úteis, dependendo do CRI e da modalidade de urgência contratada.

O Requerimento de Certidão de Matrícula de Imóvel no Brasil está sujeito aos seguintes requisitos e fundamentos legais:

**Lei 6.015/1973 — Artigo 195 (sistema de matrículas):** Estabelece o sistema de folio real (matrícula individual por imóvel) como base da organização do registro imobiliário brasileiro. Cada imóvel urbano ou rural tem uma matrícula única no CRI da circunscrição territorial em que está localizado, que concentra de forma organizada e cronológica todos os atos que afetam o imóvel ao longo do tempo. O sistema de matrículas substituiu o antigo sistema de transcrições implantado pelo Decreto 4.857/1939.

**Lei 6.015/1973 — Artigo 19 (princípio da publicidade registral):** Determina que qualquer pessoa pode solicitar certidões dos atos lavrados nos livros dos cartórios, independentemente de ser proprietária do imóvel ou de ter interesse direto na informação. A publicidade registral plena é princípio fundamental do sistema imobiliário brasileiro, garantindo a transparência e a segurança das transações imobiliárias. Esse princípio distingue o registro imobiliário brasileiro do modelo de alguns países europeus que restringem o acesso às informações registrais.

**Lei 8.935/1994 — Artigos 1°, 30 e 31 (responsabilidade do registrador de imóveis):** O registrador de imóveis é responsável civil e criminalmente pela exatidão e autenticidade das certidões expedidas. A certidão de matrícula tem fé pública — presunção legal de veracidade dos dados nela consignados — e comprova a situação jurídica do imóvel na data exata de sua emissão. O registrador também é responsável por manter o acervo registral e expedir as certidões no prazo legal.

**Lei Federal 10.169/2000 (normas para fixação de emolumentos):** Estabelece os parâmetros nacionais para fixação dos emolumentos extrajudiciais pelos estados. Determina que os emolumentos devem ser proporcionais ao valor do ato praticado e ao custo operacional do serviço, vedando a cobrança em valores que dificultem o acesso ao registro imobiliário. Cada estado fixa sua tabela de emolumentos por lei estadual atualizada anualmente — em São Paulo, a Lei Estadual 11.331/2002 regula a matéria.

**Provimento CNJ 44/2015 (atendimento eletrônico dos CRIs):** Regulamenta o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC) dos CRIs, que permite a solicitação e recebimento eletrônico de certidões em todo o Brasil. O Provimento fixa prazo máximo de 5 dias úteis para expedição de certidão eletrônica e garante à certidão digital assinada com certificado ICP-Brasil a mesma validade da certidão física. O ONR (Operador Nacional do Registro de Imóveis), criado pelo Provimento CNJ 89/2019, coordena a operação do sistema eletrônico nacional.

Erros frequentes em Requerimentos de Certidão de Matrícula no Brasil que causam atraso ou expedição incorreta e devem ser evitados:

**Não informar o número da matrícula:** Sem o número da matrícula ou dados suficientes para identificar univocamente o imóvel no acervo do CRI, o cartório pode devolver o requerimento por impossibilidade de identificação, expedir certidão do imóvel errado — especialmente em logradouros com numerações repetidas ou em loteamentos com nomes similares — ou cobrar taxa adicional pela pesquisa. Antes de protocolar, verifique o número da matrícula em escrituras públicas anteriores, contratos de financiamento, declarações de IPTU da Prefeitura Municipal ou na certidão de ônus anterior.

**Protocolar no CRI errado:** O imóvel só pode ter sua matrícula no CRI da circunscrição territorial em que está localizado. Um imóvel no bairro Moema, em São Paulo (capital), não tem matrícula no CRI de Santo André ou de Guarulhos. Verificar a circunscrição correta no site do Tribunal de Justiça do Estado, no portal da Central Registradores (registradores.org.br) ou consultando o próprio CRI mais próximo — os atendentes redirecionam o pedido ao cartório correto.

**Solicitar certidão com antecedência excessiva e receber certidão vencida:** Muitas operações imobiliárias exigem certidão com data de emissão recente — 30 dias para lavratura de escritura pública de compra e venda, 30 a 60 dias para financiamentos imobiliários, e prazo variável para processos judiciais. Solicitar a certidão com semanas de antecedência excessiva pode resultar em certidão já vencida na data de uso, obrigando nova solicitação ao CRI. Planeje o pedido com antecedência adequada, mas não excessiva.

**Não especificar a modalidade correta de certidão:** Solicitar certidão de ônus reais quando o tabelião do Tabelionato de Notas exige certidão de inteiro teor — ou vice-versa — obriga nova solicitação ao CRI e gera atraso na operação imobiliária. Confirmar com o tabelião ou com o banco qual modalidade é exigida antes de protocolar o requerimento.

**Requerimento sem assinatura válida:** O CRI exige que o requerimento seja assinado pelo próprio requerente ou por procurador habilitado com poderes específicos. Requerimentos eletrônicos devem ser assinados digitalmente com certificado ICP-Brasil válido para que tenham a mesma validade jurídica do documento físico. Requerimentos com assinatura simples (sem reconhecimento de firma) podem ser aceitos em alguns CRIs para certidões de baixo risco, mas exigem assinatura reconhecida para certidões usadas em escrituras de alto valor.

**Não verificar os emolumentos antes do envio:** Os valores cobrados pelos CRIs variam significativamente por estado, por tipo de certidão e pelo número de vias solicitadas. Enviar requerimento com pagamento insuficiente dos emolumentos causa devolução pelo CRI e necessidade de complementação, atrasando a expedição. Consultar a tabela de emolumentos do CRI competente no site do Tribunal de Justiça do Estado ou diretamente no cartório antes de efetuar o pagamento.