Family-to-Family Lease Portugal (Contrato de Arrendamento entre Familiares)

O Contrato de Arrendamento entre Familiares é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Novo Regime do Arrendamento Urbano — Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro.

O arrendamento entre familiares em Portugal mantém todas as características de um arrendamento típico: cedência onerosa do gozo temporário do imóvel, obrigação periódica de pagamento de renda, comunicação obrigatória à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) no Portal das Finanças e liquidação do Imposto do Selo de 10% sobre uma renda nos termos da Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (Lei n.º 150/99, de 11 de Setembro). A relação familiar não dispensa estes deveres formais — apenas justifica o desvio quanto ao valor da renda em relação aos preços praticados em livre concorrência.

A Autoridade Tributária e Aduaneira pode, ao abrigo do artigo 39.º da Lei Geral Tributária (Decreto-Lei n.º 398/98, de 17 de Dezembro), corrigir a renda declarada quando seja manifestamente desfasada do valor de mercado e existam indícios de planeamento fiscal abusivo. Por isso, a doutrina aconselha que o contrato de arrendamento familiar declare expressamente o valor de referência da zona, fundamentando o diferencial em razões legítimas — apoio à autonomia habitacional do filho jovem, apoio a ascendente em situação de dependência, partilha de habitação adquirida por herança em quinhão indiviso. O Tribunal Constitucional, no Acórdão n.º 211/2017, sustentou a admissibilidade da renda familiar abaixo do mercado quando alicerçada em finalidade extrafiscal compatível com o princípio da capacidade contributiva.

O regime do NRAU aplica-se na íntegra: forma escrita obrigatória sob pena de nulidade (artigo 1069.º do Código Civil), entrega do certificado energético emitido pela Agência para a Energia (ADENE) ao abrigo do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, indicação da licença de habitação emitida pela Câmara Municipal nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei n.º 555/99), comunicação à AT no Portal das Finanças no prazo de 30 dias, emissão de recibo electrónico de renda mensal nos termos do Decreto-Lei n.º 71/2013. A duração mínima é de 1 ano para arrendamentos com prazo certo (artigo 1095.º), com possibilidade de denúncia pelo arrendatário decorrido um terço do prazo mediante pré-aviso de 120 dias (artigo 1098.º).

A tutela do arrendatário inclui o direito de preferência na alienação do imóvel (artigo 1091.º do Código Civil), o direito à transmissão da posição contratual em caso de morte para descendentes ou ascendentes que coabitem na fracção há mais de um ano (artigo 1106.º), e a impossibilidade de denúncia pelo senhorio fora dos casos taxativos do artigo 1101.º. Mesmo em contexto familiar, estas garantias subsistem: o filho que arrenda casa do pai conserva o direito legal de preferência se o pai decidir vender o imóvel a terceiros, e o conjuge sobrevivo pode invocar a transmissão do arrendamento mesmo perante a oposição de outros herdeiros. Documentos relacionados úteis no nosso catálogo: Contrato de Arrendamento Habitacional para Habitação Permanente, Contrato de Arrendamento de Quarto e Comunicação de Arrendamento à AT.

Na prática negocial portuguesa, o contrato de arrendamento entre familiares serve três finalidades habituais: cedência da casa de família a um filho recém-emancipado para que este construa autonomia, com renda simbólica acima do limiar dos 35% da renda de mercado para evitar a recaracterização como comodato (artigos 1129.º e seguintes do Código Civil); apoio a ascendentes idosos que recebem alojamento em fracção propriedade dos descendentes contra renda módica; e regularização de situações de coabitação prolongada em casas adquiridas por herança em quinhão indiviso, em que um dos co-herdeiros assume o uso exclusivo mediante pagamento de uma renda aos demais. Todos estes cenários exigem contrato escrito, comunicação à AT e cumprimento das obrigações fiscais correntes.

