Right of Use and Habitation Deed Portugal (Constituição de Direito de Uso e Habitação)

A Constituição de Direito de Uso e Habitação é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil (DL 47 344/66) artigos 1484.º a 1490.º.

A delimitação do âmbito do direito de uso e habitação faz-se pelo critério da necessidade pessoal e familiar do titular, apreciado em função da posição social e do agregado familiar. O artigo 1484.º nº 2 do Código Civil define a família para este efeito como abrangendo o cônjuge não separado de pessoas e bens, os filhos solteiros, outros parentes a quem o titular deva alimentos e as pessoas que com ele vivam em comunhão familiar. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem entendido que a necessidade familiar abrange igualmente o pessoal doméstico essencial à vida familiar, mas exclui os hóspedes e os arrendatários ocasionais. Esta delimitação distingue claramente o uso e habitação do usufruto, que confere ao usufrutuário o direito a perceber a totalidade dos frutos do bem nos termos do artigo 1446.º do Código Civil.

A constituição contratual exige forma solene quando incida sobre bens imóveis, nos termos do artigo 80.º nº 1 alínea a) do Código do Notariado aprovado pelo Decreto-Lei nº 207/95 de 14 de Agosto: escritura pública lavrada em cartório notarial. O Decreto-Lei nº 116/2008 de 4 de Julho criou a alternativa do Documento Particular Autenticado (DPA) outorgado perante advogado, solicitador ou câmara de comércio com competência notarial atribuída por lei. Ambas as formas conferem força executiva e habilitam à inscrição na Conservatória do Registo Predial competente nos termos do artigo 2.º nº 1 alínea a) do Código do Registo Predial aprovado pelo Decreto-Lei nº 224/84 de 6 de Julho. O direito de uso e habitação pode ainda ser constituído por testamento (artigos 2204.º e seguintes do Código Civil), por usucapião nos termos do artigo 1287.º ou por disposição legal — sendo paradigmático o direito real de habitação periódica do cônjuge sobrevivo previsto no artigo 2103.º-A do Código Civil quando a casa de morada da família constitua bem da herança.

O carácter personalíssimo do direito de uso e habitação determina a sua intransmissibilidade nos termos do artigo 1488.º do Código Civil. O titular não pode vender, doar, hipotecar, arrendar nem ceder gratuitamente o seu direito a terceiros, sob pena de extinção por abuso. Esta restrição contrasta com o usufruto, que é livremente transmissível durante a sua vigência ao abrigo do artigo 1444.º do Código Civil. A intransmissibilidade do direito de uso e habitação reforça a sua função protetora do titular e da família, evitando o desvio para terceiros estranhos ao núcleo familiar protegido. Por idêntica razão, o direito extingue-se obrigatoriamente com a morte do titular não admitindo transmissão hereditária, excepto no caso especial do direito de habitação periódica do cônjuge sobrevivo do artigo 2103.º-A.

No plano fiscal, a constituição onerosa de direito de uso e habitação sobre imóvel está sujeita a IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) sobre o valor do direito calculado conforme as tabelas anexas ao Código do IMT (DL 287/2003) — geralmente metade do valor que seria atribuído ao usufruto na mesma idade ou prazo, refletindo a menor amplitude do direito — e a Imposto do Selo de 0,8% sobre o mesmo valor (verba 1.1 da TGIS, Lei nº 150/99). A constituição gratuita está sujeita a Imposto do Selo de 10% (verba 1.2 da TGIS) sobre o valor do direito, com isenção para cônjuge, descendentes e ascendentes nos termos do artigo 6.º do Código do Imposto do Selo. O Tribunal Judicial da Comarca da situação dos bens é competente nos termos do artigo 70.º nº 1 do Código de Processo Civil para conhecer dos litígios relativos ao exercício do direito.

A Constituição de Direito de Uso e Habitação em Portugal é necessária sempre que o titular de um bem (tipicamente uma casa ou apartamento) pretenda atribuir a outra pessoa o direito personalíssimo de a habitar dentro dos limites das suas necessidades pessoais e familiares, mantendo na sua esfera o direito de propriedade plena e o aproveitamento económico residual do bem. A figura é menos ampla do que o usufruto mas mais protetora da finalidade familiar, sendo instrumento privilegiado em planeamento sucessório, em proteção do cônjuge sobrevivo, em apoio a familiares idosos ou em transmissões intergeracionais com finalidade habitacional.

