Lease Transfer Notice Portugal

A Comunicação de Transmissão de Posição Contratual é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil artigo 1057.º.

A transmissão da posição contratual no arrendamento abrange várias hipóteses tipificadas. A transmissão por morte do arrendatário rege-se pelo artigo 1106.º do Código Civil para o arrendamento habitacional, com sub-rogação automática do cônjuge, do unido de facto há mais de um ano nos termos da Lei n.º 7/2001 de 11 de Maio, dos descendentes menores de 26 anos ou portadores de deficiência, e dos ascendentes que com o falecido vivam há mais de um ano. A transmissão em caso de divórcio ou separação está prevista no artigo 1105.º do Código Civil, com adjudicação do direito ao cônjuge a quem o tribunal atribuir a casa de morada de família ao abrigo do artigo 1793.º. A transmissão por trespasse de estabelecimento comercial ou industrial está prevista no artigo 1112.º do Código Civil para o arrendamento não habitacional.

A transmissão exige comunicação escrita ao senhorio no prazo de 60 dias a contar da ocorrência do facto transmissivo, nos termos do artigo 1107.º do Código Civil. A omissão da comunicação no prazo legal não impede a transmissão (que opera ex lege ou por título contratual), mas habilita o senhorio a intentar ação de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ao abrigo do artigo 15.º da Lei n.º 6/2006 com fundamento na falta de comunicação. A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado que a comunicação tardia, mas anterior ao despejo, sana a irregularidade desde que o senhorio não tenha sofrido prejuízo concreto.

O regime fiscal acompanha o regime civil. A transmissão da posição contratual em arrendamento habitacional está isenta de Imposto do Selo nos termos da verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo aprovada pela Lei n.º 150/99 de 11 de Setembro, salvo em casos de transmissão onerosa entre vivos no arrendamento não habitacional. O trespasse de estabelecimento comercial está sujeito a Imposto do Selo de 5% sobre o preço pago pela cessão da posição arrendatária, nos termos da verba 27 da Tabela Geral, com liquidação no Portal das Finanças junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do Modelo 1 do Imposto do Selo no prazo de 60 dias.

A Comunicação de Transmissão reforça a transparência do mercado de arrendamento e a oponibilidade da nova posição perante o senhorio. O documento reúne em peça única a identificação do cedente, a identificação do cessionário (com NIF e morada), o fundamento legal ou contratual da transmissão, a data do facto transmissivo, e quando aplicável, os elementos comprovativos (certidão de óbito da Conservatória do Registo Civil, sentença de divórcio do Tribunal de Família e Menores, escritura pública ou DPA — Documento Particular Autenticado de trespasse). A entrega ao senhorio por carta registada com aviso de receção dos CTT — Correios de Portugal assegura prova plena nos termos do artigo 9.º da Lei n.º 6/2006 e dispensa o cessionário de futuras vicissitudes probatórias na relação locatícia.

A Comunicação de Transmissão de Posição Contratual no arrendamento em Portugal é necessária sempre que ocorre transferência subjetiva da posição arrendatária por facto natural (morte), por ato judicial (divórcio, separação, atribuição da casa de morada de família) ou por negócio jurídico (trespasse, cessão entre vivos). O artigo 1057.º do Código Civil e o NRAU (Lei n.º 6/2006) impõem a comunicação como pressuposto de oponibilidade ao senhorio, no prazo de 60 dias a contar do facto transmissivo, ao abrigo do artigo 1107.º.

A transmissão por morte do arrendatário em arrendamento habitacional é a hipótese mais frequente. Os sub-rogatários previstos no artigo 1106.º do Código Civil — cônjuge, unido de facto há mais de um ano, descendentes menores de 26 anos ou portadores de deficiência com grau igual ou superior a 60%, ascendentes que com o falecido vivam há mais de um ano — devem comunicar a transmissão ao senhorio, juntando certidão de óbito emitida pela Conservatória do Registo Civil ou pelo Espaço Cidadão, comprovativo da relação familiar e, no caso de unido de facto, certidão da Junta de Freguesia atestando a coabitação superior a um ano nos termos da Lei n.º 7/2001.

