Convenção de Condomínio Brasil

A Convenção de Condomínio é o documento imobiliário usado no Brasil nos termos da Código Civil Art. 1.333.

O Art. 1.333 do Código Civil determina que a Convenção de Condomínio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio para ter validade plena, e o parágrafo único estabelece que, uma vez aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente, a Convenção passa a obrigar todos os condôminos e sucessores. O registro da Convenção no CRI onde está matriculada a edificação é condição para sua oponibilidade erga omnes — ou seja, para que seja válida perante terceiros que não participaram de sua aprovação. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm reiteradamente confirmado que a Convenção registrada vincula o adquirente de unidade autônoma independentemente de ter conhecimento prévio de seu teor.

A Lei 4.591/1964, ainda parcialmente vigente após o advento do Código Civil de 2002, estabelece no Art. 9 os requisitos mínimos que a Convenção deve conter: discriminação das áreas privativas e das áreas comuns, determinação da fração ideal de terreno e partes comuns atribuídas a cada unidade autônoma, fins a que se destinam as unidades e partes comuns, especificação e discriminação das partes de propriedade exclusiva, determinação da cota de contribuição das despesas comuns, modo de escolha do síndico e do Conselho Consultivo e Fiscal, atribuições do síndico, data e quórum para a realização das assembleias ordinárias e extraordinárias, forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, e quórum mínimo para as deliberações.

A Convenção de Condomínio no Brasil coexiste com o Regimento Interno (RI), documento complementar que detalha as normas de convivência, uso de áreas de lazer — piscina, salão de festas, academia, quadras esportivas —, regras para mudanças e obras, horários de barulho e procedimentos de visitas e entregas. Enquanto a Convenção tem hierarquia normativa superior e trata das questões estruturais do condomínio, o Regimento Interno pode ser alterado por quórum mais simples — geralmente maioria simples dos condôminos presentes em assembleia, conforme definido pela própria Convenção. O STJ consolidou no AgRg no REsp 1.483.930 que as normas do Regimento Interno não podem contrariar a Convenção de Condomínio, sob pena de nulidade.

O síndico do condomínio, eleito conforme o procedimento estabelecido na Convenção e no Art. 1.347 do Código Civil, é o representante legal do condomínio perante terceiros, autoridades administrativas — como a Prefeitura Municipal, o Corpo de Bombeiros e a Vigilância Sanitária — e o Poder Judiciário. O síndico administra as receitas e despesas condominiais, contrata funcionários nos termos da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), celebra contratos de manutenção e segurança, e presta contas anualmente à assembleia dos condôminos. A Convenção deve estabelecer claramente o mandato do síndico, que pelo Art. 1.347 não pode ser superior a dois anos, admitida a reeleição.

Convenção de Condomínio no Brasil é necessária em todas as edificações submetidas ao regime condominial, sejam residenciais — apartamentos, casas em condomínio fechado, lofts, studios — sejam comerciais — salas comerciais, lojas, escritórios. O Art. 1.332 do Código Civil determina que o condomínio edilício se constitui por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), e que dele deve constar, necessariamente, a instituição de condomínio, sua individuação e a fração ideal das unidades. A Convenção de Condomínio é o instrumento que complementa a instituição, detalhando as regras de convivência e administração.

A Convenção é necessária na incorporação imobiliária. O incorporador imobiliário, registrado junto ao CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) e com incorporação averbada no CRI conforme os Arts. 30 a 36 da Lei 4.591/1964, deve apresentar a minuta da Convenção de Condomínio como parte do memorial de incorporação entregue aos adquirentes das unidades. O SINDUSCON (Sindicato da Indústria da Construção Civil) orienta que a Convenção seja elaborada com assistência jurídica por advogado inscrito na OAB desde a fase de incorporação, para evitar lacunas que gerem disputas futuras entre condôminos.

