Contrato de Corretagem Brasil — CC Arts. 722–729

O Contrato de Corretagem é o documento empresarial firmado no Brasil com base na Código Civil Arts. 722–729 (Contrato de Corretagem).

O Código Civil de 2002 disciplina o contrato de corretagem nos Arts. 722 a 729, absorvendo para o direito civil o instituto antes regulado exclusivamente pelo Código Comercial de 1850 (Arts. 36 a 60) e pela legislação especial. A principal característica do contrato é a natureza do resultado: a remuneração do corretor (denominada corretagem ou comissão de corretagem) somente é devida se e quando o negócio visado for concluído e resultar útil (Art. 725 do CC). O corretor não faz jus à corretagem se o negócio não se concluir por motivo alheio à sua mediação — se o cliente desistir do negócio já em negociação avançada, a questão da remuneração dependerá da análise do caso concreto pelos tribunais.

A atividade de corretagem é exercida profissionalmente em diversos setores da economia brasileira, cada um sujeito a regulamentação específica. Na corretagem imobiliária, o corretor deve ser inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) nos termos da Lei 6.530/1978 e do Decreto 81.871/1978. Na corretagem de seguros, o corretor deve ser habilitado pela Superintendência de Seguros Privados (SUSEP) conforme a Lei 9.656/1998 e a Resolução CNSP 382/2020. Na corretagem de valores mobiliários, o corretor deve ser autorizado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e operar na B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Na corretagem marítima, a atividade é regulada pelo Decreto-Lei 5.798/1943 e pelo Decreto 76.862/1975.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem desenvolvido jurisprudência relevante sobre o direito à corretagem quando o negócio não se concretiza por desistência do cliente após o corretor ter aproximado as partes. O STJ tem decidido que, se o corretor cumpriu sua obrigação de aproximar as partes e o negócio chegou a ser celebrado, mas posteriormente foi rescindido por iniciativa das partes, o corretor faz jus à corretagem — pois a obrigação do corretor é de resultado (conclusão do negócio), não de garantia da execução futura do contrato principal. O Art. 726 do CC confirma essa orientação ao prever que, se o negócio for anulado por culpa das partes, o corretor tem direito à remuneração.

Contrato de Corretagem no Brasil é necessário sempre que um cliente (pessoa física ou jurídica) deseja utilizar os serviços de um corretor profissional para encontrar a outra parte de um negócio — comprador, vendedor, locatário, locador, segurado, segurador ou investidor — recebendo remuneração pelo resultado da mediação.

Na corretagem imobiliária, o instrumento é essencial tanto na compra e venda de imóveis quanto na locação residencial e comercial. O corretor de imóveis inscrito no CRECI (Lei 6.530/1978) deve ter instrumento que defina o prazo de exclusividade de mediação, o percentual de comissão (tipicamente entre 4% e 6% do valor do imóvel, conforme a tabela do COFECI — Conselho Federal de Corretores de Imóveis) e as condições de pagamento da corretagem. O STJ tem decidido que, em negócios imobiliários, o corretor faz jus à comissão integral mesmo que a escritura definitiva de compra e venda seja outorgada após o término do contrato de corretagem, se o negócio foi iniciado durante a vigência do contrato.

Na corretagem de seguros, a SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) exige que corretores de seguros pessoas jurídicas sejam constituídas exclusivamente para esse fim e registradas no CNPJ com o código CNAE 6622-3/00 (Corretores e agentes de seguros, de planos de previdência complementar e de saúde). O contrato de corretagem de seguros deve especificar o(s) ramo(s) de seguros cobertos, as seguradoras com as quais o corretor tem mandato de colocação, o percentual de comissão e as obrigações de assessoria pós-venda ao segurado.

Em operações de fusões e aquisições (M&A) e na corretagem de empresas (compra e venda de participações societárias), assessores financeiros e boutiques de M&A utilizam contratos de corretagem (ou mandato de venda exclusivo — exclusive mandate) para formalizar a remuneração por sucesso (success fee) devida pelo cliente quando a transação é concluída. Nesses contratos, a corretagem é tipicamente expressa como percentual do enterprise value da transação, com valores mínimos garantidos (retainer fee) e condições de break-up fee em caso de desistência do cliente após fase avançada de negociação.