A transmissão por divórcio ou separação rege-se pelo artigo 1105.º do Código Civil. O cônjuge a quem o tribunal atribua a casa de morada de família ao abrigo do artigo 1793.º assume a posição arrendatária na totalidade, mesmo que não constasse do contrato originário. A comunicação ao senhorio deve juntar cópia da sentença ou acordo de regulação das responsabilidades parentais homologado pelo Tribunal de Família e Menores ou pela Conservatória do Registo Civil em divórcio por mútuo consentimento. A transmissão é eficaz desde a data do trânsito em julgado da decisão, mas a comunicação ao senhorio é condição de oponibilidade.

A transmissão por trespasse de estabelecimento comercial ou industrial em arrendamento não habitacional está prevista no artigo 1112.º do Código Civil. O trespasse abrange o estabelecimento como universalidade — instalações, mobiliário, equipamentos, clientela, contratos de fornecimento, marcas e designações comerciais —, com transmissão automática da posição arrendatária ao trespassário. A comunicação ao senhorio deve juntar cópia do contrato de trespasse celebrado por escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei n.º 116/2008 de 4 de Julho, e comprovativo do registo na Conservatória do Registo Comercial quando aplicável.

A cessão da posição contratual entre vivos por mero negócio inter partes (sem morte, divórcio ou trespasse) exige autorização expressa do senhorio nos termos do artigo 1059.º n.º 2 do Código Civil, salvo estipulação contratual em contrário. A comunicação assume então natureza dupla: pedido de autorização (com prazo razoável de resposta, fixado pela jurisprudência em 30 dias úteis) e, após autorização, comunicação formal da transmissão. O senhorio pode recusar com fundamento em razão atendível, designadamente solvabilidade insuficiente do cessionário, antecedentes de incumprimento ou alteração relevante do uso do locado.

A transmissão por subarrendamento autorizado nos termos do artigo 1088.º do Código Civil ou por união de facto que se estabeleça no decurso do arrendamento (artigo 1106.º n.º 4) também justifica comunicação ao senhorio, com indicação do regime jurídico aplicável e dos elementos identificativos do novo arrendatário ou subarrendatário. Esta abordagem reduz riscos de litígio e prepara o senhorio para a continuação da relação locatícia com o novo titular, designadamente quanto ao IBAN PT50 para pagamento da renda, à atualização anual ao abrigo do artigo 1077.º do Código Civil e à comunicação eletrónica ao Portal das Finanças do Modelo 2 do Imposto do Selo.

A Comunicação de Transmissão de Posição Contratual em Portugal eficaz integra elementos formais e probatórios indispensáveis à sua admissibilidade pelo senhorio e à eventual defesa do cessionário em ação de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ou no Juízo Local Cível competente.

Identificação rigorosa do cedente. Para o cedente individual devem constar nome completo, número de identificação fiscal (NIF), número do cartão de cidadão e morada do locado. Para o cedente falecido devem constar nome, NIF, data de óbito, freguesia e concelho do óbito, com referência à certidão emitida pela Conservatória do Registo Civil ou pelo Espaço Cidadão. Para o cedente cônjuge em divórcio devem constar os elementos da sentença do Tribunal de Família e Menores ou do acordo homologado pela Conservatória do Registo Civil em processo de divórcio por mútuo consentimento.

Identificação rigorosa do cessionário. Devem constar nome completo, NIF, número e validade do cartão de cidadão, morada de residência, profissão, telemóvel +351 9XX XXX XXX e endereço de correio eletrónico. Para cessionários pessoa coletiva devem constar denominação social, NIPC, sede registada na Conservatória do Registo Comercial, capital social e identificação do representante legal com poderes confirmados pela certidão permanente. A precisão destes elementos é essencial para que o senhorio possa emitir o recibo de renda eletrónico nos termos do Decreto-Lei n.º 28/2019 de 15 de Fevereiro com correta individualização do destinatário.