O planeamento sucessório familiar constitui o uso mais frequente. Pais que pretendam transmitir em vida a propriedade de imóvel destinado à sua habitação aos filhos podem celebrar escritura pública de doação com reserva de direito de uso e habitação a seu favor durante a vida. Esta operação é mais restrita do que a doação com reserva de usufruto vitalício porque limita o direito do doador ao uso pessoal e familiar (sem possibilidade de arrendar ou rentabilizar) mas é também mais económica em termos fiscais (valor do direito de uso e habitação inferior ao do usufruto) e oferece estabilidade de habitação ao doador idoso. A operação é especialmente apropriada para imóveis de valor elevado em zonas urbanas onde o usufruto vitalício teria carga fiscal significativa.

A proteção do cônjuge sobrevivo encontra na figura do uso e habitação um instrumento jurídico relevante. O artigo 2103.º-A do Código Civil estabelece direito real de habitação periódica do cônjuge sobrevivo sobre a casa de morada da família que constitua bem da herança, durante 5 anos a contar da abertura da sucessão. Esta regra protege a continuidade habitacional do cônjuge sobrevivo, evitando a perda imediata da casa por força da partilha. O direito é gratuito, pessoal e protege automaticamente o cônjuge sem necessidade de qualquer ato voluntário, podendo ser complementado por disposições testamentárias que prolonguem o direito vitaliciamente ou por escritura pública entre os herdeiros que o reconheçam.

O apoio a familiares idosos ou em situação de vulnerabilidade pode ser estruturado através do direito de uso e habitação. Pais que pretendam acolher em casa um filho adulto desempregado ou um familiar idoso sem recursos próprios podem constituir formalmente o direito de uso e habitação por escritura pública, conferindo segurança jurídica ao beneficiário e clarificando as relações intergeracionais. A formalização evita interpretações ambíguas sobre a posição do beneficiário (mero hóspede tolerado vs titular de direito real protegido) e protege o seu direito perante eventuais alienações futuras do imóvel ou conflitos com outros herdeiros.

Nas operações imobiliárias entre familiares, a constituição de direito de uso e habitação a favor de um membro da família pode justificar a redução do preço de venda de imóvel a outros familiares. Por exemplo, pais que vendam casa familiar a um dos filhos com reserva de direito de uso e habitação a favor de filho deficiente intelectual ou com necessidades especiais asseguram simultaneamente a transmissão patrimonial e a continuidade da proteção habitacional. A operação combina elementos de planeamento sucessório, fiscalidade e proteção da pessoa vulnerável.

Na propriedade horizontal, a constituição de direito de uso e habitação sobre fração autónoma destinada a habitação exige observância das regras gerais dos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil. O título constitutivo da propriedade horizontal pode prever expressamente esta possibilidade, devendo a constituição respeitar o destino habitacional da fração e os regulamentos do condomínio. A acta da assembleia de condóminos não é necessária para a constituição em si (que cabe ao titular da fração) mas pode ser relevante para clarificar o exercício do direito quanto ao acesso a partes comuns ou ao uso de equipamentos coletivos.

A herança litigiosa frequentemente recorre ao direito de uso e habitação como solução de compromisso entre herdeiros. Quando os herdeiros pretendam manter um imóvel familiar na esfera comum sem o vender, podem partilhá-lo atribuindo a propriedade a um deles e o direito de uso e habitação a outro com necessidade habitacional. Esta solução evita a venda forçada por dificuldade de partilha, preserva o património familiar e protege o herdeiro em situação de vulnerabilidade habitacional.

No contexto de doação modal regulada pelo artigo 963.º do Código Civil, o doador pode impor ao donatário a obrigação de constituir direito de uso e habitação a favor de terceira pessoa designada (frequentemente outro familiar). A escritura de doação inclui a constituição simultânea do direito de uso e habitação, com escritura única ou dois actos coordenados. O incumprimento desta condição modal pode determinar a revogação da doação por inexecução do encargo nos termos do artigo 970.º do Código Civil.