Contrato de Corretagem válido e eficaz no Brasil, nos termos dos Arts. 722 a 729 do Código Civil, deve conter os seguintes elementos essenciais para assegurar o direito à remuneração do corretor e a clareza das obrigações das partes.

Qualificação das Partes: Nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço e registro profissional do corretor (CRECI, SUSEP, CVM ou outro conforme o setor). O cliente (comitente) deve ser qualificado com nome, CPF/CNPJ e endereço. Para corretores pessoas jurídicas, incluir o CNPJ e o nome do sócio-administrador responsável pela execução dos serviços de mediação.

Objeto da Mediação: Descrição precisa do negócio a ser mediado — compra e venda de imóvel (com endereço, matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e valor estimado), contratação de seguro (ramo, cobertura e valor segurado), venda de participação societária (CNPJ da empresa, percentual a ser alienado, valor de referência) ou outro negócio específico. Quanto mais detalhado o objeto, mais facilmente o corretor poderá demonstrar que o negócio concluído decorre de sua mediação.

Remuneração e Condições de Pagamento: Valor ou percentual da corretagem (Art. 724 do CC — na ausência de acordo, a remuneração é devida segundo a tabela do órgão profissional competente ou os usos e costumes do lugar), momento de exigibilidade (tipicamente, na assinatura do contrato principal entre as partes mediadas), forma de pagamento (transferência bancária, cheque, débito em conta) e responsabilidade pelo pagamento (geralmente o cliente que contratou o corretor).

Exclusividade: Especificar se o corretor tem exclusividade (Art. 726 do CC) — se sim, o cliente não pode contratar outro corretor para o mesmo negócio durante o prazo de exclusividade, e o corretor faz jus à corretagem mesmo que o negócio seja concluído diretamente pelo cliente com terceiro que o próprio corretor apresentou. Se não houver exclusividade, o cliente pode contratar outros corretores simultaneamente, e a corretagem será devida apenas ao corretor que efetivamente conclui o negócio.

Prazo de Vigência: Duração do contrato, com prazo de exclusividade (se convencionado) e data de vencimento. Após o término do prazo, o corretor perde o direito à corretagem sobre negócios que o cliente celebre com terceiros — exceto se o negócio decorrer diretamente de contatos estabelecidos pelo corretor durante a vigência do contrato (proteção de negócios em curso).

Obrigações do Corretor e do Cliente: O corretor deve executar a mediação com diligência e boa-fé, prestando ao cliente todas as informações relevantes sobre o negócio e as partes com quem negociar (Art. 723 do CC). O cliente deve reembolsar o corretor pelas despesas realizadas quando assim convencionado (Art. 729 do CC — nas despesas de corretagem, aplicam-se as regras do mandato no que não contrariarem as disposições do capítulo de corretagem).

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Corretagem como referência prática. Para corretagem imobiliária, de seguros ou de valores mobiliários, recomenda-se revisão por profissional habilitado no respectivo conselho ou entidade reguladora.

Para preencher corretamente o Contrato de Corretagem disponível na forms-legal.com, siga as orientações abaixo.

Dados do Corretor: Informe o nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço profissional e o número de registro no conselho ou entidade reguladora competente — CRECI para corretores imobiliários, SUSEP para corretores de seguros, CVM para agentes autônomos de investimento. A ausência de registro válido pode comprometer o direito à remuneração e expor o corretor a sanções administrativas.

Dados do Cliente: Informe razão social e CNPJ para pessoas jurídicas, ou nome completo e CPF para pessoas físicas. Inclua o endereço e, quando aplicável, o nome do representante legal com poderes para contratar serviços de corretagem.

Objeto e Descrição do Negócio: Descreva com precisão o negócio a ser mediado. Para imóveis: matrícula, endereço completo com CEP, área total, valor de oferta e condições de pagamento pretendidas. Para seguros: ramo, capital segurado desejado, cobertura mínima e seguradoras de preferência. Para M&A: identificação da empresa-alvo, percentual de participação a ser adquirido ou alienado, valor de referência e condições essenciais do negócio.

Comissão de Corretagem: Informe o percentual ou valor fixo da comissão, a base de cálculo (valor total do negócio, valor financiado, prêmio de seguro etc.) e o momento de exigibilidade. Indique quem é responsável pelo pagamento — em compra e venda imobiliária, a prática do mercado é que a corretagem seja devida pelo vendedor, mas as partes podem convencionar de forma diferente.

