Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais Brasil

A Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Código Civil Art. 1.345 (Lei nº 10.406/2002).

O Art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos condominiais do alienante, independentemente de cláusula de exoneração no instrumento de alienação — a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais do vendedor é propter rem, ou seja, acompanha o imóvel, não a pessoa do devedor. Essa regra torna a Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais documento essencial em qualquer transação de compra e venda de unidade condominial, protegendo o comprador de herdar dívidas condominiais do vendedor.

O documento é amplamente exigido no mercado imobiliário brasileiro. Instituições financeiras que operam financiamento imobiliário no Brasil — Caixa Econômica Federal (CEF), Banco do Brasil, Itaú, Bradesco, Santander e demais bancos que atuam no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) — exigem a declaração como condição para liberação do crédito imobiliário. Cartórios de Registro de Imóveis (CRI) de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e demais cidades exigem a declaração ou comprovante de quitação condominial para registro de escritura pública de compra e venda ou instrumento de alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514/1997.

O SECOVI-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e as principais administradoras de condomínios brasileiras recomendam a emissão da declaração com validade de 30 a 60 dias — prazo durante o qual o documento reflete fidedignamente a situação financeira da unidade perante o condomínio. Após esse prazo, a declaração deve ser renovada para refletir eventuais novos débitos gerados. O IBAPE e o mercado imobiliário reconhecem a declaração de quitação condominial como um dos documentos mais importantes na due diligence de aquisição de imóveis em condomínio, especialmente em negócios de maior valor.

Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais no Brasil é necessária em todas as situações que envolvem transferência de titularidade ou financiamento de unidade condominial, dada a responsabilidade propter rem do adquirente pelos débitos do alienante prevista no Art. 1.345 do Código Civil.

O documento é essencial na venda e compra de unidade condominial. Em qualquer transação imobiliária envolvendo apartamento, sala, loja, vaga de garagem autônoma ou outra unidade em condomínio edilício, o comprador — pessoa física ou jurídica — deve exigir do vendedor a declaração de inexistência de débitos condominiais atualizada. Sem essa declaração, o comprador corre o risco de adquirir o imóvel junto com dívidas condominiais do vendedor, pelas quais será responsável perante o condomínio independentemente de qualquer ressalva no contrato de compra e venda.

O documento é exigido no financiamento imobiliário. A Caixa Econômica Federal (CEF), principal operadora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) no Brasil com base na Lei nº 4.380/1964, exige a declaração de inexistência de débitos condominiais no processo de avaliação e aprovação do financiamento imobiliário. Os bancos privados — Itaú, Bradesco, Santander e Banco do Brasil — também exigem o documento em seus processos de concessão de crédito imobiliário garantido por alienação fiduciária nos termos da Lei nº 9.514/1997. Sem a declaração, a instituição financeira pode recusar a liberação do crédito ou condicioná-la à regularização dos débitos condominiais.

O documento é necessário no registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Os Tabeliães de Notas e os Oficiais de Registro de Imóveis em São Paulo, Rio de Janeiro e demais estados exigem comprovação da regularidade condominial da unidade objeto da transação antes de lavrar a escritura ou registrar o instrumento de alienação. O Provimento CNJ nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) detalhou os procedimentos para registro de instrumentos de alienação fiduciária e escrituras, incluindo a exigência de documentação da situação condominial.

O documento é indispensável na partilha de bens em inventário. Quando uma unidade condominial integra o patrimônio de espólio em processo de inventário — judicial perante as Varas de Família e Sucessões ou extrajudicial perante o Tabelião de Notas nos termos da Lei nº 11.441/2007 —, a declaração de inexistência de débitos condominiais é exigida pelos cartórios e pelo Poder Judiciário para comprovar a regularidade da unidade antes da transferência aos herdeiros.

Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais no Brasil, nos termos do Art. 1.345 do Código Civil e da Lei nº 4.591/1964, deve conter os seguintes elementos essenciais para ter validade jurídica e ser aceita pelos destinatários — Cartórios de Registro de Imóveis (CRI), instituições financeiras, Tabeliães de Notas e compradores.