Uma Constituição de Direito de Uso e Habitação em Portugal juridicamente eficaz integra um conjunto de cláusulas técnicas indispensáveis à executoriedade perante o Tribunal Judicial da Comarca competente e à oponibilidade contra terceiros mediante inscrição na Conservatória do Registo Predial. A redação deve obedecer ao princípio da especialidade do registo predial consagrado no artigo 86.º do Código do Registo Predial (DL 224/84) e respeitar as regras imperativas dos artigos 1484.º a 1490.º do Código Civil sobre a natureza personalíssima e a medida do direito.

Identificação completa das partes — proprietário e titular do direito de uso e habitação (denominado usuário ou habitador) — constitui o primeiro elemento. Para pessoas singulares devem constar nome completo, NIF emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, número de identificação civil (Cartão de Cidadão), data de nascimento (essencial para cálculo do valor do direito vitalício pela tabela anexa ao Código do IMT), estado civil com regime de bens, morada e código postal no formato NNNN-NNN. Para o titular do direito, deve constar igualmente a composição do agregado familiar protegido (cônjuge, filhos solteiros, outros parentes a quem deva alimentos, pessoas em comunhão familiar). Para pessoas coletivas, o direito de uso é admissível mas o direito de habitação é tipicamente reservado a pessoas singulares por força do seu fim residencial.

Descrição rigorosa do bem objeto do direito é o segundo pilar. Para imóveis, o título deve identificar o prédio pelo número de descrição predial atribuído pela Conservatória do Registo Predial, pelo artigo da matriz predial urbana mantido pela AT, pela freguesia, pelo concelho, pela área total em metros quadrados, pelas confrontações dos quatro pontos cardeais e pelo destino (habitação, comércio, serviços). A descrição deve coincidir exatamente com a constante da certidão predial permanente extraída em www.predialonline.justica.gov.pt. Para frações autónomas em propriedade horizontal, deve indicar-se a letra ou número da fração, o piso e a permilagem.

Delimitação do âmbito do direito é elemento crítico. A cláusula deve declarar expressamente que o direito de uso compreende a faculdade de usar a coisa dentro dos limites das necessidades pessoais do titular nos termos do artigo 1484.º nº 1 do Código Civil, e que o direito de habitação compreende a faculdade de habitar prédio com a família do titular nos limites das necessidades familiares nos termos do mesmo preceito. A composição do agregado familiar protegido deve ser identificada nominalmente para evitar litígios futuros sobre quem pode habitar o prédio ao abrigo do direito constituído. Recomenda-se ainda especificar se o direito abrange o uso de partes acessórias (garagem, arrumos, jardim, anexos) e o regime das benfeitorias úteis ou voluptuárias.

Duração do direito deve ser expressamente fixada. As opções incluem direito vitalício (até à morte do titular, prazo máximo legal por aplicação dos artigos 1490.º e 1443.º nº 1 do Código Civil), direito por prazo certo (com indicação da data inicial e final) ou direito por prazo certo com termo final na vida do titular (o que se verificar primeiro). Recorde-se que, por força do carácter personalíssimo, o direito extingue-se sempre com a morte do titular e não é transmissível aos herdeiros.

Obrigações do titular do direito devem ser explicitadas por aplicação subsidiária do regime do usufruto nos termos do artigo 1490.º do Código Civil. As principais obrigações incluem: realizar inventário dos bens recebidos no início (artigo 1468.º) e prestar caução pela conservação se exigida pelo proprietário (artigo 1469.º), salvo dispensa expressa; conservar o bem mantendo a sua substância e a sua forma (artigo 1446.º); realizar reparações ordinárias de conservação proporcionais ao seu uso (artigo 1485.º, regime especial do uso e habitação); pagar uma quota dos impostos e encargos correntes proporcional ao uso que faz do bem (artigo 1485.º); restituir o bem no termo do direito no estado em que o recebeu, salvo deterioração resultante do uso normal.

Limitações intrínsecas ao direito devem ser igualmente clarificadas. A cláusula deve declarar expressamente que o direito de uso e habitação é personalíssimo nos termos do artigo 1488.º do Código Civil e portanto intransmissível por acto entre vivos ou mortis causa, não sendo passível de venda, doação, hipoteca, arrendamento ou cessão gratuita a terceiros. A violação destas limitações pode determinar a extinção judicial do direito por abuso ao abrigo do artigo 1482.º do Código Civil, aplicável por força do artigo 1490.º.