A Convenção é necessária para a obtenção do Habite-se e para o funcionamento regular do condomínio. Prefeituras de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte exigem a apresentação da Convenção registrada como condição para liberação do Habite-se (Auto de Conclusão de Obra) em edificações de múltiplas unidades. O Corpo de Bombeiros, a Vigilância Sanitária e as concessionárias — Enel, Sabesp, Comgás, CEDAE — exigem a identificação do síndico com base na Convenção registrada para formalização de contratos e licenças em nome do condomínio.

A Convenção é necessária para abertura de conta bancária do condomínio e para a contratação de funcionários. Bancos como Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal, Itaú, Bradesco e Santander exigem cópia autenticada da Convenção registrada, ata de eleição do síndico e o CNPJ do condomínio emitido pela Receita Federal do Brasil (RFB) como documentação para abertura de conta corrente em nome do condomínio. O CNPJ do condomínio é obtido na RFB com base na Convenção e na ata de eleição do síndico.

A Convenção deve ser revisada ou reformada quando as regras originais se tornam inadequadas para a realidade atual do condomínio — por exemplo, quando se torna necessário regulamentar o uso de aplicativos de delivery, a instalação de painéis solares em cobertura, a criação de vaga de bicicleta e patinete elétrico, ou a regulamentação de locações por plataformas como Airbnb.

Convenção de Condomínio no Brasil, para ser válida e eficaz nos termos do Art. 1.333 do Código Civil e do Art. 9 da Lei 4.591/1964, deve conter os seguintes elementos essenciais:

Qualificação do Condomínio: Denominação oficial do condomínio, endereço completo com logradouro, número, bairro, município, UF e CEP, número da matrícula do terreno e das unidades autônomas no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente, número do CNPJ do condomínio na Receita Federal do Brasil (RFB) e Inscrição Municipal de IPTU de cada unidade na Prefeitura Municipal.

Áreas Privativas e Comuns: Discriminação detalhada das unidades autônomas — tipo (apartamento, sala, loja, vaga de garagem), numeração, localização (bloco, andar, posição) e fração ideal de cada unidade sobre o total do terreno e das partes comuns. Descrição das áreas comuns — corredores, halls, elevadores, escadas, telhado/laje, jardins, piscina, salão de festas, academia, playground, quadras esportivas, depósito de lixo — e das restrições ao seu uso. O Art. 1.335 do Código Civil garante ao condômino o direito de usar as partes comuns conforme sua destinação, vedado o uso exclusivo ou exclusão de outros condôminos.

Fração Ideal e Rateio de Despesas: A fração ideal de cada unidade — calculada com base na área privativa ou em critério específico definido pelo incorporador e registrado na matrícula — determina o quinhão de cada condômino nas despesas comuns (taxa condominial ordinária) e nas taxas extraordinárias, salvo deliberação assemblear em contrário. O Art. 1.336 I do Código Civil obriga o condômino a contribuir com as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais. A inadimplência da taxa condominial pode ser objeto de ação de cobrança com preferência na execução (Art. 1.345 do Código Civil) e sujeita o condômino à multa de até 2% sobre o débito (Art. 1.336, §1).

Assembleias: Regras para convocação e realização das assembleias ordinárias — realizadas anualmente para aprovação do orçamento, prestação de contas e eleição do síndico — e das assembleias extraordinárias, convocadas para deliberações urgentes. A convocação deve especificar local, data, hora, pauta e quórum exigido. O Art. 1.350 do Código Civil prevê que as assembleias são convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos. O Art. 1.352 exige quórum de maioria absoluta (metade mais um) para deliberações que constituam maioria simples e quórum de dois terços para alterações da Convenção.

Síndico e Administração: Mandato do síndico (máximo dois anos pelo Art. 1.347), processo de eleição em assembleia, atribuições (representação legal, administração financeira, contratação de funcionários CLT, manutenção, convocação de assembleias, execução das deliberações, relatório anual), possibilidade de destituição por maioria simples em assembleia extraordinária e remuneração ou isenção de taxa condominial.