Identificação do Condomínio: Denominação completa do condomínio (nome do edifício), endereço completo — logradouro, número, complemento, bairro, município, UF e CEP —, CNPJ do condomínio perante a Receita Federal do Brasil (RFB) e número de matrícula da convenção de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente para a matrícula do terreno.

Identificação da Unidade: Identificação precisa da unidade condominial — número do apartamento ou sala, bloco, andar, número de matrícula individual da unidade no CRI (cada unidade condominial tem matrícula própria nos termos da Lei nº 4.591/1964), inscrição do IPTU perante a Prefeitura Municipal e fração ideal da unidade em relação ao terreno e às partes comuns, conforme constante da convenção de condomínio registrada no CRI.

Identificação do Proprietário Atual: Nome completo, CPF e qualificação do atual proprietário da unidade conforme constante da matrícula do imóvel no CRI. Quando a unidade está em nome de pessoa jurídica, indicar razão social e CNPJ. A declaração deve ser emitida em relação ao proprietário registrado no CRI — não ao possuidor ou ocupante, que podem ser diferentes do proprietário titular da unidade.

Declaração de Quitação: Afirmação expressa e clara pelo síndico de que a unidade identificada está quite com todas as obrigações condominiais até a data da declaração — taxa condominial ordinária (cobrada mensalmente para custeio das despesas ordinárias do condomínio), taxa condominial extraordinária (cobrada para obras e melhorias aprovadas pela assembleia), fundo de reserva (percentual compulsório ou voluntário destinado a despesas imprevisíveis), multas por infrações ao regimento interno e quaisquer outros encargos condominiais previstos na convenção de condomínio.

Período de Validade: Data de emissão da declaração e prazo de validade — geralmente 30 a 60 dias, conforme padrão do mercado imobiliário brasileiro. Após o vencimento, a declaração deve ser renovada pelo síndico, pois novos débitos podem ter se constituído no período.

Identificação e Assinatura do Síndico: Nome completo, CPF e cargo do síndico (síndico eleito, síndico profissional ou subsíndico atuando em substituição), com referência à ata de eleição e ao período do mandato. A assinatura do síndico deve ser reconhecida em cartório quando exigida pelo destinatário — Cartório de Notas da Comarca onde o condomínio está situado. Se houver empresa administradora de condomínios, indicar sua razão social e CNPJ, com assinatura do responsável técnico indicado.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais como referência para síndicos, administradoras, proprietários e adquirentes de unidades condominiais. A declaração emitida com informação falsa sobre a existência de débitos pode responsabilizar o síndico civilmente perante o condomínio e os adquirentes prejudicados, e criminalmente por falsidade ideológica nos termos do Art. 299 do Código Penal.

Para preencher corretamente a Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais no Brasil, siga as orientações abaixo para cada seção do formulário disponível na forms-legal.com.

Dados do Condomínio: Informe o CNPJ do condomínio (obtido no portal da RFB — gov.br/receitafederal) e o número da matrícula da convenção de condomínio no CRI. O síndico deve verificar previamente no sistema contábil do condomínio (software de gestão condominial como Condo, Lello, Aparta ou sistema próprio da administradora) a situação financeira da unidade antes de emitir a declaração — débitos não verificados antes da emissão podem gerar responsabilidade do síndico.

Identificação da Unidade e do Proprietário: Certifique-se de que o número da unidade (apartamento, sala, loja) e a matrícula do CRI conferem com os documentos apresentados pelo proprietário. Erros na identificação da unidade podem invalidar a declaração e gerar problemas no processo de compra e venda ou financiamento. O nome e CPF do proprietário devem ser verificados na certidão de matrícula atualizada do CRI, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.