Valor do direito e fiscalidade. O valor do direito de uso e habitação calcula-se em geral como metade do valor que seria atribuído ao usufruto na mesma situação (mesma idade do titular ou mesmo prazo), refletindo a menor amplitude do direito. A constituição onerosa está sujeita a IMT pelas tabelas progressivas do Código do IMT (DL 287/2003) e a Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor do direito. A constituição gratuita está sujeita a Imposto do Selo de 10% sobre o valor do direito, com isenção para cônjuge, descendentes e ascendentes nos termos do artigo 6.º do CIS.

Lei aplicável e foro competente. O título deve declarar a lei portuguesa como direito regulador e atribuir competência ao Tribunal Judicial da Comarca da situação dos bens, foro exclusivo nos termos do artigo 70.º nº 1 do Código de Processo Civil para acções fundadas em direitos reais sobre imóveis. A submissão a arbitragem é admissível ao abrigo da Lei nº 63/2011 (Lei da Arbitragem Voluntária).

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Constituição de Direito de Uso e Habitação em Portugal como base operacional para a constituição contratual deste direito real personalíssimo de função protetora familiar, devendo a redação final ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados e validada por notário ou solicitador para efeitos de inscrição na Conservatória do Registo Predial competente. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Constituição de Direito de Usufruto (figura próxima de maior amplitude) e Constituição de Servidão de Vistas (outro direito real de gozo).

O preenchimento do título de Constituição de Direito de Uso e Habitação em Portugal segue uma sequência prática que assegura a aceitação na Conservatória do Registo Predial competente e a correta liquidação dos impostos devidos junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). A ordem recomendada começa pela qualificação da operação (oneroso ou gratuito) e pela identificação rigorosa do agregado familiar protegido.

Primeiro passo: obter a documentação registal e fiscal. Aceda em www.predialonline.justica.gov.pt e obtenha a certidão predial permanente atualizada do imóvel. Confirme número de descrição predial, freguesia, concelho, área, confrontações, ónus e encargos vigentes, destino habitacional. Obtenha a caderneta predial atualizada no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt) com indicação do artigo da matriz e do valor patrimonial tributário (VPT). Para frações autónomas em propriedade horizontal, obtenha igualmente o título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento de condomínio.

Segundo passo: identificar as partes. Para o proprietário e o titular do direito de uso e habitação, recolha cópia do Cartão de Cidadão válido, NIF, NISS, data de nascimento (essencial para cálculo do valor do direito vitalício pelas tabelas do Código do IMT), estado civil com regime de bens se casado, morada e código postal no formato NNNN-NNN. Confirme o regime de bens por consulta ao registo civil em www.civilonline.justica.gov.pt. Para pessoas casadas em regime de comunhão, prepare consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil quando o imóvel seja bem comum.

Terceiro passo: identificar o agregado familiar protegido. Liste nominalmente todos os familiares cujas necessidades habitacionais ficam protegidas pelo direito a constituir, ao abrigo do artigo 1484.º nº 2 do Código Civil: cônjuge não separado de pessoas e bens, filhos solteiros (com indicação da idade e situação académica/laboral), outros parentes a quem o titular deva alimentos, pessoas que com ele vivam em comunhão familiar. Esta identificação evita litígios futuros sobre a extensão do direito.

Quarto passo: definir a duração do direito. Indique se se trata de direito vitalício (até à morte do titular), direito por prazo certo (com data inicial e final, máximo de 30 anos para pessoas coletivas se aplicável) ou direito misto (prazo certo com termo na morte). Recorde que, por força do carácter personalíssimo do artigo 1488.º do Código Civil, o direito extingue-se sempre com a morte do titular não admitindo transmissão hereditária.

Quinto passo: calcular o valor do direito. Aplique como regra prática o critério de metade do valor que seria atribuído ao usufruto na mesma situação. Para usufruto vitalício, valor pleno × coeficiente da idade do titular (90% até 19 anos, 80% de 20 a 24 anos, 70% de 25 a 29 anos, decrescendo até 10% acima de 80 anos). Para usufruto por prazo certo, 10% por cada 5 anos completos. Aplique 50% sobre este valor para obter o valor do direito de uso e habitação. Esta regra prática é aceite pela AT na maioria das liquidações e pode ser ajustada por avaliação independente em casos atípicos.