Identificação do contrato de arrendamento subjacente. Deve constar a data de celebração, a duração contratada (prazo certo ou duração indeterminada), a renda mensal atual em euros formatada "1.234,56 €", o número do contrato no Portal das Finanças (atribuído pela Autoridade Tributária e Aduaneira na liquidação inicial do Imposto do Selo), a referência da última atualização anual ao abrigo do artigo 1077.º do Código Civil e a morada do locado com código postal NNNN-NNN, freguesia, concelho e distrito.

Fundamento legal ou contratual da transmissão. A comunicação deve enquadrar a hipótese: morte do arrendatário ao abrigo do artigo 1106.º do Código Civil; divórcio ou separação ao abrigo do artigo 1105.º; trespasse de estabelecimento ao abrigo do artigo 1112.º; cessão entre vivos com autorização do senhorio ao abrigo do artigo 1059.º. A indicação clara do fundamento permite ao senhorio aferir a regularidade da transmissão, e ao cessionário invocar a sua posição contra eventuais oposições.

Elementos probatórios. A comunicação deve ser instruída com: certidão de óbito (transmissão por morte); certidão de habilitação de herdeiros notarial ou pela IRN — Instituto dos Registos e do Notariado (Habilitação de Herdeiros Online) quando exigida; sentença de divórcio ou acordo homologado (transmissão por divórcio); escritura pública ou DPA de trespasse com identificação do estabelecimento e do preço (transmissão por trespasse); certidão da Junta de Freguesia atestando união de facto superior a um ano (transmissão por união de facto). A junção destes elementos preempta objeções formais.

Novas condições de pagamento. A comunicação deve indicar o IBAN PT50 + 21 dígitos do cessionário para pagamento da renda (quando o cessionário pretenda alterar o método de pagamento), a forma de emissão e envio do recibo de renda eletrónico, e os contactos para comunicações futuras (carta registada, correio eletrónico, telefone). A omissão destes elementos pode gerar litígio sobre a validade do pagamento da renda no período subsequente à transmissão.

Aceitação expressa das obrigações contratuais. O cessionário deve declarar, no corpo da comunicação ou em documento anexo, que aceita integralmente todas as obrigações decorrentes do contrato de arrendamento, incluindo o pagamento da renda mensal atualizada, a obrigação de bom uso do locado nos termos do artigo 1038.º do Código Civil, a obrigação de não realizar obras sem autorização do senhorio nos termos do artigo 1073.º, e a obrigação de restituir o locado no termo do contrato em estado de conservação adequado ao abrigo do artigo 1043.º.

Foro e jurisdição. A comunicação deve referir que quaisquer litígios sobre a validade ou eficácia da transmissão serão dirimidos no Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca correspondente à morada do locado, sem prejuízo do recurso ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) para procedimentos especiais de despejo, ao Julgado de Paz competente para causas até €15.000, ou aos Centros de Arbitragem de Conflitos de Consumo (CIAB Braga, CICAP Porto, CIMAAL Algarve) para resolução alternativa.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Comunicação de Transmissão de Posição Contratual em Portugal como ferramenta operacional para arrendatários, herdeiros, cônjuges e trespassários. Para situações conexas, o nosso catálogo inclui o Contrato de Arrendamento Habitacional (renovação ou nova relação locatícia) e o Aviso de Atualização Anual de Renda (atualização ao abrigo do artigo 1077.º do Código Civil) em complemento à transmissão.

O preenchimento da Comunicação de Transmissão de Posição Contratual no arrendamento em Portugal segue uma sequência prática que respeita o prazo de 60 dias do artigo 1107.º do Código Civil e o regime probatório do NRAU (Lei n.º 6/2006).

Primeiro passo: qualifique a hipótese transmissiva. Identifique se a transmissão decorre de morte do arrendatário (artigo 1106.º), divórcio ou separação (artigo 1105.º), trespasse de estabelecimento (artigo 1112.º) ou cessão entre vivos com autorização do senhorio (artigo 1059.º). Esta qualificação determina os elementos probatórios a juntar, o prazo de comunicação e o regime fiscal aplicável.