Verificação de Débitos: Antes de emitir a declaração, verifique no sistema contábil do condomínio: (1) taxa condominial ordinária dos últimos 12 meses — incluindo boletos em aberto; (2) taxas extraordinárias aprovadas em assembleias — verifique todas as atas dos últimos 5 anos; (3) multas aplicadas à unidade; (4) débitos de água individual se o condomínio cobra individualmente. Qualquer débito identificado impede a emissão da declaração até sua regularização pelo proprietário.

Reconhecimento de Firma: Verifique se o destinatário (banco, cartório ou comprador) exige reconhecimento de firma na assinatura do síndico. Cartórios de Registro de Imóveis de São Paulo e Rio de Janeiro geralmente exigem reconhecimento de firma do síndico ou da administradora para aceitação da declaração em processos de registro de escritura.

A Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais no Brasil está sujeita a requisitos legais estabelecidos pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/1964, com implicações relevantes para compradores, vendedores e síndicos.

Responsabilidade Propter Rem do Adquirente: O Art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade condominial responde pelos débitos condominiais do alienante, independentemente de qualquer ressalva no instrumento de alienação. Essa responsabilidade propter rem é absoluta — o comprador não pode alegar desconhecimento para se eximir dos débitos condominiais do vendedor. Por isso, a declaração de inexistência de débitos é garantia fundamental do comprador, que pode ser responsabilizado pelo condomínio mesmo que o contrato de compra e venda preveja que o vendedor é responsável pelas dívidas anteriores à alienação.

Responsabilidade do Síndico pela Veracidade: O síndico que emite declaração de inexistência de débitos com informação falsa — atestando quitação de unidade que tem débitos condominiais pendentes — responde civilmente pelo prejuízo causado ao condomínio (que perde o direito de cobrar do adquirente de boa-fé) e ao comprador. O Art. 299 do Código Penal tipifica como crime de falsidade ideológica a declaração com informação falsa sobre fato juridicamente relevante, com pena de reclusão de 1 a 3 anos. O síndico também pode ser destituído pela assembleia condominial por gestão irregular, nos termos do Art. 1.349 do Código Civil.

Exigência nos Financiamentos SFH/SFI: A Resolução do Banco Central do Brasil (BCB/BACEN) que regula o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e as normas da Caixa Econômica Federal exigem a declaração de quitação condominial como documento obrigatório no processo de concessão de financiamento imobiliário. A ausência da declaração pode resultar na suspensão do processo de aprovação do financiamento até a regularização da situação condominial.

Nas declarações de inexistência de débitos condominiais no Brasil, erros frequentes de síndicos, proprietários e compradores podem gerar prejuízos significativos. Conheça os equívocos mais comuns.

Não verificar débitos de cotas extraordinárias aprovadas em assembleias anteriores: Síndicos que verificam apenas a taxa ordinária mensal e esquecem de conferir parcelas de obras extraordinárias aprovadas em assembleias anteriores emitem declarações incorretas. Obras como reforma do hall de entrada, troca de elevadores ou impermeabilização de fachadas são frequentemente parceladas em várias cotas extraordinárias mensais, e a unidade pode ter parcelas em aberto não identificadas na verificação superficial dos boletos mensais.

Comprador aceitar declaração vencida: Compradores que aceitam declaração de inexistência de débitos condominiais com mais de 60 dias de validade assumem o risco de que novos débitos tenham sido constituídos após a emissão do documento. A declaração deve ser solicitada pelo vendedor e apresentada ao comprador com validade ainda vigente — na semana anterior ao ato de assinatura da escritura ou do instrumento de alienação fiduciária.

Síndico emitir declaração sem reconhecimento de firma quando exigido: Cartórios de Registro de Imóveis de São Paulo, Rio de Janeiro e outros estados exigem reconhecimento de firma na assinatura do síndico para aceitar a declaração em processos de registro de escritura. Síndico que emite declaração sem reconhecimento de firma quando o CRI exige causa atraso no processo de registro, prejudicando o comprador e o vendedor. O síndico deve verificar com o Oficial de Registro de Imóveis competente os requisitos formais antes de emitir a declaração para fins de registro imobiliário.