O Contrato de Arrendamento entre Familiares em Portugal é necessário sempre que um membro da família ceda a outro o gozo temporário de imóvel urbano contra o pagamento periódico de renda, ainda que esta seja fixada em valor inferior ao praticado em livre concorrência. A formalização escrita resulta da imperatividade do artigo 1069.º do Código Civil, que comina com nulidade os contratos de arrendamento urbano não reduzidos a escrito, sem prejuízo da invocação posterior pelo arrendatário através de prova documental do pagamento de rendas conforme jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça.

O arrendamento familiar é particularmente recomendado quando pais cedem casa autónoma a filhos jovens em início de vida profissional. A celebração formal do contrato permite ao filho declarar morada fiscal própria junto da AT, candidatar-se a apoios habitacionais do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), aceder ao porta-65-jovem ao abrigo do Decreto-Lei n.º 308/2007, e construir histórico de crédito habitação junto da banca regulada pelo Banco de Portugal. Sem contrato escrito, o filho ficaria juridicamente equiparado a hóspede em casa do progenitor, perdendo estas vantagens.

O arrendamento entre filhos e pais idosos justifica-se quando o ascendente cede ao descendente o uso de fracção própria, mantendo uma renda módica que cubra IMI, condomínio e seguros. Esta operação deve respeitar a Lei n.º 49/2018 (Regime Jurídico do Maior Acompanhado) quando o senhorio ascendente esteja sujeito a medida de acompanhamento, exigindo-se autorização do tribunal para a celebração do contrato. A comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira no Portal das Finanças continua obrigatória no prazo de 30 dias da assinatura, com liquidação do Imposto do Selo de 10% sobre uma renda nos termos da Verba 2 da TGIS (Lei n.º 150/99).

O arrendamento entre irmãos surge tipicamente em sequências de partilha hereditária com co-titularidade do imóvel. Quando um dos co-herdeiros pretende continuar a residir na casa de família e os demais aceitam afastar-se da posse mediante compensação periódica, a formalização através de contrato de arrendamento entre familiares reforça a estabilidade jurídica face a futuras pretensões de inventário judicial nos termos do Código de Processo Civil (artigos 1082.º e seguintes). O Inventário Notarial regulado pela Lei n.º 117/2019 oferece via alternativa quando os herdeiros optam por liquidar a indivisão.

O arrendamento de avós para netos apoia situações de estudo universitário longe da residência familiar de origem. A celebração do contrato permite que o neto comprove residência junto da Junta de Freguesia para efeitos eleitorais, escolares e de inscrição na ARS (Administração Regional de Saúde) competente. A renda familiar continua sujeita à comunicação à AT e à liquidação do Imposto do Selo, mas pode ser fixada em valor compatível com a bolsa de estudos atribuída pelos Serviços de Acção Social da universidade ou pela Direção-Geral do Ensino Superior (DGES).

A cedência de imóveis recebidos em herança a familiares próximos requer arrendamento escrito sempre que se pretenda imputar a renda a despesas de manutenção do imóvel, evitando a qualificação fiscal como liberalidade tributada em Imposto do Selo de 10% por força do artigo 1.º n.º 3 alínea e) do Código do Imposto do Selo. A comunicação ao Serviço de Finanças da área do imóvel no prazo de 30 dias e a inclusão da renda na declaração de IRS Modelo 3 Anexo F do senhorio cumpre o regime de transparência fiscal exigido pela Autoridade Tributária e Aduaneira.

Em operações de apoio a familiares com deficiência, o arrendamento por valor abaixo do mercado pode beneficiar do regime do Estatuto dos Benefícios Fiscais (Decreto-Lei n.º 215/89, de 1 de Julho) quanto à isenção parcial de tributação dos rendimentos prediais, desde que o arrendatário esteja registado junto do Instituto Nacional para a Reabilitação (INR) e cumpra os requisitos da Lei n.º 38/2004 (Bases Gerais do Regime Jurídico da Prevenção, Habilitação, Reabilitação e Participação da Pessoa com Deficiência).