Sexto passo: liquidar IMT e Imposto do Selo. Para constituição onerosa, calcule o IMT pelas tabelas progressivas do Código do IMT (DL 287/2003) sobre o valor do direito. Apresente declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças e proceda ao pagamento por referência multibanco. Calcule o Imposto do Selo à taxa de 0,8% sobre o mesmo valor (verba 1.1 da TGIS, Lei nº 150/99). Para constituição gratuita, calcule o Imposto do Selo à taxa de 10% sobre o valor do direito (verba 1.2 da TGIS), salvo isenção para cônjuge, descendentes e ascendentes ao abrigo do artigo 6.º do CIS. Conserve os comprovativos para apresentar ao notário ou solicitador.

Sétimo passo: definir as obrigações do titular. Indique se é dispensado o inventário inicial dos bens (artigo 1468.º do Código Civil aplicável por força do artigo 1490.º) e a prestação de caução (artigo 1469.º). Defina a repartição de impostos e encargos correntes entre titular e proprietário, recordando a regra especial do artigo 1485.º (proporcional ao uso que o titular faz do bem). Especifique o regime das benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias e o direito a indemnização ou levantamento ao termo do direito.

Oitavo passo: escolher a forma documental. Opte entre escritura pública (Cartório Notarial, custos médios entre 200 e 400 euros), Documento Particular Autenticado (advogado, solicitador ou câmara de comércio, custos médios entre 100 e 250 euros) ou Casa Pronta para os casos em que o serviço esteja disponível na Conservatória da situação do imóvel. A forma escolhida deve respeitar a exigência do artigo 80.º nº 1 alínea a) do Código do Notariado para direito real sobre imóvel.

Nono passo: outorga do título. Compareça presencialmente, ou por procurador com procuração com poderes especiais e reconhecimento presencial de assinatura, perante o notário, advogado ou solicitador que irá lavrar o instrumento. Leia atentamente todas as cláusulas, esclareça dúvidas e assine cada folha rubricada. Apresente o Cartão de Cidadão, os comprovativos de pagamento de IMT e Imposto do Selo, a certidão predial permanente atualizada e a caderneta predial.

Décimo passo: apresentação a registo e arquivo. No prazo de 30 dias úteis a contar da outorga, apresente o título a registo na Conservatória do Registo Predial competente (a da situação do imóvel) ao abrigo do artigo 8.º-B do Código do Registo Predial. Pague os emolumentos de registo (cerca de 250 euros para inscrição). Conserve em arquivo seguro o original do título, as certidões prediais à data da outorga, as cadernetas prediais, os comprovativos de pagamento de IMT, Imposto do Selo e emolumentos de registo, o relatório de avaliação se aplicável. Realize o inventário dos bens objeto do direito se exigido pelo proprietário ou previsto no título, com descrição detalhada do estado de conservação e fotografias datadas.

Os requisitos legais da Constituição de Direito de Uso e Habitação em Portugal resultam da combinação entre o regime específico dos artigos 1484.º a 1490.º do Código Civil (DL 47 344/66), a aplicação subsidiária do regime do usufruto dos artigos 1439.º a 1483.º (por força do artigo 1490.º), o Código do Registo Predial (DL 224/84), o Código do Notariado (DL 207/95), o Código do IMT (DL 287/2003) e o Código do Imposto do Selo (Lei nº 150/99).

Capacidade e legitimidade. As partes devem ter capacidade jurídica plena para dispor de direitos reais sobre os bens em causa nos termos dos artigos 67.º a 130.º do Código Civil. Para pessoas casadas em regime de comunhão de adquiridos ou comunhão geral, a constituição sobre bem comum exige consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil. Para pessoas coletivas que pretendam constituir o direito a favor de uma pessoa singular, a vinculação faz-se por quem detenha poderes de gerência ou administração confirmados pela certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial. O direito de habitação destina-se por natureza a pessoa singular, embora o direito de uso possa beneficiar pessoa coletiva quanto a outros bens.