Exclusividade e Prazo: Defina claramente se há exclusividade de mediação e por quanto tempo. O prazo de exclusividade em corretagem imobiliária varia tipicamente entre 90 e 180 dias. Após o término, o cliente pode contratar outros corretores sem responsabilidade pela corretagem ao corretor anterior, exceto para negócios em curso com terceiros apresentados pelo corretor durante o prazo de exclusividade.

O Contrato de Corretagem no Brasil está sujeito às disposições dos Arts. 722 a 729 do Código Civil e à legislação regulatória aplicável conforme o setor de atuação do corretor.

Habilitação Profissional: O exercício profissional da corretagem imobiliária exige inscrição no CRECI (Lei 6.530/1978 e Decreto 81.871/1978). Corretores de seguros devem ser habilitados pela SUSEP (Resolução CNSP 382/2020). Agentes autônomos de investimento devem ser registrados na CVM (Resolução CVM 178/2023) e associados a uma instituição financeira autorizada pelo BACEN. O exercício irregular da corretagem profissional sem habilitação pode gerar sanções administrativas e a nulidade do contrato de corretagem, com perda do direito à remuneração.

Remuneração sem Acordo: Se as partes não convencionarem o valor da corretagem, o Art. 724 do CC determina que a remuneração é devida de acordo com a tabela fixada pelo órgão profissional competente ou, na ausência de tabela, pelos usos e costumes do lugar. O COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) estabelece tabelas de honorários de corretagem imobiliária, variando tipicamente entre 4% e 8% do valor do negócio conforme a natureza do imóvel e a forma de negociação.

Direito à Corretagem Após Desistência: O Art. 725 do CC dispõe que a remuneração é devida ao corretor que tiver conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que este não se execute. O STJ tem decidido que o corretor faz jus à corretagem quando o negócio foi concluído e posteriormente rescindido por vontade das partes — não por vício jurídico originário. Se o negócio não se concluir, o corretor somente terá direito à corretagem se provar que o cliente recusou o negócio sem causa justificada após o corretor tê-lo obtido.

Proibição de Dupla Corretagem: O Art. 722 do CC proíbe o corretor de receber corretagem simultaneamente de ambas as partes do mesmo negócio, salvo se as duas partes forem expressamente informadas e consentirem. A violação dessa regra configura conflito de interesses e pode gerar responsabilidade civil do corretor pelos danos causados.

Ao celebrar um Contrato de Corretagem no Brasil, clientes e corretores frequentemente cometem erros que prejudicam o direito à remuneração ou geram disputas desnecessárias.

Não formalizar o contrato por escrito: A corretagem pode ser contratada verbalmente, mas a ausência de instrumento escrito dificulta a prova do objeto mediado, do percentual de comissão acordado e da exclusividade. Em caso de disputa judicial, o corretor sem contrato escrito enfrenta dificuldades para demonstrar os termos da corretagem e o nexo causal entre sua mediação e o negócio concluído.

Não definir exclusividade: A ausência de cláusula de exclusividade permite ao cliente contratar múltiplos corretores simultaneamente, gerando disputas sobre qual deles faz jus à comissão quando o negócio é concluído. O Art. 726 do CC regula a situação de exclusividade, mas a sua aplicação depende de estipulação expressa no contrato.

Comissão vaga ou ausente: Não definir o percentual, o valor ou a base de cálculo da corretagem remete o cálculo aos usos e costumes do lugar (Art. 724 do CC), que podem diferir das expectativas do corretor. Em setores como M&A ou corretagem de empresas, onde não há tabela de órgão profissional, a ausência de acordo expresso pode resultar em discussão judicial sobre o valor da remuneração.

Não prever proteção de negócios em curso: O contrato deve incluir cláusula de proteção para negócios iniciados durante o prazo de vigência mas concluídos após o término — sem essa cláusula, o cliente pode esperar o vencimento do contrato para fechar o negócio com terceiro apresentado pelo corretor, evitando o pagamento da corretagem.

Ignorar obrigações regulatórias: Corretores que exercem a atividade sem habilitação no órgão competente (CRECI, SUSEP, CVM) podem ter o direito à corretagem reconhecido como indevido pelos tribunais, além de incorrer em sanções administrativas e penais. Verifique a habilitação antes de firmar o contrato.