Segundo passo: identifique com precisão o cedente. Para o cedente vivo, recolha nome completo, NIF, número e validade do cartão de cidadão, e morada do locado. Para o cedente falecido, obtenha certidão de óbito na Conservatória do Registo Civil ou no Espaço Cidadão da rede da Agência para a Modernização Administrativa (AMA), e certidão de habilitação de herdeiros notarial ou online através do portal IRN — Instituto dos Registos e do Notariado.

Terceiro passo: identifique com precisão o cessionário. Recolha nome completo, NIF emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, número e validade do cartão de cidadão, morada de residência atual, profissão, telemóvel +351 9XX XXX XXX e endereço de correio eletrónico. Para cessionário pessoa coletiva, obtenha a certidão permanente do Registo Comercial em www.empresaonline.pt mediante código de acesso pago.

Quarto passo: identifique o contrato de arrendamento subjacente. Indique a data de celebração, o tipo (prazo certo ou duração indeterminada), a renda mensal atual em euros formatada "1.234,56 €", o número do contrato no Portal das Finanças, e a morada completa do locado com código postal NNNN-NNN, freguesia, concelho e distrito. Anexe cópia do contrato de arrendamento e da última prova de pagamento da renda mensal.

Quinto passo: enquadre o fundamento da transmissão. Para morte: cite o artigo 1106.º do Código Civil e indique a data do óbito, o grau de parentesco do sub-rogatário e a certidão de óbito. Para divórcio: cite os artigos 1105.º e 1793.º do Código Civil e anexe a sentença ou acordo homologado. Para trespasse: cite o artigo 1112.º do Código Civil, identifique o estabelecimento comercial e anexe escritura pública ou DPA. Para cessão entre vivos: cite o artigo 1059.º e junte autorização escrita do senhorio.

Sexto passo: anexe os elementos probatórios. Junte certidão de óbito, sentença de divórcio, escritura pública ou DPA de trespasse, certidão de habilitação de herdeiros, certidão de união de facto da Junta de Freguesia, ou autorização escrita do senhorio, conforme a hipótese. A junção destes documentos no momento da comunicação preempta objeções formais e acelera o reconhecimento da transmissão pelo senhorio.

Sétimo passo: declare expressamente a aceitação das obrigações contratuais. Inscreva no documento que o cessionário aceita integralmente todas as obrigações do contrato, incluindo o pagamento da renda mensal atualizada, o bom uso do locado, a proibição de obras sem autorização e a restituição do locado em estado adequado no termo do contrato. Esta declaração reforça a posição jurídica do cessionário em eventual litígio.

Oitavo passo: indique as novas condições de pagamento. Especifique o IBAN PT50 + 21 dígitos do cessionário para pagamento da renda (quando alterado em relação ao cedente), a forma de emissão e envio do recibo de renda eletrónico nos termos do Decreto-Lei n.º 28/2019 e os contactos para comunicações futuras (morada para carta registada, correio eletrónico, telefone fixo +351 21X XXX XXX ou telemóvel +351 9XX XXX XXX).

Nono passo: assine e remeta. Assinatura presencial ou eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei n.º 12/2021. Remessa por carta registada com aviso de receção dos CTT — Correios de Portugal para a morada do senhorio constante do contrato. Conserve cópia datada e o talão de aceitação durante o prazo de 20 anos do artigo 309.º do Código Civil quanto à prescrição ordinária. Liquide o Imposto do Selo aplicável (verba 27 da Tabela Geral, 5% sobre o preço do trespasse) no prazo de 60 dias junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Os requisitos legais da Comunicação de Transmissão de Posição Contratual em Portugal articulam-se entre o regime do contrato de arrendamento urbano do Código Civil, o NRAU aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, e a legislação fiscal sobre Imposto do Selo aprovada pela Lei n.º 150/99 de 11 de Setembro.