Um Contrato de Arrendamento entre Familiares em Portugal juridicamente sólido integra um conjunto de cláusulas essenciais que asseguram simultaneamente a validade civil do negócio nos termos do NRAU (Lei n.º 6/2006) e a transparência fiscal exigida pela Autoridade Tributária e Aduaneira para os rendimentos prediais da Categoria F do IRS.

Identificação completa das partes e da relação familiar. Para cada outorgante deve constar nome completo, NIF emitido pela AT, número do Cartão de Cidadão emitido pelo Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), morada actual e contactos. A declaração expressa do grau de parentesco — pais e filhos, irmãos, avós e netos, tios e sobrinhos até ao 4.º grau na linha colateral nos termos do artigo 1582.º do Código Civil — é determinante para fundamentar perante a AT a fixação da renda em valor inferior ao mercado e justificar o desvio em relação aos preços livremente negociados.

Identificação rigorosa do imóvel arrendado. Devem constar morada completa com código postal NNNN-NNN, freguesia e concelho, identificação matricial (número do artigo na matriz predial urbana mantida pela AT), descrição predial na Conservatória do Registo Predial competente, tipologia (T0, T1, T2, T3), área útil em metros quadrados, e indicação dos elementos acessórios (arrecadação, lugar de garagem, varanda). A consulta da certidão permanente em www.predialonline.justica.gov.pt confirma a titularidade e eventuais ónus que pesem sobre a fracção.

Certificado Energético da ADENE. Desde a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 101-D/2020, todos os contratos de arrendamento urbano em Portugal exigem a entrega ao arrendatário do Certificado Energético emitido pela Agência para a Energia (ADENE), com indicação da classe energética (A+ a F). A ausência deste certificado constitui contraordenação punível com coima de 250 a 3 750 euros para pessoas singulares e até 44 000 euros para pessoas colectivas, sem prejuízo da nulidade que o Tribunal pode declarar oficiosamente.

Fixação da renda e fundamentação do diferencial face ao mercado. A cláusula de renda deve indicar o valor mensal acordado, o dia de pagamento, o IBAN do senhorio para transferência bancária e — distintivamente para o arrendamento familiar — o valor de referência da zona conforme o Sistema de Informação dos Mercados Habitacionais (SIMaH) gerido pelo INE. Esta declaração antecipa a eventual fiscalização da AT e fundamenta o desvio em motivações legítimas (apoio familiar, contributo para autonomia habitacional, custódia de imóvel herdado), reduzindo o risco de reclassificação fiscal nos termos do artigo 39.º da Lei Geral Tributária (Decreto-Lei n.º 398/98).

Duração e renovação. O NRAU admite duração mínima de 1 ano e máxima de 30 anos para arrendamentos com prazo certo (artigo 1095.º do Código Civil), com renovação automática por períodos iguais salvo oposição comunicada por carta registada com aviso de recepção nos prazos do artigo 1097.º. Para o arrendatário, o artigo 1098.º permite a denúncia decorrido um terço do prazo, com pré-aviso de 120 dias quando o prazo inicial seja igual ou superior a 6 anos, ou de 60 dias para prazos inferiores. Esta flexibilidade convém a estudantes universitários e jovens trabalhadores em início de carreira que arrendem casa de pais ou avós.

Caução. A prática portuguesa fixa a caução entre uma e duas rendas mensais, embora o arrendamento familiar admita dispensa total quando exista relação de confiança evidente. A devolução opera 30 dias após a entrega das chaves, deduzidas as quantias necessárias à reparação de danos imputáveis ao arrendatário e à liquidação de obrigações em falta, com base em vistoria contraditória realizada na presença de ambas as partes. A obrigação de devolução é exigível mesmo no contexto familiar, podendo o arrendatário recorrer ao Julgado de Paz para valores até 15 000 euros nos termos da Lei n.º 78/2001.