Conselho Consultivo e Fiscal: Composição (mínimo três membros eleitos), mandato, atribuições de fiscalização das contas e parecer sobre o orçamento anual, conforme Art. 23 da Lei 4.591/1964.

Fundo de Reserva: Percentual mensal de contribuição sobre a taxa condominial ordinária destinado ao fundo de reserva — geralmente entre 5% e 10% —, finalidade (obras extraordinárias não previstas, emergências), condições de utilização e aprovação assemblear.

Penalidades e Multas: Infrações sujeitas a multa — barulho excessivo, uso inadequado das áreas comuns, animais domésticos em desacordo com a Convenção, obras não autorizadas, inadimplência — com valores de multa proporcionais à gravidade da infração, observado o limite máximo de 5 vezes a taxa condominial estabelecido pelo Art. 1.336, §2 do Código Civil para infratores contumazes. O STJ consolidou no REsp 1.247.020 que a multa condominial não pode ser confundida com a multa moratória por inadimplência.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Convenção de Condomínio como referência para síndicos, incorporadoras e advogados. Por envolver registro no CRI e efeitos jurídicos complexos, recomenda-se a revisão por advogado especializado em direito imobiliário inscrito na OAB antes do registro.

Para preencher corretamente a Convenção de Condomínio no Brasil, siga as orientações abaixo para cada seção do formulário disponível na forms-legal.com.

Dados do Condomínio: Informe a denominação completa do condomínio (ex.: Condomínio Residencial Jardim Europa), o endereço completo com CEP, o número da matrícula registrada no CRI e o CNPJ do condomínio emitido pela RFB. Se o condomínio ainda não possui CNPJ, o síndico deve solicitá-lo à Receita Federal com base na Convenção e na ata de eleição — o prazo de emissão é geralmente imediato pelo portal e-CAC da RFB.

Unidades Autônomas e Frações Ideais: Liste cada unidade com sua numeração oficial, localização (bloco, andar, posição), área privativa em m², destinação (residencial, comercial, garagem) e fração ideal sobre o total. As frações ideais constam do memorial de incorporação e da matrícula do imóvel no CRI — verifique a consistência entre a Convenção e o registro imobiliário.

Taxa Condominial e Rateio: Defina o critério de rateio (fração ideal ou cota igualitária por unidade), a periodicidade (mensal), a data de vencimento e as penalidades por inadimplência (multa moratória de 2% e juros de 1% ao mês conforme Arts. 1.336 e 406 do Código Civil). Informe o orçamento anual base e o percentual de fundo de reserva.

Síndico e Eleição: Informe o mandato máximo (dois anos), o procedimento de eleição em assembleia — votação por fração ideal ou por unidade, conforme escolha —, as atribuições e a possibilidade de remuneração ou isenção de taxa. O síndico pode ser condômino ou profissional externo (síndico profissional), prática crescente em condomínios de grande porte em São Paulo e Rio de Janeiro.

Penalidades: Defina claramente quais condutas configuram infrações e os valores de multa correspondentes, respeitando o limite de 5 vezes a taxa condominial para infrações graves e reiteradas. Inclua o procedimento de notificação prévia e de defesa do condômino infrator antes da aplicação da penalidade.

Assinaturas: A Convenção deve ser assinada pelos titulares de pelo menos dois terços das frações ideais (Art. 1.333 do Código Civil). As assinaturas devem ser reconhecidas em cartório — Tabelionato de Notas — para fins de registro no CRI. Em condomínios em construção, o incorporador pode assinar a Convenção em nome dos futuros adquirentes, desde que com poderes para tanto.

A Convenção de Condomínio no Brasil está sujeita a requisitos legais estabelecidos pelo Código Civil (Arts. 1.332 a 1.358-A), pela Lei 4.591/1964 e pela jurisprudência do STJ e dos Tribunais de Justiça Estaduais.