Forma. A constituição contratual sobre imóvel exige forma solene nos termos do artigo 80.º nº 1 alínea a) do Código do Notariado: escritura pública lavrada em cartório notarial. O Decreto-Lei nº 116/2008 criou a alternativa do Documento Particular Autenticado (DPA) outorgado perante advogado, solicitador ou câmara de comércio com competência notarial atribuída por lei. Ambas as formas conferem força executiva e são igualmente aptas para a inscrição registal. Para móveis, a constituição pode operar por escrito particular simples salvo norma especial em contrário.

Duração. A duração máxima é a vida do titular para pessoas singulares por aplicação do princípio da personalidade do direito e da remissão do artigo 1490.º para o regime do usufruto. Cláusula que estabeleça transmissão hereditária do direito é nula nos termos do artigo 294.º do Código Civil por violar o carácter personalíssimo consagrado no artigo 1488.º. O direito extingue-se obrigatoriamente com a morte do titular.

Delimitação pelo critério da necessidade familiar. O artigo 1484.º nº 1 do Código Civil estabelece que o direito de uso é a faculdade de usar coisa alheia e perceber os respetivos frutos na medida das necessidades do titular e da sua família, e que o direito de habitação é a faculdade de habitar prédio alheio com a sua família. O nº 2 define a família para este efeito. O exercício do direito além das necessidades pessoais e familiares é abusivo e pode determinar a extinção judicial do direito ao abrigo do artigo 1482.º (aplicável por força do artigo 1490.º).

Intransmissibilidade. O artigo 1488.º do Código Civil estabelece que o direito de uso e habitação não pode ser transmitido por acto entre vivos nem por mortis causa, nem ser onerado por servidão, hipoteca ou arrendamento. A violação destas limitações pode determinar a extinção judicial do direito por abuso. Esta intransmissibilidade contrasta com a livre transmissibilidade do usufruto nos termos do artigo 1444.º.

Descrição predial. O artigo 86.º do Código do Registo Predial impõe o princípio da especialidade: o título deve identificar com rigor o prédio pelo número de descrição predial, freguesia, concelho, área, confrontações e respetiva matriz predial. A divergência entre o título e a certidão predial gera recusa do registo nos termos do artigo 69.º do Código do Registo Predial até retificação.

Fiscalidade. A constituição onerosa de direito de uso e habitação sobre imóvel está sujeita a IMT calculado pelas tabelas progressivas do Código do IMT (DL 287/2003) sobre o valor do direito (geralmente metade do valor do usufruto na mesma situação), e a Imposto do Selo de 0,8% sobre o mesmo valor (verba 1.1 da TGIS, Lei nº 150/99). A constituição gratuita está sujeita a Imposto do Selo de 10% (verba 1.2 da TGIS) sobre o valor do direito, com isenção para cônjuge, descendentes e ascendentes nos termos do artigo 6.º do CIS. Em sede de IMI, o sujeito passivo é o titular do direito por aplicação analógica do artigo 8.º do Código do IMI, salvo convenção em contrário.

Registo predial. O artigo 2.º nº 1 alínea a) do Código do Registo Predial sujeita a registo a constituição do direito de uso e habitação. O registo é declarativo quanto às partes mas constitutivo da oponibilidade contra terceiros nos termos do artigo 5.º. O prazo de apresentação a registo é de 30 dias úteis após a outorga (artigo 8.º-B). A omissão do registo permite ao terceiro adquirente do bem desconhecer o direito, com extinção da posição do titular por aplicação do princípio da fé pública registal consagrado no artigo 17.º nº 2 do CRP.

Obrigações legais do titular. Por remissão do artigo 1490.º para o regime do usufruto, aplicam-se subsidiariamente os artigos 1463.º a 1481.º do Código Civil. Aplica-se ainda a regra especial do artigo 1485.º que estabelece que o titular do direito de uso e habitação suporta as reparações ordinárias e os impostos e encargos correntes proporcionalmente ao uso que faz do bem. O artigo 1486.º atribui ao titular o direito a explorar a coisa apenas dentro dos limites das suas necessidades e do agregado familiar protegido.

Tutela judicial. O Tribunal Judicial da Comarca da situação dos bens é competente nos termos do artigo 70.º nº 1 do Código de Processo Civil (Lei nº 41/2013). As ações disponíveis incluem a defesa do direito perante terceiros, o cumprimento das obrigações pelo titular, a extinção judicial do direito por abuso ou má conservação ao abrigo do artigo 1482.º (aplicável por força do artigo 1490.º) e o reembolso de benfeitorias.