Obrigações fiscais. O contrato deve fixar quem comunica o arrendamento à Autoridade Tributária e Aduaneira no Portal das Finanças no prazo de 30 dias da assinatura (cabe ao senhorio), quem liquida o Imposto do Selo de 10% sobre uma renda nos termos da Verba 2 da TGIS (Lei n.º 150/99) e quem suporta esse encargo (em regra o senhorio, mas convencionável em sentido contrário), e a obrigação de emissão do recibo electrónico mensal nos termos do Decreto-Lei n.º 71/2013. Para o arrendamento familiar, o senhorio inclui anualmente a renda recebida no Anexo F da Declaração de Rendimentos Modelo 3 do IRS, sujeita à taxa autónoma de 25% nos termos do artigo 72.º do Código do IRS, salvo opção pelo englobamento.

Conservação e obras. O artigo 1074.º do Código Civil impõe ao senhorio as obras de conservação ordinária e extraordinária do imóvel arrendado, salvo convenção em contrário. O contrato deve clarificar a divisão prática destas responsabilidades, sobretudo quando o arrendatário familiar pretenda assumir reparações menores em troca de redução proporcional da renda — esta convenção é válida desde que escrita e proporcionada ao valor das obras.

Resolução e despejo. O artigo 1083.º do Código Civil enumera as causas de resolução pelo senhorio, incluindo a falta de pagamento de duas rendas consecutivas ou de quatro interpoladas no período de doze meses. A falta de pagamento de rendas em arrendamento familiar pode ser executada pelo Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em procedimento administrativo célere ao abrigo da Lei n.º 31/2012, ainda que o contexto familiar normalmente recomende tentativa de mediação prévia através de Centros de Arbitragem de Conflitos de Consumo regionais.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Arrendamento entre Familiares em Portugal como ponto de partida operacional para regularização de situações habitacionais entre familiares. A redacção final deve ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou solicitador inscrito na OSAE, especialmente quando o imóvel esteja onerado com hipoteca registada na Conservatória do Registo Predial — caso em que a instituição financeira credora pode ter direito a ser informada da celebração do arrendamento. Documentos complementares úteis no catálogo: Contrato de Arrendamento Habitacional, Contrato de Arrendamento de Quarto e Comunicação de Arrendamento à AT.

O preenchimento do Contrato de Arrendamento entre Familiares em Portugal segue uma sequência prática que assegura simultaneamente a validade civil do contrato ao abrigo do NRAU (Lei n.º 6/2006) e o cumprimento das obrigações fiscais perante a Autoridade Tributária e Aduaneira no Portal das Finanças.

Primeiro passo: identificar as partes e a relação familiar. Recolha o NIF de cada outorgante junto do Portal das Finanças, o número do Cartão de Cidadão emitido pelo Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) e a morada actual. Indique de forma expressa o grau de parentesco — pais e filhos, irmãos, avós e netos, tios e sobrinhos — porque esta declaração fundamenta perante a AT a fixação da renda em valor inferior ao mercado. Para arrendatário menor de idade não emancipado, a representação cabe aos pais nos termos do artigo 1881.º do Código Civil.

Segundo passo: identificar o imóvel. Confirme a morada completa com código postal NNNN-NNN, a freguesia e o concelho. Obtenha a certidão permanente do registo predial em www.predialonline.justica.gov.pt mediante código de acesso pago (12 euros válido por 6 meses) para verificar a titularidade do senhorio e eventuais ónus (hipoteca, penhora, usufruto). Indique o número do artigo na matriz predial urbana, a tipologia (T0 a T5+), a área útil em metros quadrados e os elementos acessórios (arrecadação, garagem, varanda).

Terceiro passo: anexar o Certificado Energético da ADENE. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020 exige certificado emitido pela Agência para a Energia (ADENE) com classe entre A+ e F. O senhorio obtém-no através de perito qualificado registado no Sistema de Certificação Energética (SCE), com custo entre 75 e 250 euros consoante a tipologia. Indique no contrato a classe energética e o número do certificado.