Legitimidade do remetente. A comunicação só pode ser eficazmente emitida pelo cessionário (sucessor ex lege ou por título contratual), pelo cedente (quando ainda vivo e capaz) ou pelos herdeiros do cedente nos casos de transmissão mortis causa, devidamente habilitados por habilitação de herdeiros notarial ou através do portal IRN online. A comunicação por terceiro sem mandato adequado nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei n.º 76-A/2006 de 29 de Março é ineficaz e pode justificar a recusa do senhorio.

Forma escrita e meio probatório. O artigo 9.º da Lei n.º 6/2006 exige carta registada com aviso de receção dos CTT — Correios de Portugal, comunicação eletrónica com assinatura eletrónica qualificada ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei n.º 12/2021 de 9 de Fevereiro, ou entrega em mão com recibo datado e assinado pelo senhorio. A comunicação verbal ou por correio eletrónico simples sem assinatura qualificada não satisfaz o requisito formal e pode fundamentar a improcedência de defesa em ação de despejo.

Prazo. O artigo 1107.º do Código Civil fixa em 60 dias, contados do facto transmissivo (óbito, trânsito em julgado da sentença de divórcio, celebração do trespasse, autorização do senhorio para cessão entre vivos), o prazo para comunicação ao senhorio. A comunicação tardia não invalida a transmissão (que opera ex lege ou por título), mas habilita o senhorio a invocar incumprimento ao abrigo do artigo 1083.º n.º 2 alínea h) do Código Civil. A jurisprudência consolidada do Tribunal da Relação do Porto e do Tribunal da Relação de Lisboa tem sustentado que a comunicação tardia, mas anterior à propositura da ação de despejo, sana a irregularidade quando o senhorio não tenha sofrido prejuízo concreto.

Elementos probatórios obrigatórios. Por imperativo da boa fé contratual do artigo 762.º n.º 2 do Código Civil, a comunicação deve juntar os documentos comprovativos da transmissão: certidão de óbito (transmissão por morte); certidão de habilitação de herdeiros notarial ou online IRN; sentença de divórcio ou acordo homologado; escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) de trespasse ao abrigo do Decreto-Lei n.º 116/2008; autorização escrita do senhorio para cessão entre vivos; certidão da Junta de Freguesia atestando união de facto superior a um ano nos termos da Lei n.º 7/2001 de 11 de Maio.

Aceitação ou recusa pelo senhorio. Para a transmissão por morte ou divórcio, a transmissão opera ex lege e o senhorio não pode recusar a continuação da relação locatícia, embora possa invocar inexistência dos pressupostos de sub-rogação (designadamente, falta de comprovativo da relação de parentesco ou da coabitação). Para a cessão entre vivos por negócio jurídico ao abrigo do artigo 1059.º, o senhorio pode recusar com fundamento em razão atendível (solvabilidade insuficiente, antecedentes de incumprimento, alteração relevante do uso do locado), e a recusa deve ser comunicada por escrito no prazo de 30 dias úteis.

Obrigações fiscais. A transmissão da posição contratual em arrendamento habitacional está isenta de Imposto do Selo nos termos da verba 2 da Tabela Geral aprovada pela Lei n.º 150/99. O trespasse de estabelecimento comercial está sujeito a Imposto do Selo de 5% sobre o preço da cessão da posição arrendatária, nos termos da verba 27.1 da Tabela Geral, com liquidação no Portal das Finanças junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do Modelo 1 do Imposto do Selo no prazo de 60 dias. A transmissão deve ser ainda comunicada à AT pelo senhorio através de declaração eletrónica anexa à Modelo 2 do Imposto do Selo já apresentada para o contrato originário.

Proteção de dados pessoais. A comunicação contém dados pessoais do cedente, do cessionário e eventualmente de terceiros (herdeiros, ex-cônjuge), pelo que o tratamento está sujeito ao Regulamento (UE) 2016/679 (RGPD) e à Lei n.º 58/2019 de 8 de Agosto. O senhorio é responsável pelo tratamento posterior à receção e deve aplicar os princípios de minimização, finalidade e segurança do artigo 5.º e do artigo 32.º do RGPD. Os direitos dos titulares de dados (acesso, retificação, oposição) devem ser respeitados nos prazos do artigo 12.º. A Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) é a autoridade de supervisão competente.