Os erros mais frequentes na Constituição de Direito de Uso e Habitação em Portugal comprometem a oponibilidade contra terceiros, geram litígios fiscais com a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e podem determinar a extinção do direito por exercício abusivo ao abrigo do artigo 1482.º do Código Civil aplicável por força do artigo 1490.º.

Forma documental inadequada para imóveis. A celebração por documento particular simples (sem autenticação) gera nulidade nos termos do artigo 220.º do Código Civil por violação da forma legal exigida pelo artigo 80.º nº 1 do Código do Notariado. A jurisprudência tem sido firme: o direito de uso e habitação sobre imóvel constituído por documento particular não autenticado é inoperante. A solução é optar por escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008.

Confusão entre direito de uso e habitação e usufruto. A redação que confira ao titular faculdades características do usufruto (designadamente o direito de arrendar o imóvel ou de perceber a totalidade dos frutos económicos) desvirtua a natureza personalíssima do direito de uso e habitação e pode ser reclassificada pela AT como usufruto, com consequente liquidação adicional de IMT e Imposto do Selo (valor superior do usufruto). A solução é redigir cláusulas que respeitem o critério da necessidade familiar do artigo 1484.º do Código Civil e a intransmissibilidade do artigo 1488.º.

Omissão da identificação do agregado familiar protegido. A falta de identificação nominal das pessoas cujas necessidades habitacionais são protegidas (cônjuge, filhos solteiros, parentes a quem se devam alimentos, pessoas em comunhão familiar) gera litígios futuros sobre quem pode habitar o prédio ao abrigo do direito constituído. A jurisprudência tem sido restritiva neste ponto. A solução é listar nominalmente os familiares protegidos, com especificação da idade dos filhos e da situação dos demais.

Pretender transmissão hereditária. Cláusulas que estabeleçam transmissão do direito de uso e habitação aos herdeiros do titular são nulas nos termos do artigo 294.º do Código Civil por violarem o carácter personalíssimo consagrado no artigo 1488.º. A solução, se se pretender garantir continuidade habitacional aos sucessores, é constituir usufruto vitalício (transmissível durante a vida) ou prever a constituição de novo direito de uso e habitação a favor dos sucessores por declaração inserida no título constitutivo da propriedade plena.

Falta de inscrição no registo predial. A omissão da apresentação a registo no prazo de 30 dias úteis nos termos do artigo 8.º-B do Código do Registo Predial não invalida o direito entre as partes mas torna-o inoponível a terceiros adquirentes do bem. A solução é registar imediatamente após a outorga.

Cálculo incorreto do valor do direito. A aplicação direta das tabelas do usufruto sem o ajuste de 50% para refletir a menor amplitude do direito de uso e habitação gera divergências fiscais. A solução é adoptar a regra prática de metade do valor do usufruto na mesma situação ou recorrer a avaliação independente quando a situação seja atípica. Documentar a metodologia de cálculo nos considerandos do título evita questionamento posterior pela AT.

Omissão do consentimento conjugal. A constituição sobre bem que constitua bem comum dos cônjuges em regime de comunhão exige consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil. A omissão gera anulabilidade pelo cônjuge não interveniente nos termos do artigo 1687.º, suscetível de ser invocada no prazo de 6 meses a contar do conhecimento do facto. A solução é confirmar o regime de bens por consulta ao registo civil e obter declaração de consentimento conjugal.

Ignorar o regime das reparações e encargos. A omissão de cláusula clara sobre a repartição de reparações ordinárias e impostos correntes entre titular e proprietário gera litígios constantes. A regra supletiva do artigo 1485.º atribui ao titular do direito de uso e habitação as reparações ordinárias e os impostos e encargos correntes proporcionalmente ao uso que faz do bem. A solução é detalhar contratualmente esta repartição.

Falta de inventário inicial. A omissão do inventário previsto no artigo 1468.º do Código Civil (aplicável por força do artigo 1490.º) dificulta a determinação das deteriorações ao termo do direito. A solução é realizar inventário detalhado no início, com descrição do estado de conservação e fotografias datadas, salvo dispensa expressa no título.