Quarto passo: fixar a renda e fundamentar o desvio face ao mercado. Indique o valor mensal acordado em euros (formato 350,00 €), o dia de pagamento mensal (preferencialmente o dia 1 ou 5) e o IBAN do senhorio (formato PT50 seguido de 21 dígitos). Adicione expressamente o valor de referência da zona conforme o Sistema de Informação dos Mercados Habitacionais (SIMaH) consultável em www.ine.pt, fundamentando o diferencial em razões legítimas — apoio à autonomia habitacional do filho, partilha de imóvel herdado, custódia de fracção em quinhão indiviso. Esta cautela documental antecipa eventual fiscalização da AT ao abrigo do artigo 39.º da Lei Geral Tributária.

Quinto passo: definir caução, duração e renovação. Fixe a caução em valor entre 0 e 2 rendas (no contexto familiar é admissível dispensar). Indique a duração inicial entre 1 e 30 anos (o NRAU exige mínimo de 1 ano para prazo certo nos termos do artigo 1095.º) e a data de início no formato DD/MM/AAAA. Inclua referência expressa à renovação automática por períodos iguais salvo oposição comunicada nos termos do artigo 1097.º do Código Civil.

Sexto passo: comunicação à AT. No prazo de 30 dias da assinatura, o senhorio comunica o contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira em www.portaldasfinancas.gov.pt mediante autenticação com Chave Móvel Digital ou Cartão de Cidadão. O sistema gera o Modelo 2 do Imposto do Selo, calcula o Imposto do Selo de 10% sobre uma renda nos termos da Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo (Lei n.º 150/99) e emite a guia de pagamento, exigível em 60 dias.

Sétimo passo: emitir recibo electrónico mensal. A partir da primeira renda, o senhorio emite o recibo electrónico de renda no Portal das Finanças nos termos do Decreto-Lei n.º 71/2013, indicando o NIF do arrendatário, o mês de referência, o valor recebido e a retenção na fonte aplicável (regra geral 25%, salvo opção pela retenção a 15% para senhorios com rendimento até 11 200 euros). O recibo electrónico tem força probatória plena perante a AT e dispensa o recibo em papel.

Oitavo passo: assinatura. O contrato de arrendamento familiar não exige forma solene — basta documento particular escrito e assinado por ambos os outorgantes. Para reforço probatório recomenda-se reconhecimento das assinaturas em cartório notarial, balcão da Conservatória ou perante advogado inscrito na Ordem dos Advogados nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei n.º 76-A/2006. A assinatura electrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital tem o mesmo valor da assinatura manuscrita ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei n.º 12/2021.

Nono passo: arquivar a documentação. Conserve cópia do contrato, do Certificado Energético, do comprovativo de comunicação à AT, da guia do Imposto do Selo paga e dos recibos electrónicos mensais durante o prazo do contrato e os 4 anos posteriores, prazo de caducidade da liquidação tributária ao abrigo do artigo 45.º da Lei Geral Tributária. Para o arrendatário familiar, este arquivo é determinante para comprovar morada fiscal junto da AT e residência permanente para efeitos de candidaturas habitacionais ao IHRU.

Os requisitos legais do Contrato de Arrendamento entre Familiares em Portugal resultam da combinação entre o regime imperativo do NRAU (Lei n.º 6/2006), o Código Civil, o Código do IRS, o Código do Imposto do Selo e o Regulamento Geral de Proteção de Dados (RGPD) executado pela Lei n.º 58/2019.

Forma escrita obrigatória. O artigo 1069.º do Código Civil impõe a forma escrita sob pena de nulidade. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça admite que o arrendatário, ainda assim, possa invocar o contrato com base em prova documental do pagamento de rendas (recibos electrónicos, comprovativos bancários), nos termos do princípio da boa fé do artigo 762.º n.º 2 do Código Civil. O reconhecimento das assinaturas perante notário, advogado ou solicitador (artigo 38.º do Decreto-Lei n.º 76-A/2006) reforça a força probatória mas não é exigência legal.