Registro no CRI: O Art. 1.333 do Código Civil determina que a Convenção de Condomínio, para ser oponível a terceiros, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) onde está matriculada a edificação. O registro exige: (a) Convenção assinada pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais; (b) reconhecimento de firma das assinaturas em Tabelionato de Notas; (c) pagamento das custas de registro tabeladas pelo Tribunal de Justiça do Estado (ex.: TJSP — Provimento CGJ nº 58/1989); e (d) protocolo de entrada no CRI competente. Sem registro, a Convenção é válida entre os condôminos que a assinaram, mas não vincula adquirentes futuros.

Quórum para Alteração: O Art. 1.351 do Código Civil estabelece que a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária exige unanimidade. O Art. 1.352, parágrafo único, prevê que a alteração da Convenção exige quórum de dois terços dos votos dos condôminos. A deliberação deve ser formalizada em ata de assembleia geral extraordinária, lavrada em livro de atas do condomínio e, se a alteração atingir o texto da Convenção registrada, averbada no CRI.

Multa por Inadimplência: O Art. 1.336, §1 do Código Civil limita a multa moratória por atraso no pagamento da taxa condominial a 2% sobre o débito, mais juros de 1% ao mês. O condômino inadimplente que devedor de três ou mais parcelas mensais pode ser citado em ação de cobrança com rito sumário perante o Juizado Especial Cível ou a Vara Cível da Comarca, com possibilidade de penhora de bens, inclusive da própria unidade autônoma, nos termos do Art. 1.345 do Código Civil.

Animais Domésticos: O STJ editou a Súmula 702, determinando que a Convenção de Condomínio não pode proibir totalmente a criação de animais domésticos em unidades autônomas quando esses animais não causam dano, incômodo ou perturbação aos demais condôminos. A Convenção pode regulamentar o porte máximo dos animais e as regras de circulação nas áreas comuns, mas não pode impor proibição absoluta.

Na elaboração e gestão da Convenção de Condomínio no Brasil, erros comuns de síndicos, incorporadores e condôminos podem gerar nulidades, conflitos e demandas judiciais.

Não registrar a Convenção no CRI: A Convenção não registrada é válida entre os signatários, mas não vincula adquirentes futuros de unidades autônomas. Compradores de imóvel em condomínio sem Convenção registrada podem questionar judicialmente a taxa condominial cobrada. Síndicos de condomínios novos devem registrar a Convenção no CRI como primeira providência administrativa, antes da emissão do Habite-se.

Aprovação sem quórum suficiente: A aprovação da Convenção original com menos de dois terços das frações ideais a torna anulável. Incorporadores que aprovam Convenções sem atingir o quórum mínimo do Art. 1.333 expõem o condomínio a disputas sobre a validade das normas, especialmente em relação a cláusulas sobre rateio de despesas, penalidades e regras de uso.

Confundir Convenção com Regimento Interno: A Convenção tem hierarquia superior e trata das questões estruturais do condomínio. O Regimento Interno, aprovado por maioria simples em assembleia, detalha as regras operacionais. Incluir detalhes operacionais na Convenção — como horários de piscina — dificulta alterações futuras, pois a mudança exige o quórum qualificado de dois terços.

Multas acima do limite legal: O Art. 1.336, §2 do Código Civil limita a multa por infração grave e reiterada a 5 vezes a taxa condominial. Convenções que preveem multas superiores a esse limite têm as cláusulas declaradas nulas pelo TJSP e pelo STJ, que reduzem a multa ao máximo legal. Síndicos devem revisar as cláusulas de penalidades das Convenções antigas para adequação aos limites do Código Civil de 2002.

Omitir o fundo de reserva e o seguro obrigatório: A Convenção deve prever o fundo de reserva (percentual e finalidade) e o seguro obrigatório de incêndio e danos à edificação exigido pelo Art. 13 da Lei 4.591/1964. A ausência dessas cláusulas expõe o condomínio a responsabilidade civil por danos a condôminos e terceiros decorrentes de sinistros não cobertos.