Os erros mais frequentes na Comunicação de Transmissão de Posição Contratual em Portugal comprometem a oponibilidade da transmissão ao senhorio e podem fundamentar pedidos de despejo no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) ao abrigo do artigo 15.º da Lei n.º 6/2006.

Incumprimento do prazo de 60 dias. A omissão da comunicação no prazo do artigo 1107.º do Código Civil habilita o senhorio a invocar incumprimento ao abrigo do artigo 1083.º n.º 2 alínea h). A solução prática é anotar o prazo no calendário do cessionário a partir do facto transmissivo (data do óbito constante da certidão da Conservatória do Registo Civil, data do trânsito em julgado da sentença de divórcio do Tribunal de Família e Menores, data da escritura pública de trespasse) e remeter a comunicação dentro dos primeiros 30 dias para margem de segurança.

Falta de identificação rigorosa do cessionário. A indicação apenas do nome próprio sem NIF, sem número de cartão de cidadão e sem morada atual gera dificuldades de individualização e pode fundamentar pedido de aclaração pelo senhorio. A comunicação correta inclui todos os elementos do cartão de cidadão, NIF emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, morada de residência atual, telemóvel +351 9XX XXX XXX e correio eletrónico. Para pessoa coletiva inclui denominação social, NIPC, sede e poderes do representante.

Omissão dos elementos probatórios. A comunicação sem certidão de óbito (transmissão por morte), sem sentença de divórcio (transmissão por divórcio), sem escritura pública ou DPA de trespasse (transmissão por trespasse) ou sem autorização do senhorio (cessão entre vivos) desprotege o cessionário. A solução é juntar todos os documentos comprovativos no momento da comunicação, designadamente a certidão de habilitação de herdeiros obtida no portal IRN ou em cartório notarial.

Fundamento legal incorreto ou omisso. A comunicação que não identifique a hipótese transmissiva (artigo 1105.º, 1106.º, 1112.º ou 1059.º do Código Civil) gera dúvida sobre o regime aplicável e pode fundamentar recusa do senhorio. A solução é incluir no corpo da comunicação a citação expressa do artigo do Código Civil aplicável e fundamentar brevemente a sua aplicação ao caso concreto.

Envio por meio inadequado. A entrega da comunicação por correio eletrónico simples (sem assinatura qualificada), por SMS ou por aplicação de mensagens instantâneas não satisfaz o artigo 9.º da Lei n.º 6/2006. A solução é remeter por carta registada com aviso de receção dos CTT — Correios de Portugal, ou por correio eletrónico com assinatura qualificada do Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS).

Falta de aceitação expressa das obrigações contratuais. A omissão de declaração explícita de aceitação das obrigações do contrato gera ambiguidade sobre o âmbito da posição assumida pelo cessionário. A solução é incluir cláusula expressa de aceitação integral, mencionando designadamente o pagamento da renda mensal atualizada, o bom uso do locado nos termos do artigo 1038.º do Código Civil, a proibição de obras sem autorização (artigo 1073.º) e a restituição em estado adequado (artigo 1043.º).

Incumprimento das obrigações fiscais. A omissão da liquidação do Imposto do Selo no trespasse de estabelecimento (verba 27.1 da Tabela Geral, 5% sobre o preço) no prazo de 60 dias junto da Autoridade Tributária e Aduaneira gera coima nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT, Lei n.º 15/2001) entre €50 e €5.000, com agravamento por reincidência. A solução é apresentar o Modelo 1 do Imposto do Selo no Portal das Finanças e juntar comprovativo do pagamento à comunicação ao senhorio.

Omissão de novas condições de pagamento. A falta de indicação do IBAN PT50 + 21 dígitos do cessionário para pagamento da renda gera litígio sobre a validade do pagamento subsequente. A solução é especificar expressamente o IBAN, a forma de emissão do recibo de renda eletrónico ao abrigo do Decreto-Lei n.º 28/2019 e os canais de comunicação futura (morada postal, correio eletrónico, telefone).