Duração mínima e máxima. O artigo 1095.º do Código Civil fixa a duração mínima dos arrendamentos urbanos com prazo certo em 1 ano, e máxima em 30 anos. Cláusulas com duração inferior são reduzidas para o mínimo legal. A renovação automática opera por períodos iguais ao prazo inicial, salvo oposição comunicada por carta registada com aviso de recepção nos prazos do artigo 1097.º (240 dias para senhorio em prazos iguais ou superiores a 6 anos; 120 dias em prazos inferiores).

Comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira. O artigo 60.º do Código do Imposto do Selo (Lei n.º 150/99, de 11 de Setembro) impõe a comunicação do arrendamento à AT no Portal das Finanças no prazo de 30 dias da celebração, com liquidação do Imposto do Selo de 10% sobre uma renda mensal (Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo). A comunicação tardia gera coima de 75 a 1 875 euros nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT, Lei n.º 15/2001).

Certificado Energético. O Decreto-Lei n.º 101-D/2020 exige a entrega ao arrendatário do Certificado Energético emitido pela Agência para a Energia (ADENE) à data da celebração. A omissão constitui contraordenação punível com coima entre 250 e 3 750 euros para pessoas singulares e até 44 000 euros para pessoas colectivas, com competência de fiscalização da Direção-Geral de Energia e Geologia (DGEG).

Licença de habitação. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99 exige que a fracção arrendada disponha de licença de utilização emitida pela Câmara Municipal. Para imóveis anteriores a 7 de Agosto de 1951, basta a certidão da Junta de Freguesia atestando a antiguidade. A omissão impede o arrendamento e gera responsabilidade contraordenacional.

IRS Categoria F. O senhorio inclui a renda recebida na Declaração de Rendimentos Modelo 3 — Anexo F (Rendimentos Prediais), sujeita à taxa autónoma de 25% nos termos do artigo 72.º n.º 1 alínea e) do Código do IRS. As taxas reduzem-se para 15% quando o contrato seja superior a 5 anos e até 5% para contratos superiores a 20 anos, ao abrigo dos n.os 2 a 4 do mesmo artigo. O senhorio pode optar pelo englobamento, integrando a renda na progressividade geral. Despesas de manutenção, conservação, IMI, condomínio e seguro são dedutíveis nos termos do artigo 41.º do Código do IRS.

Fiscalização do desvio face ao mercado. O artigo 39.º da Lei Geral Tributária (Decreto-Lei n.º 398/98) habilita a AT a corrigir o valor declarado quando seja manifestamente desfasado do valor de mercado e existam indícios de planeamento fiscal abusivo. Para reduzir este risco, o contrato deve fundamentar expressamente o diferencial em razões extrafiscais legítimas (apoio familiar, partilha de imóvel herdado, custódia em indivisão), e o senhorio deve manter documentação de suporte ao valor de referência da zona.

Proteção de dados pessoais. O contrato implica tratamento de dados pessoais (NIF, número de Cartão de Cidadão, morada, contactos). O senhorio actua como responsável pelo tratamento ao abrigo do artigo 4.º n.º 7 do RGPD, devendo respeitar os princípios do artigo 5.º (limitação da finalidade, minimização, conservação adequada) e adoptar medidas técnicas do artigo 32.º. A Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) é a autoridade de supervisão competente.

Resolução e despejo. O artigo 1083.º do Código Civil enumera as causas de resolução pelo senhorio: falta de pagamento de duas rendas consecutivas ou quatro interpoladas no período de doze meses; oposição à realização de obras urgentes; uso para fim diverso do convencionado; cedência total ou parcial não autorizada. A falta de pagamento permite recurso ao Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) em procedimento administrativo célere ao abrigo da Lei n.º 31/2012, com despacho judicial de despejo no prazo de 5 dias quando não haja oposição.

Os erros mais frequentes na celebração do Contrato de Arrendamento entre Familiares em Portugal expõem o senhorio a coimas tributárias e o arrendatário familiar à perda de garantias jurídicas decorrentes do NRAU.

Omitir a forma escrita por excesso de confiança familiar. Muitos arrendamentos entre pais e filhos ou entre irmãos são celebrados verbalmente, na presunção de que a relação familiar dispensa formalismos. O artigo 1069.º do Código Civil comina com nulidade os arrendamentos urbanos não reduzidos a escrito, embora o Supremo Tribunal de Justiça admita prova documental supletiva pelo arrendatário. A solução é redigir contrato escrito, mesmo que sucinto, com identificação das partes, do imóvel, da renda, da duração e da assinatura de ambos os outorgantes.

Fixar renda meramente simbólica sem fundamentação. Rendas inferiores a 35% do valor de mercado da zona expõem-se à recaracterização pela Autoridade Tributária e Aduaneira como comodato (artigos 1129.º e seguintes do Código Civil) ou como liberalidade tributada em Imposto do Selo de 10% nos termos do artigo 1.º n.º 3 alínea e) do Código do Imposto do Selo. A solução é fundamentar o diferencial em razões legítimas (apoio à autonomia habitacional, partilha de imóvel herdado, custódia em quinhão indiviso) e indicar o valor de referência da zona conforme o Sistema de Informação dos Mercados Habitacionais (SIMaH) do INE.

Não comunicar o arrendamento à AT. A omissão da comunicação no Portal das Finanças no prazo de 30 dias da celebração viola o artigo 60.º do Código do Imposto do Selo e gera coima de 75 a 1 875 euros nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT, Lei n.º 15/2001). Acresce a perda das deduções específicas do artigo 41.º do Código do IRS quanto a despesas de manutenção, IMI e condomínio. A solução é comunicar dentro do prazo, mesmo nos arrendamentos familiares com renda módica.

Não entregar o Certificado Energético da ADENE. A ausência do certificado emitido pela Agência para a Energia (ADENE) ao abrigo do Decreto-Lei n.º 101-D/2020 gera contraordenação punível com coima entre 250 e 3 750 euros para pessoas singulares. A relação familiar não dispensa esta obrigação. A solução é solicitar o certificado a perito qualificado registado no Sistema de Certificação Energética antes da assinatura.

Não emitir recibo electrónico mensal. A omissão dos recibos electrónicos no Portal das Finanças nos termos do Decreto-Lei n.º 71/2013 inviabiliza a comprovação da renda recebida e impede o arrendatário familiar de apresentar comprovativos para apoios habitacionais do IHRU ou para deduções fiscais (artigo 78.º-E do Código do IRS). A solução é emitir o recibo electrónico no mês seguinte ao recebimento, mesmo em arrendamentos familiares com renda módica.

Não respeitar a duração mínima de 1 ano. Cláusulas com duração inferior a 1 ano são reduzidas automaticamente para o mínimo legal nos termos do artigo 1095.º do Código Civil. Para arrendamentos transitórios (estudante universitário em mestrado de um semestre, profissional em estágio curto), a solução adequada é o arrendamento por temporada (até 90 dias contínuos) ou o regime do Alojamento Local (DL 128/2014), distintos do arrendamento urbano comum.

Dispensar caução sem cláusula expressa. A omissão da caução em contrato familiar deixa o senhorio sem garantia para reparação de danos imputáveis ao arrendatário no termo do contrato. A solução é fixar caução nominal (uma renda) com cláusula expressa de devolução em 30 dias após entrega das chaves, deduzidas as quantias necessárias à reparação documentada em vistoria contraditória, ou declarar expressamente a dispensa para evitar dúvidas posteriores.

Ignorar o regime do Maior Acompanhado. Quando o senhorio ascendente esteja sujeito a medida de acompanhamento ao abrigo da Lei n.º 49/2018 (Regime Jurídico do Maior Acompanhado), a celebração do arrendamento exige autorização do Tribunal de Família e Menores ou do Tribunal Judicial da Comarca competente. A omissão gera anulabilidade do contrato a requerimento do acompanhante, do Ministério Público ou do próprio acompanhado nos termos do artigo 287.º do Código Civil.